Ingatlan piac Magyarországon
Ingatlanpiaci elemzéseim, blog bejegyzéseim, lapszemlék és jövendölések.
2024.09.16.
Leáldozott az AirBnB-nek?
A lakóingatlanok turisztikai célból történő bérbeadása, amit a köznyelv egyszerűen csak AirBnB néven emleget, jelentősen megváltoztatta Budapest belvárosának ingatlanpiacát. Kb. 2015-ben kezdett robbanásszerűen terjedni ez a hasznosítási mód, amivel akkori értéken számolva éves 25%-os bruttó hozamot is el lehetett érni egy airbnb-s lakással.
Azóta elröppent majdnem egy évtized és az ingatlanárak a csillagos égig emelkedtek, ezzel mélyítve a lakhatási válságot. Sokan a belvárosok áremelkedését nemes egyszerűséggel az airbnb-re kenik. Holott ez nem teljesen igaz, hiszen volt itt inflációs sokk, széjjel támogatott ingatlanpiac, és évekig tartó olcsó hitelezés is. Az airbnb szabályozás a Covid előtt is napirenden volt, akkor nem történt semmi. De most mintha megváltozott volna valami.
Terézvárosban szavazást írtak ki a rövidtávú bérbeadással kapcsolatban, ami 2024.09.15-én zárult. A szavazás eredményeképpen a lakosság úgy döntött, hogy tiltsák be ezt a fajta szolgáltatást a kerületben. Bár mindössze a lakosság 20,5%-a szavazott és a “nem”-ek mindössze 4% többségben voltak az “igen”-ekkel szemben, a dolog úgy áll, hogy 2026 január 1-gyel megszűnik az airbnb a Terézvárosban.
Hogy ez mit fog okozni, nyilván még nem tudjuk. De ami valószínű, hogy a befektető kereslet azonnal visszaesik. Mivel a vásárlások aránya a belvárosban 50% fölötti volt, én azt gondolom, hogy a vevők kb fele eltűnik a mai naptól. És a kérdés a következő: Ha nincs az airbnb által biztosított többlet-hozam, ki fog földszinti garzont venni a VI.kerületben 2MFt-os négyzetméteráron?
Szóval a kínálat feldúsulása és a vevők elmaradása várható a VI. kerületben, ami – amikor az eladók elfáradnak – minden valószínűség szerint árcsökkenéshez vezet majd.
További érdekes fejlemény, hogy a terézvárosi szavazás hatására Szentkirályi Alexandra az airbnb-kérdés országos szintű rendezését szorgalmazza. Szóval a terézvárosi szavazásnak könnyen lehet a teljes ingatlanpiacra kiható következménye is. De ez még persze a jövő, és reménykedjünk, hogy sikerül majd a kérdést józan módon rendezni. Ami NEM a teljes betiltás.
2024.08.09.
Ingatlanpiac Úgy tűnik, hogy a magyarországi ingatlanok árának növekedését semmi sem tudja elakasztani. A Covid a belvárosokban okozott némi áresést, de a kertes házak, tóparti ingatlanok piaci robbant, így végül az eredmény: áremelkedés.
Mikor megérkeztek a hírek az inflációról, akkor akinek némi pénze volt, azonnal az ingatlant akart vásárolni belőle. Az eredmény: áremelkedés.
Aztán jött az inflációra reakcióként a kamtemelés híre. Azonnal rohant mindenki, hogy még olcsó hitellel tudjon eladósodni. Az eredmény újra: áremelkedés.
Aztán végül a hitelek drágulása és a csillagászati állampapír kamatok végül csak elszívtak annyi pénzt az ingatlanpiacról, hogy legalább nem emelkedtek az árak 2022 Q3-tól mostanáig.
De mostanra normalizálódtak a hitelkamatok, nem jegyezhetők már a magas kamatozású államkötvények, az inflációt is “legyőztük”… közben szerencsére az inflációt követve emelkedtek a fizetések, és megint van CSOK és Babaváró!
…és az eredmény újra: Áremelkedés.
Hogy hol fog ez megállni?
Még nem tudjuk.
De nem úgy néz ki jelenleg, mintha bármi el tudná akasztani az árak emelkedését.
Egy biztos: aki arra vár 2013 óra, hogy “jövőre majd esnek az ingatlanárak”, az sajnos khm…megszívta.
“Ne várj az ingatlan vásárlással! Vegyél ingatlant, aztán várj!”
2024.06.03.
Nyár eleji elemzés a magyarországi ingatlanpiacról
2024 nyara egyfajta mérföldkő a magyarországi ingatlanpiacon. Az év első felében tapasztalt változások számos kérdést vetettek fel, és a nyári hónapok további mozgásokat ígérnek.
A lakáspiac keresleti oldala továbbra is bizonytalan. Az infláció csökkenésével és a kamatok stabilizálódásával ugyan némi fellendülés várható, de a vásárlói döntések még mindig sokszor halasztódnak. A hitelfelvételi kedv javulóban van, de az árak emelkedése és az ingatlanok túlárazottsága sok vevőt távol tart a piactól. Az újépítésű lakásoknál az árak korrekciója elmaradt, így a kínálat és kereslet közötti egyensúlytalanság továbbra is fennáll.
A befektetési célú vásárlások száma is csökkent. A lakások bérleti díjai ugyan stabilak, sőt, néhol emelkedtek is, de a hozamok nem tudnak lépést tartani a növekvő költségekkel. Ennek eredményeként sok befektető inkább kivár, vagy a tőkéjét más, kevésbé kockázatos befektetésekbe helyezi át.
Az ingatlanfejlesztők óvatosak: bár a munkaerő- és anyagköltségek lassan stabilizálódnak, a kereslet bizonytalansága miatt egyre kevesebb új projekt indul. A már folyamatban lévő fejlesztések ütemezése lassulhat, hiszen a készletek felhalmozódása nem érdekük.
A vidéki piacok esetében a helyzet vegyes. A nagyvárosok vonzáskörzetében lévő települések továbbra is népszerűek, azonban a kisebb, periférikus területeken az eladások száma drasztikusan visszaesett. Az országos szintű népességfogyás és a munkahelyek koncentrációja a nagyvárosokban továbbra is a centralizáció irányába hat.
Összességében a 2024 nyara a stabilizáció és a kivárás időszaka lehet a magyar ingatlanpiacon. Az év hátralévő részében a piac további kiigazításokra számíthat, különösen akkor, ha a gazdasági környezet kedvezően alakul, és a vásárlók visszanyerik bizalmukat.
Ez az elemzés természetesen csak egy pillanatképet nyújt, és a piac folyamatosan változó dinamikája miatt érdemes nyitott szemmel figyelni az eseményeket.
Ingatlanpiac lapszemle, videó elemzések
Ingatlanpiac 2024 - "Nah, gyerünk, omoljál már..."
Ingatlanpiac 2023 - "Are we entering into the lost decade...?"
Ingatlanárak 2022 - Avagy a vihar előtti csend... (A 2021.11.26-i ingatlanpiac rendezvény felvétele 1.rész)
Ingatlanárak 2021 - Itt a recesszió? Ingatlan piaci jelentés
2024-es ingatlanpiacot érintő blog bejegyzések
2023-as bejegyzések az ingatlanpiacról
2022-es bejegyzések az ingatlanpiacról
2021-es bejegyzések az ingatlanpiacról
