Mi történik a hitelpiaccal és a kamatokkal? Érdemes egyáltalán felvenni hitelt ebben a gazdasági környezetben? Mi befolyásolja az ingatlanpiacot? Ideje tisztába tenni néhány dolgot!
- Ne vegyél fel hitelt, mert rossz dolog!
- Most vegyél fel hitelt!
Ezzel a két vélekedéssel találkozni.
Vizsgáljuk meg ezt a kérdést mélyebben!
Olcsó hitel, drága ingatlan
Hiába lesz később olcsóbb a hitel, ha az ingatlan ára az egekig fog emelkedni, akár 10 millió forintos árkülönbségek is kialakulhatnak a jelenlegihez viszonyítva.
Tehát ha olcsó a hitel, akkor drágább lesz az ingatlan is.
Hogy miért?
Mert egyre szélesebb rétegeknek lesz esélye hitelforráshoz jutni.
Mert ha drágább a hitel, akkor egyre kevesebben tudnak bekerülni a piacra. Kevesebben akarják felvenni a hitelt. Az is lehet, hogy máshol jobb kamatot kapunk, jobban be tudjuk fektetni a pénzünket. Tehát sokkal jobban járhatunk, mint egy hitelfelvétel-lakásvásárlás kombinációval.
Mit okozott az ingatlanpiacon a Covid?
Elég nagy torzulást.
Mert mi történt?
2021-ben pl. Budapest lakossága 15-16 ezer fővel lett kevesebb.
Elindultak az emberek Velencére, ahol az adott időpillanatban volt 100 db eladó lakás és a hatalmas kereslet szépen felfújta az árakat.
Azonban van olyan kategória, ahol nem történt visszaesés.
Ilyen pl. Budapest helyzete Magyarországhoz képest. Ugyanis Budapest olyan, mintha Nyugat-Európáról beszélnénk. A budai rész pedig ilyen szempontból Svájcra hajaz.
Miért írom ezt?
Csak el kell menni az északkeleti megyékbe szétnézni és láthatjuk a hatalmas különbségeket.
Melyik lakás árát nem érinti a hitelek drágulása?
A már említett budai oldal.
Nyilván nem egy szuterén lukról, hanem a 200 millió forint fölötti ingatlanról van szó. Itt egyáltalán nem számít, hogy a hitelt milyen százalékon fogják adni.
Kiket érint a hitelemelés?
Az átlagos vásárlót mindenképp.
Mi lehet az okos döntés hitellel kapcsolatban?
Hiába drágább a hitel, mégis érdemes most eladósodni, mert ahogy fent említettem, később az ingatlan is drágább lesz. Tehát hiába fizetünk ki többet a kamatra, később azt nem lehet lealkudni a lakás árából.
Mégis a magyarok jelentős része lamentál azon, hogy vajon felvegyen-e hitelt vagy sem.
Közben pedig mit látni?
Izraeli, kínai, vietnámi és mindenféle külföldi befektető érkezik hazánkba és vásárolnak lakást tömegével Budapesten.
Ha nekik megéri, vajon nekünk miért nem?
Persze, okos nép vagyunk, logikusan gondolkodunk. Szépen kiszámoljuk, hogy ha A-ból B pontba akarunk eljutni, akkor szeretnénk látni mi mennyibe fog pontosan kerülni, nehogy átvágjanak.
Hogy érdemes hozzáállni a hitelhez?
Azt látom, hogy akik nagyobb, drágább ingatlanokat vesznek, nagyobb hitellel, azok cash-flow szempontból nézik az egész ügyletet.
Úgy tekintenek rá, mint egy vállalkozásra.
Nem abban a hiszemben veszik fel a hitelt, hogy 25 évig fizetni fogják és kész.
Hanem azt mondják, hogy tök mindegy, hogy most mennyi a kamat, mert az lehet máskor alacsonyabb lesz. És lehet a bankot is otthagyják, kiváltják egy alacsonyabb forrásra.
Abban is biztosak, hogy ha más nem, akkor legalább az inflációval megegyezően nőni fog az ingatlan értéke.
Tehát ellentétes pályát ír le a befektetés, mert egyrészt a forrás olcsóbb lesz idővel, másrészt a befektetés értéke nőni fog.
Hiteles szemléletváltás
Ha hitelt veszünk fel, akkor a kamatos kamat is nekünk dolgozik majd. Tehát a befektetés évről évre növekedni fog. Ezért lehet remek befektetés az ingatlan.
Na de ehhez szemléletváltásra van szükség. Más nézőpontra.
Főleg a pénzzel kapcsolatban.
Mert mi van belekódolva sokak fejébe?
Hogy mindent nekünk kell csinálni, mert úgy lesz az igazi. Mindenképp bele kell szakadni a munkába, másképp létezni sem lehet.
(Persze a szüleimnek örökké hálás leszek azért, hogy megtanítottak dolgozni, tehát nem büdös a munka)
De azt azért érdemes szem előtt tartani, hogy egy idő után a munkavégzési képesség is csökken.
Ezért van szükség olyan eszközre, ami akár helyettünk is képes pénzt teremteni és még értéknövekedése is van.
Ezért lehet jó az ingatlan, ami folyamatos jövedelmet termelhet és növekvő értékkel rendelkezik.
Tévhitek
A pénzügyi netes világban lehet olyan véleményeket olvasni, hogy miért vennél fel most 8%-ra hitelt, amikor azt be tudod fektetni állampapírba és a tőzsdén is milyen szép hozamot lehet így elérni.
Pedig a hitelnek nagy ereje van.
Például, ha veszünk egy lakást hitelből, azt végtére is a bank finanszírozza. Vagy ha kiadjuk a lakást, akkor pedig a bérlővel fizettetjük ki az árát.
A másik tipikus tévhit, hogy soha ne vegyél fel hitelt, ne tartozz senkinek, csak abból vásárolj, ami neked van!
Ha nincs önerőből annyi pénzünk, hogy megvegyünk egy ingatlant, akkor a tőkeáttét jelenthet megoldást. Tehát ha csak 10 millió forintod van, de egy 50 milliós ingatlant akarsz megvásárolni, akkor a hitel segíthet, ráadásul úgy, hogy hosszabb távon jelentős haszonra is tehetsz szert, pl. azzal, hogy az ingatlan értéke folyamatosan növekszik.
Ennyit ér a bankhoz való ragaszkodás
Alkalmazkodni kell a piachoz.
Jó, jó, de én lojális vagyok a bankomhoz, hangzik a válasz.
Van egy rossz hírem.
A bank egy üzem, cég, kapitalista vállalat és nem fog megsértődni azon, ha elvisszük máshova a hitelünket, pl. oda, ahol olcsóbb konstrukcióra van lehetőség.
Ez színtiszta üzlet, nem emberbaráti szolgáltatás.
Az ingatlanpiac egyetlen dolgot néz
A zsebünket.
Ritka az a helyzet, amikor a megtakarításunkból utol tudjuk érni a piac értéknövekedését.
Csak gondoljuk végig a következőt!
Ha átlagos lakásvásárlók vagyunk és nagyjából ugyanennyit tudunk félretenni, akkor vajon mekkora verseny fog kialakulni ugyanazért az ingatlanért?
Hatalmas.
Csak képzeljük el a következő szituációt!
Felvettük a CSOK-ot, nulla önerővel, pótingatlan fedezettel megvettünk egy ingatlant 37 millióért. Eltelik 2 év és az az ingatlan már 67 millió forintot ér. Huszonvalahány millió hitel volt rajta.
Nem nevetséges egy 60-70 milliós ingatlanhoz képest a 20 milliós hitel?
Na ugye!
Ezért célszerű inkább a bank „pénzét” használni.
Mi van akkor, ha tényleg nem tudjuk fizetni a hitelt?
Több lehetőség is van.
Aki tudja, ideiglenesen választhatja a mamahotelt.
Vagy bérbe adhatja az ingatlant, miközben egy szerényebb lakásba költözik.
Sajnos a pánikreakció sokszor ilyenkor az, hogy inkább áron alul eladjuk a lakást és inkább mínuszról kezdjük újra.
Pedig az ingatlan nagy érték.
Hogy tudnának a fiatalok ingatlanhoz jutni?
Sok fiatal lehetetlen küldetésnek tartja az ingatlanvásárlást.
Egyáltalán nem mindegy, milyen lehetőségei, családi támogatása, keresete van az adott fiatalnak.
Egyébként nem lehetetlen lakáshoz jutni.
Induljunk ki egy 3-400 ezer forintot kereső huszonévesből!
Ha valaki két év alatt nem rak össze ilyen jövedelemből 3-4 millió forintot, akkor nincs is miről beszélni. Persze nem kell rögtön budapesti lakást vásárolni, de pl. már 20%-os önerővel és hitellel lehet venni akár 20 milliós lakást is vidéken.
Az a lényeg, hogy minél előbb kerüljünk be az ingatlanpiacra.
Az ingatlanvásárlás után pedig már nő a vagyon is, a hitel egy része ugyanis tőke és ugye az ingatlan értéke is kúszik felfele.
Ezért nem érdemes kivárni
A kivárással (nem pedig a tudatos pénzgyűjtéssel) sokszor az a probléma, hogy a pénz elmegy olyan „fontos” dolgokra, mint az egzotikus utazások. Aztán a fiatal azt veszi észre 5-10 év múlva, hogy egy tapodtat sem jutott előre, szépen feléli a pénzét.
„Nekem ebben az országban sosem lesz ingatlanom.”
Újabb gyakori mondat, kiegészítve azzal, hogy ebből a fizetésből úgy sem lehet lakást venni.
Mit üzenek a fiataloknak?
Ha 20 éves vagy, akkor gondolj bele, hogy 20 év múlva, azaz 40 évesen te leszel a társadalom gerince!
Találd ki, hogyan tudnál több pénzt keresni!
Ennek rengeteg módja van.
Valaki félrerakja az egóját és elmegy pl. olyan munkahelyre, ahol sokkal többet kereshet. Vagy elkezdi magát képezni. Vagy veszi a fáradságot és lehetőségek után kutat.
Nem lesz egyszerűbb az élet.
Most kell megalapozni a jövőt, hiszen még nincs komolyabb párkapcsolat, gyerek, felelősség az életedben!
Most kell beletenni a maximumot.
CSOK és Babaváró hitel – Alternatív finanszírozási lehetőségek
Ezek a lehetőségek már egy ideje beépültek az ingatlanpiacba is.
Áremelő hatásuk nincs, inkább árpukkasztó hatásuk van.
Egyelőre nem látni rá esélyt, hogy valamilyen oknál fogva eltörölnék őket.
Sok fiatal az elmúlt években szembesülhetett vele, hogy nőttek a bérek és az életszínvonal. Tehát nem az volt a baj, hogy a 200 ezer forintos törlesztőt ki tudják-e fizetni, hanem hogy 12-15 millió forint ott lapult-e a zsebükben.
A babaváró végül is ezt oldotta meg, mert lehet, hogy drágultak lakások, mégis jó lehetőséget adott. Mert oké, hogy több hitel kell a drágább lakás miatt, de mégis van esély ingatlanhoz jutni.
Aztán ehhez jöhet még ideális esetben a szülői, rokoni támogatás és a CSOK, ami már nagy segítséget jelenthet.
Lehet a bankokkal alkudni? – A hitelközvetítők szerepe
Jóska Pista gondol egyet és bemegy a bankhoz hitelt felvenni, a bank pedig 10%-ot ajánl. Jóska Pista azonban ezt nem fogadja el, mondván neki 8 kell.
Ez nem működik nyilván.
Ha bemegyünk ügyfélként a bankba, akkor kapunk egy hirdetményi kamatot. Esetleg kaphatunk plusz kedvezményt is.
De a banknak van egy tervszáma, amit teljesíteni kell.
Magánszemélyként alkudni esélytelen.
Erre a feladatra „találták ki” a hitelközvetítőket.
Ha egy bank látja, hogy az adott közvetítő sok milliárdot hitelez, jó ügyfélállománya van és lehet adni a szavára, akkor lehetőség van egy jobb ajánlat megszerzésére.
Persze, ott nem működik a dolog, ha valaki 10 millió forinttal, két minimálbérrel akar extrát „kialkudni”.
Azoknak van esélye, akik magas jövedelemmel, jó pozícióval, nagy önerővel rendelkeznek.
Tehát kedvezőbb hitelhez jó ügyfélre és hiteles közvetítőre van szükség.
Mit hozhat a jövő? – Akarnak a bankok hitelezni?
Szarvas Norbert hitelközvetítő barátom szerint a bankok komoly forrástöbblettel rendelkeznek, tehát számítani lehet a jövőben is a hitelezésre.
A cash-flow-t ugyanis nem akaszthatja meg a bank.
Szarvas Norbert bízik az optimista jóslatokban és idén 900 milliárdos piacra számít, ami kiemelkedőnek számít annak ellenére is, hogy tavaly 1300 milliárdos hitelpiacról beszélhettünk.
A hitelközvetítő lát mozgolódásokat a háttérben és ha van rá szándék, akkor csökkenni fog a kamatkörnyezet. Viszont ha csökkennek a kamatok, akkor nagyobb lesz a kereslet és az ingatlanárak is megemelkedhetnek.
Ezért lenne kulcsfontosságú most felvenni hitelt, mert még jobban megdrágulhatnak az ingatlanok és az olcsóbb hitelek miatt alaposan megnő a verseny az általad kiszemelt lakásra is.
Amennyiben szeretnéd kiismerni magadat a hazai ingatlanpiac útvesztőiben, ajánlom figyelmedbe az ingatlanos könyveimet, illetve ha segítségre, útmutatásra lenne szükséged, keress bátran!
Ha szeretnél naprakész maradni a legfrissebb piaci fejleményekkel kapcsolatban, kövesd figyelemmel szakértői elemzéseinket és cikkeinket az ingatlanpiac oldalunkon!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások