Egyre több lakás pihen eladatlanul. Az eladók ennek ellenére nem értik, hogy túlárazott portékájuk miért nem kel el, miért ütközik egyre nagyobb nehézségekbe az ingatlaneladás. Megmutatom azt a három tényezőt, amit ha figyelembe veszel eladóként, akkor végre vevőt találhatsz az ingatlanodra.
Nézzünk néhány makacs tényt az ingatlanpiacon!
- Ötszöröződött a lakáskínálat.
- 50%-kal estek a tranzakciószámok.
- Az árak mégsem csökkentek drasztikusan, legalábbis a hirdetési árak.
(A tranzakcióban szereplő árak már egy jó ideje bőven az irányárak alatt vannak).
Előfordult ugyanis, hogy 2021-ig az irányár fölött keltek el az ingatlanok.
Aztán ezek a viszonyok megváltoztak.
Miért változtak meg a viszonyok az ingatlanpiacon?
- Amikor hazánk elkezdett „jobban” teljesíteni infláció szempontjából.
- Amikor a kamatszinteket az egekbe tolták.
- Amikor megdrágultak a hitelek és az alternatív hozamok.
Önjelölt guruk ezért kijelentik, hogy most biztos nem szabad ingatlant venni, bérbe adni meg pláne.
Nekem más a véleményem erről.
Így adj ki bérbe ingatlant kreatívan
Az ingatlanok hozama (hosszú távú bérbeadás esetén), jelenleg nem túl vonzó, mert ha bruttó 5%-os bruttó hozamot ki tudsz sajtolni, az már jónak mondható.
Persze, ez a faék egyszerűségű megveszem-kiadom üzleti modellre igaz.
Ha azonban meg vagy áldva jó adag kreativitással és vállalkozói szemlélettel, akkor sokkal jobb hozamokat is elérhetsz.
Hogyan?
- Airbn
- Tőkeáttét használata: amikor nem egy ingatlanra költöd a pénzedet, hanem hitelt veszel fel, három ingatlant vásárolsz, majd megtöbbszörözöd a bérbeadható egységeid számát
- Funkcióváltás: Csinálsz 8 szabadulószobát egy belvárosi ház pincéjében, amit egyszerre 80 embernek tudsz kiadni 5000 forint/fő áron.
Ráadásul egyrészt ha a megveszem-kiadom bérbe verziót választod, akkor a bérleti díj sem lesz statikus, hiszen emelni tudod majd idővel.
Másrészt az ingatlanod nemcsak a bérleti díj hozamára számíthat, hanem jövőbeni értéknövekedésre, ami a teljes hozampotenciált jócskán megnöveli.
Harmadrészt az államkötvény most jó alternatíva lehet. Persze addig, amíg le nem törik az inflációt.
A hozam „képlete” ugyanis egyszerű: előző éves infláció + kamatprémium.
Tehát most azért 16%, mert az előző éves infláció 14,5 + 1,5% kamatprémium.
Ahogy az infláció leesik pl. 2%-ra, a hozam máris 3,5% lesz, és már nem is lesz olyan fényes a biznisz.
Az ingatlanpiac helyzete
Ha az elmúlt 30 évet megvizsgáljuk, akkor nem sok olyan időszak volt, amikor nem felfelé mentek az árak, hanem lefelé. Ez az időszak most ilyen, tehát szépen lehet alkudni.
De ne számíts arra, hogy majd megint 2015-ös árszinteken lehet majd vásárolni.
Csak egy kérdés:
Szerinted mi fog történni, ha az inflációt letörik és a kamatszintek elkezdenek esni?
Megint lesz olcsó hitel.
Az eredmény pedig: úgy kilőnek majd az ingatlanárak, hogy csak pislogni fogunk.
Egyelőre még nem tudjuk, hogy ez jövőre vagy 5 év múlva fog bekövetkezni.
Na de ha ötszörös a lakáskínálat, akkor miért van ennyi eladatlan ingatlan?
Ezért nehézkes az ingatlaneladás
1. Lehetetlen ingatlaneladás elégtelen felkészülés miatt
Azt hiszed, hogy az ingatlanos semmit sem csinál, ezért a kezedbe veszed az irányítást.
Jeligéd: Mindenki fel tud adni egy hirdetés az ingatlan.com-ra.
Fotózol gyorsan kettőt az okostelefonoddal, egy homályosat és egy sötétet. Megírod a kétmondatos hirdetési szöveget, ami az eladom a lakásom, ingatlanosok kíméljenek mintára épül.
Alaprajzot nem raksz, amitől aztán a lakberendezők is a hajukat tépik, hogy miért nem veszed a fáradságot, ha már 100 millióért akarod eladni a kérót.
Mi történik aztán a hirdetés feladása után?
Semmi.
Vagyis felhív naponta 80 ingatlanos, leígérik neked a csillagokat az égről, hogy eladják többért a lakást meg hogy tutira van vevő.
Aztán azt veszed észre, hogy 3 hónap múlva sem tudod eladni az ingatlant.
Ekkor már kezd benned derengeni, hogy lehet az ingatlanos munkája sem annyiból áll, hogy felad egy hirdetést, aztán ül a fenekén. Persze arra gondolok, aki komolyan veszi a munkáját.
1. Amikor a hirdetés rendben van, de az ingatlaneladás mégis döcög
Létrehozol egy jó hirdetést, parádés marketinggel, jól pozicionálod ár szempontból is és jönnek az érdeklődők.
Végül találsz vevőt és sikerül megalkudni a vételárral kapcsolatban.
Majd az ügyvédnél kiderül, hogy a lakásod, amit te 100 négyzetméteresként árulsz, a tulajdoni lap szerint csak 85 nm. És ez milliós négyzetméterár mellett 15 millió forintot jelent.
Mit fog csinálni a vevő? Persze, hogy faképnél hagy.
Vagy kiderül, hogy a garázs, amit használsz 25 éve (sőt már a szüleid is azt használták), az bizony társasházi osztatlan közös tulajdon.
A vevővel megegyezel 7 milliós vételárban. De mivel a társasház a tulajdonos, te nem adhatod el a garázst, az nem a tiéd.
Vagy pl. a vevő hív egy statikust és kiderül, hogy a főfaladon apró esztétikai hibaként aposztrofált repedés egy komoly statikai probléma.
Ezért érdemes az ingatlaneladás kérdését profi ingatlanosra bízni, akkor a fenti problémákat már az elejétől kiküszöbölheti számodra.
Nehézkes ingatlaneladás túlárazás miatt
A Zillow (az ingatlan.com amerikai megfelelője) készített egy felmérést arról, hogy mennyibe kerül a túlárazás.
Az az eredmény jött ki, hogy 3 hónap piacon töltött idő után drasztikusan csökken a várható eladási ár, amit a lakásodért kaphatsz.
Azt látom, hogy az eladók jelentős része álomvilágban él, amikor el akarja adni a lakását.
Ez járhat az eladók fejében:
„A szomszéd Józsi is eladta a lakását 50 millióért. Az enyém szebb és sokkal jobb, tehát tutira ér 70 milliót is.”
„Nem akarom elkótyavetyélni, végül is nem kenyérre kell.”
„Ha nem kapok érte legalább 70 milliót, akkor inkább felgyújtom.”
Tehát beég a fejekbe egy magas összeg. Amit csak kitaláltak. Mert tetszett nekik. Kell és kész.
Aztán jön egy ingatlanos, aki megígér mindent, jó magas árat mond, mert mindenképp megbízást akar kötni és imponálni akar az eladónak.
A tulajdonos által 70 milliósnak tartott ingatlanra azt mondja: ó, hát eladom én többért is.
Legyen 80 millió!
Ami plusz alkuval 85 millió lesz, hozzácsapva az ingatlanközvetítő jutalékát, máris 90 millió.
Így lesz az amúgy 50 milliót érő lakásból 90 milliós irányárral rendelkező ingatlan.
Persze, ez enyhe túlzás, de azért mutattam, hátha így jobban belemegy a fejekbe az ingatlaneladás egyik tipikus példája.
Amikor a piac ellened fordul
Nemrégiben a következő címet olvastam: Éledezik a lakáspiac.
Hogyan éledezne már, amikor a kamatok az egekben, az infláció magas, a hitelek drágák, EU-s pénz sehol, a tranzakciószám 50%-ot esett, a lakáskínálat pedig ötszörösére nőtt?
De hát egy csomó hirdetést látok az ingatlan.com-on- jegyezheted meg.
Csak egy aprócska tényt hagysz figyelmen kívül: ezek az ingatlanok azért vannak meghirdetve, mert egyelőre még nem tudták őket eladni.
Mutatok két markáns példát!
a.) Ingatlaneladás forró piacon (Amikor túlkereslet van. Ez jó az eladónak, de rossz a vevőnek.)
Az ingatlan piaci értéke 100 millió forint. Emberünk mégis felviszi az árat 125 millió forintra.
Eltelik egy év, a piaci történések (expanzió, ami a magyar ingatlanpiacot is jellemezte 2014-től 2022-ig) miatt a piaci ár nő 25%-ot, így már eladhatóvá válik az ingatlan 125 millió forintért.
Ez volt a múltban, de nézzük meg, mi van most!
b.) Ingatlaneladás hideg piacon (Amikor túlkínálat van. Ez rossz az eladónak, de jó a vevőnek.)
Mivel a piac természete olyan, hogy az árak emelkednek, csökkennek ciklikusan, ezért nem mindig ideális a helyzet, főleg egy recessziós időszakban.
A tulajdonos tehát azt mondja a 100 millió forint piaci értékű ingatlanra, hogy legyen inkább 125 millió az eladási ár.
Mivel a piaci ár nem felfelé, hanem lefelé mozdul el, ezért képtelen eladni a túlárazott lakását.
A tulajdonos ezért módosít az áron, csökkenti az irányárat 10 millióval, így már 115 millió forintért kínálja az amúgy már csak 95 milliót érő lakását.
Az érdeklődők továbbra sem érkeznek.
Eltelik újabb három hónap, a tulajdonos leviszi 100 millió forintra az irányárat, de mivel a piac lehülőben van, ezért a piaci érték tovább csökken, 90 millió forintra.
Mivel már csak 10% a különbség az irányár és a piaci ár között, ezért elkezdenek szállingózni az érdeklődők, viszont alacsony árajánlatokat kap a tulajdonos és mire sikerül vevőt találnia, végül csak 88 millió forintért tudja eladni az ingatlant.
Elég drasztikus eltérés a kezdeti 125 millióhoz képest, ugye?
Ha elfogadja a tulajdonos az elején javasolt 100 milliós piaci árat, akkor megtalálta volna rá a vevőt is.
Jó, akkor nem adom el az ingatlanomat!
Dönthetsz persze így is.
Várhatod, hogy a piaci helyzet jobbra fordul (bár egy Gellért-hegyi, 50 négyzetméteres, kétszobás, panorámás lakást lehet el tudsz adni többért, de egy szakadék kádárkockát nem biztos) és majd akkor adod el az ingatlant, ha megint felfelé mennek az árak.
Azonban nem biztos, hogy neked van időd több évet várni erre. Ha csak a legutóbbi válságot nézzük, az is 2008-tól 2014-ig tartott.
Hihetetlen párbeszéd
Nemrégiben a következő párbeszédbe keveredtem:
- Jaj, mit csináljak? Van egy 50 négyzetméteres lakásom, amit 12 éve vettem 15 millióért, azóta kiadtam bérbe, most pedig 50 milliót ajánlanak érte.
- Ez azt jelenti, hogy ha kiadtad havi 100 ezerért, akkor 14,4 millió jött vissza belőle, tehát egyszer már kifizette magát a lakás. Ráadásul most 50-et ajánlanak érte. Szuper befektetés volt, gratulálok. Mégis, min gondolkodsz?
- Inkább megtartom, hátha magasabbra megy majd az ára.
- Igen, ez is lehet egy taktika, csak valamit figyelmen kívül hagysz. A 12 éves lakásod 5 év múlva 17 éves lesz, 10 év múlva pedig 22. Ez nőben pont tökéletes, de lakásban már erősen felújítandó kategória, ami miatt tuti rá kell majd költened 10-15 millió forintot és lehet keveset mondtam. Ha neked ez oké, akkor tartsd meg a lakást.
- Te mit csinálnál a helyemben?
- Én a helyedben inkább kiszállnék és ráhagynám a felújítást a következő tulajra. Szóval inkább ebből a pénzből vennék egy új vagy felújított lakást. Ezzel megspórolsz egy csomó cirkuszt és idegességet. Még annak árán is, hogy hitelt kell felvenni. Azt majd úgy is a bérlő fizeti ki, ha kiadod a lakást.
Összegzés – A nehézkes ingatlaneladás okai
Olvashattad, hogy mik azok az okok, amelyek miatt az ingatlaneladás falakba ütközik:
Nem készülsz fel és nem profi a marketinged.
Túlárazol.
Nem ismered a piac törvényszerűségeit.
Amennyiben ingatlaneladás vagy ingatlanvásárlás témakörben segítségre, útmutatásra lenne szükséged, keress bátran és szívesen eligazítalak az ingatlantémák útvesztőjében!
Legutóbbi hozzászólások