Tele az internetes sajtó olyan kijelentésekkel, hogy az ingatlanpiac az elmúlt 10 évben nem muzsikált olyan gyengén, mint most. Vajon mi fog így történni? Félni kell a további fejleményektől vagy vannak azért biztató jelek? Ennek jártam utána.
Jaj, mi lesz most az ingatlanpiaccal? 10 éve nem volt ilyen rossz a helyzet. Mihez kezdjünk most?
Cikkek, kommentek tömkelege kongatja meg a vészharangot.
Én ezt inkább indokolatlan pánikgenerálásnak látom. Az élet azonban nem áll meg.
Az ingatlanpiac 2023-ról szóló írásomban már tettem némi jóslást a jövőre vonatkozóan, azonban nem vagyok jövőbelátó, a lottó 5-ös számait sem tudom előre megmondani.
Egy kis lapszemle
Szemezgettem az internetes sajtó cikkei között. Olyan írásokat kerestem, aminek témái a hazai ingatlanpiacot is érinthetik.
Végre lejjebb mehetnek a lakossági rezsiárak? Tisztul a kép, egyre több az intő jel
A cikk egyik vezérgondolata a következő:
Akár alacsonyabbak is lehetnek a lakossági gázárak április végétől.
Tehát vagy olcsóbb lesz a gáz vagy sem, egyelőre nincs pontos információ erről.
Az árstopról itt olvashatsz.
Már rengetegen rengeteget beszéltek, írtak a rezsicirkuszról, szinte hozzá is szoktunk már a jelenlegi helyzethez. Sőt, mintha hatását is vesztette volna a sok negatív hír ezzel kapcsolatban.
Persze, az is benne van a pakliban, hogy 1000 forintért fogunk tankolni, de amíg ez nem történik meg, addig felesleges minden problémázás.
A hitelkamatok helyzete
Arról is lehet olvasni, hogy a bankok befagyasztották a hitelkamatokat 2023-ra.
Több mint egy évet kell visszalapozni a naptárban ahhoz, hogy olyat tapasztaljunk, mint 2023 január elején. Ugyanis egyetlen nagybank sem hajtott végre számottevő általános kamatemelést sem a személyi kölcsönöknél, sem a lakáshiteleknél.
A tavalyi évet jellemző hiteldrágulás megállt, azonban a kamatok még nem fordultak vissza, a csökkenésre pedig csak néhány példa van.
Egyébként kb. 9-10%-os hitelkamatokra lehet számítani.
Mi ennél kicsit jobbat tudunk ajánlani neked (8-8,5%), mivel nagy mennyiségű hitelt viszünk a bankokhoz.
Ki fog itt hitelt felvenni 2023-ban?
Ez az írás megemlíti, hogy drámai visszaesést mutat a lakossági hitelpiac, és egyelőre nem látszik a változás.
Mit eredményeznek a megdrágult hitelek?
Hogy sokkal kevesebb hitelfelvevő van.
A saját üzletemben egyébként nem ezt tapasztalom.
Tavaly novemberben és decemberben szinte egyetlen hiteles ügyletünk sem volt. Azonban 2023 januárjában és februárjában bepótoltuk az elmaradt mennyiséget, ugyanis több ügyfelet küldtünk a hitelcentrumnak, mint előtte két hónap alatt összesen.
A cikk még kiemeli azt is, hogy a számok azt mutatják, hogy a piac harmada tűnt el egy negyedév alatt, ami nem csoda.
Hogy állnak az állampapírok?
A 15,17% kamattal rendelkező Bónusz Magyar Állampapír és a Prémium Magyar Állampapír (4 évre 15,25 %, 7 évre 16,00 %) számai nyilván visszavethetik a befektetői kedvet és milliárdok vándorolnak állampapírba, aminek nyilvánvaló hatásai lehetnek, hiszen elvonják a keresletet.
Mikor kezd lassulni az infláció, és mikor csökkenhetnek az MNB kamatai?
Sajnos erre kérdésre nem igazán tudtuk meg a választ az erről szóló írásban.
Az MNB nem vágott kamatot, továbbra is marad a 13%-os alapkamat.
Egyelőre az kérdéses, hogy mikor tetőzik az infláció, hiszen ezt csak visszamenőleg tudjuk majd megmondani.
Lassú csökkenést prognosztizálnak, tehát pozitívak az előrejelzések. Azt valószínűsítik, hogy az év végéig 1 számjegyű lehet az infláció.
Baj van az európai inflációval?
Egy másik írás arról értekezik, hogy a vártnál magasabb lett a német infláció. Sőt, a spanyol és a francia adatok sem lettek túl rózsásak, nem látni csökkenést az árdinamikában.
A németnél 7%-os inflációról van szó, míg az európai infláció 9,2-9,3-ra nőtt.
Nekik ez a komoly probléma, nálunk pedig januárban 25,7% volt az infláció.
Reménykedjünk, hogy az infláció tényleg nem emelkedik tovább.
Milyen az euro és a dollár árfolyama a forinttal szemben?
Talán csökkenek majd az áremelő hatások.
Emlékszel még arra, hogy nem is olyan rég még milyen eszetlenül váltott mindenki euróra 400-ért vagy afölötti árfolyamért?
Ők most egészen szomorúak lehetnek, hiszen a cikk írásának pillanatában a dollár árfolyama pl. 358 forint.
Tehát kellemes lehetett 430-ért dollárt venni, természetesen most mindenki jobban örül a jelenlegi árfolyamnak.
Az euro egyébként egészen 430-450-ig ment a forinttal szemben, pedig volt 372 forintra is példa.
Tehát ha most van szükséged dollárra vagy euróra, akkor érdemes minél előbb váltani.
Mire lehet számítani az ingatlanpiacon?
Nézzük csak a következő cikket!
Erősödő vevői alkuval, mélypontról indítja az évet a hazai ingatlanpiac.
Arról olvasni, hogy a stagnáló november és december után újabb mélypontra süllyedt az ingatlanpiac.
Vagyis az elmúlt 10 év leggyengébb évkezdése ez, legutóbb 2013-ban volt ennél kevesebb tranzakció januárban.
Ez 46%-os visszaesést jelent az előző év hasonló időszakához képest.
Bár a drasztikus emelkedés megállt, az eladók csak apránként alkalmazkodnak, még nem fogadták el teljesen a jelenlegi piaci környezet sajátosságait.
Bár ez nem csoda, hiszen az eladók mindig lassabban reagálnak a piac változásaira.
Ez azért is lehet így, mert nem nagyon akarják belátni, hogy a lakásukat 10%-kal olcsóbban tudják csak eladni.
Ez nem is olyan rossz pozíció egyébként.
Ha pl. 5 évvel ezelőtt vetted az ingatlant és szeretnéd eladni, most zsíros hasznot tudsz rajta kasszírozni.
Persze ha az inflációt nézzük, akkor reálértéken nem annyira fényes szám jön ki, de bárkivel fogadok, hogy ennek ellenére is marha jó profitot lehet realizálni egy 5 éve vett lakáson.
Tehát a tulajdonosoknak üzenem: tessék felébredni! Ez a piac már nem az, ami volt mondjuk fél évvel ezelőtt!
Mi a helyzet az alkuval?
Itt az eladók rugalmassága mutatkozik meg.
A kínálati árakban nem látszik a változás, de pl. Magyarországon 12%-ra emelkedett az alku, a nyugati részeken pedig 8%, Budapesten 3-5% az alku mértéke.
Nyilván ezek csak statisztikai adatok, nem biztos, hogy az általad vásárolni kívánt ingatlanra ezek a százalékok nem lesznek igazak.
Hogy közelítsd meg vevőként az alkut?
Ebben a helyzetben tényleg van lehetőséged szépen alkudni.
Lehet, hogy drágák a kamatok és drágábban veszel fel hitelt, mint korábban, de az ingatlan árából igenis tudsz alkudni.
Mert vajon mi lesz, amikor megint olcsóbbak lesznek a hitelek?
Az árak felfelé fognak száguldani.
Inkább megéri most egy kicsit jobban eladósodni, mert azt majd kiválthatod, ha alacsonyabbak lesznek a kamatok. Ezért nem érdemes megvárni, hogy alacsonyabb legyen hitel, mert az árak villámgyorsan meglódulnak, te pedig licitálhatsz.
Az ingatlantranzakciós számok tényleg a béka feneke alatt vannak?
A saját üzletemben ezt egyáltalán nem érzékelem, mi egészen jó adatokat produkáltunk januárban és februárban is.
Azt látom, hogy nincs probléma a piaccal.
Inkább a tulajdonosoknak azt kell belátniuk, hogy nem kérhetik el a világ összes kincsét egy ingatlanért.
A jó portékát meg fogják venni, de érdemes ésszerű határokon belül mozogni.
Új egyensúly alakulhat ki az ingatlanpiacon
Cikkek tömkelege szól arról, hogy kereslet visszafogottabb, mint egy évvel korábban, a kínálat pedig bővebb.
Az biztos, hogy jókorát hízott az eladó lakások állománya.
Az eladásra váró lakóingatlan-hirdetések száma 32%-kal nőtt, vagyis 130 ezer fölötti ez a szám.
Ez jelentős növekedést jelent.
Aki tehát most szeretne vásárolni, bőven válogathat.
Nyilván nem mindenféle ingatlanról van szó, de az ’aki keres, az talál’ mondás alapján célszerű most kilépni a piacra és vásárolni.
Idézek egy cikkből:
„A keresletnél 25–53 százalékos a csökkenés, míg a kínálatot tekintve 19–67 százalékos a növekedés, vagyis utóbbinál jóval nagyobb a szórás a vármegyék között.”
Kedves tulajdonosok, tessék felébredni!
Az ingatlanpiac és a clickbait címek
Van egy cikk, ami azt írja, hogy az ingatlanpiacon 2023 lehet a mélypont, ám az apokalipszis elmaradhat.
Ez a tipikus hatásvadász cím.
Ráadásul minden feltételes módban olvasható, tehát ez vagy igaz lesz vagy nem.
Azt is lehet olvasni, hogy 2023-ban (a 2022-ben tapasztalt 10-15 százalékos forgalmi visszaesés után) további csökkenés várható és megvan az esély arra, hogy 2023 legyen a mélypont.
Ezt is csak utólag fogjuk megtudni.
Az új építésű ingatlanok piaca – Mi az igazság?
Íme, az újabb cím: Beszakadt a fővárosban az új lakások forgalma
Tehát harmadával lett kevesebb az új építésű ingatlanok értékesítése a tavalyi évben, a budapesti új lakások forgalma is harmadával esett vissza.
Míg egy másik weboldalon a következőt olvashatod: Növekedésben maradt az új lakások piaca
Akkor most mi az igazság?
2022-ben 20 540 lakás épült, ami 3,2%-os növekedést jelent.
A várhatóan megépülő ingatlanok (amelyek megkapták az engedélyt) száma 17 százalékkal, 35 ezer fölé emelkedett.
Tehát az építési kedv nagy és egyre több új építésű lakás lesz a piacon.
Ingatlanárak az egekben?
Pl. elég csak megnézni a Corvin Sétányon lévő ingatlanokat.
Szinte eladhatatlanok, olyan magas árat kérnek értük.
Ki gondolta volna még 5 évvel ezelőtt, hogy valahol másfél vagy akár kétmilliós négyzetméterárral is számolhatunk.
Ha tehát most lépsz a piacra, akkor ilyen árakkal is versenyezned kell.
A panelek össze fognak dőlni…!?
Ha megnézed a fenti számot, amikor egy évben mindössze 20 ezer darab lakóingatlan épül akkor nem mostanában fogják az új építésű lakások kiváltani a panelt.
Főleg úgy, hogy a paneleket jó helyszínre építették jó kialakítással, erkéllyel, ugyanakkor remek a közlekedés, van iskola, óvoda a közelben, illetve bevásárlási lehetőség.
Nem isteníteni akarom a paneleket, ezek csak tények. A panel egy jó alternatíva lehet, ha lakhatásról van szó, de nyilván nem 100 millió forint felett, mert úgy roppant nehéz lehet eladni.
Megháromszorozódott, sőt megötszöröződött a piacon lévő panellakások száma, attól függ, melyik lakótelepet nézzük.
A lényeg
Ha a lakásod árát a túlárazott lakások árához viszonyítva akarod megadni, akkor az örökkévalóságig várhatsz arra, hogy valaki megvegye.
De ha jó ajánlatot adsz a vevőknek, akkor bizony el fog kelni.
Melyik ingatlan (volt) a legkeresettebb?
A Budapest belvárosában lévő, kis Airbnb lakások, amelyeket 30 millió forint körüli összegért (vagy alatta) árulnak.
Ez a kategória elfogyott.
Összegzés
A válság itt van, de valószínűleg nem lesz emiatt világvége, valahogy túl leszünk ezen is.
A lakáskínálat folyamatosan nő, persze nem lehet mindenféle lakást eladni, főleg eszement árakon.
És miért nem zuhan úgy a piac, mint 2008-ban?
Csak gondolj vissza azokra az időkre!
Amikor beütött a krach, akkor hatalmas szegénység volt a mostani időszakhoz képest. Jóval kevesebb pénz volt a rendszerben akkor, mint most.
Jelenleg az ingatlanpiacon is sok pénz van.
Ráadásul nagy a választék, lehet alkudni, persze ne 50%-os alkura gondolj!
Egy friss példa: Egyik ügyfelemnek segítettem nemrég egy lakást venni, aminek 35 és fél millió volt az irányára és mindösszesen 500 ezer forintot tudtunk alkudni az ingatlan árából.
Nem érdemes feszíteni a húrt, mert könnyen elbukhatjuk az ingatlant, főleg ilyen piaci versenyben.
Mivel van pénz a rendszerben, ezért nem érint minket annyira a válság még. Persze ha ez a horribilis infláció megmarad vagy tovább nő, akkor hatalmas baj lehet.
Jelenleg inkább pozitívak az elrőjelzések.
Kamatcsökkenés várható és rövid távon tovább fog tartani a turbulencia a piacon.
Még nem vagyunk túl a válságon, főleg az ukrán háborús helyzet miatt.
Azonban ha elkezdenek csökkeni a kamatok, akkor nagyot nőhetnek majd az ingatlanárak is.
Mit javaslok neked?
Lépj be bátran az ingatlanpiacra, de vedd figyelembe a cikkben foglaltakat!
Amennyiben ingatlannal kapcsolatos segítségre, útmutatásra lenne szükséged, keress bátran!
Ha szeretnél naprakész maradni a legfrissebb piaci fejleményekkel kapcsolatban, kövesd figyelemmel szakértői elemzéseinket és cikkeinket az ingatlanpiac oldalunkon!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások