Miről szól ez a blog / videó röviden?
A júliusi lapszemlében Magyar Ferenccel több olyan hírt vettünk elő, amelyek első ránézésre különálló témának tűnnek, valójában azonban szépen összeállnak egy képpé.
Beszéltünk:
- a lakásvásárlók csökkenő saját forrásáról;
- a támogatott hitelek térnyeréséről;
- a budapesti alku visszatéréséről;
- az egyre gyakoribb árcsökkentésekről;
- a kamatok lehetséges változásáról;
- az állampapír és az ingatlanbefektetés versenyéről;
valamint arról is, hogy bizonyos helyi problémák – például a vízhiány vagy a vízkorlátozás – hogyan befolyásolhatják egy ingatlan értékét.
A közös pont minden esetben ugyanaz: nem létezik egyetlen nagy, homogén magyar ingatlanpiac.
Más történet egy belvárosi garzon, egy budai családi ház, egy vidéki panel, egy Velencei-tavi nyaraló vagy egy közművesítésre váró telek.
Első hallásra úgy hangzik, mintha valaki éjszaka besurrant volna a magyar családokhoz, és elvitte volna az önerőt a kredencből. De természetesen nem erről van szó.
A pénz nem egyszerűen eltűnt. A vásárlások finanszírozása alakult át: miközben jelentősen csökkent a saját forrás, közel 400 milliárd forinttal nőtt a felvett lakáshitelek összege.
Magyarul: kevesebb saját pénzből, több hitellel próbálunk egyre drágább lakásokat megvenni.
Közben Budapesten nő az alku, egyre több hirdetésnél módosítják lefelé az árat, és lassan az eladók is észreveszik, hogy a vevők pénztárcája nem gumiból készült.
Nézzük meg, mit mutat az ingatlanpiac 2026 júliusában, és mit jelent mindez, ha most vennél, eladnál vagy befektetnél.
Mit mutat az ingatlanpiac 2026 júliusában?
Az ingatlanpiac 2026 júliusában nem országos összeomlást, hanem fokozatos kijózanodást mutat.
A budapesti piac lassult, nőtt a kínálat, javult a vevők alkupozíciója, és egyre több rosszul árazott ingatlannál válik szükségessé az árcsökkentés. Közben a lakásvásárlások finanszírozásában sokkal nagyobb szerepet kaptak a támogatott és piaci hitelek.
A legfontosabb változások:
- a vevők kevesebb saját pénzt használnak;
- jelentősen nőtt a hitelből finanszírozott összeg;
- Budapesten egyre több eladó módosítja az árat;
- visszatért az alku;
- a jó és reálisan árazott lakások továbbra is elkelnek;
- a túlárazott vagy gyengébb adottságú ingatlanok viszont könnyen beragadnak.
A teljesebb képhez érdemes követni a magyar ingatlanpiac alakulását, mert egyetlen havi adatból még nem lehet korrektül megjósolni a következő öt évet. Aki ezt mégis megteszi, annál általában kristálygömb is van az íróasztalon.
Kik szerepelnek a videóban?
A videóban Magyar Ferenccel beszélgetek az aktuális ingatlanpiaci hírekről.
Én elsősorban a budapesti adásvételek, az árazás, a vevői viselkedés és a napi gyakorlati tapasztalatok felől nézem a piacot. Ferenc pedig rendszeresen hozzáteszi azt, amit a különböző ingatlantípusoknál és területi piacokon lát.
Nem közgazdasági konferenciát tartunk nyakkendőben, hanem megpróbáljuk emberi nyelvre lefordítani, mi történik. Ezért időnként egy sör is megjelenik az asztalon. Júliusban ezt szakmai körülménynek tekintettük.
Az 520 milliárd nem tűnt el – csak lecseréltük hitelre
A videó legerősebb száma kétségtelenül az 520 milliárd forint.
A Bankmonitor elemzése a 2025-ös és a 2026-os első negyedéves lakáspiaci adatokat hasonlította össze.
Eszerint:
- az ingatlanárak körülbelül 18 százalékkal emelkedtek;
- az adásvételek száma 17 százalékkal csökkent;
- a tranzakciók összértéke 6 százalékkal mérséklődött;
- a saját forrásból kifizetett összeg 520 milliárd forinttal, vagyis 32 százalékkal csökkent;
- a hitelből finanszírozott összeg 397 milliárd forinttal, vagyis 104 százalékkal nőtt.
Ez nem azt jelenti, hogy a magyarok hirtelen 520 milliárd forinttal szegényebbek lettek.
Azt jelenti, hogy kevesebb tranzakcióhoz sokkal több hitelt használtunk fel, miközben az ingatlanok ára magasabb lett.
Ebben komoly szerepe van az államilag támogatott konstrukcióknak és az alacsonyabb önerő lehetőségének. Bizonyos feltételek mellett már 10 százalékos önerővel is lehet lakást vásárolni.
Ez elsőre jól hangzik. Ha nincs húszmillió forintod, de van tíz, akkor elvileg hamarabb bejuthatsz a piacra.
Csakhogy a hitel nem ajándékpénz. A kisebb önerő nagyobb hitelösszeget, hosszabb elköteleződést és sok esetben nagyobb havi terhet jelent.
Az Otthon Start lakáshitel önmagában nem adósrabszolgaság. Jó pénzügyi helyzetben, megfelelő ingatlannál nagyon komoly segítség lehet. De attól, hogy a bank hajlandó odaadni egy bizonyos összeget, még nem biztos, hogy neked érdemes is felvenned.
Mit mutatnak valójában a számok?
A videóban ismertetett legfontosabb adatok így foglalhatók össze:
Piaci jelenség | Adat |
Saját forrás változása | -520 milliárd Ft |
Hitelből finanszírozott összeg változása | közel +400 milliárd Ft |
Minimális önerő bizonyos esetekben | 10% |
Árat módosító budapesti hirdetések aránya | 39% |
Videóban ismertetett átlagos budapesti alku | 3,39% |
Becsült nettó bérleti hozam | körülbelül 3% |
Ezekből nem az következik, hogy holnaptól minden lakás ára tíz százalékkal csökken.
Az viszont igen, hogy a piac elérkezett egy olyan pontra, ahol a vevők fizetőképessége egyre erősebb korlátot szab az áraknak.
Egy lakás hirdetési ára ugyanis nem egyenlő a piaci értékével.
A piaci érték az az összeg, amelyért megfelelő értékesítési időn belül valóban akad fizetőképes vevő. Ez néha megegyezik a tulajdonos elképzelésével. Néha pedig úgy viszonyul hozzá, mint a nyári időjárás-jelentés a valósághoz.
Miért kényszerül egyre több eladó engedményre?
Budapesten január óta 29 százalékról 39 százalékra nőtt azoknak a hirdetéseknek az aránya, amelyeknél módosították az árat.
Ez nagyon fontos jelzés.
Nem feltétlenül azt mutatja, hogy minden ingatlan veszít az értékéből. Inkább azt, hogy egyre több eladó indult el túl magas árról, majd találkozott a piac valódi reakciójával.
Ez a reakció általában meglehetősen egyszerű: nem csörög a telefon.
A vevő ma több hirdetésből válogathat. Megnéz három, öt vagy akár tíz hasonló lakást. Összehasonlítja az állapotot, a lokációt, az emeletet, a fényviszonyokat, a társasházat és persze az árat.
Ha a te lakásod tízmillió forinttal drágább, de nincs tízmillió forinttal jobb tulajdonsága, akkor a vevő nem fog hosszú levelet írni arról, hogy miért nem téged választott. Egyszerűen továbbmegy.
A 2026-os ingatlanpiaci korrekcióról szóló elemzésben már részletesen bemutattam: először jellemzően nem a teljes piac ára zuhan, hanem a rosszul árazott ingatlanok kénytelenek visszatérni a valósághoz.
Egy friss piaci elemzés szerint a reális áron meghirdetett budapesti lakások medián értékesítési ideje 44 nap volt, míg a menet közben árcsökkentésre kényszerülő ingatlanoké 125 nap. Vagyis a túlárazás nemcsak lassítja az eladást, hanem végül nagyobb engedményhez is vezethet. A „próbáljuk meg drágábban, hátha bejön” stratégia ezért könnyen három hónapos büntetőkört eredményezhet.
Nem minden ingatlanpiac ugyanazt a filmet nézi
Van egy rossz szokásunk: országos átlagokból próbálunk következtetni a saját lakásunk értékére.
Olvassuk, hogy „nőttek az ingatlanárak”, majd a hetedik kerületi földszinti lakás tulajdonosa hátradől, és automatikusan hozzáad még ötmilliót az irányárhoz.
Csakhogy lehet, hogy ugyanabban a környékben közel 300 hasonló hirdetés versenyez a vevők figyelméért. Ilyenkor nem az országos statisztika fogja eladni a lakást, hanem az, hogy az adott kínálatban milyen helyet foglal el.
Ugyanez igaz vidéken is.
Egy jó állapotú panel iránt lehet erős kereslet, miközben a felújítandó családi házak nehezen mozdulnak. Egy tóparti nyaraló ára pedig nemcsak a négyzetmétertől függhet, hanem attól is, van-e megfelelő infrastruktúra, stabil vízellátás és valóban használható környezet.
A Velencei-tónál például egy eladó végül visszalépett az értékesítéstől. Ez jól mutatja, mennyire eltérő személyes, helyi és piaci szempontok találkozhatnak egy döntésben.
Az ingatlanpiac nem egyetlen film. Inkább egy multiplex, ahol minden teremben más megy.
Mikor érdemes most lakást venni, és mikor jobb kivárni?
Erre a kérdésre mindenki egyetlen mondatos választ szeretne.
A becsületes válasz viszont az, hogy attól függ.
Érdemes lehet most vásárolnod, ha:
- stabil a jövedelmed;
- előzetesen ellenőrizted a hitelképességedet;
- van megfelelő pénzügyi tartalékod;
- legalább 5-10 évre tervezel;
- nem a bank által maximálisan felajánlott hitelösszegből indulsz ki;
- találtál egy jó adottságú, reálisan árazott ingatlant;
- és a havi törlesztő egy váratlan kiadás mellett is biztonságosan vállalható.
Inkább várj, ha:
- csak a lemaradástól való félelem hajt;
- minden megtakarításodat önerőbe tennéd;
- bizonytalan a munkád vagy a jövedelmed;
- néhány éven belül valószínűleg továbbköltöznél;
- még nem látod a vásárlás teljes költségét;
- vagy csak azért vennél meg egy lakást, mert „ennyiért már úgysem lesz másik”.
A mostani nagyobb választék és jobb alkupozíció lehetőséget ad a vevőknek. De a jó alku nem azt jelenti, hogy sikerült öt százalékot lefaragni egy eleve húsz százalékkal túlárazott ingatlanból.
Mielőtt bármit aláírnál, nézd át az ingatlanvásárlás menetét és legfontosabb buktatóit. A saját kereted meghatározásához pedig használd az ingatlan-kalkulátorokat.
Olcsóbb hitelek jöhetnek – de erre még nem érdemes pezsgőt bontani
Ha csökkennek a piaci kamatok, ugyanakkora jövedelemből nagyobb hitelösszeg válhat elérhetővé, vagy csökkenhet a havi törlesztőrészlet.
Ez papíron növelheti a vevők fizetőképességét és új keresletet hozhat az ingatlanpiacra.
Az MNB 2026. júniusi Pénzügyi stabilitási jelentése szerint a lakáshitel-kibocsátás az Otthon Start hatására történelmi csúcsra emelkedett: az új lakáshitel-szerződések értéke 2025-ben megközelítette a 2000 milliárd forintot. A jegybank ugyanakkor arra számít, hogy a program által kiváltott kiugró hitelkereslet 2026 során mérséklődhet.
Vagyis nem lehet abból kiindulni, hogy a tavalyi roham változatlanul folytatódik.
Egy kedvezőbb országkockázat, alacsonyabb infláció vagy az euróhoz való szorosabb közeledés hosszabb távon olcsóbb finanszírozást hozhatna. Arról, hogy az euró milyen hatással lehetne az ingatlanpiacra, külön is írtam.
De attól még, hogy valamikor csökkenhetnek a kamatok, nem biztos, hogy érdemes éveket várni egy megfelelő otthonnal. Ahogy az sem biztos, hogy most rögtön meg kell venni az első lakást, mert hátha később drágább lesz.
Nem a jóslatot kell megvenni. Az ingatlant kell jól kiválasztani.
Állampapír vagy ingatlan – hová indulhat a pénz?
A videóban szóba került az állampapír és az ingatlan versenye is.
Egy átlagos budapesti lakás nettó bérleti hozama – a költségek, adózás, üresen állás és felújítások figyelembevételével – sok esetben körülbelül 3 százalékra jön ki.
Ezzel szemben a fix kamatozású állampapírok még nagyjából 6 százalék körüli hozamot kínálhatnak.
Természetesen a két befektetés nem teljesen összehasonlítható.
Az ingatlan:
- hosszabb távon értéknövekedést hozhat;
- részben védhet az infláció ellen;
- hitellel is megvásárolható;
- viszont illikvid, költséges és munkát igényel.
Az állampapír:
- egyszerűbben kezelhető;
- kiszámíthatóbb pénzáramot adhat;
- könnyebben értékesíthető;
- viszont nincs mögötte használható vagy kiadható fizikai eszköz.
A befektetők egy része akkor térhet vissza erősebben az ingatlanpiachoz, ha az alternatív, alacsonyabb kockázatú hozamok tovább csökkennek.
De befektetési lakást ma már nem érdemes úgy venni, hogy „az ingatlan ára úgyis mindig felmegy”. Számolni kell. Nettó hozammal, üresen állással, felújítással, adóval és azzal is, hogy mennyiért tudsz majd kiszállni.
A leggyakoribb hibák, amelyeket most látok
Vevőként: mindenáron bejutni a piacra
A támogatott hitel lehetőség. Nem kötelező házi feladat.
Ha a vásárlás után nem marad tartalékod, egy kazáncsere, munkahelyváltás vagy hosszabb betegség már komoly bajt okozhat. Ne csak azt számold ki, mennyi hitelt kapsz, hanem azt is, mennyi mellett tudsz nyugodtan aludni.
Eladóként: a tavalyi csúcsárhoz ragaszkodni
A piac nem érzelmi alapon áraz.
Nem számít, hogy a szomszéd tavaly mennyiért adta el a lakását, ha azóta megváltozott a kínálat, a kereslet és a finanszírozási környezet.
A Wesselényi utcai földszinti lakás példája jól mutatja a problémát: ha több száz konkurens hirdetéssel kell versenyezni, akkor nem lehet úgy viselkedni, mintha a vevők sorban állnának az ajtó előtt.
Mindkét oldalon: csak az árat nézni
Egy olcsónak tűnő ingatlan lehet drága, ha jogi probléma, rendezetlen tulajdonviszony, rossz társasház vagy komoly műszaki hiba van mögötte.
Ezért vásárlás előtt a tulajdoni lap lekérése nem adminisztratív formaság, hanem az egyik legalapvetőbb ellenőrzés.
KOMMENT SZEKCIÓ
A videó alatt több olyan hozzászólás érkezett, amely nem egyszerűen véleményt mondott, hanem tovább is vitte a beszélgetést. Három kommentet különösen érdemes kiemelni.
Van, ahol alku helyett licit kezdődik
Egy néző részletesen leírta, hogyan jutott el néhány nap alatt egy lakás ára a meghirdetett összeg fölé:
„Másnapra amit megadtam 10%-al jártunk feljebb a hirdetési árnál.”
Ez a történet nagyon jól mutatja, miért veszélyes egyetlen mondattal elintézni az ingatlanpiacot.
Miközben Budapesten átlagosan nő az alku és egyre több eladó csökkent árat, bizonyos jó adottságú vagy keresett ingatlanoknál még mindig kialakulhat licit. Az átlag ugyanis nem azt jelenti, hogy minden lakásnál ugyanaz történik.
A komment másik fontos része, hogy az ingatlan dokumentációja közben nem volt megfelelően előkészítve. Márpedig attól, hogy öten versenyeznek egy lakásért, annak jogi kockázatai még nem tűnnek el. A licit nem helyettesíti a tulajdoni lap, a műszaki állapot és a dokumentumok ellenőrzését.
Mi történik, ha recesszió és munkanélküliség jön?
Egy másik néző nagyon jogos kérdést tett fel:
„Miből gondoljátok, hogy nem jön recesszió?”
Valójában ezt senki nem tudja biztosan kijelenteni.
Az ingatlanpiac nemcsak a kamatoktól és a támogatott hitelektől függ. Legalább ennyire fontos a foglalkoztatottság, a bérek alakulása, a vállalatok helyzete és az, hogy a háztartások mennyire érzik biztonságban a jövőjüket.
Ha nő a munkanélküliség vagy ipari munkahelyek szűnnek meg, az csökkentheti a hitelképességet és a vásárlási kedvet. Ilyen helyzetben hiába lesz esetleg olcsóbb a hitel, kevesebben mernek majd húsz évre elköteleződni.
Ezért nem azt állítom, hogy biztosan nem jön recesszió. Azt mondom, hogy több lehetséges forgatókönyvvel kell számolni, és nem érdemes egyetlen optimista jóslatra feltenni egy lakásvásárlást.
Tényleg csak 3 százalékot hoz egy befektetési lakás?
Egy hozzászóló vitatta a videóban említett 3 százalékos bérleti hozamot:
„A nyereség: 18%+3%-6% = 15%.”
A felvetés jogos, de két különböző hozamot kell szétválasztani.
A körülbelül 3 százalék a lakás kiadásából származó becsült nettó éves hozam. Az ingatlan árának emelkedése ezen felül valóban növelheti a teljes hozamot.
Csakhogy a korábbi 18 százalékos áremelkedés nem garantált éves bevétel. Az csak akkor válik tényleges nyereséggé, amikor az ingatlant eladjuk, és közben le kell vonni a vásárlás, a finanszírozás, a felújítás, a fenntartás és az értékesítés költségeit is.
A korrekt számítás ezért így néz ki:
bérleti bevétel + értékváltozás – hitelkamat – adó – fenntartási és tranzakciós költségek.
Lehet, hogy ebből nagyon szép eredmény jön ki. De a tavalyi áremelkedést nem érdemes automatikusan beírni a következő tíz év minden egyes sorába.
Mit csinálnék a helyedben?
Ha vásárolnál
Először kérnék egy banki előminősítést. Nem akkor, amikor már megtaláltad álmaid lakását, és az eladó várja a foglalót, hanem előtte.
Meghatároznám:
- a kényelmesen vállalható havi törlesztőt;
- a teljes vásárlási keretet;
- az illeték, ügyvéd, költözés és felújítás költségét;
- valamint a vásárlás után megmaradó tartalékot.
Ezután több hasonló ingatlant néznék meg, és csak indokolható módon alkudnék. Nem hasra ütve mondanék tízmillióval kevesebbet, hanem megmutatnám, milyen műszaki, jogi vagy piaci tényezők indokolják az ajánlatomat.
Ha eladnál
Nem hónapokig tesztelném a piacot.
Az első néhány hét visszajelzései nagyon sokat mondanak:
- hányan nézik meg a hirdetést;
- hány érdeklődő jelentkezik;
- hány személyes megtekintés történik;
- milyen kifogások ismétlődnek;
- érkezik-e egyáltalán ajánlat.
Ha nincs komoly érdeklődő, nem biztos, hogy még több hirdetési kiemelésre van szükséged. Lehet, hogy az ár, a bemutatás vagy maga a pozicionálás rossz.
Az ingatlan eladásának teljes folyamatát érdemes már a hirdetés előtt átgondolni.
Ha befektetnél
Kiszámolnám a nettó hozamot.
Nem a várható havi bérleti díjat osztanám el a vételárral, mert az legfeljebb egy szép, optimista számot ad.
Le kell vonni:
- az adót;
- a közvetítői és kezelési költséget;
- a felújításokat;
- az üresen álló időszakokat;
- a bútorok és gépek pótlását;
- valamint a vásárlás és későbbi eladás költségeit.
Ezután összehasonlítanám más befektetési lehetőségekkel is.
Gyakori kérdések az ingatlanpiac 2026 júliusi helyzetéről
Nem egységesen. Egyes térségekben és ingatlantípusoknál stagnálás vagy árcsökkenés látszik, máshol még emelkednek az árak. Elsősorban a túlárazott és gyengébb adottságú ingatlanoknál nőtt meg a korrekció veszélye.
A támogatott hitelek, a kisebb önerő lehetősége és az ingatlanárak emelkedése átalakította a finanszírozást. Kevesebb tranzakcióhoz sokkal több hitelt használtak fel a vásárlók, miközben csökkent az ügyletekbe tett saját forrás.
Ha stabil a pénzügyi helyzeted, hosszú távra vásárolsz és reálisan árazott ingatlant találsz, nem feltétlenül érdemes kizárólag egy bizonytalan kamatcsökkentésre várni. Kapkodni viszont most sem szabad.
A videóban ismertetett átlag 3,39 százalék volt, de az alkulehetőség ingatlantípusonként és állapotonként jelentősen eltérhet. Egy jól árazott, keresett lakásnál kevés lehet a mozgástér, míg egy hónapok óta hirdetett, túlárazott ingatlannál jóval nagyobb engedmény is elérhető.
Igen, különösen akkor, ha csökkennek az állampapírhozamok és kedvezőbbé válik a hitelfinanszírozás. Az ingatlan azonban már nem automatikus pénznyomda: a nettó hozamot és a kockázatokat minden esetben ki kell számolni.
Amit ebből most érdemes hazavinni
Nem azt látom, hogy az egész magyar ingatlanpiac mindjárt összedől.
Azt látom, hogy a vevők elérték a fizetőképességük határát. Több hitelt vesznek fel, kevesebb saját pénzt használnak, közben pedig egyre tudatosabban válogatnak és alkudnak.
Az eladók egy része ezt már felismerte. Mások még mindig a tavalyi csúcsárból indulnak ki, és várják azt az egyetlen vevőt, aki nem nézett meg három másik hirdetést.
A jó ingatlan, jó áron most is elkel.
A rosszul árazott viszont könnyen hónapokra a piacon marad. És minél tovább áll ott, annál kevésbé tűnik ritka lehetőségnek, és annál inkább válik gyanússá.
Most nem pánikolni kell, hanem számolni, összehasonlítani és időben reagálni.
Nézd meg a teljes videót
A teljes júliusi ingatlanpiaci lapszemlét itt találod:
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Eladnád a lakásodat, de nem tudod, reális-e az elképzelt ár?
Vásárolnál, de bizonytalan vagy abban, hogy most érdemes-e lépni, mennyit lehet alkudni, vagy milyen kockázatokat kell még ellenőrizni?
Kérj 15 perces ingyenes villámtanácsadást, és nézzük meg józanul, hogy a te helyzetedben mi lenne az okos lépés.
Források és háttéradatok
A cikkben hivatkozott adatok és piaci összefüggések értelmezéséhez ezeket a forrásokat használtuk:
Mlinárik Márton: Ingatlanpiaci lapszemle 2026 július
Bankmonitor: Drámai átalakulás a magyar lakáspiacon
Magyar Nemzeti Bank: Pénzügyi stabilitási jelentés, 2026. június
Portfolio: A rosszul megválasztott induló ár hatása az értékesítési időre
Fontos: Ez a cikk és a benne szereplő előadás nem minősül pénzügyi vagy befektetési tanácsadásnak. A piaci előrejelzések a szerző szakmai véleményét tükrözik, és nem garantálnak jövőbeli folyamatokat. Ingatlanügyletek és hitelfelvétel előtt mindig kérj személyre szabott szakmai és jogi tanácsot.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások