Miről szól ez a videó röviden?
bben a videóban azt nézzük meg, hogy mi történne a magyar ingatlanpiac-on, ha Magyarország egyszer tényleg bevezetné az eurót.
Nem arról van szó, hogy ez holnap reggel megtörténik. Jelenleg nincs kitűzött dátum, és az euró bevezetése nem úgy működik, hogy valaki felkel, megissza a kávéját, majd bejelenti, hogy „jó, akkor mától euró”. Ehhez inflációs, költségvetési, kamatszinthez és árfolyam-stabilitáshoz kapcsolódó feltételeknek is teljesülniük kellene.
A videó lényege inkább az, hogy az ingatlanbefektetők nem a kész helyzetre várnak. Ők a hírt árazzák. A várakozást. A „mi lesz, ha” érzést.
És az ingatlanpiacon ez néha elég ahhoz, hogy az emberek elkezdjenek rohangálni, mintha valaki akciós tévét hirdetett volna meg Black Fridayen.
Volt egy ügyfelem, aki pár éve teljes nyugalommal közölte, hogy ő most nem vesz lakást, mert „úgyis jön az euró, aztán minden olcsóbb lesz”.
Néztem rá.
Ő nézett rám.
Körülbelül úgy pislogtunk egymásra, mint a harmadik teve Noéra.
Mert az euró bevezetése tényleg izgalmas téma. Sőt, ingatlanpiaci szempontból kifejezetten fontos. Csak éppen nem úgy működik, hogy hétfőn még forintban számolunk, kedden jön az euró, szerdán pedig a lakások vagy féláron vannak, vagy mindenki vesz egy garzont a Bazilika mellett befektetésnek.
Az ingatlanpiac ennél makacsabb állat.
Az euró nem varázspálca. Nem javítja meg a rossz alaprajzot, nem szünteti meg a dohos falat, nem tesz jó vétellé egy túlárazott lakást, és sajnos nem emeli meg varázsütésre a magyar fizetéseket sem.
Viszont reflektor.
Rávilágít arra, mi drága, mi olcsó, mi jó vétel, és mi az, amit eddig csak forintban sikerült valahogy megmagyarázni magunknak.
Az euró bevezetése
Az euró bevezetése önmagában nem tenné sem olcsóbbá, sem drágábbá a magyar lakásokat. A valódi hatás a hitelkamatokon, a befektetői bizalmon, az árfolyamkockázat megszűnésén, a külföldi vevők érdeklődésén és a magyar jövedelmek alakulásán múlna.
Rövid távon a bejelentés inkább árfelhajtó hatású lehetne, mert a piac előre áraz, a vevők meg ilyenkor hajlamosak kicsit ráugrani az ingatlanpiacra. Hosszabb távon viszont a fizetések, a lakáskínálat, a hozamok és a finanszírozás döntenék el, hogy az euró tényleg erősíti-e a magyar ingatlanpiacot, vagy csak új árcédulát rak ugyanarra a problémára.
Kik szerepelnek a videóban?
A videó középpontjában Mlinárik Márton áll, aki most is a megszokott, gyakorlati oldalról bontja ki az ingatlanpiaci témát. Nem makrogazdasági tankönyvet mond fel, hanem azt próbálja lefordítani emberi nyelvre, hogy egy olyan nagy gazdasági változás, mint az euró bevezetése, mit jelenthetne a vevőknek, eladóknak, befektetőknek és azoknak, akik most éppen a lakáshitel, az önerő és az árak között próbálnak valami értelmes döntést hozni.
Márton szemszöge azért érdekes, mert nem csak grafikonokból nézi a piacot. Persze, azok is fontosak. Az MNB lakáspiaci jelentése, a KSH lakásárindexe és a Portfolio ingatlanpiaci összefoglalója is azt mutatja, hogy a magyar lakáspiac az elmúlt években nagyon sokat ment felfelé. De a terepen van még egy másik réteg is.
Az eladó, aki azt mondja: „ha jön az euró, akkor én már most rárakok még tízmilliót”.
A vevő, aki azt mondja: „akkor gyorsan vegyünk valamit, mert később már nem lehet”.
A befektető, aki a hozamot számolja, de közben fél, hogy kimarad valamiből.
És ott vannak a nézők is, akik a kommentekben pontosan azt hozzák be, amitől ez a téma igazán élő lesz: félelmet az árdrágulástól, kérdéseket a forinthitelekről, kételyt az euró realitásával kapcsolatban, és azt az általános magyar érzést, hogy „jó, de ebből már megint ki fog rosszul kijönni?”.
A legnagyobb félreértés
A legnagyobb félreértés az, hogy az euró bevezetése automatikusan megoldja vagy felrobbantja az ingatlanpiacot.
Nem.
Nemrég futottunk bele egy olyan helyzetbe, ahol az eladó teljesen komolyan azt gondolta, hogy ha egyszer euró lesz Magyarországon, akkor az ő lakása majd külföldi szemmel is „olcsónak” fog tűnni. Csakhogy az ingatlan egy rossz állapotú, rossz beosztású, nehezen kiadható lakás volt, olyan fürdőszobával, amitől egy lakberendező halkan becsukná maga mögött az ajtót, és inkább elmenné postásnak.
Euróban is rossz lakás maradt volna.
Ez a lényeg.
Az euró nem tesz jó vétellé egy rossz lakást. A rossz lokáció, a rossz állapot, a rossz alaprajz, a gyenge bérbeadhatóság és a túlárazottság nem tűnik el attól, hogy az ár mellé nem forintjel kerül, hanem eurójel.
Sőt.
Euróban néha még jobban fáj.
Mert amikor egy budapesti lakás ára egyszer csak összehasonlítható lesz Pozsonnyal, Béccsel, Prágával vagy akár Zágrábbal, akkor már nem lehet annyira könnyen elbújni a forint mögé. Ott lesz a szám. Hidegen. Kerekítve. Kíméletlenül.
Miért mozdulhatnának mégis felfelé az árak?
Az euró bevezetése azért tudna mégis árfelhajtó hatást okozni, mert a piac nemcsak a tényekre reagál, hanem a várakozásokra is.
Ezt mostanában egyre többször látom. Bemondanak egy támogatott hitelt, egy új programot, egy kedvezményt, egy politikai ígéretet, és még mielőtt bárki pontosan tudná, hogyan fog működni, már megindul a népi ingatlanos zarándoklat.
Volt ez a CSOK-nál.
Volt a Babavárónál.
Volt a 3%-os hitel körüli őrületnél.
És valószínűleg ugyanez történne akkor is, ha egyszer komolyan bejelentenék az euró bevezetésének dátumát. Nem az euró napján robbanna a piac. Hanem a hír napján kezdene el mindenki számolgatni.
A befektető azt mondaná: ha stabilabb lesz a pénz, kisebb lesz az árfolyamkockázat, olcsóbb lehet a hitel, akkor most kell venni.
Az eladó azt mondaná: ha mindenki venni akar, akkor én emelek.
A vevő azt mondaná: ha nem veszek most, később már nem tudok.
És ebből lesz az a klasszikus magyar ingatlanpiaci társasjáték, amikor mindenki egyszerre próbál okosabb lenni a piacnál, aztán a végén a piac nevet.
Mikor működik, mikor nem?
Az euró bevezetése leginkább azoknál az ingatlanoknál hozhatna plusz érdeklődést, amelyek euróban is értelmezhetőek.
Jó lokáció. Jó állapot. Jó alaprajz. Jó bérbeadhatóság. Olyan környék, amit egy külföldi vevő is megért. Olyan lakás, amelyről nem kell húsz percig magyarázni, hogy „jó, hát most még nem olyan, de majd ha egyszer megépül a villamos, felújítják a házat, eltűnik a szomszédból a gumis, és beindul a környék, akkor ez nagyon nagy sztori lesz”.
A jó lakás euróban is jó lakás.
A rossz lakás euróban is rossz lakás.
És ez fájdalmasan egyszerű.
Ha vevő vagy, akkor az euró bevezetése miatt nem az a kérdés, hogy gyorsan vegyél-e bármit. Hanem az, hogy érted-e az ingatlan vásárlás menete során azokat a pontokat, ahol egy látszólag jó üzletből nagyon csúnya pénznyelő lesz.
Ha eladó vagy, akkor pedig nem az a kérdés, hogy euróban mennyit álmodsz rá. Hanem az, hogy a lakásod tényleg versenyképes-e egy olyan piacon, ahol a vevő már nem csak a szomszéd kerülethez hasonlít, hanem régiós városokhoz is.
Konkrét számok / példa
Vegyünk egy egyszerű példát.
Van egy lakás, amit most 79,9 millió forintra áraznak. Ha 400 forintos euróval számolunk, ez 199 750 euró. Ez már önmagában is gyönyörű ingatlanpiaci csapda, mert az ember ránéz, és azt mondja: „jó, akkor legyen 200 000 euró”.
Aztán jön az eladó.
„Legyen inkább 210 000, mert úgyis alkudnak.”
Aztán jön a közvetítő.
„Rakjuk ki 219 000-re, az még pszichológiailag jól mutat.”
És máris ott vagyunk, hogy nem történt semmi a lakással, csak átváltottuk a pénznemet, kerekítettünk, reménykedtünk, és hozzáadtunk egy kis emberi mohóságot. Az ingatlanpiac néha ennyire romantikus.
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Befektetés | 79 900 000 Ft |
| Eurós ár 400 Ft-os árfolyamon | 199 750 € |
| Várható növekedés pszichológiai árazással | kb. 5–10% |
| Profit / felár | kb. 4–8 millió Ft |
| Lehetséges új irányár | kb. 210 000–220 000 € |
A számok persze csak példák, nem jóslatok. De a gondolkodásmód nagyon is valós.
És itt jön be az, hogy vásárlás előtt nem árt számolni. Nem hasraütésre, nem kommentmező alapján, nem úgy, hogy „a sógorom szerint most kell venni, mert ő is nézett egy podcastet”. Hanem rendesen. Erre vannak az ingatlan kalkulátorok, és ha hitel is van a történetben, akkor a törlesztőrészlet kalkulátor sem dísznek van az interneten.
A hitelezés lehet az igazi fordulópont
Ha az euró bevezetése valóban erős hatást gyakorolna az ingatlanpiacra, akkor azt leggyorsabban valószínűleg nem az árcédulán látnánk, hanem a hitelezésen.
A lakáshitel az ingatlanpiac nitrogénje.
Kicsit viccesen hangzik, de tényleg. Amikor olcsóbb a hitel, több ember tud belépni a piacra. Ha több ember tud belépni a piacra, nő a kereslet. Ha nő a kereslet, de közben nincs elég jó lakás, akkor az árak nem szerényen hátralépnek, hanem általában szépen megindulnak felfelé.
Az MNB adatai alapján az utóbbi időszakban is jól látszott, hogy a támogatott hitelek és a hitelpiaci élénkülés erősen meg tudja mozgatni a lakáspiacot. Nem véletlen, hogy a kamatkörnyezet minden ingatlanpiaci beszélgetésben ott ül az asztalnál, még akkor is, ha nem hívtuk meg.
Az euró bevezetése elméletben stabilabb, kiszámíthatóbb kamatkörnyezetet hozhatna. Ez jól hangzik. De az olcsóbb hitel nem feltétlenül olcsóbb lakást jelent.
Sőt.
Nagyon gyakran pont fordítva történik.
Az olcsóbb pénz beépül az árakba.
Volt egy ügyfelem, aki azt mondta: „Márton, ha lejjebb mennek a kamatok, akkor végre olcsóbban tudok venni.” Mondtam neki, hogy lehet. De az is lehet, hogy ugyanazt a lakást drágábban veszed, csak kevésbé fáj havonta. Ez nem ugyanaz, még ha elsőre hasonlónak is néz ki.
Ezért nem a havi törlesztőből kell kiindulni egyedül. Hanem abból, hogy az ingatlan önmagában jó vétel-e, eladható-e később, kiadható-e normális áron, és nem vállalsz-e túl nagy kockázatot. Ha ebben elakadsz, akkor a hiteltanácsadás nem luxus, hanem idegrendszer-kímélő eszköz.
Mit tanulhatunk Horvátországból, Szlovákiából, Szlovéniából és Ausztriából?
Sokan szeretik azt mondani, hogy „ahol bevezették az eurót, ott minden drágább lett”.
Ez részben érthető érzés. Csak az ingatlanpiac nem egyetlen kapcsolóval működik.
Horvátországban például az euró bevezetése ráerősíthetett az árnövekedésre, de ott volt mögötte a turizmus, a tengerpart, a nemzetközi kereslet, a korlátozott kínálat, az inflációs környezet és az, hogy fél Európa rájött: tengerparti ingatlant birtokolni még mindig menőbb, mint a bankszámlán nézegetni a pénzt.
Szlovákia és Szlovénia esetében más volt a helyzet. Ott az euró bevezetése környékén jött a 2008-as válság. Márpedig ha világpiaci ingatlanpiaci összeomlás van, akkor az euró sem áll oda a lakások elé pajzzsal, hogy „nyugi, én megvédelek”.
Ausztria megint más történet. Ott nem az euró bevezetése hozta el a nagy lakásárrobbanást, hanem később az alacsony kamatkörnyezet, a stabil piac és a befektetői bizalom.
Vagyis a tanulság egyszerű: az euró nem önmagában mozgatja az árakat. Csak rá tud erősíteni arra, ami amúgy is történik.
Ha erős a kereslet, kevés a jó kínálat, olcsóbb a hitel és nő a bizalom, akkor az euró olaj lehet a tűzre.
Ha viszont gyenge a fizetőképesség, túlértékelt a piac, rosszak a hozamok és óvatosak a befektetők, akkor az euró nem fogja megmenteni a bulit.
A leggyakoribb hibák
A leggyakoribb hiba az, amikor valaki egyetlen hír alapján akar ingatlant venni.
„Jön az euró, venni kell.”
„Megy fel a piac, venni kell.”
„Jön a támogatás, venni kell.”
„A szomszéd is vett, venni kell.”
Nem. Nem kell.
Gondolkodni kell.
Nemrég futottunk bele egy olyan vevőbe, aki kifejezetten befektetésre keresett lakást, de a várható bérleti díjat nagyjából úgy számolta, mint amikor a gyerek megkérdezi, mennyi csokit ehet vacsora előtt: bátran, optimistán, a valóságtól mérsékelten zavartatva.
Budapesten a jó lakások kiadhatók, persze. De a hozam nem attól lesz jó, hogy ráírjuk a hirdetésre: „befektetőknek kiváló”. A hozam attól lesz jó, hogy jó áron veszed, jó állapotban tartod, jó célcsoportnak adod ki, és nem felejted el kiszámolni az adót, a karbantartást, az üres hónapokat és az idegesítő apróságokat.
Aki bérbeadásban gondolkodik, annak érdemes előbb átnéznie, mit jelent valójában az ingatlan bérbeadás, mert a matek néha sokkal kevésbé romantikus, mint a „passzív jövedelem” szókapcsolat.
A másik hiba a jogi és műszaki óvatlanság.
Egy euróban jól kinéző ár mögött is lehet rendezetlen tulajdoni helyzet, haszonélvezet, végrehajtás, szolgalmi jog, per, rossz társasházi állapot vagy olyan meglepetés, amitől az ember hirtelen elkezdi szeretni az albérletét. Ezért nem érdemes megúszni a tulajdoni lap lekérése lépést.
És igen, az ügyvéd sem csak azért van, hogy legyen még egy ember, akinek fizetni kell. A Magyar Ügyvédi Kamara elektronikus ingatlan-nyilvántartási tájékoztatója (PDF) és az ügyvédi ellenjegyzésről szóló tájékoztató (PDF) is jól mutatja, hogy az ingatlanügylet nem csak áralku és kézfogás. Ez jogi műfaj is. Aki ezt félvállról veszi, az könnyen vesz magának egy problémát, csak lakásnak hívja.
KOMMENT SZEKCIÓ
Mit írtak a YouTube alatt?
💬 „Ahol bevezették az eurót, ott mindennek felment az ára!”
Értem ezt a félelmet. Tényleg. Az ember bemegy a boltba, látja az árakat, aztán amikor meghallja az euró szót, már előre fáj a pénztárcája. De az ingatlanpiacon nem lehet mindent egyetlen okra visszavezetni. Az árakat egyszerre mozgatja a hitel, a kínálat, a fizetés, az infláció, a befektetői hangulat és az, hogy éppen mennyien akarják ugyanazt a kétszobás lakást ugyanabban a kerületben.
💬 „Mi fog történni a forint hitelekkel, ha bevezetik az eurót?”
Ez az egyik legjobb kérdés. Erre nem lehet egy blogcikkben banki vagy jogi választ adni, mert a konkrét szerződések sorsa szabályozási és banki kérdés lenne. Piaci oldalról viszont annyit biztosan lehet mondani: a hitelkörnyezet változása sokkal gyorsabban hat az ingatlanpiacra, mint az, hogy milyen pénznemben van kiírva az ár.
💬 „Mitől prémium lokáció a belváros?”
Na, ez aranykérdés. Attól biztosan nem, hogy az eladó beleírja a hirdetésbe. A prémium lokációt a vevői kereslet, az eladhatóság, a bérbeadhatóság, a környék presztízse, a közlekedés, az állapot és a nemzetközi összehasonlíthatóság adja. Egy rossz belvárosi lakás nem prémium. Csak belvárosi.
💬 „Tökre nem érdekel az ingatlanbefektetés, de mégis imádom hallgatni, ahogy Mlinárik Márton erről magyaráz.”
Ez azért jó komment, mert pontosan erről kellene szólnia az ingatlanpiaci tartalomnak. Nem arról, hogy táblázatokkal agyonverjük az embert, hanem hogy érthető legyen: mitől mozdul a piac, mikor kell óvatosnak lenni, és mikor mondjuk ki nyugodtan, hogy ez így bizony túl van árazva, barátom.
Mit csinálnék a helyedben?
Ha most vásárlás előtt állsz, én nem az euró bevezetéséről szóló híreket figyelném elsőként.
Hanem a saját helyzetedet.
Mennyi önerőd van? Mekkora törlesztőt bírsz el úgy, hogy nem halsz bele minden hónap 12-én? Milyen időtávra veszel? Saját lakhatásra kell, vagy befektetésre? Ha befektetés, mennyi a reális hozam? Ha el kell adni, ki lesz a vevőd? Ha ki kell adni, ki lesz a bérlőd?
Ezt mostanában egyre többször látom: az emberek makrogazdasági hírek alapján akarnak mikrodöntést hozni. Olvasnak valamit az euróról, a kamatokról, a forintról, az inflációról, aztán ebből próbálják eldönteni, hogy megvegyék-e a harmadik emeleti, lift nélküli, sötét nappalis lakást, amelynek az alaprajza olyan, mintha valaki egy részeg péntek este rajzolta volna meg.
Nem így kell dönteni.
A jó döntéshez először az adott ingatlant kell megérteni. Aztán a finanszírozást. Aztán a piacot. És csak utána jön a nagy makrokép.
Ha jó lakást veszel jó áron, jó finanszírozással, reális tervvel, akkor az euró bevezetése nem ellenség.
Ha rossz lakást veszel túl drágán, túlhitelezve, csak azért, mert félsz, hogy kimaradsz valamiből, akkor az euró sem fog megmenteni.
FAQ – euró bevezetése
A videó után rengeteg kérdés érkezett. Összeszedtem a leggyakoribbakat, és röviden, kertelés nélkül válaszolok rájuk.
Rövid távon lehet árfelhajtó hatás, főleg a várakozások, az erősödő bizalom és a hitelpiaci változások miatt. De nem minden ingatlan drágulna egyformán. A jó lokációjú, jó állapotú, jól kiadható lakások valószínűleg erősebb helyzetbe kerülnének, a gyenge ingatlanok viszont euróban sem válnának automatikusan jó üzletté.
Nem feltétlenül. Ha az euró bevezetése olcsóbb hitelkörnyezetet hozna, az elsőre segíthetné a vásárlókat. Csakhogy ha emiatt több vevő jelenik meg ugyanarra a szűk kínálatra, az árak is feljebb mehetnek. Vagyis könnyen lehet, hogy a törlesztő jobban néz ki, de maga a lakás drágább lesz.
Csak az euró miatt nem. Akkor éri meg lakást venni, ha az ingatlan önmagában is jó vétel. Jó helyen van, jó állapotú, reális az ára, működik a finanszírozás, és van mögötte stratégia. Az euró nem stratégia. Legfeljebb egy piaci körülmény.
Az euró bevezetése elméletben kiszámíthatóbb és akár alacsonyabb kamatkörnyezetet hozhatna. A meglévő forinthitelek konkrét sorsa viszont banki, szerződéses és szabályozási kérdés lenne. Ingatlanpiaci szempontból a fontosabb kérdés az, hogy az olcsóbb finanszírozás mennyi új vevőt hozna be a piacra.
A jó budapesti lokációk valószínűleg nyerhetnének vele, mert a külföldi vevők számára egyszerűbbé válna az összehasonlítás. De Budapestnek nincs tengere, nincs alpesi sípályája, és nem minden lakás automatikusan nemzetközi befektetési termék. A jó ingatlan jó marad, a túlárazott pedig euróban is túlárazott lesz.
Összegzés
Az euró bevezetése nem kapcsolná át varázsgombbal a magyar ingatlanpiacot.
Nem oldaná meg a lakhatási válságot. Nem emelné meg automatikusan a béreket. Nem tenné olcsóvá a drága lakást, és nem tenné jó üzletté a rossz döntést.
Amit viszont megtenne: láthatóbbá tenné a valóságot.
Megmutatná, hogy a magyar lakások mennyire drágák a magyar fizetésekhez képest. Megmutatná, hogy Budapest hogyan néz ki euróban Pozsonyhoz, Bécshez vagy Prágához képest. Megmutatná, hogy ki vett jó ingatlant, és ki csak hitt egy szép történetben.
A piacot nem kell mindig megmenteni.
Néha az lenne a legjobb, ha hagynánk, hogy a piac meggyógyítsa önmagát.
Tudom, ez nem hangzik olyan izgalmasan, mint egy új támogatás, egy új hitelprogram vagy egy nagy eurós bejelentés. De az ingatlanpiacon a túl sok mesterséges izgalomból általában az lesz, hogy a végén valaki nagyon drágán vesz valamit, amit később már csak kreatív magyarázatokkal tud szeretni.
Nézd meg a teljes videót
Ha érdekel, hogyan beszélek erről részletesebben, nézd meg a teljes videót itt.
A videóban még több példát hozok arra, hogy miért nem az euró önmagában mozgatná a piacot, hanem a bizalom, a kamat, a hitelezés, a befektetői pszichológia és az, hogy a vevők mennyire hajlandók elhinni: most aztán tényleg muszáj lépni.
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Ha most adnál el, vennél, befektetnél, vagy csak szeretnéd tudni, hogy a jelenlegi piacon várj vagy lépj, akkor nem kell egyedül sakkoznod.
Egy 15 perces beszélgetés sokszor elég arra, hogy kiderüljön: jó irányba nézel-e, vagy éppen egy szépen becsomagolt pénznyelőt próbálsz megszeretni.
Kérj 15 perces ingyenes villámtanácsadást, és nézzük meg józanul, hogy a te helyzetedben mi lenne az okos lépés.
Források és háttéradatok
A cikkben hivatkozott adatok és piaci összefüggések értelmezéséhez ezeket a forrásokat használtuk:
MNB Lakáspiaci jelentés — lakossági bizalmi indikátor, hiteles vásárlók aránya, lakáspiaci túlértékeltség
KSH Lakásstatisztika — lakásárindex, lakáspiaci forgalom, építőipari árak (és utcaszintű árak az Ingatlanadattárban)
Portfolio ingatlanpiaci elemzések — Otthon Start, panelpiaci korrekció, kínálat-kereslet trendek
Magyar Ügyvédi Kamara — ingatlanjogi háttér, ügyvédi ellenőrzés
Fontos: Ez a cikk és a benne szereplő előadás nem minősül pénzügyi vagy befektetési tanácsadásnak. A piaci előrejelzések a szerző szakmai véleményét tükrözik, és nem garantálnak jövőbeli folyamatokat. Ingatlanügyletek és hitelfelvétel előtt mindig kérj személyre szabott szakmai és jogi tanácsot.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások