Terhelt ingatlan eladása: mikor akadály a jelzálog, a végrehajtás vagy a haszonélvezet?

Eladható egy jelzáloggal terhelt ingatlan?

Igen, általában eladható. A banki jelzálog önmagában nem rendkívüli helyzet, és nem is automatikus üzletgyilkos.

A bank azért jegyeztetett be jelzálogjogot, mert az ingatlan egy tartozás fedezete. Ha a fennálló tartozást a bank megkapja, a szükséges feltételek teljesülése után kiadja a törléshez szükséges engedélyt. A jelzáloggal terhelt ingatlan eladása ezért sok esetben úgy történik, hogy a vételár meghatározott része közvetlenül a hitelező bankhoz kerül, és ebből rendezik a fennálló tartozást.

Ehhez viszont még a szerződéskötés előtt tisztázni kell:

• melyik bank a jogosult;

• pontosan mekkora az aktuális tartozás;

• meddig érvényes a banki tartozásigazolás;

• a tulajdonos saját pénzből vagy a vételárból végtörleszt;

• milyen számlára és milyen ütemezésben kell fizetni;

• mikor és milyen feltételekkel adja ki a bank a törlési engedélyt;

• kapcsolódik-e a jelzáloghoz elidegenítési és terhelési tilalom;

• mit kér a vevő bankja, ha a vásárláshoz ő is hitelt vesz fel.

Ezeket nem érdemes szóban, egy „nyugi, majd elintézzük” mondattal lezárni. Az adásvételi szerződésnek pontosan tartalmaznia kell a kifizetés és a tehermentesítés menetét. A konkrét konstrukció a bankok és az ügylet feltételeitől függ, ezért ezt az okiratszerkesztő ügyvédnek a banki dokumentumokkal összhangban kell kialakítania.

Mi történik a vételárral?

Egy tipikus helyzetben a vevő nem az eladó kezébe adja a teljes vételárat, majd reménykedik, hogy abból egyszer talán kifizetik a hitelt. A tartozás rendezésére szánt összeg a szerződésben meghatározott módon a bankhoz kerül. A fennmaradó vételárrész csak a kialakított ütemezés szerint jut az eladóhoz.

Ezzel mindkét fél érdeke védhető:

• az eladó tartozása rendeződik;

• a vevő nem úgy fizet, hogy közben a jelzálog sorsa bizonytalan marad;

• a teher törléséhez szükséges okirat útja is előre tervezhető.

A pontos sorrend nem sablonkérdés. Nem ugyanúgy működik minden bank, minden hitel és minden adásvétel. Éppen ezért kell előre beszerezni az igazolásokat, nem pedig a foglaló után felfedezni, hogy az elképzelt menetrendet valamelyik bank nem fogadja el.

A magánjelzálog nehezebb pálya lehet

Más a helyzet, ha nem bank, hanem egy magánszemély vagy egy cég javára szerepel jelzálogjog a tulajdoni lapon.

A bankoknál van kialakult folyamat a tartozás igazolására, a végtörlesztésre és a törlési engedély kiadására. Magánjelzálognál előbb azt is ki kell deríteni, hogy:

• elérhető-e még a jogosult;

• él-e a magánszemély, illetve működik-e még a cég;

• ha nem, ki a jogutód vagy az örökös;

• fennáll-e még egyáltalán a követelés;

• történt-e már teljesítés, amelynek a törlését elmulasztották átvezetni;

• rendelkezésre áll-e földhivatali bejegyzésre alkalmas törlési engedély.

Előfordul, hogy a tulajdoni lapon ott marad egy évtizedekkel korábbi, mai szemmel nevetséges összegű jelzálog. Az összeg láttán könnyű legyinteni. Csakhogy nem az a döntő, hogy ötszáz vagy ötmillió forint olvasható a bejegyzésben, hanem az, hogy a jogosulttól vagy a jogutódjától megszerezhető-e a törléshez szükséges szabályos okirat.

Ha a jogosult elhunyt, akár póthagyatéki eljárásra is szükség lehet. Ha a jogosult cég megszűnt, a jogutódlást kell tisztázni. Ezek a helyzetek sokszor rendezhetők, csak nem feltétlenül péntek délután, a hétfői szerződéskötés előtt.

Eladóként ezért a magánjelzálogot a lehető legkorábban kezdd el rendezni. Minél tovább marad bizonytalan, annál inkább szűkülhet a vevői kör, nehezebbé válhat a banki finanszírozás, és annál jobb alkupozícióba kerülhet a készpénzes vevő.

Mi történik, ha végrehajtási jog van az ingatlanon?

A végrehajtási jog már erősebb figyelmeztető jelzés. Ettől még nem biztos, hogy lehetetlen az adásvétel, de itt tényleg nem improvizálunk.

Először pontosan fel kell tárni:

• ki a végrehajtást kérő;

• melyik végrehajtó jár el;

• mennyi az aktuálisan rendezendő összeg;

• van-e több követelés vagy további, még be nem jegyzett ügy;

• fedezi-e a vételár a tartozásokat;

• milyen módon és sorrendben történhet a kifizetés;

• milyen okirat és milyen eljárás szükséges a végrehajtási jog törléséhez.

A tulajdoni lapon látható összeg önmagában nem mindig ad teljes képet az aktuális fizetési kötelezettségről. Költségek, kamatok és további eljárások is befolyásolhatják, mennyit kell ténylegesen rendezni. Ezért friss, ellenőrizhető információra van szükség az eljáró szereplőktől.

A legrosszabb forgatókönyv az, amikor az eladó csak a vevő megérkezése után kezdi összeadni a tartozásokat, és kiderül, hogy azok megközelítik vagy akár meghaladják az ingatlan eladási árát. Ilyenkor nem a marketing szöveggel van baj. Az ügylet matematikája nem áll össze.

Végrehajtási jognál minden forintnak, határidőnek és okiratnak jelentősége van. A rendezés módját ingatlanjogban jártas ügyvéddel kell megtervezni, még mielőtt bárki visszavonhatatlan pénzügyi vállalást tesz.

Elidegenítési és terhelési tilalom: nem dönthet egyedül a tulajdonos

Az elidegenítési és terhelési tilalom gyakran egy másik jog – például jelzálogjog – biztosítékaként jelenik meg. A lényege, hogy a tulajdonos nem rendelkezhet teljesen szabadon az ingatlannal: az eladáshoz vagy további megterheléshez a jogosult hozzájárulása, illetve a tilalom megfelelő rendezése szükséges.

Ha a tilalom banki jelzáloghoz kapcsolódik, a két bejegyzés rendezése sokszor ugyanannak a tehermentesítési folyamatnak a része. Ettől még ezt is előre egyeztetni kell. Nem jó stratégia a szerződéskötés napján rácsodálkozni, hogy nemcsak jelzálogjog, hanem tilalom is szerepel a tulajdoni lapon.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása

A haszonélvezeti jog különösen fontos vevői kockázat. Az ingatlan tulajdonjoga eladható úgy is, hogy a haszonélvezet fennmarad – csakhogy ebben az esetben az új tulajdonos nem feltétlenül tudja úgy használni vagy birtokba venni az ingatlant, ahogyan elképzelte.

Magyarul: lehet, hogy megvetted a lakást, de valaki más jogosult benne lakni és használni. Ha teljes árat fizettél egy ilyen helyzetért anélkül, hogy ezt értetted volna, akkor finoman szólva sem életed üzletét kötötted meg.

Az adásvétel előtt tisztázni kell:

• ki a haszonélvező;

• fennmarad-e a joga az eladás után;

• hajlandó-e lemondani róla;

• ingyenesen vagy ellenérték fejében mond le;

• részt vesz-e a szerződésben;

• rendelkezésre áll-e a törléshez megfelelő nyilatkozat;

• hogyan oszlik meg és hová kerül a vételár.

A haszonélvezeti jog mellett özvegyi jog, használati jog vagy tartási jog is szerepelhet a tulajdoni lapon. Ezek nem ugyanazok, ezért a bejegyzést nem elég annyival elintézni, hogy „valami lakhatási jog”. Pontosan meg kell állapítani a tartalmát és a megszüntetés lehetőségét.

A témát részletesen a haszonélvezeti jogról szóló útmutatóban dolgoztam fel.

Perfeljegyzés: itt már nem elég a megnyugtató mondat

Ha perrel kapcsolatos bejegyzést látsz, azt tekintsd erős piros lámpának. Nem feltétlenül jelenti, hogy az ingatlan soha nem adható el, de előbb meg kell érteni, mi a vita tárgya.

Lehet szó például:

• egy korábbi adásvételi szerződés érvényességéről;

• a közös tulajdon megszüntetéséről;

• öröklési vitáról;

• az eladó tulajdonjogát vagy az ingatlan jogi helyzetét érintő más eljárásról.

Itt nem elég, ha az eladó azt mondja, hogy „á, az már régi ügy”. Be kell szerezni a releváns iratokat, meg kell nézni, melyik bíróság előtt, milyen tárgyban és milyen szakaszban folyik az eljárás, majd ügyvéddel értékelni kell, hogy akadályozza-e az adásvételt.

Egy már lezárt, csak át nem vezetett ügy és egy aktív tulajdonjogi vita ég és föld. A tulajdoni lapon azonban mindkettő olyan kérdést jelezhet, amelyre dokumentumokkal kell válaszolni.

Mit árul el a széljegy?

A széljegy folyamatban lévő ingatlan-nyilvántartási ügyet jelez. Lehet mögötte tulajdonjog-bejegyzési vagy -törlési kérelem, jelzálog, végrehajtási jog, haszonélvezet törlése vagy más beadvány.

Ez nem dísz a lap tetején.

Ha az eladó azt állítja, hogy ő az egyedüli tulajdonos, közben pedig egy másik személy tulajdonjogának bejegyzése van folyamatban, akkor minimum fel kell tenni néhány kellemetlen, de nagyon egészséges kérdést.

Tisztázni kell:

• ki nyújtotta be a kérelmet;

• mire vonatkozik;

• milyen ranghelyen áll;

• hogyan befolyásolja a vevő tulajdonszerzését.

Szolgalmi jog és vezetékjog: lehet, hogy eladható, csak nem arra használható, amire szeretnéd

Az átjárási szolgalom, vezetékjog, vízvezetési jog vagy közműszolgalom általában nem magát az adásvételt akadályozza. Az ingatlan használhatóságát és értékét viszont komolyan befolyásolhatja.

Egy telek a hirdetésben lehet szép, szabályos és tágas. Aztán kiderül, hogy az egyik oldalán átjárási út húzódik, a másikon pedig olyan vezeték, amely miatt az általad megálmodott ház nem fér el rajta. A telek ugyanaz maradt, csak az álomház került át egy másik dimenzióba.

Ezért nem elég a jog megnevezését elolvasni. Azt is meg kell érteni, hogy a gyakorlatban hol, milyen területet és milyen használatot érint.