Osztatlan közös tulajdon? Az meg mi szösz? - Mlinárik Márton
Osztatlan közös tulajdon

Osztatlan közös tulajdon? Az meg mi szösz?

Ebben a cikkben az osztatlan közös tulajdon lesz terítéken. Mielőtt belevágunk, leszögezném, hogy nem vagyok ügyvéd, sem jogász. Ezért a tájékoztatás nem lesz teljes körű. 

De nem is az ügyvédeknek készítem ezt az anyagot, hanem a hétköznapi ingatlan tulajdonosoknak vagy vevőknek, akiknek nem mond semmit az a kifejezés, hogy osztatlan közös tulajdon.

Tehát nem fogok villogni mindenféle barokkos jogi csűrcsavarokkal, hanem inkább úgy mondom, hogy mindenki megértse.

Tehát mi az az osztatlan közös tulajdon?

Ha például a testvéremmel tulajdonosai vagyunk egy ingatlannak, akkor az osztatlan közös tulajdon.

Ebben az esetben semmiféle problémát nem jelent ez, hiszen együtt, közösen használjuk az ingatlant, illetve ha mondjuk eladjuk, nyilván egyetértésben, mondhatni egy személyként cselekszünk majd.

osztatlan közös tulajdon - telek megosztás

 

Nagy méretű telek megosztása esetén jellemző, hogy osztatlan közös tulajdonban maradnak a lakrészek.

Tegyük fel, hogy ez egy örökség, 1000 nm-es telken 100 nm-es épület. Gondolkozunk, hogy hogyan is hasznosítsuk az ingatlant, hogy mindkettőnk lakhatását megoldjuk.

Azt találjuk, hogy az építési szabályozás szerint a telket nem lehet megosztani, de lehet rá építeni még egy lakóegységet. Tehát felépítünk még egy 100 nm-es házat a másik mellé.

A két épületet két külön lakásként használjuk.

Fizikailag ketté választottuk a telket, és az épületek is teljesen külön használhatóak, de ettől jogilag (a földhivatalban) még ugyanúgy egy ingatlan maradt.

Tegyük fel, hogy  20 évig használtuk így, és nekünk megfelelt. Semmi gond nem volt a közös tulajdonból. 

Az osztatlan közös tulajdon akkor probléma ha szóba kerül az eladás!

Tegyük fel, hogy, úgy alakul a helyzet, hogy az egyikünk eladná a részét. Na ebben a pillanatban már problémát okoz az osztatlan közös tulajdon.

Osztatlan közös tulajdon

Hiszen az eddigi szomszédot a családtagunk volt. De az új tulaj egy idegen lesz…

Ilyenkor 4 probléma merül fel:

1.) Korlátozás nélküli használat

Mindkét félnek joga van korlátozás nélkül  használni az ingatlant. Nem csak azt, amit leválasztott magának, hanem a másikat is.
Tehát előfordulhat, hogy én megunom, hogy az én fürdőszobámban hupilila a csempe, és úgy döntök, hogy mostantól a szomszéd fürdőszobáját fogom használni. Vagy a nagy dolgomat az ő vécéjében végzem el. Jogom van hozzá. Az más kérdés, hogy a szomszéd nem biztos, hogy tolerálná ezt a dolgot, tehát jókora veszekedéseknek néznék elébe.

Hülyeség, amit mondtam? Nyilván. De gondolj bele: Egy tulajdonosi közösségben elég egyetlen hülye, és máris megvan a probléma.

És ez eladás szempontjából azért gáz, mert a vevőnek ki kéne fizetni egy szakajtónyi pénzt az ingatlanért.

2.) Nem hitelezhető.

Sőt, a CSOK-kal is probléma lesz. A fent elmondottak szerint nem tisztázottak a viszonyok. Ezért a bank nem ad hitelt az ilyen történetek finanszírozására.
Ettől még készpénzes vevőnek eladható az ingatlan, amennyiben ő bevállalja ezt a helyzetet. De lássuk be, hogy a mostani árszintek mellett erre azért kevés az esély.

 

3.) Közös órák.

Osztatlan közös tulajdon esetén előfordul, hogy a két félnek 1 villanyórája, gázórája illetve vízórája van. Ebből nincs gond, amíg mindkét fél rendesen fizeti a részét.
De ahogy az egyik tulaj nem fizet, a másiknak kell kifizetnie az ő részét is. És nem teheti meg, hogy nem fizet, mert akkor nála is kikapcsolják a szolgáltatást. Ez igen kényelmetlen tud lenni. Ezt a kényelmetlenséget nagyon kevés vevő fogja bevállalni. Persze van az a pénz. De annyiért meg általában az eladó nem akarja eladni az ingatlant…

4.) Osztatlan közös tulajdon? What the fuck?

Az emberek nem értik, hogy mi a fene is ez és hogy mit jelent. Ezért a vevők egy része, ha meghallja, hogy “osztatlan közös”, máris kiveri a hideg verejték és kifarol az üzletből. Tehát az a tény, hogy az ingatlan osztatlan közös, máris csökkenti a várható értéket.

Ez nem azt jelenti, hogy az osztatlan közös tulajdon eladhatatlan. De ha a fenti problémák fennállnak, akkor lényegesen alacsonyabb lesz a piaci érték, mint amit az ingatlan tudna, ha a fenti problémák rendezve lennének.

Szerencsére az osztatlan közös tulajdon nem akkora probléma, amekkorának most gondolod. VAn megoldás. Több is.

Alapítsunk társasházat!

Társasházzá kell alakítani az ingatlant. De ez ha jól tudom 5 lakás fölött kötelező, és egyébként macerás, drága, hosszadalmas.  

Ezért ilyen kis méretekben más alternatívát szoktak választani:

Írjunk használati megosztási szerződést!

A másik (egyszerűbb) megoldás pedig a Használati megosztási szerződés. Ez a tarsasház alapítás alternatívája. Jóval egyszerűbb, gyorsabb, és kevesebbe kerül. És teljes mértékben rendezi a jogi helyzetet.

Kell hozzá 

  • minden tulajdonostárs, akik egyet értenek abban, hogy az ingatlannak ki melyik részét használja
  • egy rajz, amin egyértelműen jelölve van, hogy ki mit használ.
  • ügyvéd, aki megírja és ellenjegyi a tulajdonostársak megállapodását.

Honnan tudom hogy egy ingatlan osztatlan közös tulajdon?

Onnan lehet tudni, ha egy ingatlan osztatlan közös tulajdon, hogy a tulajdoni lapon több tulajdonos van, és az alapterület nagyobb, mint amiről mi tudunk. Nagyobb, több lakásos házak esetén a 30-40 oldalas tulajdoni lap szintén azt jelzi, hogy osztatlan közös tulajdonról van szó.

Honnan tudom, hogy van használati szerződés?

Onnan, hogy megkérdezzük a tulajdonost hogy ugyan mondja már meg, hogy van-e használati szerződés. Ha nem tud róla, akkor nyilvánvalóan nincsen.

A teljesség igénye nélkül néhány fontos dolog, amit a használati megosztási szerződésnél érdemes figyelni:

Egy osztatlan közös tulajdon esetén nincs felujitasi alap, nincs tartalék. Ez egy új épületnél nem baj, de egy 20 évesnél már igen. Ezért különösen fontos, hogy meg legyen határozva a következő:

  • ki és hogyan köteles elvégezni a karbantartást, 
  • hogyan viselik a felmerülő közös költségeket (kert, közös villany, kerítés, stb.)
  • Ha valami rendkívüli helyzet van, ki köteles helyreállítani (pl. ha elfújja a tetőt a szél, a lakóközösség, vagy a felső lakó dolga a helyreállítás?
  • Van-e biztosítás, az mit fedez, hogyan fizetik
  • a használati szerződésnek a jogutódokra is kiterjedő hatálya kell, hogy legyen. Ha új tulajdonostárs jön, rá ugyanúgy érvényes a megosztási szerződés.

Elővásárlási jog

Osztatlank közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg.

Ez nem azt jelenti, hogy csak a szomszéd vásárolhatja meg az ingatlant.

Azt meg pláne nem jelenti, hogy a szomszéd majd annyiért vásárolhatja meg az ingatlant, amennyiért ő akarja.

Azt jelenti, hogy ha kapunk egy ajánlatot a lakásra (piaci alapon), akkor minden tulajdonostársat értesíteni kell arról, hogy milyen ajánlatot kaptunk, és nyilatkoztatni kell őket, hogy kívánnak-e élni az elővásárlási jogukkal. 

Ha valamelyik tulajdonostárs él az elővásárlási joggal, akkor sajnos az eredeti ajánlattevő hoppon marad. Persze a legtöbb eladót ez hidegen hagyja, hacsak nem utálják egymást a szomszéddal.

Osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázs

Az elővásárlási jog például akkor okozhat komoly problémát, ha például a lakás nem közös tulajdon, de a garázs igen. 

Egy belvárosi környezetben a garázs kincset ér és nehéz hozzá jutni. Ezért sanszos, hogy a tulajdonostársak közül van, aki élni kíván az elővásárlási jogával. Viszont ilyen esetben általában a vevőt is csak úgy érdekli az ingatlan megvásárlásra, ha a garázst is meg tudja venni hozzá. 

Ilyenkor lehet izzadni, hogy vajon melyik jófej szomszéd miatt esik kútba az eladásunk. Mert a jó hír az, hogy ha van 100 teremgarázs beálló, akkor bizony 100 elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot kell produkálni. Addig nem lesz adásvétel, amíg ez nincs meg.

És a 100 tulajdonostárs között biztosan akad valaki, aki feni a fogát a mi garázsunkra…

Szerencsére erre a dologra is van megoldás. 

A varázsszó a “dologösszesség”. 

Ez annyit tesz, hogy ha pl egy Herendi porcelán készletet akarsz eladni, az nyilvánvalóan egységet képez, és nem bögrénként fogod értékesíteni, hanem együtt. Ha Te vagy a garázs és a lakás tulajdonosa, hivatkozhatsz rájuk dologösszességként, ami azt jelenti, hogy csakis egyben kívánod értékesíteni őket. Így az elővásárlási jogosultnak a lakásodat is meg kell vennie, ha a garázsodra fáj a foga. Így pedig lehet, hogy az eredeti ajánlattevő hoppon marad, de a Te szempontodból nem sérül az üzlet.

Javaslom, hogy Jegyezd meg ezt a szót, és nyugodtan villogj vele. Az ingatlanos kollégák nagy részének fogalma sem lesz arról, hogy mit beszélsz. De az ügyvéded biztosan le lesz nyűgözve… 🙂

Na hát ennyit az osztatlan közös tulajdonról. Ha elakadtál, keress bátran!


A cikk anyagát videó formában a Yotube csatornámon is megtalálod:

Szólj hozzá!

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.