Ebben a cikkben az osztatlan közös tulajdon lesz terítéken. Mielőtt belevágunk, leszögezném, hogy nem vagyok ügyvéd, sem jogász. Ezért a tájékoztatás nem lesz teljes körű.
De nem is az ügyvédeknek készítem ezt az anyagot, hanem a hétköznapi ingatlan tulajdonosoknak vagy vevőknek, akiknek nem mond semmit az a kifejezés, hogy osztatlan közös tulajdon.
Tehát nem fogok villogni mindenféle barokkos jogi csűrcsavarokkal, hanem inkább úgy mondom, hogy mindenki megértse.
Ha ingatlant szeretnél eladni vagy venni, érdemes átfutni olyan általános tippeket is, amelyek segítenek az ingatlan adás‑vétel folyamatának megértésében a lehető legjobb döntéshez. Nézd meg erről szóló részletes anyagomat is: Ingatlan eladás – Ha eladnád a lakásod! Ingatlan eladás – szakértői útmutató
Tehát mi az az osztatlan közös tulajdon?
Ha például a testvéremmel tulajdonosai vagyunk egy ingatlannak, akkor az osztatlan közös tulajdon.
Ebben az esetben semmiféle problémát nem jelent ez, hiszen együtt, közösen használjuk az ingatlant, illetve ha mondjuk eladjuk, nyilván egyetértésben, mondhatni egy személyként cselekszünk majd.
Tegyük fel, hogy ez egy örökség, 1000 nm-es telken 100 nm-es épület. Gondolkozunk, hogy hogyan is hasznosítsuk az ingatlant, hogy mindkettőnk lakhatását megoldjuk.
Azt találjuk, hogy az építési szabályozás szerint a telket nem lehet megosztani, de lehet rá építeni még egy lakóegységet. Tehát felépítünk még egy 100 nm-es házat a másik mellé.
A két épületet két külön lakásként használjuk.
Fizikailag ketté választottuk a telket, és az épületek is teljesen külön használhatóak, de ettől jogilag (a földhivatalban) még ugyanúgy egy ingatlan maradt.
Tegyük fel, hogy 20 évig használtuk így, és nekünk megfelelt. Semmi gond nem volt a közös tulajdonból.
Az osztatlan közös tulajdon akkor probléma ha szóba kerül az eladás!
Tegyük fel, hogy, úgy alakul a helyzet, hogy az egyikünk eladná a részét. Na ebben a pillanatban már problémát okoz az osztatlan közös tulajdon.
Hiszen az eddigi szomszédot a családtagunk volt. De az új tulaj egy idegen lesz…
Ilyenkor 4 probléma merül fel:
1.) Korlátozás nélküli használat
Mindkét félnek joga van korlátozás nélkül használni az ingatlant. Nem csak azt, amit leválasztott magának, hanem a másikat is.
Tehát előfordulhat, hogy én megunom, hogy az én fürdőszobámban hupilila a csempe, és úgy döntök, hogy mostantól a szomszéd fürdőszobáját fogom használni. Vagy a nagy dolgomat az ő vécéjében végzem el. Jogom van hozzá. Az más kérdés, hogy a szomszéd nem biztos, hogy tolerálná ezt a dolgot, tehát jókora veszekedéseknek néznék elébe.
Hülyeség, amit mondtam? Nyilván. De gondolj bele: Egy tulajdonosi közösségben elég egyetlen hülye, és máris megvan a probléma.
És ez eladás szempontjából azért gáz, mert a vevőnek ki kéne fizetni egy szakajtónyi pénzt az ingatlanért.
2.) Nem hitelezhető.
Sőt, a CSOK-kal is probléma lesz. A fent elmondottak szerint nem tisztázottak a viszonyok. Ezért a bank nem ad hitelt az ilyen történetek finanszírozására.
Ettől még készpénzes vevőnek eladható az ingatlan, amennyiben ő bevállalja ezt a helyzetet. De lássuk be, hogy a mostani árszintek mellett erre azért kevés az esély.
3.) Közös órák.
Osztatlan közös tulajdon esetén előfordul, hogy a két félnek 1 villanyórája, gázórája illetve vízórája van. Ebből nincs gond, amíg mindkét fél rendesen fizeti a részét.
De ahogy az egyik tulaj nem fizet, a másiknak kell kifizetnie az ő részét is. És nem teheti meg, hogy nem fizet, mert akkor nála is kikapcsolják a szolgáltatást. Ez igen kényelmetlen tud lenni. Ezt a kényelmetlenséget nagyon kevés vevő fogja bevállalni. Persze van az a pénz. De annyiért meg általában az eladó nem akarja eladni az ingatlant…
4.) Osztatlan közös tulajdon? What the fuck?
Az emberek nem értik, hogy mi a fene is ez és hogy mit jelent. Ezért a vevők egy része, ha meghallja, hogy “osztatlan közös”, máris kiveri a hideg verejték és kifarol az üzletből. Tehát az a tény, hogy az ingatlan osztatlan közös, máris csökkenti a várható értéket.
Ez nem azt jelenti, hogy az osztatlan közös tulajdon eladhatatlan. De ha a fenti problémák fennállnak, akkor lényegesen alacsonyabb lesz a piaci érték, mint amit az ingatlan tudna, ha a fenti problémák rendezve lennének.
Szerencsére az osztatlan közös tulajdon nem akkora probléma, amekkorának most gondolod. VAn megoldás. Több is.
Alapítsunk társasházat!
Társasházzá kell alakítani az ingatlant. De ez ha jól tudom 5 lakás fölött kötelező, és egyébként macerás, drága, hosszadalmas.
Ezért ilyen kis méretekben más alternatívát szoktak választani:
Írjunk használati megosztási szerződést!
A másik (egyszerűbb) megoldás pedig a Használati megosztási szerződés. Ez a tarsasház alapítás alternatívája. Jóval egyszerűbb, gyorsabb, és kevesebbe kerül. És teljes mértékben rendezi a jogi helyzetet.
Kell hozzá
- minden tulajdonostárs, akik egyet értenek abban, hogy az ingatlannak ki melyik részét használja
- egy rajz, amin egyértelműen jelölve van, hogy ki mit használ.
- ügyvéd, aki megírja és ellenjegyi a tulajdonostársak megállapodását.
Honnan tudom hogy egy ingatlan osztatlan közös tulajdon?
Onnan lehet tudni, ha egy ingatlan osztatlan közös tulajdon, hogy a tulajdoni lapon több tulajdonos van, és az alapterület nagyobb, mint amiről mi tudunk. Nagyobb, több lakásos házak esetén a 30-40 oldalas tulajdoni lap szintén azt jelzi, hogy osztatlan közös tulajdonról van szó. A tulajdonilap lekérés -ről itt írtunk bővebben.
Honnan tudom, hogy van használati szerződés?
Onnan, hogy megkérdezzük a tulajdonost hogy ugyan mondja már meg, hogy van-e használati szerződés. Ha nem tud róla, akkor nyilvánvalóan nincsen.
A teljesség igénye nélkül néhány fontos dolog, amit a használati megosztási szerződésnél érdemes figyelni:
Egy osztatlan közös tulajdon esetén nincs felujitasi alap, nincs tartalék. Ez egy új épületnél nem baj, de egy 20 évesnél már igen. Ezért különösen fontos, hogy meg legyen határozva a következő:
- ki és hogyan köteles elvégezni a karbantartást,
- hogyan viselik a felmerülő közös költségeket (kert, közös villany, kerítés, stb.)
- Ha valami rendkívüli helyzet van, ki köteles helyreállítani (pl. ha elfújja a tetőt a szél, a lakóközösség, vagy a felső lakó dolga a helyreállítás?
- Van-e biztosítás, az mit fedez, hogyan fizetik
- a használati szerződésnek a jogutódokra is kiterjedő hatálya kell, hogy legyen. Ha új tulajdonostárs jön, rá ugyanúgy érvényes a megosztási szerződés.
Elővásárlási jog
Osztatlank közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg.
Ez nem azt jelenti, hogy csak a szomszéd vásárolhatja meg az ingatlant.
Azt meg pláne nem jelenti, hogy a szomszéd majd annyiért vásárolhatja meg az ingatlant, amennyiért ő akarja.
Azt jelenti, hogy ha kapunk egy ajánlatot a lakásra (piaci alapon), akkor minden tulajdonostársat értesíteni kell arról, hogy milyen ajánlatot kaptunk, és nyilatkoztatni kell őket, hogy kívánnak-e élni az elővásárlási jogukkal.
Ha valamelyik tulajdonostárs él az elővásárlási joggal, akkor sajnos az eredeti ajánlattevő hoppon marad. Persze a legtöbb eladót ez hidegen hagyja, hacsak nem utálják egymást a szomszéddal.
Osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázs
Az elővásárlási jog például akkor okozhat komoly problémát, ha például a lakás nem közös tulajdon, de a garázs igen.
Egy belvárosi környezetben a garázs kincset ér és nehéz hozzá jutni. Ezért sanszos, hogy a tulajdonostársak közül van, aki élni kíván az elővásárlási jogával. Viszont ilyen esetben általában a vevőt is csak úgy érdekli az ingatlan megvásárlásra, ha a garázst is meg tudja venni hozzá.
Ilyenkor lehet izzadni, hogy vajon melyik jófej szomszéd miatt esik kútba az eladásunk. Mert a jó hír az, hogy ha van 100 teremgarázs beálló, akkor bizony 100 elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot kell produkálni. Addig nem lesz adásvétel, amíg ez nincs meg.
És a 100 tulajdonostárs között biztosan akad valaki, aki feni a fogát a mi garázsunkra…
Szerencsére erre a dologra is van megoldás.
A varázsszó a “dologösszesség”.
Ez annyit tesz, hogy ha pl egy Herendi porcelán készletet akarsz eladni, az nyilvánvalóan egységet képez, és nem bögrénként fogod értékesíteni, hanem együtt. Ha Te vagy a garázs és a lakás tulajdonosa, hivatkozhatsz rájuk dologösszességként, ami azt jelenti, hogy csakis egyben kívánod értékesíteni őket. Így az elővásárlási jogosultnak a lakásodat is meg kell vennie, ha a garázsodra fáj a foga. Így pedig lehet, hogy az eredeti ajánlattevő hoppon marad, de a Te szempontodból nem sérül az üzlet.
Javaslom, hogy Jegyezd meg ezt a szót, és nyugodtan villogj vele. Az ingatlanos kollégák nagy részének fogalma sem lesz arról, hogy mit beszélsz. De az ügyvéded biztosan le lesz nyűgözve… 🙂
Na hát ennyit az osztatlan közös tulajdonról. Ha elakadtál, keress bátran!
📌 GYIK – Gyakran ismételt kérdések
1. Mi az osztatlan közös tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon olyan jogi helyzet, ahol több tulajdonos közösen birtokol egy ingatlant, de a tulajdoni hányadok nincsenek fizikailag elkülönítve.
2. Milyen kockázatai vannak az osztatlan közös tulajdonnak?
A fő kockázat a közös döntéshozatal nehézsége, az elővásárlási jog érvényesítése, valamint a használati jogviták.
3. Lehet-e külön használni az osztatlan közös tulajdont?
Igen, használati megosztási szerződéssel írásban rögzíthető, ki melyik részt használja.
4. Eladható-e az osztatlan közös tulajdon?
Igen, de a többi tulajdonost elővásárlási jog illeti meg. Az adásvétel során ügyvédi közreműködés javasolt.
5. Hogyan lehet megszüntetni az osztatlan közös tulajdont?
Lehetséges megosztással, közös megegyezéssel vagy bírósági úton. A folyamat bonyolult lehet, ezért szakértő segítsége ajánlott.
További ingatlanos tudásért és tippekért nézd meg a Blog szekciót, ahol olyan témákról írok például, mint ingatlanvásárlás menete, adás‑vételi buktatók vagy piaci trendek.
Ingatlanos tippek és hírek a blogon
A cikk anyagát videó formában a Yotube csatornámon is megtalálod:
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
9 Responses
Üdv!
Osztatlan közös tulajdonú kivett udvar, telek esetében 1/2 – 1/2 tulajdonosok szeretnék megosztani a telket. Az egyik tulajdonosnak (aki a korábbi tulajdonos fele tulajdonának -amin családi ház áll – megvásárlásával vált tulajjá) 7,7 m jelzálogjoga került bejegyzésre az ingatlanra. A maradék telek részen vannak tervei a korábbi tulajnak, ezért szeretné hivatalosan is megosztani, hogy külön helyrazi szám legyen. 2019-ben már készült hivatalos helyszínrajz a megosztásról, de ott megállt a dolog, ráadásul a településen építési / telekalakítási tilalom van érvényben ha jól tudom.
Hogyan induljon a megosztás? Lehet egyáltalán a zálogjog miatt?
Kedves Rita, sajnos egyrészt egy komment keretei kevesek ahhoz hogy ezt megbeszéljük. Másrészt az ilyen kérdéseket javaslom, hogy az ügyvédjével beszélje meg. (Szívesen ajánlok ügyvédet) Az én véleményem az, hogy ha telekalakítási tilalom van, megosztási szerződéssel lehet rendezni a kérdést, a jelzálogjog elvileg nem zavar senkit, bár ez esetben elképzelhető hogy a zálogjogosult hozzájárulása is szükséges.
Tehát ha jól értem, tisztelt Mlinárik úr, ha írunk a tulajdonostársakkal egy használati megosztási szerződést, elkülönítjük a közműveket (minden tulajdonosnak külön víz- gáz- villanyóra), és minden lakás kap külön házszámot is, azzal majdnem ugyanazt értük el, mintha teljesen megosztottuk volna az ingatlant? Kivéve, hogy marad a közös helyrajzi szám, és eladásnál kell a többi tuljadonos lemondó nyilatkozata az elővásárlási jogukról… De ha el akarom adni, ez a két apróság már nem szokott ijesztő lenni a vevő számára, aki örökli tőlem a megosztási szerződést, így ezzel a megoldással a tulajdonrészem piaci értéke várhatóan nem lesz alacsonyabb, mintha teljesen meg lenne osztva?
Igen, jól érti, bár a megosztási szerződés nem 100%-os megoldás, és én jártam úgy ,hogy 3 tuladjonosnál nem sikerült megújítani a 10 éves megosztási szerződést, holott a hitelügyintézéshez szükséges lett volna ,és emiatt kútba esett az üzlet. Tehát ezért alacsonyabb lesz a várható érték, mintha minden tuti lenne.
Kedves Mlinárik Márton!
A probléma:
Adott egy 12 lakásos társasház. Az eredeti építtető 25 éve a padlástérben engedély nélkül kialakított, majd eladott két “lakást”. Az építtető cég annak idején levonult és csődbe ment. A padlástéri “lakásokat” az építésügyi hatóság az adott kertvárosi településrészre vonatkozó társasházi lakásszám limit túllépése miatt nem engedélyezte. A fennmaradási tervben és a használatba vételi engedélyben ezek az ingatlanrészek padlástérként szerepelnek. A társasházzá alakulás azóta sem történt meg. Értelmezésem szerint most egy olyan osztatlan közös tulajdonunk van, aminek 12 lakás és 2 padlástér-tulajdonosa. Ismereteim szerint elvi lehetőség megvan rá, hogy az adott önkormányzat közgyűlése speciális esetekben hozzájáruljon a lakásszám korlátozás figyelmen kívül hagyásához és engedélyezze a helyi építési hatóságnak, a jelenlegi padlásterek lakásként történő besorolását. Elvileg tehát talán nem kizárt az építésügyi akadályok megszűnése. Ha ez esetleg megtörténik, akkor a jelenlegi padlástér tulajdonosoknak kell-e beleegyezést kérniük a padlás-lakás funkcióváltáshoz az osztatlan közös tulajdon többi tulajdonostársától. Ha igen akkor, elég a szótöbbségi (50%+) beleegyezési arány, vagy minden tulajdonostárs egyöntetű hozzájárulását szükséges megszerezni?
Segítségét előre is köszönve,
Üdvzölöm! Szeretném előrebocsátani, hogy nem vagyok ingatlanjogász. A kérdés bonyolultságát és egyediségét tekintve egyáltalán nem biztos hogy igaz lesz amit mondok. Jelenlegi tudásom szerint igen, kell beleegyezés, és nem elég az 50%-os többség. De mindenképpen javaslom egy profi ingatlanszakjogász bevonását.