…avagy mit kell tudnod egy telek értékeléséhez
„Földet kell vásárolni, mert annak gyártása befejeződött.” (Mark Twain)
A mostani cikkben arról lesz szó, hogy hogyan állapítsuk meg egy telek értékét, pontosabban, hogy mitől függ egy telek ára. A telek sajátos ingatlan, nincs belőle több, vagyis nem lehet több földterületet előállítani, mint ami jelenleg van. Így a kínálat szűkössége is nagyban befolyásolja az értékét. Ha viszont építkeznél és álmaid otthonát szeretnéd megvalósítani, akkor első lépésként szükséged lesz egy telekre, ahol kezdődhetnek a munkálatok. Rengeteg csalódástól és idegeskedéstől kímélhetjük meg magunkat, ha néhány dologgal tisztában vagyunk és tudjuk, hogy hogyan állapítsuk meg egy telek értékét, mitől függ, hogy valóban jó vásárt csináljunk.
Telek és építési telek közötti különbség
„Minden bogár rovar, de nem minden rovar bogár” Hogy jön ez ide? Nem tévedtél el, de éppen ez igaz a telekre és az építési telekre is, ugyanis a két fogalom hasonlónak tűnhet, de eltértő jelentéssel bírnak.
Telek: egy általános fogalom, amely bármilyen földterületre vonatkozhat, függetlenül attól, hogy azon építkezni lehet-e vagy sem. A telek lehet mezőgazdasági használatú, erdő, lakóövezeti, ipari terület stb. Egy telek a földrajzi határokat, jogi státuszt és tulajdonjogot jelöl, és számos különböző célra használható.
Építési telek specifikusan olyan földterület, amely az építési szabályozásoknak megfelel, és amelyre építkezés engedélyezett. Ez a telek típusa megfelel bizonyos követelményeknek, mint például méret, közművekhez való hozzáférés, és beépíthetőségi normák. Az építési telek lényegében egy olyan telek, amelyet a helyi építési szabályzat (HÉSZ) vagy a területi szabályozás alkalmasnak minősített épületek felhúzására.
Tehát, míg minden építési telek egyben telek is, nem minden telek minősül építési teleknek. A különbség jelentős lehet az ingatlan fejlesztése, értékesítése vagy hasznosítása szempontjából, hiszen az építési telek jelentősen nagyobb potenciállal bírhat a fejlesztők számára az építési lehetőségek miatt.
Fogalommagyarázat telek témában
Az érthetőség miatt nem maradhat ki néhány mozaikszó, melyek különböző dokumentumokat takarnak a településrendezésről vagy épp az építési követelményekről. Ha telket vásárolnánk, ezek a kifejezések kulcsfontosságúak lesznek.
OTÉK: Országos Településrendezési és Építési Követelmények
HÉSZ: Helyi Építési Szabályzat
TAK: Települési Arculati Kézikönyv – létesíthető épületek karakterisztikáját határozza meg
OTSZ: Országos Tűzvédelmi Szabályzat – az épületeknek meg kell felelniük a tűzvédelmi szabályoknak
Mielőtt építési telket vásárolnánk fontos, hogy ezekkel tisztában legyünk, hiszen például egy adott településrészen nem lehet attól teljesen eltérő házat építeni.
Helyi Építési Szabályzat – vagyis mi építhető a telek határain belül?
A felsorolt dokumentumok elérhetőek online, nézzünk meg egy Helyi Építési Szabályzatot, hogy milyen információkat találhatunk benne.
Maga a dokumentum két részből áll, az egyik része egy térkép, amin látszanak az épületek helyrajzi számai, valamint található rajta egy LKE-1/Sz megnevezésű számsor, ami a területi besorolást mutatja. Ehhez tartozik egy írásos rész, ami megmutatja egy táblázatban, hogy az LKE kód lakóövezetet jelent, az SZ kód pedig azt hogy szabadon álló. Ez alapján nem lehet a telekhatárra építkezni, mert szabadon álló, valamint a beépíthető terület nagyságát is megadják.
Szintén ebben a dokumentumban található a szintterületi mutató, ami megadja, hogy a telekre a helyi építési szabályok szerint tervezett felépítmény összes bruttó területe hogyan aránylik a telek területéhez.
Térképismeret
Az alábbi térkép a csobánkai Építési Szabályzat melléklete. A szélén jelmagyarázat segíti, hogy milyen besorolásúak az adott területek. Ha például régészeti területen veszünk telket, akkor bármit szeretnénk építeni előtte a hatóságokkal fel kell venni a kapcsolatot és ezt bejelenteni. Amíg a földmunkák zajlanak egy régész – sajnos napidíjért – ott fog állni a telkünkön és ellenőrzi a munkálatokat.
Egy érdekes történet
Szintén érdekes szituációt eredményezhet a természetvédelmi terület. A felsőrákosi rétek területén volt egy ügyfelünknek telke, amit szeretett volna értékesíteni. Az építési dokumentumok átnézésével kezdtünk, amin rajta volt hogy melyik rész építési terület és melyik rész van erdőként nyilvántartva. Időközben megváltozott az építési szabályzat és az új besorolás szerint ez az említett terület kiemelt jelentőségű természetvédelmi területté lett nyilvánítva. Ezen a területen sajnos semmit nem lehet építeni és az az épület, ami korábban a területen volt nem szerepelt a térképmásolaton. Itt fontos megemlíteni, hogy értékesítés előtt fontos ellenőrizni a térképmásolatot, hiszen ha a valóságban nem ott van az épület, vagy nem olyan az elrendezése akkor illegális hozzáépítés történt. A történetben említett területen nem oda volt felrajzolva a térképen a ház, ahol valójában volt, így el kellett bontani, a telket pedig sajnos nem lehetett értékesíteni.
Ezért fontos, hogy telek vásárlása előtt tájékozódjunk. A Helyi Építési Szabályzat minden önkormányzatnál megtalálható, így könnyen kideríthető, hogy adott területre mit lehet építeni.
Mi van a fű alatt?
Érdekes és néha sajnos bosszantó „meglepetés” érhet bennünket, ha elkezdik ásni az alapot és akkor derül ki, hogy mi van a telek alatt. Előfordulhat olyan is, hogy nincs stabil alap, mert nagyon homokos a terület. Itt sajnos plusz költséggel kell számolnunk, mert mélyebb alap kell, talajvíz esetén pedig lemezalap. Mielőtt megvásárolunk egy telket érdemes lenne egy talajmechanikai vizsgálatot végeztetni, de leginkább ez az eladók feladata lenne, hogy meg tudják mutatni az érdeklődőknek, mit is árulnak valójában.
Szintén fontos információkhoz juthatunk egy geodézia vizsgálat során, mely megmutatja, hogy hol vannak a valós telekhatárok. Ez akkor is hasznos, ha a szomszédnak szabálytalan épületei vannak a telken.
A szennyezet telek szintén többletköltséggel jár, lássunk néhány budapesti példát:
- Egykori Lágymányosi-tó területe, ennek ugyan nincs ipari múltja, de a mesterséges feltöltöttség miatt komoly szennyezéssel volt érintett a terület. A feltöltést követően kezdett fejlődni a terület, napjainkra a BME, az ELTE, az Infopark odaköltözésével teljesen beépült.
- MÁV Dunapart Teherpályaudvar, a Rákóczi híd mellett, ami vasúti múlttal rendelkező terület. Ma ezt Millennium Városközpontként ismerjük.
- Óbudai Gázgyár, vegyipari súlyosan szennyezett terület volt, aminek a helyén a Graphisoft Park létesült.
Külső hivatkozás: https://www.portfolio.hu/ingatlan/20220213/ha-nem-marad-mas-epitesi-telek-johetnek-a-szennyezettek-de-mennyibe-kerul-a-terulet-karmentesitese-523775
Szerencsére hétköznapi építési teleknél nem igazán kell ilyenre számítani, de ha valaki mégis ilyennel találkozna, akkor lesz róla információja és fel tudja mérni a lehetőségeket.
Hogyan változik a telek ára, ha bontandó épület van rajta
Gyakran előfordul, ezért mindenképp említsük meg, hogy mire készüljünk abban az esetben, ha olyan telket vásárolunk, amin bontandó épület van. Az eladók ilyen esetben magasabbnak gondolják a telek árát, mivel épület is található rajta, pedig a vevőnek az épület bontása és ennek az elhordása plusz költséggel jár. Ergo az olyan telek ára, amin bontandó épület található kevésbé értékes, mint az, amelyiken nem kell elvégezni ezeket a plusz munkákat. Fontos, hogy az új épületnek a mostani építési szabályoknak kell megfelelni, valamint 5% az áfa jelenleg, ami az új építésű ingatlanokra vonatkozik.
Panorámás telek
Nézzünk meg néhány olyan tényezőt, ami szintén befolyásolja a telek árát.
- benapozottság – általában szemmel jól látható, így érhető, hogy az a telek értékesebb, ami jobban benapozott
- lejtés – ha egy telek 20 méteren lejt 1.5 métert, az szemmel nem látható, de építkezésnél gondot jelenthet a szintkülönbség az épület kialakításánál
- panoráma – ha a telek hegyoldalban van, akkor hatalmas költségekkel jár a fölt elhordatása
A telek formája
Amennyiben az építési telek formája nem szabályos, nem egyenesek a telekhatárok, akkor felmerül a kérdés, hogy mihez tájolják majd az épületet. Természetesen a legideálisabb a szabályos négyzet vagy téglalap alakú telek, de ha nem ilyen, akkor sem gond, amennyiben a telken belül lehet úgy igazítani az épületet, hogy az megfelelő legyen. Értékcsökkentő tényező lesz, ha a telek formája miatt nem tudjuk úgy építeni az épületet, ahogy a szabályzat előírja.
Két különleges kialakítású telek:
- nyeles telek: ma már nem engedélyezik a kialakítását, mert csak más telkén lehet átmenni, bonyolult a parkolás, valamint a közmű bevezetése
- saroktelek: két része utcafront, amit abszolút pozitívumként szoktak emlegetni a tulajdonosok, de emeli a költségeket, hogy dupla annyi kerítés kell és a jogszabály szerint a sarkokon átátszónak kell lennie a közlekedés miatt
Összközműves telek ára
Ha telket veszünk szintén fontos, hogy a közművek ki legyen rajta alakítva, vagyis összközműves telek legyen. Az e-közmű oldalon található térkép megmutatja, hogy adott településen, adott telken milyen közműszolgáltatás érhető el vagy esetleg vezethető be a későbbiek során. Ideális esetben összközműves, normális alakú telekről beszélünk, de sajnos a gyakorlatban azt látjuk, hogy nem ilyeneket szoktak hirdetni. Fontos megnézni vásárlás előtt, hogy hol van a közműnek legközelebb bekötési lehetősége, mert ha a telken nincs is, de az utcában van a telek előtt, akkor az lényegesen leegyszerűsíti a folyamatot. Szintén fontos tényező, a telekre történő bejutás kérdése. Zárványtelekről beszélünk, ha nincs hivatalos bejárata és ez drasztikusan csökkenti adott telek árát.
A telek jogi dolgai
A végére maradtak a jogi kérdések, melyből kettőt emelnék ki, melyek a leggyakrabban előfordulnak.
- Vezetékjog
Ez a jog lehetővé teszi a jogosult számára, hogy a vezetékeket elhelyezze, karbantartsa, és használja az ingatlanon, amíg a jog fennáll. A vezetékjogot általában hivatalosan bejegyzik, és az ingatlan-nyilvántartásban rögzítik. A jog megszerzése általában kompenzációs díj fizetését igényli az ingatlan tulajdonosa felé, mivel az ingatlan használatát korlátozza.
Ez különösen akkor valósul meg, ha a telek méretéhez képest aránytalanul nagy területet foglal el a vezeték és biztonsági sávja.
- Szolgalmijog
A szolgalmi jog egy olyan ingatlanjogi fogalom, ami a jogosultnak (haszonélvező) bizonyos használati jogokat biztosít egy másik személy (szolgáltató) tulajdonában lévő ingatlanra vonatkozóan. Ez a jog lehetővé teszi a haszonélvező számára, hogy a szolgáltató ingatlanát bizonyos módokon használja, általában egy konkrét cél érdekében.
A szolgalmi jogok különböző formákat ölthetnek, ideértve:
- Útjog (útszolgalmi jog): Jog arra, hogy a jogosult áthaladjon vagy használjon egy másik tulajdonban lévő utat vagy ösvényt.
- Vezetékjog: Ahogy korábban említettük, jog arra, hogy a jogosult vezetékeket helyezzen el és karbantarthat egy másik ingatlanon.
- Vízhasználati jog: Jog arra, hogy a jogosult használjon vagy elvezessen vizet a szolgáltató ingatlanán keresztül.
A szolgalmi jogok általában az ingatlannyilvántartásban bejegyzett, hosszú távú jogok, amelyek az ingatlant terhelik, tehát az új tulajdonosokra is átszállnak, ha az ingatlan eladásra kerül. Ezek a jogok általában nem átruházhatók, csak az adott ingatlanhoz kapcsolódnak, és a jogok gyakorlása során a haszonélvezőnek tiszteletben kell tartania a szolgáltató ingatlanának integritását.
Remélem hasznosnak találtátok ezeket az információkat és segítettek a telek vásárlás előtt tisztán látni mindazt, mi alakítja a telek árát és mi az, amire figyelni kell, mielőtt kiválasztjátok új házatok helyét. Keressetek magatok mellé segítséget, jó, ha van kapcsolatotok építésszel és ügyvéddel, hogy az esetleges kellemetlenségeket, ha nem is tudjátok teljesen kizárni a folyamatból, de jelentősen le tudjátok csökkenteni. Amennyiben kérdésetek van szívesen segítünk, megtaláltok minket a www.mlinarikmarton.hu vagy a www.yhome.hu oldalakon.
A cikk anyagát videós formátumban megnézheted illetve meghallgathatod a YouTube csatornámon:
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások