Miről szól ez a cikk röviden?
Az októberi lapszemlében Kis Lászlóval azt néztük meg, valóban eljött-e a vevők ideje a lakáspiacon. Szó esik arról, miért fékezheti a keresletet a bizonytalanság, hogyan változott az adásvételek száma, és miért kerültek nehéz helyzetbe egyes belvárosi lakások. A lakáshitelek és támogatások jövőjét is érintjük, de különbséget teszünk a biztos információk és a várakozások között. A beszélgetés végén a vevőknek és eladóknak is gyakorlati tanácsokat adunk. A fő tanulság: a piac nem tűnt el, csak a korábbi árakat és megszokásokat már nem mindig fogadja el.
Végre eljött, amire sok lakásvásárló várt: a hírekben egyre gyakrabban jelennek meg az árcsökkenések. Akkor most mindenki boldog, és rohan lakást venni? Hát, nem egészen. Amikor az árak felfelé száguldanak, sokan attól félnek, lemaradnak. Amikor lefelé mozdulnak, ugyanazok a vevők gyakran azt mondják: várjunk még egy kicsit. Az ingatlanpiac néha ilyen furcsa műfaj.
Kis Lászlóval az októberi lapszemlén pontosan ezt a helyzetet jártuk körül. Nem azt szeretném megjósolni, mennyibe kerül majd jövő márciusban minden budapesti lakás. Sokkal érdekesebb kérdés, hogy mit kezdjünk most a kínálattal, az eladók elvárásaival, a hitelköltségekkel – és a saját élethelyzetünkkel.
Csökkennek az ingatlanárak 2026 őszén? – a türelmetleneknek és elfoglaltaknak egy rövid válasz:
Budapest több részpiacán már megjelent az áralku és az eladói árengedmény lehetősége, de ebből nem következik, hogy országosan, minden ingatlantípusban ugyanakkora áresés lenne. A 2026. szeptemberi adatok egyszerre mutatnak havi forgalomélénkülést és jelentős éves kereslet-visszaesést. A hirdetési ár, az eladási ár és a ténylegesen megkötött ügyletek száma három különböző mutató. Vevőként ezért konkrét ingatlanokat érdemes összehasonlítani; eladóként pedig azt kell megérteni, mennyit hajlandó ma fizetni a célcsoport.
Több az eladó ingatlan, mint a lehullott falevél. Hol vannak a vevők?
A szeptemberi számokkal könnyű lenne két teljesen eltérő címlapot írni. A Duna House 9 385 országos lakóingatlan-adásvételt becsült: ez 16,2 százalékkal több az augusztusinál, viszont 30,1 százalékkal kevesebb, mint 2025 szeptemberében. Az ingatlan.com szerint közel 150 ezer eladó lakás és ház szerepelt a kínálatban szeptember végén, 11 százalékkal több, mint egy évvel korábban; a mintegy 229 ezer telefonos érdeklődés pedig 37 százalékkal maradt el a tavalyitól.
Mutató | 2026. szeptemberi jelzés |
Becsült adásvételek | 9 385 (Duna House) |
Változás augusztushoz képest | +16,2% |
Változás 2025 szeptemberéhez képest | −30,1% |
Eladó ingatlanok szeptember végén | közel 150 000 (ingatlan.com) |
Telefonos érdeklődések éves változása | −37% (ingatlan.com) |
Itt a lényeg: a 2025-ös Otthon Start-indulás különösen erős összehasonlítási alap. Ettől még a 2026-os piac gyengébb, de a két év különbségéből önmagában nem számolható ki a lakásárak csökkenésének mértéke. A tranzakciószám ráadásul becslés, nem minden adásvételt lefedő végleges nyilvántartás.
A havi helyzetet a rendszeres ingatlanpiaci hírek és elemzések között is érdemes követni. Egy-egy kiragadott százalék ritkán meséli el az egész történetet.
Kik szerepelnek a videóban?
Mlinárik Márton budapesti ingatlanspecialista, aki a napi értékesítési tapasztalatokból indul ki: látja, mire mondanak igent a vevők, és hol ütköznek falba az eladói várakozások. Kis Lászlóval az októberi lapszemlében a piac egészét, a kereslet és kínálat változását, valamint a finanszírozás következményeit beszélik át. Ketten együtt gyakorlati és tágabb piaci nézőpontból keresnek választ arra, kinek kedvezhet az átrendeződés.
A legnagyobb félreértés: az árcsökkenés mindenkinek jó hír
Emlékszel arra, amikor szinte mindegy volt, hogy támogatásról, inflációról vagy valamilyen új hitelről beszélgettünk? Sok szereplő ugyanarra jutott: az ingatlan csak drágább lesz. Aki hitt ebben, sietett vásárolni. A megnövekedett kereslet pedig újra felfelé nyomhatta az árakat. Ez a lemaradástól való félelem – a FOMO – az ingatlanpiacon is működik.
Most az ellenkező pszichológia kezdhet teret nyerni. Ha a vevő úgy érzi, később olcsóbban vásárolhat, nem ugrik rá az első hirdetésre. Több időt szán az összehasonlításra. Az eladó pedig szembesülhet vele, hogy a tavalyi árszint ma már nem feltétlenül működik. De ebből még nem következik biztos, önmagát gyorsító árzuhanás. A kínálat szűkössége, a hitelhez jutás és az eladók értékesítési kényszere mind befolyásolja a folyamatot.
A korábbi fordulatról már írtam: a piac sok helyen nemet mondott a vágyárakra. Az új kérdés az, hogy ebből mekkora, tartós változás lesz.
A finanszírozás és a vevői döntés
Egy lakás vételára önmagában is nagy szám. Ha hitelből veszed, a havi törlesztő még nagyobb súllyal esik latba. A drágább finanszírozás ugyanarra a jövedelemre kisebb mozgásteret hagyhat. A bizonytalan kamatkilátások ezért akkor is fékezhetik a keresletet, ha az eladó közben enged az árból.
A videó felvételekor még arról beszélgettünk, milyen irányt vehet az Otthon Start. Azóta, október 20-án a kormány ismertette a Wekerle+ tervezett konstrukcióit: a közlés szerint az első otthonukat megszerző, 18–41 éves fiatalok új lakásra fix 3, használt lakásra fix 5 százalékos hitellel számolhatnának, ötéves bentlakási feltétellel. Ezek bejelentett tervek; a részletes jogszabályok és a pontos átállási határidő még nem véglegesek. Egy október 27-re meghirdetett további tájékoztató is változtathat a részleteken. Vagyis aki most szerződne, ne hírből, hanem az akkor hatályos feltételekből és konkrét banki ajánlatból induljon ki.
A támogatások körüli találgatásból könnyű hamis sürgetést csinálni: „most azonnal, különben lemaradsz”. Pedig előbb a saját költségvetést, az önerőt, a banki értékbecslés kockázatát és a hosszú távú törlesztési képességet kell tisztázni.
A belvárosi lakás, amit papíron jó áron vettek – mégsem kell senkinek
A videóban meséltünk egy valódi, azonosításra alkalmas részletektől megtisztított esetről. Egy vevő úgy gondolta, jó üzletet csinált: az értékbecsléshez képest több millió forinttal kedvezőbben vett egy nagy, belvárosi lakást.
Csakhogy a negyedik emeleti, lift nélküli, felújítandó ingatlanra később a kedvezőnek gondolt hirdetési ár ellenére sem érkezett megfelelő vevő.
A hiba nem feltétlenül a négyzetméterárban volt. Inkább abban, hogy nem tették fel időben a kérdést: kinek is kell majd ez a lakás? Egy családnak túl nagy kompromisszum lehet a lift hiánya. Befektetőként a felújítás, a kiadhatóság és a várható hozam számít. A „piaci ár alatt vettem” önmagában nem üzleti terv. A kedvezmény sem sokat ér, ha egy nehezen hasznosítható ingatlanon kaptad.
Ezért a hirdetés feladása előtt a reális ingatlanértékbecslés többet segíthet, mint egy hangzatos összehasonlítás a szomszéd hirdetésével.
Most lehet alkudni – de az olcsóbb lakás nem mindig jó vétel
Vevőként ez a piac adhat mozgásteret. Több ajánlatot lehet összehasonlítani, több kérdést feltenni, és bizonyos lakásoknál tényleg lehet alkudni. De szeretnék óvni attól, hogy az alku mértéke legyen az egyetlen sikerélmény. Hiába enged valaki tízmilliót, ha a felújítás húszmillióval több a tervezettnél, vagy az épület olyan kompromisszumokat hordoz, amelyeket később sem tudsz feloldani.
Nem az a kérdés, hogy az eladó hány százalékot engedett a meghirdetett árból. Az a kérdés, hogy az ingatlan a teljes költséggel együtt megfelel-e az élethelyzetednek, és mit ér valójában. Nézd meg a ház műszaki állapotát, a közös költséget, a felújítási szükségletet, a finanszírozást és az eladhatóságot is.
Ha megtaláltad a jelöltet, a vételi ajánlat jogi és gyakorlati buktatóit is érdemes megérteni, mielőtt bármit aláírsz.
Konkrét számok és piaci példa
A 2026. szeptemberi adásvételek alakulását kétféle viszonyítás mutatja: a Duna House becslése szerint havi alapon 16,2%-os növekedés, a 2025. szeptemberi magas bázishoz mérten azonban 30,1%-os visszaesés látszott. Az eltérő előjel nem ellentmondás: az összehasonlítás alapja különbözik. Ez forgalmi adat, önmagában nem országos árindex és nem bizonyít általános lakásárzuhanást.
A leggyakoribb hibák: eladni akarsz, vagy csak árulni?
Ez a két szó most két egészen eltérő stratégia. Ha csak azt mondod: „ennyiért hirdetem, hátha egyszer valaki beleszeret”, az is egy döntés. Csak ne lepődj meg, ha hónapokig nincs komoly ajánlat. Ha viszont tényleg el kell adnod, az ár mellett az állapotot, a bemutatást, a célközönséget és a tárgyalási teret is reálisan kell kezelni.
A jó ingatlanosnak ilyenkor nem az a dolga, hogy bólogasson a tulajdonos kedvenc számára. Hanem hogy elmagyarázza, milyen vevőnek milyen feltételekkel lehet ma eladni az ingatlant. A kettő között néha kényelmetlen beszélgetések vannak. De ez még mindig jobb, mint hat hónapig nézni egy hirdetést, amelynek csak a megtekintésszáma emelkedik.
A konkrét teendőknek külön, részletes útmutatót szenteltünk az ingatlan eladás menete című oldalon.
Mit mondanak erről a YouTube-nézők?
A videó alatt az egyik néző azt írta:
„Akkor lesz érdekes, ha jönnek a 15-20%-os engedmények.”
Egy másik hozzászóló arra mutatott rá, hogy a nagyon drága felújítás nem feltétlenül jelenik meg a lakások árazásában. Ezek jogos, gyakorlati kérdések – még akkor is, ha az általános, minden lakásra érvényes engedmény várása szerintem veszélyes stratégia lehet.
Aki a saját lakhatását oldaná meg, más szempontból dönt, mint aki húszéves befektetési hozamot számol. Lehet, hogy talál jobb árat néhány hónap múlva. Az is lehet, hogy a megfelelő ingatlan közben eltűnik a kínálatból, vagy a finanszírozás feltétele változik.
Senki sem tudja garantálni az árak mélypontját. Én ezért a konkrét ingatlan értékét, a saját pénzügyi mozgásteredet és a döntés időigényét nézném.
Gyakori kérdések – ingatlanárak csökkenése 2026
Egyes részpiacokon további korrekció elképzelhető, de a szeptemberi forgalmi és érdeklődési adatokból nem lehet országos, egységes áresési százalékot megjósolni.
Ingatlantól és eladói helyzettől függ. Az alku alapja a műszaki állapot, az alternatív kínálat, a finanszírozhatóság és az eladó valódi értékesítési szándéka, nem egy előre kijelölt általános százalék.
A megfelelő válasz a saját élethelyzettől és hitellehetőségektől függ. A támogatási programok átállásának részletei 2026. október 26-án még nem voltak teljesen rögzítve.
Különösen azokat, amelyeknél a magas vételár mellé jelentős műszaki, használati vagy felújítási kompromisszum társul, és a lehetséges vevők köre szűk.
Erősebb vevői választékot és több alkulehetőséget jelezhet, de nem bizonyítja automatikusan, hogy minden ingatlan ára csökken.
Nem a tökéletes pillanatot kell eltalálni
Van az a mondás, hogy akkor vegyél, amikor mások félnek. Szép mondás – de én annyival egészíteném ki, hogy csak akkor, ha tudod, mit veszel, és ki is tudod fizetni. Eladóként pedig a remény mellé érdemes odaállítani a piacot. Az ingatlanok nem a kívánságaink szerint cserélnek gazdát, hanem ott, ahol egy vevő és egy eladó tényleg meg tud egyezni.
Nézd meg a teljes videót
Kis Lászlóval a támogatások jövőjét, a belvárosi lakások gondjait, a hiteleket és az új építésű ingatlanok piacát is körbejártuk. A teljes beszélgetést itt találod: Csökkennek az árak! – De ez tényleg jó nekünk?. Ha vásárlás vagy eladás előtt állsz, több olyan szempontot is hallhatsz, amely egyetlen hirdetésből nem derül ki.
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Más a jó döntés annak, aki most vásárolna, és más annak, aki eladna. Ha személyre szabottan szeretnéd átbeszélni a lehetőségeidet, ismerd meg, hogyan segít egy budapesti ingatlanos a reális árazásban és az értékesítésben. A konzultáció feltételeit és az aktuális lehetőségeket az oldalon tudod ellenőrizni. A 15 perces, ingyenes lehetőség aktuális elérhetőségét és a foglalási feltételeket közzététel előtt ellenőrizni kell.
Források és háttéradatok
A cikkben hivatkozott adatok és piaci összefüggések értelmezéséhez ezeket a forrásokat használtuk:
- Duna House – 2026. szeptemberi lakáspiaci becslések – szeptemberi tranzakciószám és havi, éves változás
- ingatlan.com – Szeptember meghozta a lakáseladási kedvet – kínálat és telefonos érdeklődések
- Magyarország Kormánya – A lakhatás támogatása – a Wekerle+ bejelentett tervei és céljai
- MNB – Lakáspiaci jelentések – lakáspiaci és pénzügyi összefüggések háttéranyaga
Jogi és pénzügyi nyilatkozat
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi, adó-, pénzügyi vagy befektetési tanácsadásnak. Egyedi döntés előtt ellenőrizd az aktuális jogszabályokat, és kérj személyre szabott segítséget ügyvédtől, adószakértőtől vagy más illetékes szakembertől.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Mit csinálnék a helyedben?
Ha vásárolnál
Először tisztáznám az önerőt és a banki mozgásteret. Utána a hirdetési ár helyett az összehasonlítható alternatívákat vizsgálnám. Megnézném, mit kapok a teljes vételárért és a várható felújítási költségért. Ha tényleg megfelel az ingatlan, ajánlatot tennék – tárgyalható, de indokolható áron.
Ha eladnál
Megnézném, kik a valódi vevőim, és mennyiért vásárolnak. Ezt követően az ingatlan bemutathatóságán dolgoznék, és előre eldönteném, hol van a reális alkusáv. Ha pedig nem muszáj eladni, azt is becsülettel kimondanám: lehet, hogy most a kivárás az értelmes döntés. Csak ne nevezzük a hirdetést automatikusan értékesítési stratégiának.