Lakásmaffia – Így védd magad a szélhámosok ellen!

Becsapott ingatlantulajdonosok, megvezetett vevők, maffiafilmeket idéző machinációk. A lakásmaffia jelensége hazánkban is fájdalmas példákat hoz időről időre. Tipikus példák, trükkök következnek, illetve azok megelőzésének, kivédésének módjairól is olvashatsz.

Mi a lakásmaffia jelentése?

Az ingatlan rendelkezési jogának vagy az önkormányzati bérlakás bérleti jogának erőszakkal, fenyegetéssel vagy megtévesztéssel történő, megváltoztatásra irányuló, kárt okozó magatartás vagy ennek kísérlete.

Lakásmaffia trükkök

Az eladó nem kapja meg a teljes vételárat, azonban az ingatlan-nyilvántartásból a tulajdonjog törlésre kerül.

Vagy a vevő kifizeti a teljes vételárat, de nem kerül bejegyzésre tulajdonosként az ingatlan-nyilvántartásba.

Lehet példa arra is, hogy az ingatlanvagyonából kiforgatják a tulajdonost. Vagy úgy megvezetik a vevőt és elszedik tőle a vételárat, hogy nem fog kapni a tulajdonjogot.

Don Corleone és a lakásmaffia

A maffia szónál sokaknak beugorhat A Keresztapa című film, amikor a Don piszkos ügyletekkel mozgatta a szálakat.

Ugyan van különbség a lakásmaffia és csalással, drogokkal, gyilkossággal „tarkított” klasszikus maffia között, de bűnözésről van szó mindkét esetben, előbbinél az elkövetés tárgya az ingatlan, és a sértettek köre speciális.  

Ki a lakásmaffia célcsoportja?

Bizonyos személyiségjegyekkel rendelkező emberek vagy bizonyos társadalmi réteghez tartozó személyek könnyen válhatnak áldozattá.

Ilyen lehet pl. az italozó, egyedülálló vagy idős emberek. Vagy mindezek kombinációja.

Beférkőznek a bizalmukba, majd egy leitatott ember könnyedén aláírja az adásvételi szerződést, amiben elismeri, hogy a teljes vételárat átvette, pedig erre nem is került sor.

Vagy olyan is előfordul, amikor valaki a vállalkozását szeretné fejleszteni, de ehhez tőkével nem rendelkezik, nem kap kölcsönt a banktól, így magánszemélyhez fordul, lecsap az ingatlanára, hogy az majd a kölcsönhöz fedezetként fog szolgálni és nemes egyszerűséggel megszerzi a tulajdonjogot.

Áldozat lehet olyan egyedülálló férfi vagy nő is, aki társas kapcsolat után vágyakozik. Válás után új életet szeretnének kezdeni, ezért a házasság ígéretével arra csábítják őket, hogy adják el saját ingatlanukat egy harmadik személynek vállalkozás fejlesztése céljából, aztán a vételárat sohasem látják viszont.

Külföldi állampolgárokat is be lehet csapni, hiszen nincsenek tisztában hazánk jogszabályaival.

Lakásmaffia módszerek- szervezett bűnözés?

Józsi bácsi napi fröccsadagját fogyasztja, amikor megjelenik a kocsmában egy ismeretlen. Szóba elegyedik Józsi bácsival, sőt több olaszrizlinges csodára is meghívja. Józsi bácsi pedig órákon belül aláír valami szerződést, amivel nem foglalkozik, hiszen az illető milyen kedves volt vele.

Ezeket a machinációkat általában ingatlanügyekre specializálódott csoportok vagy egyének követik el. Jogtalan és tisztességtelen eszközöket használnak annak érdekében, hogy a sértettet tulajdonjogától vagy bérleti jogától megfosszák.

Előfordul olyan is, amikor tartási szerződés reményében valójában adásvételi szerződést kötnek. A sértett úgy gondolja, hogy élete végéig tartásban fog részesülni, azonban adásvételi szerződést ír alá, a vételárat pedig nem kapja meg.

Saját példa- lakásmaffia trükkjei

Pár évvel ezelőtt odajött hozzám egy fickó, aki szeretett volna megbízni ingatlanértékesítéssel.

Azt mondta, hogy nem ő tulajdonos. Kértem tőle, hogy akkor hozzon meghatalmazást és hadd beszélhessek a tulajdonossal.

Hozott egy meghatalmazást, egy fénymásolatot. Mondom neki, adja már oda az eredetit.

Hozott még egy papírt, amin már kékkel volt az aláírás. Összevetettem a „dokumentumokon” látható aláírásokat és azt vettem észre, hogy mindegyik aláírás másolva volt.

Tehát valószínűleg az eredeti tulajdonos aláírását hamisította meg. Nyilván nem vállaltam az értékesítési feladatot.

Szélhámosok, szélhámosok mindenütt?

Van, aki tulajdonosnak adja ki magát, hogy hatályos érvényes meghatalmazással rendelkezik, de ez nem igaz.

Személyi okmányokat kreál vagy valódi személyi okmányokat használ fel, de a tulajdoni lapot meghamisítja.

Az is tipikus lakásmaffia módszer, amikor az eladó és a tulaj személye egybeesik, rendben vannak a személyi adatok és a tulajdoni lap, de rövid időn belül többször eladja az ingatlanát.

Kérdezhetnéd, hogy hát ezt meg hogyan?

Úgy valósítja meg, hogy péntekre időzíti az egyik szerződéskötést, míg a másikat hétfőre. Teszi mindezt azért, mert az eljáró ügyvéd hétvégén nem tudja bevinni a földhivatalba a papírt, mivel nincs nyitva.

Így amikor hétfőn lekérik a tulajdoni lapot, akkor nem fogják látni a széljegyen a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet.

Így az eladó többször el tudja adni az ingatlant, a kapott vételárral pedig menekülhet a felelősségre vonás elől.

Az 1,2 milliárdot szakító lakásmaffia

Pár éve fogták el T. Alexet, aki hét év alatt közel 500 sértettnek 1,2 milliárd forint kárt okozott albérletes és ingatlaneladásos csalásokkal, bankszámlákról komoly összegek leemelésével.

A férfi Dominikáról irányította a bűnszervezetet a magyarországi sértettek kárára.

Csak hadd csináljak pár fotót!

Adott egy Szervita téri lakás, ami valljuk be rengeteg embernek kecsegtető lehetőségnek tűnik.

Felhívja az ingatlanost, hogy ugyan már hadd nézze meg. A férfi elmegy és csak annyi kérése van, hogy hadd csináljon már pár fotót. A fényképek elkészülnek, majd a férfi eltűnik.

Pár hónap múlva csörög az ingatlanos telefonja, a vonal túlsó végén lévő hang arról érdeklődik, hogy mikor tudná megnézni az ingatlant, mert pénz tett le rá.

A szálak pedig fájdalmasan összeérnek az ingatlanos és a szerencsétlenül járt érdeklődő fejében, ugyanis kiderül, hogy a fickó azért fotózta be az ingatlant, hogy később hirdetést csináljon belőle és pénzt csikarjon ki az érdeklődőkből, akiket ezzel a trükkel csúnyán átvert.

Lakásmaffia a vevő oldaláról

A vevő úgy kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként, hogy nem fizette ki a vételárat. Erre pedig valamilyen módon ráveszik az eladót.

Akár úgy, hogy megígérik a részletfizetést, amiből aztán csak 1-2 hónapot fizetnek ki, vagy akár egy éven keresztül halasztják a fizetést.

Ezért érdemes jogi képviselő segítségét igénybe venni.

Egy ügyletben a vevő fizeti az ügyvédet, de pl. új építésű társasház projekteknél az eladó személyéhez kötött a jogi képviselő, ugyanakkor az eljáró ügyvéd mindkét felet képviselheti.

Amikor a bérlő eladja a lakást hamis papírokkal

Jöjjön egy újabb gyöngyszem!

A fiatal srác benne lakott az ingatlanban, mi pedig megbízást kaptunk tőle, hogy adjuk el a lakást. Amikor beszéltem a sráccal, mindig feltűnően jó kedve volt. Még hétfő reggel is.

Megvolt az ajánlat, amit el is fogadott. Azonban, amikor adásvételre került volna sor, onnantól eltűnt, nem vette fel a telefont sem.

A tulajdoni lapot megvizsgálva kiderült, hogy az édesapja a tulajdonos, akivel beszéltünk és elmondta, hogy a fia egy narkós, a lakás pedig nem eladó. A csávó egész egyszerűen meghamisította a meghatalmazást.

Szerencsére nem ment végig az ügylet, az adásvétel nem valósult meg.

Erőszak és fenyegetés lakásmaffia módra

Előfordulnak akarathibás szerződések.

Ezt követően pedig szabályosan lezajlik az ingatlan árverés.

A volt tulajdonossal szemben erőszakot vagy fenyegetést alkalmaz az új tulajdonos, aki a lakás elhagyására próbálja rávenni szerencsétlen „eladót”.

Gondozás kisemmizéssel?

Olyanra is volt már szomorú példa, hogy idős ember bekerült valahova gondozásra, a személyzet pedig kiszimatolta az ingatlanvagyonát és megpróbálták rávenni arra, hogy hozzájuk kerüljön a ház.

Hogy lehet megelőzni a lakásmaffia trükkjeit?

Egy bűncselekményt sokkal könnyebb megelőzni, mint felderíteni, szankcionálni.

Ezért minden szerződést, mindent nyilatkozatot el kell olvasni aláírás előtt, tehát meg kell ismerni a tartalmát.

Persze, mondhatod, hogy a jogi szövegeken nehezen igazodsz ki. Ezért is érdemes ügyvéd segítségét kérni, főleg abban az esetben, ha ingatlanvagyonnal rendelkezel és ingatlantranzakcióra készülsz.

Ha életvitelszerűen benne élsz az ingatlanban azt nyilván könnyebb megvédeni, mintha külföldről próbálnád intézni a magyar lakásod ügyét.

A földhivatalnál van olyan szolgáltatás (külön díjazás fejében), hogy ha az ingatlan tulajdoni lapján bármilyen változás történik, arról értesítő kapsz.

Így pontosan láthatod, hogy tudtoddal vagy anélkül történt a változás és ha kell, időben meg tudod tenni a szükséges intézkedéseket.

Mire csap le a lakásmaffia?

Elsősorban a tehermentes ingatlanra.

Ezért ha fiktív kölcsönszerződésen alapuló ügyleten gondolkodnál, akkor tudnod kell, hogy az magánokirat hamisításnak számít.

Tehát ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül a jelzálogjog, ami valójában kölcsönszerződés, akkor az bűncselekménynek számít.

Nem hivatkozhatsz arra, hogy azért követsz el bűncselekményt, hogy egy súlyosabbat megakadályozz.

Ezért hasznos a tulajdoni lap lekérése

Legyél azzal tisztában, hogy a földhivatalnak van egy online rendszere, ahol le tudod kérni a tulajdoni lapokat bármilyen magyarországi ingatlanról, amennyiben tudod a helyrajzi számot vagy a pontos címet.

Ez azért jó, mert a hamis tulajdoni lapokat ki tudod szűrni.

Évi két lekérési lehetőség ráadásul ingyenes biztosított ügyfélkapun keresztül, ezen felül 3 ezer forint a tulajdoni lap díja.

Milyen adatok védj?

A lakcímkártyán szereplő személyazonosító jelet fontos megvédeni, nem szabad, hogy ismeretlenek megismerjék.

Ezt az adatot az adásvételi szerződésben fel kell tüntetni, azonban a tulajdoni lapon nem szerepel. Tehát ismeretlennek nem szabad kiadni, csak az adásvételi szerződést szerkesztő eljáró ügyvédnek.

Lényeges, hogy az eljáró ügyvéd a szerződéskötéskor aznapi tulajdoni lap birtokában legyen, az eljáró szerződő felek személyi okmányainak érvényességét ellenőrizze. És lehetőleg minél hamarabb menjen be a földhivatalba.

Erre hivatalosan 30 nap áll a rendelkezésére.

Ezért fontosak a szomszédok

Amennyiben vevő vagy, akkor hatalmas ziccert lőhetsz be, ha megkeresed a szomszédokat.

Értékes infókat kaphatsz ugyanis az eladóról és nem fog érni váratlan meglepetés, hogy a szomszédban egy folyton lármázó család vagy éppen drogtanya van.  

Erre figyelj még: Címváltozás bejelentése

A földhivatalban az esetleges címváltozást haladéktalanul be kell jelenteni.

Ha bármilyen hivatalos irat érkezik, akkor olyan címet közölj, ahol ezt át tudod venni.

Sajnos bántóan kevesen teszik ezt meg.

Azért is javasolt, mert ha elővásárlásra vagy jogosult, akkor a tulajdoni lap alapján keresnek meg. Ha nem tudnak ezen a címen utolérni, akkor ’nem kereste” jelzéssel fog visszajönni a levél és érvényesen közöltnek fog számítani.

Ők is legyenek jelen szerződéskötéskor: Tanúk

A pénzátadással járó szerződéskötésnél elképesztően lényeges, hogy legyen jelen 2 tanú. Ugyanis ha vitás esetről van szó, ami végül a bíróságon landol, akkor a tanúk szerepe alaposan felértékelődik.

Foglaló és ügyvéd

Amikor az ügyvéd elkészíti a szerződéstervezetet, akkor a foglaló szabályait is rögzíteni kell benne.

Az ügyvéd lekéri az ingatlan tulajdoni lapját, meggyőződik a felek személyazonosságáról és felel azért, hogy a jogilag rendben legyenek a papírok.

Beszámítási képesség

Ha a hozzátartozó beszámítási képessége teljes vagy részleges korlátoltság alá esik és a gondokság feltételei fennállnak, akkor érdemes kezedbe venni az irányítást.

Ha pl. egyedül él nagymamád, édesapád, de értelmi és fizikai problémája sincsen, akkor fel kell hívni a figyelmét arra, hogy vagyoni helyzetébe ismeretleneket ne avasson be.

Amennyiben egy otthonban él (ebben az esetben célszerű lenne, ha rendelkezne a meglévő vagyonáról), akkor pedig az ott dolgozóknak kell megadni az elérhetőségedet és tartani velük a kapcsolatot.

Ha gondnokság alá kell helyezni, akkor megbízható személyt kell találni, nem pedig egy jól szituált, látszólag jó szándékú idegent.

Mit tegyél, ha baj van?

A lakásmaffia nevéhez a következő bűncselekmények fűződhetnek:

Magánokirat hamisítás, közokirat-hamisítás, testi sértés, zsarolás, személyi szabadság megsértése.

Ha ezek bármelyikét tapasztalod, akkor feljelentés szükséges.

Ha pedig a bíróság jogerős ítéletében megállapítja a bűncselekmény elkövetését, akkor a károd megtérítését peres úton érvényesítheted az elkövetővel szemben, ha a személyazonossága ismert.

Azonban a személyazonosság az esetek nagy részében ismeretlen marad, mivel a ravasz elkövető más személyazonosságát használja fel a bűncselekmény elkövetéséhez, adott esetben akár hajléktalanokét.

Aki szélhámos, az szinte megfoghatatlan. Neki nem lesz vagyon a nevén, nem fogod kideríteni a személyazonosságát, járhatsz bíróságra vagy akár a rendőrségre is feleslegesen.

Ezért is kell ügyvéd segítségét igénybe venni már az elején.

Jóhiszeműség átka

Vannak esetek, amikor az eladó sajátjaként adja el az ingatlant, de nem ő a tulajdonos.

Vagy bérbe vesz egy ingatlant, bérlőként pedig eladja egy harmadik személynek a vételárért cserébe. A harmadik személy így jóhiszeműen szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát.

Vele szemben a törlési kereset jogvesztő határidőhöz kötött, tehát a földhivatali határozat kézbesítésétől számított 6 hónapon belül lehet indítani a keresetet, ha pedig nem kézbesítik, akkor 3 év a határidő.

Nem hivatkozhat a jóhiszeműségre az a személy, aki nem tekinti meg az ingatlant, de tudja, hogy más birtokolja azt, nem győződik meg annak jogcíméről.

Ilyenkor a bérlő kiadja magát meghatalmazottnak vagy eladónak, a vevő pedig teljesen jóhiszeműen kifizeti a vételárat. Olyan papírokat produkál a bérlő, hogy nem bukik le sehol. Meghamisítja a tulajdoni lapot vagy a személyi okmányait.

Ezek a dolgok pedig hamar kibukhatnak, az ügyvéd ugyanis ellenőrzi a személyi adatokat, a tulajdoni lap lekérésére mindig van lehetőség.

Összegzés- A lakásmaffia

Olvashattad, mennyi trükköt vetnek be a szélhámosok annak érdekében, hogy pénzhez jussanak. Vannak, akik egyénileg, de a nagyobb halak már szervezetten követik el a bűncselekményeket.

Ezért kulcsfontosságú a megelőzés, mert az eredeti állapotot helyreállítani már roppant nehézkes.

Ezért ha bármiféle ingatlannal kapcsolatos ügylet lebonyolítására készülsz, mindenképp fogadj ügyvédet, aki segít a jogi kérdésekben.

Amennyiben pedig szeretnél eligazodni a hazai ingatlanvilág útvesztőjében, vagy tanácsra lenne szükséged ingatlanvásárlás és ingatlaneladás kapcsán, keress bátran!