Örök kérdés, hogy vajon tényleg megéri-e felújítani az eladni kívánt ingatlant. Vannak, akik számára a lakásfelújítás egyértelmű értéknövekedést jelent, mások pedig inkább feleslegesnek tartják. Nézzük meg, milyen szempontokat érdemes figyelembe venned, mielőtt még renoválási akcióba lépnél.
A lakásfelújítás előtt 3 lényeges kérdést tegyél fel:
Pontosan kinek szeretnéd eladni az ingatlant? Ki a célcsoportod? Vajon annak a célcsoportnak mire lehet szüksége?
Három alapvető „lakásvásárló csoport” van:
A fészekteremtők: Ők azok a fiatalok, akik keresik az első lakásukat, esetleg gyerekes családról van szó. Nekik nem biztos, hogy akkora pluszt jelenthet az esetleges rendbehozatal.
Jómódú középkorúak: Számukra minden bizonnyal fontos a minőség és keveset akarnak bíbelődni az átalakítással, ezért kulcsrakész lehetőségeket keresnek. Így esetükben célszerű elvégezni a felújításokat, (nem sajnálva az ezzel járó kiadásokat) hogy a lakás friss, vonzó benyomást keltsen.
Befektetési céllal vásárlók: Vannak, akik hosszabb távra, kiadási célból vásárolnak ingatlant. Ebben az esetben is érdemes a lakásfelújítás mellett dönteni, már csak a kedvezőbb alkupozíció miatt is.
Mennyivel nagyobb egy felújított lakás értéke?
Bizonyos esetekben a felújított ingatlanok értéke akár 15-20%-kal is nagyobb lehet azoknál az ingatlanoknál, amelyek rekonstrukcióra szorulnak. Persze, ha teljes körű lakásfelújítás a cél, mert az eladásra szánt lakás borzalmas állapotban van (pl. teljes tetőcserére van szükség), a fent említett százalék még több lehet.
Ez a különbség azokon a településeken is nagyobb lehet, ahol az ingatlanárak eleve alacsonyak.
Ez az árkülönbség meghatározhatja, hogy mindenképp bele kell-e vágnod a felújításba. Ha kevesebb összegből fel tudod újítani az ingatlant, mint amennyivel többért el tudod adni, akkor minden bizonnyal jól járhatsz a renoválást érintő befektetéssel.
Azonban nem árt tisztázni valamit!
Megtérül a lakásfelújítás?
Nem minden lakásfelújítás fog megtérülni. Emlékszem egy erzsébetvárosi, 39 négyzetméteres lakásra, amelyben komplett felújítást végeztek. Meghagyták a szoba-konyha elrendezést, de nem alakítottak ki plusz hálószobát, holott erre meglett volna minden lehetőségük és a hely is elegendőnek bizonyult volna.
Ezzel a legnagyobb értéknövelési esélyt puskázták el.
De tudok olyanról is, hogy valaki borospincét épített vagy a panellakásába carrarai márvány burkolatokat rakatott. Az eladásnál ezek nem számítottak előnynek, sőt a designer wc sem.
Ha vásárolni akarsz egy ingatlant későbbi eladás és profitszerzés céljából, akkor a következőképpen kalkulálhatsz:
Kiszámolod, hogy kb. mennyiért tudod felújítva eladni ezt a lakást, megnézed az összes költséget, beleértve a felújítást, adót, illetéket, ügyvédet stb. Ezeket az adatokat összeveted és kapsz egy árat, amit ajánlhatsz az ingatlanért.
Miért nehéz kiszámolni, hogy megéri-e felújítani az ingatlant?
Mert ha pl. már régóta tulajdonodban van az ingatlan, akkor a szerzéskori érték nem értelmezhető, hiszen nem a jelenlegi piaci körülmények között jutottál hozzá a házhoz, lakáshoz. Így ha a hasonló felújítandó állapotú lakások árához hozzáadod a felújítás költségét, akkor könnyen ki fog jönni, hogy nem igazán fog megtérülni a tervezett teljes körű felújítás.
Ráadásul a befektetők olcsón akarnak vásárolni lakást, így lehet, hogy a teljes körű felújítás csak ablakon kidobott pénz lesz.
A komplett felújítás időbe is telik, ez pedig értékes érdeklődők elvesztését is jelentheti.
Akkor vessem el a felújítást?
Tehetnéd fel a kérdést.
Dehogy. Legtöbbször a „filléres” átalakítások, mint pl. a festés, kiürítés, szellőztetés, rendrakás, javítás, személytelenítés (erről lejjebb ejtek szót) stb. is elérik a céljukat.
Magadnak adod el a lakást?
Persze, hogy nem, vághatod rá a választ, azonban a tapasztalatok nem ezt mutatják.
Sokan úgy állnak hozzá pl. a felújításhoz is, hogy a saját ízlésükre szeretnék formálni a lakást azzal a céllal, hogy majd biztos tetszeni fog az érdeklődőknek.
És ezzel óriási hibát követnek el.
Ezért célszerű „személytelenné” (egyszerűségre törekvés, extravagáns stílus mellőzésével) formálni az eladásra szánt lakást, hogy a leendő vevő fantáziát lásson benne. Ezért lehet jó választás a home staging, ami eladásra történő felkészítést jelent.
Mert az arany középutat megtalálva igenis lehet növelni az ingatlan értékét.
Lakásfelújítás – Így kalkulálj!
Ahhoz, hogy meghozd a megfelelő döntést, az ingatlanfelújítással elért értéknövekedéssel is tisztában kell lenned.
Hatalmas bakizhatsz, ha az internetes hirdetéseket mániákusan böngészve szeretnéd kiszámolni, hogy mennyivel érhet többet egy felújított ingatlan.
Hogy miért?
Ezek a hirdetések azért nem túl megbízhatóak, mert azokon inkább az eladók vágyálmai jelennek meg, ezért sokszor túlárazott portékákkal lehet találkozni.
Ezért javasolt piackutatást végezni, hogy milyen áron tudod eladni az ingatlanodat.
Ajánlom figyelmedbe az értékbecslésről készített írásomat.
Lakásfelújítás költségei
Egy kisebb tisztasági festést még könnyű kiszámolni, azonban a teljes felújítás már komolyabb költségeket von maga után, nem beszélve a munkafolyamatok összehangolásáról, hiszen a munkálatok alaposan megcsúszhatnak.
Mit érdemes felújítani?
Fontos tudni, hogy kinek szeretnéd eladni az ingatlant. A már említett célcsoport tagjai, a jómódú középkorúak, szeretik a kulcsrakész ingatlanokat, ezért az ő esetükben akár egy nagyobb felújítás is szóba jöhet.
De célcsoporttól függetlenül tanácsos javítani olyan hibákat, amelyek már első látásra is feltűnőek, mint pl. egy csöpögő csap vagy fellazult kilincs.
A festésnél kerülni kell a hivalkodó, extrém színeket.
Ha van terasz, kert, akkor ott is el kell végezni az alapvető munkálatokat, a fűnyírástól kezdve az udvaron történő rendrakásig, évszakhoz illő dekoráció elhelyezéséig. Itt is lényeges, hogy ne hervadt virágokkal, agyonhasznált kerti eszközökkel, különböző lomokkal rontsd az összképet.
Igenek és nemek
Jócskán szólnak érvek a lakásfelújítás mellett és ellen is.
A lakásfelújítás mellett szól, hogy vannak olyan esetek, amikor a renoválásnak köszönhetőn gyorsabban értékesíthető az adott lakás. A nagyvárosokban (Pl. lakásfelújítás Budapesten) pedig nagyobb a felújított lakások iránti kereslet.
Az ellenérvek kapcsán szokták megemlíteni azt, hogy kérdéses a megtérülés. Elég csak az egyre jobban dráguló anyagárakra, munkadíjakra, idegtépő csúszásokra gondolni.
Kisebb, vidéki településeken pedig nem is érvényesíthető az eladási árban a felújításra szánt költség.
Az is benne van a pakliban, hogy a felújítás nem tetszik az érdeklődőnek. A potenciális vevők nagy része ugyanis azt szereti, ha saját ízlése, elképzelései szerint rendezheti be, újíthatja fel az ingatlant.
Sokan automatikusan a lakásfelújításban látják az egyetlen megoldást, ha gyorsabban és jobb áron szeretnék eladni az ingatlanukat. Pedig ez nem mindig indokolt. Rengeteg esetben a vevő nem új gépészetet vagy bontott falakat keres, hanem egy olyan lakást, amibe könnyű beleszeretni. Ilyenkor a teljes felújítás helyett sokkal hatékonyabb és olcsóbb megoldás lehet a home staging szolgáltatás, amely az ingatlan erősségeit emeli ki, és segít gyorsabban, magasabb áron értékesíteni – felesleges milliós beruházások nélkül.
Összegzés
A lakásfelújítás mellett tehát szólnak érvek, és jócskán ellenérvek is.
Megfontolt mérlegelésre van szükség, ha úgy döntesz, hogy belevágsz a felújításba annak érdekében, hogy jobb áron tudd eladni az ingatlant.
Válaszd az arany középutat, amely legtöbbször „filléres” átalakítást jelent, mint pl. a festést, szellőztetést, rendrakást, javítást.
Lényeges a személytelenítés, azaz olyan megjelenés, ami kerüli az extravaganciát, inkább az egyszerűségre törekvés jellemzi, hogy a leendő vásárló lásson benne fantáziát. Hogy már előre a maga képére tudja formálni az ingatlanodat.
Ha lakáseladás témakörben segítségre szorulnál és szeretnél útmutatást a hazai ingatlanpiacon, akkor keress bátran!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások