Na, ezért az árért tuti eladom az ingatlant. Dörzsölöd a tenyered, aztán keserűen veszed tudomásul, hogy rajtad marad az eladni kívánt lakás. Ahhoz, hogy az ingatlanodat megfelelő áron tudd eladni, nem elég a pár perces gondolkodás után meghozott döntés. Ennél azért több erőfeszítésre, tudatosságra van szükséged az értékbecslés érdekében. Ebben segítek most neked.
3 úton indulhatsz el az az ingatlan-értékbecslés érdekében.
1. Hozam alapú értékbecslés
Amikor a bérbeadásból várható hozamot veszik alapul és ebből állapítják meg az értéket.
2. Pótlás alapú értékmegállapítás
Amikor azt veszik alapul, hogy mennyi pénzből lehet újra „előállítani” az ingatlant.
(Az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményhez tartozó földterület értékét.)
3. Összehasonlító piaci elemzés
Na, én ezt fogom neked megmutatni. Ehhez találod meg a legtöbb használható információt.
Tisztázzunk is néhány dolgot!
A Wikipédián ez olvasható az ingatlan-értékbecslés címszó alatt:
Az ingatlanérték-becslés nem egzakt tudomány, nem csupán matematikai modelleket alkalmazó szakma, hanem bizonyos mértékig látnokság, jövőkutatás is. Abban az értelemben igaz mindez, hogy a vagyontárgy piaci értékét csak akkor lehet biztosan tudni, ha az már elkelt.
Tehát ahhoz, hogy a lehető legpontosabb képet kapd, azaz a lehető legpontosabb legyen az árazásod, ismerned kellene a valós eladási adatokat.
Azonban ez számos körülmény miatt nem fog működni.
Persze, mondhatod, hogy ott van a KSH adatbázis, amit meg lehet venni. Igen, de féléves csúszásban van az adatbázis, ráadásul csak pár információt tartalmaz. Utcanév, ingatlan típusa, illetve egy átlagos négyzetméterár.
Tehát ad némi támpontot, de amúgy elég homályos a kép. Nem fogsz tőle a jövőbe látni.
Miért vannak az ingatlanosok előnyben értékbecslés ügyben?
Az ingatlanközvetítőknek és az értékbecslőknek vannak valós adatbázisaik, amiből tudnak informálódni. Ráadásul egy ingatlanközvetítő végigkíséri a folyamatot egészen az adásvételi szerződés aláírásáig. Ezért pontosan ismeri a feltételeket, illetve az eladási árakat.
Az értékbecslők és az ingatlanosok ezeket az értékes adatokat használják fel az értékmegállapításkor.
Hogy férhetsz hozzá ezekhez az adatokhoz?
Sehogy.
Ezért jobb híján arra leszel rászorulva, hogy egy hirdetési árból informálódj.
Mi a baj a hirdetési árakkal?
A hirdetési portálokon kínálati árakat, illetve olyan lakásokat látsz, amelyek nincsenek eladva.
Tehát ezek árak inkább vágyálmokat tükröznek, amik az eladó fejében jelennek meg. De azt nem fogod megtudni, hogy mennyiért ment végbe a tranzakció.
Nézzük meg, milyen lehetőségeid vannak!
A piaci értékmegállapítás lépései
1. Keress hasonló ingatlanokat!
Pötyögd be a saját lakásod paramétereit az ingatlan.com-on! Tól – ig adatokat adj meg! Pl. ha 50 négyzetméteres az eladni kívánt lakásod, akkor 40 négyzetmétertől 60 négyzetméterig keresgélj olyan ingatlanokat, ami a tiédhez hasonló.
2. Rendezd ár szerint csökkenő sorrendbe a listaárat!
Tehát legyen elöl a legolcsóbb ingatlan a sorban. Valószínűleg találkozni fogsz putrikkal, lakásnak nem nevezhető portékákkal is. Ezek nem konkurenciái a te lakásodnak, sőt ha a legdrágább ingatlanokhoz pörgetsz, ott pedig azokat az ingatlanokat fogod találni, amelyeket soha a büdös életben nem fognak eladni, annyira túl vannak árazva. Ezért a következőt teheted:
3. Vágd le a lista alját és a tetejét!
Így megmarad a középső halmaz, amiből majd kiszűrheted az értékes információkat.
4. Válaszd ki az 5 leginkább hasonló ingatlant!
Olyan lakásokat válassz, amelyek a tiédhez hasonló a paraméterekkel rendelkeznek és ezeket rendezd excel táblázatba!
5. Sztenderdizálj!
Nincsenek egyforma ingatlanok a piacon, még egy adott háztömbön belül sem. Ezért ezeket a lakásokat valahogy közös nevezőre kell hozni. Meghatározni, hogy a nyilvánvaló különbségek milyen árkülönbségeket okozhatnak.
Pl. egy udvari vagy utcai kinézetű lakásnak a piaci értéke mennyiben különbözhet? Vagy mennyivel érhet többet egy cirkófűtéses lakás a konvektorosnál?
6. Átlagold a négyzetméterárakat!
A kapott adatokat korrigálni kell.
Miután megvagy az adatok korrekciójával, átlagolásával, akkor megkaphatod a fajlagos négyzetméterárakat.
7. Számolj az alkuval!
Forró piacon ez akár 1-2% is lehet, míg a hideg piacon ez 10-15%-ra is felmehet.
Mit jelent a forró piac?
Amikor túlkereslet van. Ez jó az eladónak, de rossz a vevőnek.
Mit jelent a hideg piac?
Amikor túlkínálat van. Ez rossz az eladónak, de jó a vevőnek.
Értékbecslés gyakorlatban
Mutatok egy példát neked!
Tegyük fel, hogy a Krúdy Gyula utcában (VIII. kerület, Palotanegyed) van egy 80 négyzetméteres, eladni kívánt lakásod a második emeleten, 3 szobával, jó állapotban. Nincs lift, 10 éve újítottad fel, maximum festésre van szükség.
Mik az első lépések az értékbecslés során?
Felmész az egyik legnépszerűbb hirdetési portálra, az ingatlan.com-ra. Keresel hasonló lakásokat 70 és 90 nm között, minimum 3 szobával.
(Megjegyzés: a cikkben szereplő adatok egy korábbi időpontról tanúskodnak, így az általad olvasott időpontban feltehetően már drágább lakásokra fogsz lelni)
Mivel emeleti lakást akarsz eladni és a földszint elég komoly értékcsökkentő tényező, ezért az első emeletes és afölötti lakások jöhetnek szóba. A jó állapot mellett bepipálod a felújított és a közepes állapotú rubrikát is.
Elég jó mennyiséget kaphatsz (a cikk írása idején én 68-at kaptam), tehát megvan az alaphalmazod. Ezt átrendezed növekvő sorrendbe. A lista elejének 10%-át, illetve a tetejének a 25%-át vágod le.
Miért van ez így?
Mert a túlárazott portékával nem tudsz versenyezni és a „gyanúsan olcsó” lakások sem jöhetnek szóba.
Mihez kezdhetsz?
Keresel 5 db olyan lakást, ami neked konkurencia lehet. Végigpörgeted a képeket és nagyjából láthatod is, hogy melyik az az ingatlan, ami a tiédhez hasonló állapotú.
Itt láthatod az 5 kiválasztott lakást.
Felsoroltam a táblázatban mind az 5 lakásnak a paramétereit, illetve mindegyik sor után betettem a korrekciós tényezőt.
Mi a feladatod a pontosabb értékbecslés érdekében?
Közös nevezőre hozod az összegyűjtött adatokat. Ugyanis a te lakásodnál nincs lift, a többinél pedig van. Van, amelyik lakás 4 szobás, és olyan is, ami felújított. Van erkélyes és erkély nélküli is.
Tehát a korrekciót meghatározzák ezek az adatok, paraméterek, amelyeket bizony közös nevezőre kell hozni.
Ingatlanos tippmix?
Most jön az a rész, amikor saccolni fogsz, hogy kb. mennyivel érhet többet vagy kevesebbet a lakásod.
Láthatod a képen, hogy ha a te lakásod jobb paraméterekkel rendelkezik, akkor a korrekciós tényező pozitív, tehát az ingatlanod többet fog érni.
Ha a te lakásod „gyengébb”, akkor a korrekciós tényező negatív lesz, tehát a listában szereplő négyzetméterárat le kell „butítanod” azért, hogy megkap az ingatlanod reális értékét.
Na de nézzük meg a korrekciós tényezőket!
Értékbecslési kapaszkodók
Lokáció
Az első lakásnál nem adták meg a címet. Ott a korrekciós tényezőt kihagyod.
A József körúton villamos jár, tehát elég zajos. A körút, sugárút általában alacsonyabb értéket képvisel, tehát ezt 5%-os értékcsökkentő tényezőnek számítod.
A Krúdy Gyula utcai lakásod 5%-kal többet ér, mivel csendes utcában van, nem a József körútra néz. A Guttenberg tér és a Vas utca hasonló lokáció, mint a Krúdy utca, vagyis itt nem számolsz korrekcióval.
Szobaszám
A 3 szobásoknál nincs korrekció. Azonban az egyik József körúti lakásnak 4 szobája van, ezért nyilván magasabb értéket képvisel, mint a tiéd. Így mínusz 5%-os korrekciót számítasz.
Emelet
Mivel a lakásod a második emeleten van, ezért a táblázatban szereplő első lakásnál (ami szintén második emeleti) nem számolsz korrekcióval, ahogy a Guttenberg térinél sem. Azonban a többi esetnél magasabb emeletről van szó, ami magasabb értéket is képvisel.
Hogy miért?
Mert minél magasabb emeleten van az ingatlan, annál napfényesebb, annál jobb a kilátás, annál kevésbé hallatszik az utca zaja.
Fűtés
Mivel a cirkófűtés jobb, mint a konvektoros, ezért a lakásod a konvektoroshoz képest ebben a tekintetben 4%-kal jobban áll.
Lift
Mivel a táblázatban vizsgálat lakások mindegyikénél van lift, nálad pedig nincs, ezért mínusz 5% a korrekciós tényező.
Nézet
Az udvari nézet elég komoly értékcsökkentő tényező, ami pl. a palotanegyedi lakás árát a tiédhez képest 10%-kal rontja. A többi lakás utcára néző, tehát esetükben nincs korrekció.
Állapot
Ahol jó az állapot, ott nincs korrekció, mivel a lakásod is jó állapotú. Azonban a jó állapot és a felújított között 10%-os korrekciót számolhatsz.
Erkély
Ez is jelentős értékmódosító tényező. A példád szerint, ahol nincs erkély, ott 0% lesz a korrekció, míg ahol van, ott 7%-kal módosítja az árat az erkély megléte.
Jöjjön egy kis értékbecslési matek!
Összeadod a korrekciós tényezőket, majd megkapod a korrigált négyzetméterárakat. Íme!
Tehát megkaptad a környék 5 konkurens lakásának korrigált négyzetméterárát.
Mi az, amire figyelj még az értékbecslésnél?
A várható alku mértékével, ami 6%, vagyis szépen levonod ezt a százalékot az átlagos négyzetméterárból.
Mivel a vizsgált lakásod mérete 80 nm, ezért ezt a számot megszorzod a korrigált négyzetméterárral.
Vagyis a lakásod várható eladási ára így 51 millió 675 ezer forint lesz.
Mit javaslok az értékbecslés kapcsán?
Ennél azért magasabb árat lőnék be és azzal lépnék piacra. Ugyanakkor felkészülnék arra, hogy a számolás helyes volt és hogy csökkentened kell majd az árat.
Ha biztosra akarsz menni az értékbecslés során, akkor fordulj hiteles szakemberhez!
Ő elég pontosan meg tudja neked mondani, hogy mennyi az ingatlan piaci értéke.
Az árazás ugyanis nem az eladási árról szól csupán. Fontos az idő és az ütemezés kérdése is.
A tapasztalat sajnos azt mutatja, hogy a tulajdonosok nem gondolkodnak előre és inkább magasabb árat adnak meg. És ha azt látják, hogy nem tudják eladni, akkor verik a fejüket a falba. Nem veszik észre, hogy mennyi pénzt és időt buknak el közben.
Ingatlaneladási „balesetek”
Pl. megtaláltad álmaid lakását, de amit kinéztél, eladják előled, mert nem tudod időben eladni a saját lakásodat, ami miatt nem tudod kifizetni a vágyott ingatlant.
Vagy lefoglalóztad a lakást, mégis bukod a foglalót, mert nem tudod eladni az ingatlanodat, amiből megvehetnéd a kinézett lakást.
Ha nem tudsz jó pozícióból tárgyalni, ha nem tudod megválasztani a feltételeket, hogy milyen határidővel költözz ki és mennyi idő alatt kapd meg a vételárat, akkor elképzelhető, hogy kétszer kell költöznöd. Ki kell bérelned egy lakást mondjuk egy évre és lehet a cuccaidnak is ki kell bérelni egy raktárat. Ha ezt összeadod, akkor milliós költséged keletkezik, amit elkerülhettél volna.
Vagy áthidaló hitelt kell felvenned azért, hogy megvehesd az ingatlant, holott elkerülhetted volna a törlesztőt is.
Értékbecslés összegzés
A piacra lépés előtt tudnod kell az ingatlanod piaci értékét.
Ha valóban a maximumra hajtasz, akkor erősen ajánlott a home staging (eladásra történő felkészítés).
Erősen ajánlom, hogy fordulj szakemberhez!
A lényeg tehát, hogy készítsd fel az ingatlant, állapítsd meg jól az árat! Ha ezt megteszed, akkor égni fog a telefonod és válogathatsz az ajánlatok közül.
Amennyiben szeretnél azonnal használható ingatlanos tudásra szert tenni, ajánlom figyelmedbe könyveimet, illetve ha ingatlannal kapcsolatos útmutatásra lenne szükséged, keress bátran!
Legutóbbi hozzászólások