Ez már egy ideje örökzöld kérdésnek számít. Sokan hezitálnak a lakásvásárlással, sőt az eladással is. Infláció, háború, rezsicsökkentés és még „néhány” tényező, ami az ingatlanpiac is megérez. Na de mikor láthatjuk meg azt a bizonyos fényt az alagút végén?
Ha kiváncsi vagy arra, hogy mit fog történni az ingatlanpiacon 2024-ben, kattints ide!
A vevők manapság ronggyá koptatott kérdései a következők:
Mikor vegyek? Mikor lesz a mélypont? Várjak még vagy most?
Sok eladó pedig nemes egyszerűséggel kijelenti:
Jó, ha nem veszik meg amennyiért én gondolom, akkor inkább kivárok. Vagy akkor inkább felgyújtom.
Ebből kiindulva elég sok melója lesz mostanában tűzoltóknak. Mert így rengeteg ingatlan lángolni fog.
A tranzakciószám-visszaesés pedig leginkább azokat a helyeket sújtja, amelyek korábban nagy slágernek számítottak. Pl. a budapesti agglomeráció. Itt olyan 50% körüli a visszaesés.
Ingatlanpiac – remények: Hogy lehet még eladni ilyen közegben?
Inkább bízd ránk a feladatot!
De ne le lepődj meg, ha nem én veszem fel a telefont, vagy esetleg nem velem fogsz találkozni.
Ennek egyszerű oka van: képtelen vagyok minden jelentkezővel beszélni és minden címre kimenni.
Ezért van nagyszerű csapatom (Ypsilon Home Kft.), amelynek minden tagja magas szinten érti a dolgát.
Na de foglalkozzunk kicsit az ingatlanpiac által megszenvedett tényezőkkel.
Milyen változásokat szenvedett meg az ingatlanpiac?
Ha csak egy hasonlatot kéne használni, akkor ezt írnám: Toltuk, mintha nem lenne holnap.
Egy kicsit bővebben: égig érő árnövekedés ment végbe, agyontámogatott piaccal szembesültünk, megjelent az olcsó hitel és persze az az ingatlan fétis, azaz rengeteg magántulajdonú lakás.
Mi van most?
Háború a szomszédban és most már Izraelben is.
Rezsicirkusz, a hitelek drágulása, csillagászati állampapír hozamok.
Ez mind-mind rányomta a bélyegét az ingatlanpiacra.
Nem beszélve az inflációról, a forint marionettbáb-szerű rángatásáról. És persze ott van az oktatás és az egészségügy nem éppen rózsás helyzete. Na meg az árstoppos, különadós mizéria.
Soroljam még?
Ingatlanpiac és infláció
Az infláció beépül az ingatlanok árába?
A fenéket. Persze, a 2-3%-os infláció beépül. De az 50%-os élelmiszer-infláció azt jelenti, hogy nem marad önerőre való.
Mit jelent ez?
Kevesebb lesz a vevő, vagyis hiába kínálod eladásra a portékádat, rád fog rohadni.
Korábban már jeleztem: az infláció elől menekülő pénz el fog fogyni.
Jelentem: mostanra el is fogyott.
Na de lehet ezt még fokozni.
Sötét vízió- ez jöhet még?
A referencia hozamok és az EU támogatások elmaradásával számolni kell.
És sajnos azzal is, hogy újra tömegek hagyják el Magyarországot. És nem a melósok mennek el, hanem azok, akik tőkeerősek.
És így majd csodálkozni fognak azok, akik nem értik, miért nem akarja senki az ingatlanukat.
Tehát aki azért vár az eladással, mondván hátha jobb lesz, annak van egy rossz hírem:
Nem lesz jobb… legalábbis mostanában biztosan nem.
Ingatlanpiac- mi várható 2024-ben?
A támogatások köre szűkülni fog és a feltételek szigorúbbak lesznek?
Igen, nemrégen még így nézett ki a dolog. Az biztos, hogy lesz 10%-os önerő, meg CSOK plusz, szóval minden bizonnyal lesz támogatás jövőre is. De nem lesz ‘ingyen pénz’. Mert a CSOK nem hitel volt. A CSOK plusz viszont hitel lesz, 3%-os, ami kedvezőnek tűnik.
De hitel lesz, kell hozzá hitelbírálat és megfelelő fizetés is. A 10%-os önerő szintén jól hangzik, de véleményem szerint súlytalan. Az ingatlanok ára az egekben van, és hiába lesz elég kisebb kezdőtőke a lakásvásárláshoz – mondjuk egy 80 millió Ft-os ingatlan esetében 16 millió Ft helyett csak 80 millió Ft – a szükséges piaci hitel törlesztőrészlete nagyjából 500.000 Ft lesz havonta. Ezt vélhetően nem sok kezdő család fogja bevállalni.
Ettől valószínűleg nem lesz újra éves 25%-os ingatlanár drágulás.
A hitel továbbra is drága lesz, bár vannak most már jelek, amelyek azt mutatják, hogy a hitelek kamata csökkenni fog.
Ami szép és jó, csak az a gond vele, hogy a fordított hatás érvényesül, mint az emelésnél. Tehát a csökkentés híre visszafoghatja majd az ingatlanvásárlókat.
A referencia hozamok pedig?
Még magasabbak lesznek.
2024-ben a 2023-as év alapján számolják ki a kamatokat. 2025-ben pedig a 2024-es év alapján.
Tehát finanszírozási oldalról nem nagyon lesz javulás.
Sőt, minden pénz befolyik az állampapírba. Az állampapírok várható hozama jövőre 18% felett lesz.
A maradékot meg felzabálja az infláció.
Egyáltalán nem lennék meglepődve azon, hogy egy verőfényes napsütéses napon állam bácsi bejelentené, hogy hétfőtől nem vehetjük ki a pénzt futamidő előtt, vagy csak jelentős bukóval.
Mert ugye nálunk ez a módi.
Mikor jöhet ez el?
Ugye EU parlamenti és helyi választások lesznek jövő tavasszal.
Vagyis én a jövő nyárra tippelnék.
Persze, lehet, hogy nem lesz igazam, nem vagyok jővőbelátó, csak a mostani állapotok alapján merek ilyen kijelentéseket tenni. És persze véletlenül sem szeretnélek rávenni semmire.
Mi legyen az állampapírokkal?
Tehát ha van állampapírod, vagy csak tervezel vásárolni, nehogy azért add el vagy halaszd a vásárlását, mert én azt mondtam.
Hozz egy döntést és viseld a következményeit!
Halkan megjegyzem, hogy nekem is van államkötvényem. Bár az tény, hogy minden pénzemet biztosan nem tenném oda.
Ha általam festett futamidőre vonatkozó sötét jövőkép megvalósul, akkor nyilván az a pénz, ami az állam bácsihoz befolyt, az nem fog kijönni onnan jó pár évig.
Cserébe a bizalmat teljes mértékben lerombolja a nagyfőnökség saját magával szemben.
Bár aztán simán elképzelhető, hogy nem lesz igazam, elég csak megnézni a török példát, ami aztán megmutatja, hogy milyen remekül működik a modern demokrácia.
Jelentsen ez bármit is.
Ingatlaneladás 2024-ben?
Valószínűleg a 2024-es év nem lesz kedvező az eladóknak. Vagy legalábbis nem nekik áll majd a zászló, és versenyezniük kell a vevőkért. És bizony árat kell engedni, ha el szeretnének adni!
Sőt, azt gondolom, hogy 2024-ben éljük meg a jelenlegi válság mélypontját.
Persze, hacsak nem jön valami újabb vírus vagy Putyin akció, rezsi vagy infláció, vagy esetleg nem szállnak le az ufók a Havanna- lakótelepen.
És persze ha nincs valami általam nem valószínűsített adu a főnökség kezében, amivel újra szanaszéjjel stimulálják az ingatlanpiacot.
De erre ugye elég minimális az esély, hiszen alaposan kong a kassza.
Mi lesz tehát 2024-ben?
Először is 2023 végére egy számjegyű lesz az infláció.
Ami továbbra sem lesz földöntúli öröm, ugyanis a 9% is baromi sok.
De tény, hogy sokkal jobb, mint a 25%
Ha pedig az infláció csökken, akkor a jegybank meri majd csökkenteni az alapkamatot, meg úgy általában a tőke költségét.
Ha a jegybank csökkent, akkor olcsóbbak lesznek a hitelek.
Az állampapír hozam alapja jövőre a 2023-as infláció lesz. 2025-ben viszont már a 2024-es.
Vagyis ha az infláció lemegy 3%-os szintre, akkor 2025-re az állampapír már nem lesz túl szexi.
Aztán valami isteni csoda folytán esetleg még az EU-val is megbékélhetünk és jöhetnek az EU támogatások.
Vagy vége lehet a háborúnak is, bár ehhez mostanra már valószínűleg hozzászoktunk.
Mi lesz 2025-ben? – Olcsó pénz és alacsony kamatok kora
Szerintem a kamat és a finanszírozás oldal, na meg az infláció is helyreáll 2025-re. Legalábbis a mostani tudásom szerint.
Vagyis megint kezdődhet az olcsó pénz és az alacsony kamatok kora?
Meglátásom szerint egy darabig biztosan nem jönnek vissza a 0%-os hozamok és a 3%-os hitelek időszaka. Ha az USA kötvények reál hozamot fizetnek, akkor a magyar hozamnak ennél magasabbnak kell lennie, már ha azt szeretnénk, hogy áramoljon ide bármiféle tőke.
Tehát a reálhozam marad, legalábbis amíg az USA-ban az van, addig nálunk is, meg a világ nagy részén is lesz. A hiteleket pedig csak azért nem fogják fillérekért adni a nagyközönségnek, mert éppen csak kihevertük az inflációs sokkot.
Persze, nem látok a jövőbe, de most erre tippelnék.
Miért nem jó a robbanásszerű emelkedés?
Biztos vagyok benne, hogy hosszú távon nőni fognak az árak. Nem lehet ez másképp, ha pénzünknek nincs fedezete. Persze, ez sem jellemző minden lokációban, de én inkább a menő területekre gondolok, ahová áramlik a tőke és a népesség.
A leírtak tükrében persze jogosan lehetsz kíváncsi a következő kérdésre:
Mikor vásárolj ingatlant?
Azt már tudod, hogy szerintem mikorra rendeződhet az ingatlanpiac és mikor lesz a mélypont.
Tényleg nem vagyok jövőbelátó, tehát ha miattam hezitálsz, akkor simán lekéshetsz a dolgokról.
Mert a piacot nem lehet időzíteni. Mindig van lejjebb és mindig van feljebb is.
Ezért hülyeség arra várni, hogy majd egyszer úgy is jobb lesz.
És ha nem lesz jobb?
Csak a mostani információk alapján tudsz döntést hozni:
- sok az eladó lakás
- az eladók szenvednek
- kevés vevő van
- nincs licit, alku van
- az árak esnek, vagyis most inkább stagnálnak
Tehát van kínálat, tudsz válogatni, tudsz alkudni.
Mi van a kacsalábon forgókkal?
Villákból, luxusingatlanokból egyrészt kevés van, másrészt nem esik le az áruk.
Építeni lehetne, de kevés a telek is.
Mondd a főnöknek, hogy felejtse el a rezsicsökkentés nevű őrületet, akkor talán lesz pénz közműfejlesztésre, és akkor talán lesz új parcellázás is.
Mit tanácsolok, ha vevő vagy?
Most remek helyzetben vagy.
Ha tudsz ingatlant vásárolni, akkor az ingatlanpiac rád vár.
Különösen, ha az első ingatlanodat tervezed megvásárolni.
Egy ingatlan megvásárlása ugyanis időbe telik. Csak a kiválasztással elmehetnek értékes hónapok. Azonban most van erre időd, az idő neked dolgozik.
Nyugodtan kezdj el nézelődni, és nem érdemes kicentizni 2024 közepét, mert mi van, ha nem lesz igazam?
A hiteltől pedig nem kell tartanod, mert lehet, hogy most nem olcsó a hitel, de később bizony olcsóbb lesz. És simán ki tudod váltani a meglévő hiteledet.
Mert ha megvárod, hogy megint olcsóbb legyen a hitel, akkor az árak az egekbe szöknek.
Ezért azt javaslom, hogy vágja bele most az ingatlanvásárlásba!
Amennyiben szükséged lenne segítségre, akkor tapasztalt, komoly szakmai tudással rendelkező csapatom rendelkezésedre áll! Keress bennünket bátran!
Legutóbbi hozzászólások