Mikor érdemes ingatlanost megbízni Budapesten?

Amit a budapesti ingatlanos segíthet elkerülni, főleg ha nem is a fővárosban élsz

A legtöbb ingatlantulajdonos egyetlen céllal vág bele az eladásba: a lehető legmagasabb áron szeretnék eladni a lakásukat. 

Ez teljesen érthető. 

Mégis sokan elbuknak ott, hogy rosszul döntenek: vagy egyáltalán nem bíznak meg ingatlanost, vagy csak utólag, amikor már “elakadt” a hirdetés. Ebben a cikkben elmondom, milyen lépéseken megyünk végig egy eladás során, és mikor érdemes profira bízni a folyamatot – különösen akkor, ha nem is Budapesten élsz.

Az ingatlanértékesítés főbb lépései időrendben

1. Ingatlanpiaci elemzés, árképzés
2. Home staging, előkészítés, fotózás
3. Hirdetések szövegezése, megjelenés platformokon
4. Érdeklődők szűrése, időpontok egyeztetése
5. Ingatlanbemutatás
6. Tárgyalás, alku, foglaló kezelése
7. Jogi ügyintézés, szerződéskötés

1) Ármeghatározás – a legelső és legfontosabb döntés

Na itt dől el minden. Ha az árat rosszul lövöd be, akkor kezdheted is újra az egészet.

Túl magas? A vevők köszönik, nem kérnek belőle.

Túl alacsony? Elment, mielőtt még rájöhettél volna, hogy többet is megadott volna érte valaki.

És tudod, miért nehéz jól árazni? Mert az ember érzelmileg bele van vonódva. Emlékek, kiadások, tervek.

És akkor jövünk mi, aki kívülről nézi, tiszta fejjel.

Például: Sokan beáraznak 85 millióra egy lakást, mert hát annyit szeretnének érte. Mert mondjuk pont ennyi pénzre van szüksége. Vagy mert a szomszéd utcában a kutyás hölgy is ennyiért hirdeti.

A gond csak az, hogy ha ez az ár rosszul van belőve – a kutyás hölgy is tévedhet – ennél az összegnél már lehet, hogy alig fognak rákattintani – míg egy 80 milliós összegű hirdetésre pedig többen. Ha jön a forgalom, akkor lesz érdeklődő, lesz kinek megmutatni, és ha beindul a verseny, simán lehet belőle 82, 83, vagy akár 85 milliós is.

A különbség? Az első esetben nem is volt verseny. A másodikban meg volt mozgás, érdeklődés, alku felfelé.

És csak nézz körül az ingatlan.com-on: tele van lakásokkal, amik 3-4 hónapja ott porosodnak. A vevők látják, hogy nem kelnek el – és az első kérdésük az, hogy “Mennyit lehet alkudni?” Hát így lesz a rossz árból még rosszabb alku.

Az ár belövésére saját kalkulátorunk, az ingatlan érték kalkulátor egy jó első lépés – irányt mutat, de onnan még hosszú az út a valódi piaci árig. Mert nem mindegy, mikor adod el, kinek, milyen állapotban van a lakás, és milyen gyorsan akarsz kiszállni belőle. Ezeket együtt nézzük át, és úgy rakjuk össze az induló árat, hogy az tényleg megmozgassa a piacot – de ne veszíts rajta.

Ez nem matek. Ez stratégia.

2) Előkészítés, fotózás, home staging

Ha nincs tapasztalatod a hirdetések írásában, készítésében, vagy nem tudod, hol érdemes egyáltalán meghirdetni, akkor nem javasolt itt elkezdeni a gyakorlást. Túl nagy a tét, nem?

A hirdetésszöveg megírása, a jó fotók elkészítése – ezek külön szakmák. Egy jól megírt cím, egy ütős leírás, egy jó szögből fotózott nappali sokszor milliókat érhet.

És akkor még nem beszéltünk a home stagingről: ez egy olyan vizuális előkészítés, amivel az ingatlan a lehető legjobb arcát mutatja a fotókon és a bemutatón. Nem lakberendezés, hanem ingatlaneladás-optimalizálás. Ha érdekel, hogyan lehet ezzel többet kihozni a lakásból, itt tudsz ingyenes telefonos tanácsadást kérni: ingyenes home staging tanácsadás

3) Érdeklődők kezelése, időpontok egyeztetése

Ha nem akarod magad kezelni az időpont egyeztetéseket, bemutatásokat, ha szeretnél közben dolgozni, normális életet élni, akkor érdemes ezt is kiszervezned. Mert ezek nem egy-egy telefonhívást jelentenek. Ez állandó szervezés, visszahívás, újra egyeztetés, csúszások kezelése.

A lakás bemutatása pedig nemcsak abból áll, hogy „kinyitom az ajtót” – előtte takarítás, rendrakás, világítás, illatok.

És ha az illető lemondja az utolsó pillanatban? Ő nem jött el, de az időd elment.

Ráadásul nem mindenki érzi jól magát abban, hogy idegeneket fogadjon az otthonában, sokan nem is szeretnének ott lenni bemutatás közben. A jó ingatlanos ezeket leveszi a válladról – és biztosan ott lesz akkor is, amikor a vevő már egy órája csak „pár percet” késik,  mert dugóban áll, vagy mert nem tud hol leparkolni.

4) Ingatlanbemutatás – a valóság próbája

Biztos, hogy akarsz alkudozók, nézelődők tömegeivel bajlódni?

Mert mit jelent ez a gyakorlatban? Felutazol Budapestre, égeted az üzemanyagot, az időd, időpontot egyeztetsz, kitakarítasz, előkészülsz – aztán vagy nem jön el senki, vagy jön, de csak nézelődik, turistáskodik.

Olyan is van, aki eljön, de már az ajtóban közli, hogy ő 20%-kal kevesebbet gondolt. A vérnyomásod az egekben, ver a pulzus, és most kell majd elkezdened hidegvérrel alkudnod, pedig már küldenél el mindenkit inkább a fenébe. Nem egyszerű. És jó eséllyel Neked ez az első ilyen ügyleted.

Nem mindenki született lókupec: sokan nem tudnak, vagy nem is szeretnek idegenekkel alkudozni, tárgyalni – van, aki már attól is rosszul van, ha ismeretlenekkel kell együtt tartózkodnia a saját lakásában.

5) Tárgyalás, alku, jogi ügyek

Na, ez az a pont, ahol nem árt, ha nem egyedül mész be a ringbe. Mert az alku nem mindig tiszteletteljes fejlehajtás – néha inkább szkander. Vannak, akik az első mondatukban már 10%-kal kevesebbet ajánlanak, és még csak nem is pirulnak bele. És ha te nem vagy az a született lókupec típus, aki magabiztosan visszavág és ért a számháborúhoz, akkor nagyon gyorsan ott találod magad egy sarokban, ahonnan csak lefelé vezet az út.

Egy jó ingatlanos itt nemcsak közvetít, hanem stratégiát épít: tudja, mikor kell engedni, mikor kell keménynek lenni, mikor kell csendben maradni. Képvisel.

És nem engedi, hogy az alkuból vesztesként kerülj ki, hanem abból próbálja kihozni a legtöbbet. És ami még fontosabb: ezt nem most csinálja először. Egy profi ingatlanos legalább százszor végigment már ezen a folyamaton. Ismeri a trükköket, az alkudozás minden csínját-bínját – és pontosan tudja, mikor mit kell mondani, vagy éppen nem mondani. És nem engedi, hogy az alkuból vesztesként kerülj ki, hanem abból próbálja kihozni a legtöbbet.

Végül az sem mindegy, hogy jogilag is rendben megy-e minden.

Mert az ingatlaneladás nem csak annyi, hogy kézfogás és viszlát. Ott van például a foglaló kérdése: ha nem jól van megfogalmazva az adásvételi szerződésben, vagy ha nem tisztázott a visszajárás feltétele, abból komoly kellemetlenség lehet – akár per is. Egy tapasztalt ingatlanos ezeket felismeri, és az ügyvéd segítségével úgy vezeti végig a folyamatot, hogy ne legyenek csúsztatások, félreértések vagy rejtett csapdák.

6) Miért éri meg ingatlanost megbízni?

Egy jó ügynök átlátja a piacot, és tudja, melyik ár az, ami még vonzza a vevőket, de valójában feljebb tornázható. Lásd az előzőekben bemutatott árazási stratégiát: ha jól lövöd be a kezdőárat, a kereslet felhajtja az árat. Nem csak értékesít, hanem stratégiát épít.

Nem csak “feltölti a hirdetést”, hanem profi szöveget ír, minőségi fotókat készít, és pontosan tudja, melyik csatornán kit ér el.

Van adatbázisa, kapcsolatrendszere, névlistája – és gyakran olyan vevőket hoz, akikhez a tulajdonos önállóan soha nem jutna el.

Tárgyal a vevőkkel helyetted, és nem riad meg az alkutól.

Én és a csapatom kifejezetten Budapesten és közvetlen vonzáskörzetében dolgozunk, így ha budapesti ingatlanról van szó, jó helyen jársz.

7) Nem a jutalékon nyersz vagy vesztessz, hanem a stratégián

Egy profi ingatlanos nem költség.

Értéknövelő partner.

Olyan, mint egy jó marketinges: tudja, hogyan kell pozícionálni a lakásodat, hogy a lehető legtöbbet hozza ki belőle. És ha jól választasz, akkor nemcsak időt, hanem pénzt is nyersz.

A kérdés tehát nem az, hogy “megéri-e” ingatlanost megbízni. Hanem az, hogy megengeded-e magadnak, hogy ne legyen melletted profi, amikor a legnagyobb vagyonodról van szó – különösen akkor, ha te nem is Budapesten élsz, de a lakás ott van.

Miért épp mi?

Az ingatlanos szakma valójában több szakma egyben. Kell hozzá pénzügyi érzék, marketinges tudás, emberismeret, jogi alapműveltség – és nem utolsósorban egy olyan habitus, amivel oda lehet állni, ha alkudni kell. Az ingatlanos nem ijedhet meg a saját árnyékától, nem lehet bizonytalan vagy túl kedves, amikor kemény tárgyalási helyzet van. Ehhez tapasztalat kell, piaci ismeret, és az a magabiztosság, ami csak sok-sok lezárt ügylet után jön meg. Nálunk ez mind megvan.

• Budapesti szakosodás – csak a főváros és közvetlen körzete, ezt ismerjük a legjobban
• Komplex szolgáltatás egy kézből – árazástól a kulcsátadásig
• Saját szakembereink – home stager, marketinges, jogász
• Emberközpontú ügyintézés – nálunk nem szám vagy
• Több száz sikeres eladás tapasztalata – nem a te lakásod az első

Ha nem akarsz hibázni, túlárazni, veszekedni, időt és pénzt bukni, akkor bízd ránk az eladást.

Mi tudjuk, hogyan kell eladni egy budapesti ingatlant. Pont úgy, ahogy te is szeretnéd: jól.

Két lehetőséged van, ha még nem döntöttél:

Még gondolkodsz, de érdekelne, hogyan lehet a legtöbbet kihozni az eladásból?

Iratkozz fel “Az ármaximalizálás 12 lépése” mini tréningre itt: https://mlinarikmarton.hu/az-armaximalizalas-12-lepese-mini-trening/

Kérdésed van, vagy már most ránk bíznád a lakásodat?

Kérj egy ingyenes villámtanácsadást az alábbi űrlapon – röviden egyeztetünk, és segítünk eldönteni, merre tovább.