Van az a pillanat, amikor az ember leül egy kávéval, ránéz a statisztikákra, megnézi a hirdetési portálokat, és azt mondja:
„Na jó… most tényleg valami változik.”
Az ingatlanpiac 2026 elején nem robban, nem száguld, nem licitál – hanem gondolkodik.
És ez önmagában már hír.
A februári lapszemlében Laci, Feri és én arról beszélgettünk:
vajon most jön el az a pont, amikor az eladók elengedik a 2025-ös eufóriát?
Spoiler: részben igen. De nem úgy, ahogy sokan szeretnék.
Mi történik most az ingatlanpiac 2026-ban?
Kevesebb a hívás.
Több a kivárás.
És egyre több a túlárazott hirdetés, ami egyszerűen nem mozdul.
De fontos:
A jó ingatlan jó áron továbbra is elmegy.
Ez nem közhely. Ez a terep.
A gond ott van, ahol az ár még mindig 2025-öt játszik, miközben a vevő már 2026-ban él.
Ha szeretnél tiszta képet a számokról, nézd meg az ingatlan kalkulátor oldalt – sokszor a matek segít kijózanodni.
Kommentek, amik tükröt tartanak
A videó alatti hozzászólások kifejezetten erősek voltak.
„Egy év alatt 38%-ot mentek a Bp-i lakásárak. Visszakorrigál 10%-ot, hurrá. Még mindig 28%-kal több.”
Ez egy fontos észrevétel.
Igen, a nominális árak még mindig magasak. De a piac nem százalékban él, hanem fizetőképességben.
Ha a vevő nem tudja kitermelni a törlesztőt vagy a hozamot, akkor a tranzakció nem jön létre.
„Nem lenne stagnálás, ha nem mentek volna fel az árak 40%-kal az elmúlt fél évben.”
Ez már a pszichológia része.
Amikor gyors az emelkedés, mindig jön egy levegővétel. Ez nem összeomlás. Ez konszolidáció.
„Felfújt ingatlan árak… sok esetben nem állapotot vásárolnál annyi pénzért.”
Ez viszont telitalálat.
A négyzetméterár önmagában semmit nem jelent.
Állapot, lokáció, társasház minősége, műszaki háttér – ezek döntik el a valódi értéket.
És itt jön be a szakma.
Egy jó budapesti ingatlanos nem csak fotóz és hirdet, hanem segít reálisan beárazni.
Befagyott az ingatlanpiac 2026?
Nem.
De kettévált.
1️⃣ Jó lokáció + jó adottság + reális ár
→ elmegy.
2️⃣ Túlárazott / hibás adottság
→ ül a piacon.
Ennyi.
Számolós példa – mi történik most az árakkal?
Tegyük fel:
| Hirdetési ár | Piaci realitás 2026 | Várható alku |
|---|---|---|
| 80 M Ft | 75–78 M Ft | 2–5 M |
| 80 M Ft (túlárazott) | 70–73 M Ft | 7–10 M |
| 80 M Ft (rossz adottság) | 65–70 M Ft | 10–15 M |
Ez nem összeomlás.
Ez kijózanodás.
Albérletpiac – itt is reped valami
A bérleti díjak elértek egy plafont.
A kommentek között volt egy nagyon őszinte mondat:
„Azért nincs önerőm, mert elmegy albérletre. Azért megy el, mert lakni kell valahol.”
Ez az ördögi kör.
És pontosan ezért nem lehet csak annyit mondani, hogy „vegyél sajátot”.
A matek számít.
Ha öröklésből, ajándékozásból, családi segítségből indulsz, az más történet. Ha most kapsz örökséget, az örökösödési illeték kalkulátor segít előre számolni – sokakat meglep az összeg.
Az állam, a támogatások és a realitás
CSOK, Babaváró, 3%-os hitelek…
Ezek valóban felfelé tolták az árakat.
A kommentek között volt egy keményebb hang is:
„Nem a 3%-os hitel baszik be, hanem 20 éve a seftelés tolja fel az árakat.”
A valóság az, hogy a támogatások mindig árba épülnek. Ez közgazdasági alapelv.
Ha többet akarsz érteni a makro háttérről, érdemes nézni az MNB és a KSH lakáspiaci jelentéseit is.
Földhivatal, csúszások és ideges vevők
A videóban beszéltünk a földhivatali ügyintézés lassulásáról.
Ez nem látványos téma, de nagyon fontos.
Ha csúszik a bejegyzés:
-
csúszik a folyósítás
-
csúszik a pénz
-
nő a feszültség
Egy jó ügyvéd ezt kezeli.
De ez most az ingatlanpiac 2026 egyik rejtett kockázata.
Checklist eladóknak – mit tegyél most?
✔ Nézd meg reálisan az árat
✔ Ne a legdrágább hirdetéshez hasonlíts
✔ Tedd rendbe az ingatlant (fotó, staging, tisztaság)
✔ Légy rugalmas alkuban
✔ Ne a 2025-ös hangulatból indulj ki
Ha nem mozdul a hirdetés 30–60 napig, az már üzenet.
FAQ – ingatlanpiac 2026
Befagyott az ingatlanpiac 2026-ban?
Nem. Lassult, szelektív lett, és erősödött az alku.
Egyes szegmensekben igen – főleg a túlárazott ingatlanoknál.
Ha saját célra veszel és találsz jó áron jó ingatlant, igen. Befektetésnél több matek kell.
Miért nem kelnek el a hirdetések?
Túlárazás, gyenge lokáció, rossz marketing vagy rossz időzítés.
Hosszú távon igen. Rövid távon hullámzás jön.
Videó – Ingatlanpiaci lapszemle 2026 február
Ha szeretnéd a teljes beszélgetést Laciékkal – Tenerife, földhivatal, belváros, támogatások, albérletpiac –, itt a teljes videó:
https://www.youtube.com/watch?v=c2sxdl_Mfs8
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Ha eladnál vagy vennél 2026-ban, és nem szeretnél mellényúlni, foglalj egy 15 perces villámtanácsadást.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások