Miről szól ez a cikk röviden?
A lapszemlében nem egyetlen cikket rágunk végig, hanem összerakjuk a képet. Országosan még látszik éves drágulás, de ez sok különböző részpiac átlaga. Budapest már megtorpant, több szegmensben csökkenés látszik, miközben Kelet-Magyarország egyes részei még felfelé húzzák az országos számokat.
A másik nagy jel a kínálat. Az ingatlan.com szerint 2026. július végén 146,4 ezer eladó lakásból és házból válogathattak a vevők. Ez egy év alatt közel 7 százalékos bővülés. Magyarul több lett az áru a polcon, a kereslet viszont nem tud mindent leemelni róla.
Innen jutunk el az üres lakásokhoz, az ingatlanadó ötletéhez, a három százalék körüli bruttó bérleti hozamhoz, az alternatív befektetésekhez és ahhoz a kellemetlen mondathoz, amit sok eladó nem szeret hallani: a piac nem tartozik neked a fejedben lévő árral.
Menj végig este a Nagykörúton, és nézd meg, hány ablakban nem ég a villany. Nem azért, mert mindenki korán lefeküdt. Sok lakás évek óta üresen áll, miközben ugyanabban a városban családok, fiatalok és albérlők próbálnak megfizethető otthont találni. Erre érkezett egy radikálisnak nevezett javaslat: adóztassuk meg a tartósan üres, spekulációs céllal tartott lakásokat.
Csakhogy közben a lakáspiac is fordul. A kínálat nő, a kereslet nem szív fel mindent, Budapesten és környékén pedig már nem az a kérdés, hogy mennyivel lesz drágább minden, hanem az, hogy az eladó mikor hajlandó tudomásul venni az új játékot.
Jön az ingatlanadó az üres lakásokra?
Nem. Legalábbis nem úgy, hogy holnaptól minden második lakástulajdonos csekket talál a postaládájában. A mostani hír alapja az Egyensúly Intézet szakpolitikai javaslata. Ebben az szerepel, hogy a nagyvárosokban megadóztatnák a spekulációs céllal legalább 12 hónapja üresen álló lakásokat. Ez jelenleg javaslat, nem elfogadott törvény, és nem hatályos országos ingatlanadó.
A két dolgot azért fontos különválasztani, mert az ingatlan eladás utáni adózás már most is létező szabályrendszer, az üreslakás-adó viszont egy lehetséges új közteher. Más az adó tárgya, más az időpontja és más probléma megoldására szánnák.
Kik szerepelnek a videóban?
A videóban Mlinárik Márton ingatlanspecialista és Magyar Ferenc beszélgetnek. Márton az eladói, vevői és befektetői döntéseket fordítja le a napi gyakorlat nyelvére, Ferenc pedig a tágabb gazdasági, energetikai és társadalmi összefüggéseket hozza be. A végeredmény nem steril stúdióelemzés: inkább két ember hangos gondolkodása arról, mi történik a piacon, és miért lehet ebből nagyon drága félreértés.
A legnagyobb félreértés: nem holnaptól adózik minden lakás
Az „ingatlanadó” szó természetesen azonnal elindítja az anyázást. Érthető. A lakás a legtöbb magyar család legnagyobb vagyontárgya, és senki sem örül annak, ha valaki újabb terhet tenne rá. Csak a javaslat ennél szűkebb: a legalább egy éve lakatlan, spekulációs céllal tartott nagyvárosi lakásokat célozná.
Ez nem ugyanaz, mint megadóztatni azt a nagymamát, aki bent él a saját lakásában. Nem ugyanaz, mint az illeték. És nem ugyanaz, mint az ingatlan eladásakor keletkező adóköteles jövedelem után fizetendő szja. A részletszabályok pedig még sehol nincsenek kőbe vésve: ki és hogyan bizonyítaná az ürességet, milyen kivételek lennének, mekkora lenne az adó, és egyáltalán mely településeken alkalmaznák?
Amíg ezekre nincs jogszabályi válasz, addig ezt vitára bocsátott szakpolitikai ötletként kell kezelni. Érdemes róla beszélni. Pánikból eladni vagy kész tényként számolni vele viszont nem érdemes.
Miért akarhatják megadóztatni az üresen álló lakásokat?
Mert furcsa helyzet alakult ki: lakhatási válság van, közben létező lakások állnak lezárva. Van tulajdonos, aki külföldre költözött, és nem akar bérlővel foglalkozni. Van, aki felújításra vár, csak éppen hat éve. Van örökölt lakás rendezetlen tulajdoni helyzettel. És van a klasszikus spekuláció: nem használom, nem adom ki, majd drágábban eladom.
A videóban elhangzik egy nagyon ismerős kép: a tulajdonos kivándorolt Ausztráliába, a lakást pedig bezárta. A kiadás nyűg, a felújítás pénz, a bérlő kockázat, úgyhogy inkább nem történik semmi. Ha beáztat a felső szomszéd, majd egyszer kiderül. Egyetlen tulajdonos oldaláról ez lehet racionális döntés. Tízezer ilyen döntés városi szinten már komoly társadalmi és piaci probléma.
Az adó logikája ezért nem elsősorban a büntetés lenne, hanem az ösztönzés. Ha az üresen tartásnak látható éves költsége van, a tulajdonos három dolgot tehet: használni kezdi, bérbe adja vagy eladja. Mindhárom esetben csökken az a furcsa pazarlás, amikor kész lakások vannak, csak éppen senki sem lakhat bennük.
Mikor működhet az üreslakás-adó – és mikor lesz csak újabb teher?
Egy ilyen adó akkor ér valamit, ha pontosan céloz. Ha rosszul írják meg, abból nem több lakás lesz a piacon, hanem több kiskapu, több adminisztráció és néhány egészen abszurd élethelyzet.
Működhet, ha a tartós ürességet objektív adatokkal, ésszerű időtávon mérik; ha a felújítás, hagyaték, egészségügyi ok, ideiglenes külföldi munkavégzés vagy valódi értékesítési folyamat kezelhető kivételt kap; ha az adó kellően érzékelhető, de nem elkobzó; és ha a befolyó pénzt valóban lakhatási célokra fordítják.
Nem működik, ha elég évente egyszer lehúzni a vécét, hogy papíron lakottnak tűnjön az ingatlan. Nem működik, ha a tisztességesen felújító vagy eladni próbáló tulajdonost ugyanúgy kezeli, mint azt, aki öt lakást tart üresen áremelkedésre várva. És nem működik akkor sem, ha az ellenőrzés drágább, mint amennyi lakás végül megmozdul.
A bérbeadás ráadásul ma sem adómentes történet. A NAV szerint a bérbeadásból származó jövedelem után 15 százalék szja-előleget kell fizetni, a jövedelem pedig 10 százalékos költséghányaddal vagy tételes költségelszámolással állapítható meg. A részleteket a lakáskiadás és ingatlan-bérbeadás utáni adózás összefoglalóban külön is végigvettük.
Több lakás kerülhet piacra – de ettől még nem zuhan minden ár
Ha az üres lakások egy része megjelenne a bérleti vagy az eladási piacon, az növelné a kínálatot. Közgazdasági alapon ez lefelé hat az árakra és a bérleti díjakra. De ebből még nem következik, hogy minden budapesti lakás ára húsz százalékot esik, mire felkelsz.
Az ingatlanpiac nem egyetlen piac. Egy jó állapotú, világos, liftes házban lévő kétszobás lakás más vevőket mozgat meg, mint egy földszinti, sötét, felújítandó, jogilag is kusza ingatlan. Az üresen álló lakások egy része éppen azért üres, mert műszakilag vagy jogilag nehezen hasznosítható. Ha ezek kijönnek a piacra, attól a jó lakások nem lesznek hirtelen értéktelenek.
A KSH 2026 első negyedévére az előző negyedévhez képest 2,5 százalékos nominális árcsökkenést mért, miközben éves alapon még 8,6 százalékos drágulás látszott. Ez a látszólagos ellentmondás a fordulópontok természetes képe. A friss ingatlanpiaci hírek és elemzések között ezért mindig nézd meg, hogy havi, negyedéves vagy éves összehasonlításról van-e szó, és melyik részpiacot mérik.
A tágabb képhez érdemes együtt olvasni az ingatlanárak 2026-ban elemzést és az ingatlanpiaci korrekció lehetséges forgatókönyveit. A lényeg: országos átlagból nem árazunk konkrét lakást.
Mennyibe kerül valójában egy üresen tartott lakás?
A tulajdonos fejében az üres lakás gyakran „nem kerül semmibe”. Ez könyvelési optikai csalódás. Van közös költség, biztosítás, minimális rezsi, állagromlás, időnként javítás, és ott van az elmaradt hozam. Ha az ingatlan 60 millió forintot ér, és csak 3 százalék bruttó bérleti hozamot tudna, az is évi 1,8 millió forint bevétel lehetne költségek és adózás előtt.
Döntés | Mit kapsz? | Mivel kell számolnod? |
|---|---|---|
Üresen tartod | Teljes rendelkezés, nincs bérlői kockázat | Folyó költségek, állagromlás, elmaradt bérleti vagy alternatív hozam; egy későbbi adó lehetősége |
Bérbe adod | Rendszeres bevétel, az ingatlan dolgozik | Bérlőválasztás, karbantartás, üresedési idő, adminisztráció és adózás |
Eladod | Felszabadul a tőke, megszűnik az ingatlankockázat | Reális árazás, értékesítési költségek, esetleges szja; a pénzt utána újra el kell helyezni |
A táblázat nem univerzális recept. A jó döntés függ az ingatlan állapotától, a tulajdonos idejétől, a nettó hozamtól, az adózástól, a kockázattűréstől és attól, hogy mire kell a pénz. A fontos az, hogy a „nem csinálok semmit” lehetőségét is döntésként, teljes költséggel számold ki. Ehhez használhatod az ingatlan kalkulátorokat is, de a kalkulátor csak azt számolja ki, amit becsületesen beírsz.
A leggyakoribb eladói hiba: futni a lefelé mozgó piac után
A túlárazás emelkedő piacon néha megbocsátható. Ha a piac havonta utoléri a tulajdonos vágyait, egyszer csak tényleg megjön az az ár. Lefelé mozgó vagy stagnáló piacon viszont a magas induló ár nem stratégia, hanem időhúzás.
A minta ismerős. Három hónapig nincs komoly érdeklődő. Javasoljuk, hogy tíz-tizenöt százalékkal igazítsuk az árat. A tulajdonos vár. Fél év múlva hajlandó engedni ötöt, csakhogy közben a vevők is lejjebb mentek. Megint fölöttük van. Így fut az eladó a piac után, és minden késői, kicsi engedéssel csak hosszabbítja az értékesítést.
Egyszer a Ráday utcában találkoztam egy idős párral, akik valami egészen komoly felárral akartak eladni. Azt mondták, magyar vevőnek nem is adnák, kellene inkább egy gazdag kínai. Mondtam nekik: aki Kínából eljut a világ másik felére befektetni, az valószínűleg nem azért jött, mert buta és mindegy neki az ár. A vevő, legyen magyar vagy külföldi, a kínálatot hasonlítja össze.
Ha hónapok óta nincs ajánlat, nem a portál haragszik rád. Nem a vevők beszéltek össze. Az ár–érték arányod rossz a konkurenciához képest. Az ingatlan túlárazása nemcsak időt visz el: alternatív hozamot, új vevői hullámokat és végül konkrét milliókat is.
A másik véglet is tanulságos. Egy volt kolléganőm nosztalgiából visszavásárolta volna a család egykori Király utcai lakását, amely időközben két önálló ingatlan lett. Mindkettő működött, hasznosították, a tulajdonosoknak nem volt eladási kényszerük. Ilyenkor nem a vevő mondja meg a piaci árat: olyan ajánlatot kell tenni, amitől a tulajdonosnak egyáltalán érdekes lesz felállni a székből. A motivált eladó és a nem eladó tulajdonos két teljesen más tárgyalási helyzet.
Mit mondanak azok, akik a saját pénzüket kockáztatják?
A videó alatt több mint kétszáz hozzászólás érkezett. Ez azért hasznos, mert a statisztika mellé odaírja a valódi tulajdonosi félelmeket is: bérlői kockázat, megfizethetőség, adózás és alternatív befektetések.
„A bérlakásokhoz kell fizetési hajlandóság is… ezt a befektetési formát nagy kockázatnak látom.”
— @itpros-z
Ez jogos. Az üres lakás megadóztatása nem teszi automatikusan jó befektetéssé a bérbeadást. A rosszul kiválasztott bérlő, a nemfizetés, a kár és az üresedési idő valódi költség. A megoldás nem az, hogy becsukjuk a szemünket, hanem a bérlőellenőrzés, a jó szerződés, a kaució, a dokumentált átadás és a tartalék.
„Elértünk egy olyan árszintet, aminél feljebb nem nagyon van… a magyar fizetésekhez viszonyítva.”
— @nello6966
Pontosan ez a kereslet korlátja. A hirdetési ár felmehet bármeddig, de tranzakció csak akkor lesz, ha a vevő önerőből és hitelből ki tudja fizetni. Ha a jövedelmek nem követik az árakat, előbb a forgalom lassul, aztán nő az alku, végül a gyengébb ingatlanok ára korrigál.
„Ha befektetési céllal vettél lakást és ki is adod… add ki fehéren, ne feketén!”
— @Mr2012New
A felvetés találó: egy üreslakás-adó az adózási fegyelmet is növelheti, mert a tulajdonosnak igazolnia kellene a hasznosítást. Ettől még a javaslat deklarált célja a lakáskínálat bővítése. A kettő azonban a gyakorlatban összekapcsolódhat, ezért a részletszabályoknál különösen fontos lenne az egyszerű és ellenőrizhető működés.
„Ha a gyerekeknek akarok ingatlant, akkor venni kell. Befektetés céljából jobbnak gondolom az államkötvényt.”
— @Lászlódonáth-k6g
Ez a különbség a használati érték és a pénzügyi hozam között. A gyereknek vett lakásnál nemcsak százalékot vásárolsz, hanem jövőbeli lakhatást, biztonságot és lehetőséget. Tiszta befektetésnél viszont igenis össze kell hasonlítani a nettó bérleti hozamot, az értéknövekedés esélyét, a likviditást és az alternatívákat. A videóban elhangzó három százalék bruttó hozam még nem nettó: abból költség, adó, üresedés és idő is lejöhet.
Gyakori kérdések az ingatlanadóról
Nincs olyan új, egységes országos adó, amely 2026 augusztusától automatikusan minden lakóingatlant terhelne. Létezhetnek helyi, önkormányzati adók, és külön szabályok vonatkoznak például az ingatlan eladásából vagy bérbeadásából származó jövedelemre. Az üreslakás-adó most tárgyalt formája szakpolitikai javaslat.
A nyilvánosságra került javaslat a nagyvárosokban legalább 12 hónapja üresen álló, spekulációs céllal tartott lakásokat célozza. A tényleges érintetti kör csak elfogadott jogszabályból derülhetne ki, a kivételekkel és az ellenőrzés módjával együtt.
Lehetséges jelző lehet a fogyasztási adat, a lakcím, a bérleti jogviszony vagy ezek kombinációja, de mindegyik tévedhet. Egy idős tulajdonos kevés rezsit fogyaszt, egy felújítás alatt álló lakás üres, egy külföldön dolgozó ember pedig nem feltétlenül spekuláns. Ezért a bizonyítás és a kivételek a rendszer legnehezebb részei.
Ha érdemi mennyiségű lakást terel a bérleti vagy eladási piacra, növeli a kínálatot, ami lefelé hat az árakra. A hatás mértéke viszont helyi és ingatlantípusonként eltérő lesz. Egy rossz állapotú, nehezen hasznosítható lakás piacra kerülése nem árazza át ugyanúgy a jó minőségű lakásokat.
Nincs általános válasz. Kiadásnál a nettó hozamot és a bérlői kockázatot, eladásnál a reális piaci árat, az esetleges adót és a felszabaduló tőke következő helyét kell számolni. Ha egyik számítást sem végzed el, nem befektetsz, csak reménykedsz.
Nem minden ingatlan rossz befektetés – de már nem minden ingatlan jó
Az elmúlt években sokan megtanulták, hogy ingatlant venni szinte önmagában befektetési stratégia. Megveszed, vársz, drágább lesz. Ez egy emelkedő piacon zseniálisnak tűnik. A gond az, hogy a piacváltáskor kiderül: nem minden lokáció, állapot, alaprajz és belépési ár egyformán jó.
A jó ingatlan ma is tud értéket őrizni, bérleti bevételt termelni és családi biztonságot adni. De a három százalék körüli bruttó hozam, a magas vételár, a felújítási költség és a növekvő kínálat mellett már nem lehet annyival elintézni a döntést, hogy „a tégla mindig jó”. A tégla nem sértődik meg, ha rossz áron vetted. Csak évekig emlékeztet rá.
Volt olyan ügyfelem is, aki megvette mindkét szomszédos lakást, hogy ne legyen szomszédja. Mondtam neki: lett szomszédja, csak kicsit arrébb. Neki ez használati érték volt, és megérte. Befektetésként viszont ugyanezt a döntést teljesen másképp kellene mérni. Előbb mondd meg, mit akarsz az ingatlantól; csak utána kérdezd meg, jó üzlet-e.
Nézd meg a teljes videót
A beszélgetésben az ingatlanadó mellett szóba kerül a budapesti és vidéki lakásárak eltérő mozgása, az agglomeráció, az energetika, az alagsori lakások, az albérletpiac és a garázs mint befektetés is. A teljes lapszemlét itt találod: Nem elég, hogy esnek az árak, még ingatlanadó is lesz?! – Lapszemle 2026 augusztus.
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Van egy üresen álló lakásod, és nem tudod, érdemes-e felújítani, kiadni vagy eladni? Esetleg hónapok óta hirdeted, de csak nézelődők jönnek?
Egy rövid beszélgetésben megnézzük, hol van a döntésed valódi pénzügyi pontja: reális-e az ár, mennyi lehet a nettó hozam, milyen kockázatot vállalsz, és melyik következő lépésnek van most értelme. Nem ígérek varázslatot. Azt viszont igen, hogy nem a fejedben lévő árból indulunk ki, hanem a piacból.
Kérj 15 perces ingyenes villámtanácsadást Mlinárik Mártontól.
Források és háttéradatok
A cikkben hivatkozott adatok és piaci összefüggések értelmezéséhez ezeket a forrásokat használtuk:
Egyensúly Intézet: Hogyan legyen mindenkinek lakhatása? — a legalább 12 hónapja üresen álló, spekulációs célú nagyvárosi lakások megadóztatására tett szakpolitikai javaslat.
KSH: Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2026. I. negyedév — negyedéves és éves ár-, illetve forgalmi adatok; megjelent 2026. július 31-én.
ingatlan.com: Duzzadó kínálattal zárta a júliust a lakáspiac — 146,4 ezres országos eladó lakóingatlan-kínálat és közel 7 százalékos éves bővülés.
MNB: Lakáspiaci jelentés, 2026. május — hivatalos jegybanki háttér a lakáskereslet, a hitelezés és az újlakás-kínálat folyamatairól.
NAV: Lakáskiadás — a bérbeadásból származó jövedelem meghatározása, a 15 százalékos szja-előleg és a kapcsolódó adminisztráció.
YouTube-videó és nézői hozzászólások — a cikk alapjául szolgáló 2026. augusztusi lapszemle és a publikáláskor elérhető kommentfolyam.
Jogi és pénzügyi nyilatkozat A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi, adó-, pénzügyi vagy befektetési tanácsadásnak. Az üresen álló lakások megadóztatása a cikk lezárásakor szakpolitikai javaslat, nem hatályos, egységes országos szabály. Egyedi döntés előtt ellenőrizd az aktuális jogszabályokat, és kérj személyre szabott segítséget ügyvédtől, adószakértőtől vagy más illetékes szakembertől.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Mit csinálnék a helyedben?
Nem az ingatlanadó híréből hoznék döntést. Előbb a saját ingatlanom számait raknám rendbe. A következő sorrendben:
És még valami: ha eladni akarsz, legyen határidőd. Például harminc nap alatt ennyi megtekintés, ennyi minőségi érdeklődő és legalább egy érdemi ajánlat. Ha ez nincs meg, az ár vagy a prezentáció nem működik. Ne várj fél évet arra, hogy a piac udvariasságból igazat adjon.