Rövid összefoglaló: a 2026-os választások után az ingatlanpiac új szakaszba lép. A bizonytalanság, a csökkenő kereslet és a növekvő kínálat hatására Budapesten már látható a lassulás, sőt enyhe árkorrekció is. Vidéken még tart a drágulás, de a piac kettészakadt.
Eladóként a túlárazás most különösen veszélyes, mert a vevők árérzékenyebbé váltak és több lehetőség közül választanak. Vevőként viszont újra megjelent az alkupozíció: több az ingatlan, kevesebb a kapkodás.
A nagy kérdés nem az, hogy lesz-e összeomlás (nem lesz), hanem az, hogy mennyire gyorsan normalizálódik a piac. A következő 1–2 év kulcsfontosságú lesz.
Amikor az ingatlanpiacot elnyomja a politika
Őszintén?
Nagyon ritka az a pillanat, amikor az ingatlanpiac nem a főszereplő.
Most pontosan ez történt.
A választások után:
- visszaesett az érdeklődés
- kevesebb lett a megtekintés
- a social média konkrétan politikai csatatérré vált
És ilyenkor jön a klasszikus kérdés:
👉 oké, de mit csináljak most az ingatlannal?
Eladjak? Várjak? Vegyek?
Ebben a cikkben pontosan ezt rakjuk rendbe – nem megérzésből, hanem számokkal, példákkal.
Kik beszélgetnek? – három különböző nézőpont
Ebben a beszélgetésben három karakter jelenik meg.
Barna, aki mindig számol.
Nem érzésből beszél, hanem adatokból. Nála az ingatlanpiac egy rendszer, amit ha túl sokszor „piszkálnak”, előbb-utóbb torzul.
Laci, aki naponta a terepen van.
Ő látja az ügyfeleket, a hirdetéseket, a valós árakat. Tudja, hogy mit mond az eladó… és mit gondol valójában a vevő.
Márton, aki már több ciklust látott.
Nem egy trendet néz, hanem mintákat. És ezért sokszor kimondja azt is, amit nem szeretünk hallani.
👉 Ez a három nézőpont együtt adja ki a valós képet.
Választások után: nem pánik van, hanem kivárás
A legfontosabb különbség:
👉 nem félelem van a piacon, hanem bizonytalanság
Ez két teljesen más dolog.
- a pánik gyors mozgást hoz
- a bizonytalanság lassulást
Most az utóbbi történik.
Az emberek nem rohannak eladni.
De nem is rohannak venni.
👉 Megálltak. Figyelnek.
„Ha békén hagyják a piacot…”
Ez volt az egyik legerősebb gondolat:
👉 ha nem nyúlnak bele folyamatosan, a piac képes lenne magát korrigálni
És ez fontos.
Az elmúlt években:
- CSOK
- babaváró
- támogatások
- szabályozások
👉 folyamatosan torzították a piacot
Most jöhet egy olyan időszak, amikor:
👉 a piac visszatér a saját logikájához
És ez nem mindig kellemes.
Eladói oldal: vége a „majd még feljebb megy” korszaknak
Ez az a rész, ahol a legtöbb pofon jön.
Egy konkrét példa:
- tavaly eladható lett volna: 85 millió Ft
- most reális ár: 81–82 millió Ft
👉 ez kb. 10% különbség
És a tulajdonos reakciója?
„Várjunk még…”
A valóság viszont egyszerű:
👉 ha eddig nem ment el ennyiért, ezután sem fog
Ez az a pont, amit sok eladó nem akar megérteni.
És itt jön a kulcsmondat:
👉 nem az ár határozza meg, hogy mennyit szeretnél kapni – hanem a piac, hogy mennyit adnak érte
A legnagyobb hiba: túlárazás
Ma az történik, hogy:
- felújított lakás: 82M
- átlagos állapotú: 92M
És a tulajdonos nem érti, miért nem hívják.
👉 mert nem akarja eladni – csak azt hiszi
Az első 30 nap dönt el mindent
Ha az elején rossz az ár:
- nem lesz érdeklődés
- nem lesz alkupozíció
- „beragad” az ingatlan
👉 és utána már csak futsz a piac után lefelé
Vevői oldal: teljesen megváltozott a matek
Régen:
👉 „vegyél, mert drágább lesz”
Ma:
👉 „megéri egyáltalán venni?”
Nézzük a számokat.
Példa – 50 milliós lakás
- önerő: 10M
- hitel: 40M
- törlesztő: ~270–280 ezer Ft
Alternatíva:
👉 albérlet: olcsóbb
👉 + megtartod a 10M-ot
És itt jön a gondolkodásváltás:
👉 nem biztos, hogy a vásárlás a logikus döntés
Befektetők: állampapír vs ingatlan
Ez az a rész, amiről kevesen beszélnek.
👉 50 millió Ft állampapírban
→ ~7% hozam
→ évi ~3,5 millió
→ havi ~300 ezer Ft
👉 kockázat nélkül
És az ingatlan?
- bérlő
- karbantartás
- üresjárat
- adózás
👉 sokkal több macera
Ezért történik most az, hogy:
👉 a befektetők egy része kiszáll – vagy kivár
Ármozgások: nem esés, hanem normalizálódás
Nagyon fontos különbség.
👉 nem összeomlás
👉 hanem korrekció
Budapest:
- stagnálás
- enyhe csökkenés
Vidék:
- még növekedés
👉 Ezért tűnik ellentmondásosnak a piac.
Mert egyszerre történik:
- növekedés
- és korrekció
Mit mondanak a kommentelők?
Három tábor van:
1. „Most kell venni!”
👉 mert olcsóbb lesz nemsokára
2. „Összeomlik a piac!”
👉 2015-ös árakat várnak
3. „Kivárok”
👉 és figyelnek
👉 És a valóság?
👉 a kivárók lassítják a piacot
Nagy kép: mi jön most?
Az új kormány:
- ígér
- rendszert akar
- változást hozna
De a gazdaság:
👉 nem kapcsol át egyik napról a másikra
Reális várakozás:
- 1–2 év átmenet
- lassú stabilizálódás
- fokozatos tisztulás
Gyakorlati tanácsok
Ha eladnál
- árazz reálisan
- ne várj csodát
- az első 30 nap kritikus
👉 Kapcsolódó:
https://mlinarikmarton.hu/ingatlan-eladas/
Ha vennél
- alkudj
- válogass
- ne kapkodj
👉 Kapcsolódó:
https://mlinarikmarton.hu/ingatlan-vasarlas-menete-gyakorlati-utmutato/
Ha kivársz
- teljesen rendben van
- de figyeld a piacot
Mit mondanak a kommentelők? – a piac valódi arca
Öt nap.
Több mint 280 komment.
Ez már nem „vélemény”.
Ez már piaci hangulatjelentés.
És ami ebből kirajzolódik, az sokkal érdekesebb, mint bármelyik grafikon.
🔥 „Most kell venni, mert még drágább lesz!”
Ők azok, akik már egyszer lemaradtak.
- nem vettek 2018-ban
- nem vettek 2020-ban
- nem vettek 2022-ben
És most van bennük egy folyamatos feszültség:
👉 „nehogy megint kimaradjak”
Ők azok, akik:
- gyorsan döntenek
- ráígérnek
- nem akarnak alkudni
És igen…
👉 pont ők tolták fel az árakat az elmúlt években
Mert nem számoltak.
Csak féltek.
😡 „Össze fog omlani az egész!”
A másik véglet.
Ők azok, akik minden ciklusban ugyanazt várják:
👉 a nagy zuhanást
- „mindjárt itt a válság”
- „ez fenntarthatatlan”
- „fele ennyi lesz”
És van egy rossz hírem:
👉 legtöbbször igazuk van… csak időzítésben nem
Mert:
- nem most omlik össze
- nem akkor, amikor ők várják
- és amikor tényleg történik valami, ők akkor sem lépnek
Ők azok, akik 10 éve várnak.
És még mindig várnak.
🤔 „Kivárunk, majd meglátjuk”
Na ők a legérdekesebbek.
És egyben a legfontosabbak.
Ők:
- nem buták
- nem kapkodnak
- figyelnek
És most belőlük van a legtöbb.
👉 Ez az, ami igazán megváltoztatja a piacot.
Mert amikor a többség kivár:
- kevesebb a vevő
- több az alku
- lassul a piac
Ez nem hangos.
De nagyon erős hatás.
💬 „Ez már túl drága…”
Ez egy új hang.
Korábban ritkán lehetett hallani.
Most egyre gyakrabban.
És ez már nem panaszkodás.
👉 ez racionalitás
A vevő:
- számol
- összehasonlít
- mérlegel
És ha valami nem éri meg:
👉 továbbáll
Ez az a pont, ahol a piac elkezd „felnőni”.
🧠 Ami a kommentek mögött valójában van
Ha lehántod a véleményeket, három dolog marad:
1. Félelem
- lemaradok
- rosszul döntök
- elveszítem a pénzem
2. Bizonytalanság
- nem tudom mi lesz
- nem látom a jövőt
- inkább nem lépek
3. Tapasztalat (vagy annak hiánya)
- aki már megégett, óvatos
- aki nem, az kockáztat
És itt jön a lényeg:
👉 az ingatlanpiac nem csak számokról szól
👉 hanem emberekről
Márton olvasata – mit jelent ez a gyakorlatban?
A kommentek alapján nem az látszik, hogy:
👉 „most mindenki vásárol”
Hanem az, hogy:
👉 mindenki gondolkodik
És ez egy hatalmas változás.
Mert amikor gondolkodnak:
- lassabban döntenek
- jobban alkudnak
- több opciót néznek
És ez az, ami:
👉 lehűti a piacot
A legfontosabb tanulság
Nem az a kérdés, hogy ki mit kommentel.
Hanem az, hogy:
👉 hányan gondolkodnak így
És most:
- kevesebb a „bármi áron megveszem”
- több a „nézzük meg még”
- és egyre több a „ez így nem éri meg”
Ez pedig egy dolgot jelent:
👉 visszatért a józan ész
És hosszú távon?
Ez az egyik legjobb dolog, ami történhetett a piaccal.
Zárás
Az ingatlanpiac most nem hangos.
Nincs licit.
Nincs pánik.
Nincs eufória.
👉 Most gondolkodás van.
És ilyenkor derül ki igazán:
👉 ki dönt érzelemből
👉 és ki stratégiából
Ha szeretnél hasonló, gyakorlatias elemzéseket:
👉 kövesd a blogot
👉 és nézd meg a videót is, mert ott még több sztori van, amit itt már nem lehetett beleírni
Gyakori kérdések – Ingatlanpiac 2026
❓ Mi történik az ingatlanpiaccal a 2026-os választások után?
A 2026-os választások után az ingatlanpiacon rövid távon bizonytalanság alakult ki, ami csökkenti a vevői aktivitást és növeli a kivárást. Budapesten már látható a lassulás és enyhe árkorrekció, míg vidéken még mérsékelt drágulás tapasztalható. A piac összességében normalizálódás felé halad.
❓ Várható áresés az ingatlanpiacon 2026-ban?
Nem összeomlás, hanem korrekció várható. Budapesten 5–10%-os árcsökkenés reális lehet bizonyos szegmensekben, főleg a túlárazott ingatlanoknál. Vidéken inkább stagnálás vagy lassuló növekedés valószínű. A 2015-ös árszintek visszatérése nem reális forgatókönyv.
❓ Érdemes most ingatlant vásárolni 2026-ban?
Igen, ha hosszú távra vásárolsz. A jelenlegi piacon nőtt a kínálat és csökkent a verseny, ezért jobb alkupozícióba kerültek a vevők. Rövid távú befektetésre azonban kevésbé ideális a piac a bizonytalan hozamok miatt.
❓ Most érdemes eladni az ingatlant, vagy várni?
Ha az eladásnak konkrét célja van (pl. költözés, befektetés), akkor érdemes most lépni. A várakozás kockázata, hogy a piac tovább lassulhat, és később alacsonyabb áron lehet csak eladni. Túlárazott ingatlanok esetében a várakozás általában veszteséget okoz.
❓ Miért lett több eladó ingatlan 2026-ban?
A növekvő kínálat oka a bizonytalan gazdasági környezet, a csökkenő befektetői aktivitás és az, hogy sok eladó még mindig a korábbi, magas árszinteken próbál értékesíteni. Emellett az új építések is növelik a piacon elérhető lakások számát.
❓ Hogyan változott a vevők viselkedése az ingatlanpiacon?
A vevők 2026-ban sokkal tudatosabbak és árérzékenyebbek lettek. Több ingatlant hasonlítanak össze, lassabban döntenek, és nagyobb arányban alkudnak. A „licitálós” időszak helyett újra az alku és a mérlegelés került előtérbe.
❓ Milyen hatással van a politika az ingatlanpiacra?
A politikai változások közvetetten hatnak az ingatlanpiacra. Befolyásolják a gazdasági bizalmat, a támogatási rendszereket, a hitelkamatokat és a befektetői hangulatot. A túlzott állami beavatkozás torzíthatja a piacot, míg a stabil gazdasági környezet erősíti azt.
❓ Mi történik a lakáshitelekkel 2026-ban?
A lakáshitelek iránti kereslet nőtt az elmúlt időszakban, de reálértéken még mindig alacsonyabb, mint a korábbi hitelboom idején. A kamatszintek kulcsszerepet játszanak: ha emelkednek, az lassítja a piacot, ha csökkennek, élénkíthetik a keresletet.
❓ Miért nem éri meg minden esetben ingatlanba fektetni?
A befektetési célú ingatlanvásárlás hozama csökkent az elmúlt években. Az állampapírok és más befektetések (pl. 6–8%-os hozam) versenyképes alternatívát jelentenek. Emiatt sok befektető kivár vagy más eszközök felé fordul.
❓ Mi várható hosszú távon az ingatlanpiacon?
Hosszú távon az ingatlanpiac általában követi az inflációt és a gazdasági növekedést. Rövid távú ingadozások előfordulhatnak, de egy jól megválasztott ingatlan értéke jellemzően stabil marad vagy növekszik. A kulcs a lokáció és az állapot.
❓ Mi a legnagyobb hiba, amit eladóként el lehet követni 2026-ban?
A legnagyobb hiba a túlárazás. Ha egy ingatlan a piaci ár felett kerül meghirdetésre, az első 30 napban elveszíti az érdeklődők figyelmét, és később csak alacsonyabb áron értékesíthető. A helyes árképzés kulcsfontosságú.
❓ Mi a legjobb stratégia vevőként ebben a piaci helyzetben?
A legjobb stratégia a tudatos keresés és az aktív alkudozás. Érdemes több ingatlant megnézni, összehasonlítani, és kihasználni a megnövekedett kínálatot. A jó ár-érték arányú ingatlanokra viszont továbbra is gyorsan kell reagálni.
Győzött a TISZA – de mit jelent ez az ingatlanpiacon?
Választások után vagyunk, és most mindenki ugyanazt kérdezi:
👉 most eladjak vagy várjak?
👉 most vegyek vagy még olcsóbb lesz?
Ebben a videóban végigmegyünk a legfontosabb kérdéseken:
- merre mennek az árak Budapesten?
- tényleg jön az áresés?
- mit csinálnak most a vevők és az eladók?
- és mit jelent mindez rád nézve?
👉 Ha most döntés előtt állsz, ezt érdemes megnézned.
https://www.youtube.com/watch?v=3nsmpvfyG2U
Nem akarsz mellényúlni az árakkal?
Nem vagy biztos benne, hogy jó most áron vennél?
👉 Beszéljünk 15 percet, és megnézzük együtt:
- reális-e az ár
- van-e benne kockázat
- érdemes-e lépni
Nem értékesítünk rád semmit.
Egy őszinte beszélgetést kapsz – utána döntesz.
Külső források
A témához érdemes hivatalos és szakmai háttéranyagokat is figyelni, különösen építésjogi, statisztikai és finanszírozási kérdésekben. Hasznos kiindulópont lehet a KSH lakásépítési és lakáspiaci statisztikái, az MNB pénzügyi és hitelpiaci elemzései, valamint a szakmai építőipari hírek és a Portfolio ingatlanpiaci összefoglalói.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások