Eladható az ingatlan fennmaradási engedély nélkül?
Igen, eladható. A bank sok esetben még hitelezi is, ha a térképmásolaton nem szereplő rész nem konyhát vagy fürdőszobát érint. Az értékbecslő viszont azzal nem számol, ami papíron nincs ott, így a becsült érték alacsonyabb lesz a valósnál. A fennmaradási engedély megszerzése hónapokba telik, és építésügyi bírsággal jár. A legtöbb eladó ezért nem legalizál a hirdetés előtt, hanem tájékoztat, és az árazásban kezeli a helyzetet.
Van a kapun egy tábla. Életveszély, magasfeszültség.
Mögötte meg egy szép, rendben tartott családi ház, az északi agglomeráció egyik keresett utcájában, ahol egyébként jól mennek az árak.
A tulajdonos 200 millió fölött képzelte el. Az értékbecslő 130-at írt. Végül 160 lett belőle, majdnem egy év alatt.
Hogy ebből a három számból hogyan lesz egy sikeres eladás, arról beszélgettem Herbály Gyurival, aki ezt az ügyet végigvitte.
Kik szerepelnek a videóban?
Mlinárik Márton ingatlanspecialista és Herbály György, a Yhome üzletkötője beszélget. Márton tíz éve ismeri Gyurit, aki körülbelül két éve tagja a csapatnak, és tavaly ő lett az év üzletkötője. Ezt az ügyet ő vitte végig: az első találkozótól a hiányzó dokumentáció beszerzésén át a vevő megtalálásáig.
Miről szól ez a videó röviden?
Elindítottunk egy új sorozatot ELADVA! címmel. Olyan ügyeket veszünk elő, amik bonyolultak, néha viccesek, és amiknek a megoldásán sokat dolgoztunk.
Az első részben egy családi ház eladását néztük végig. Az ingatlan szép, a hely jó, az ár mégsem jött össze — egészen addig, amíg ki nem derült, mi minden hiányzik a papírokból.
Előkerült egy térképmásolaton nem szereplő hozzáépítés, építési engedély nélkül. Hiányzott a dokumentáció. Túllépték a beépíthetőséget. És ott volt még a magasfeszültségű vezeték is.
Gyuri végigvitte az ügyet. Megmutatom, mi vitte le az árat, mi nem, és mit csinálnék én a helyedben.
A legnagyobb félreértés: nem a vezeték vitte le az árat
Amikor valaki meghallja, hogy magasfeszültségű vezeték van a telken, azonnal arra gondol, hogy na, ezért nem ment el a ház.
Pedig nem.
A vezeték vevőszűrő. Van, akit elriaszt, van, akit nem. Olyan, mint egy szigorú portás: nem ő dönti el, mennyit ér a ház, csak azt, hogy ki jut be egyáltalán. Egy „életveszély, magas feszültség” tábla a kapun tényleg nem segíti az értékesítést — de ez egy látható dolog. Aki megnézi az ingatlant, látja, és eldönti.
Itt jön a csavar. Az árat nem a látható hiba vitte le, hanem a láthatatlan.
A tulajdonos nem régóta volt tulajdonos: tartás fejében kapta meg az ingatlant, így ő maga sem ismerte úgy a házat, ahogy egy tulajdonos szokta. Nem azért nem mondott el dolgokat, mert titkolta. Azért, mert ő sem tudta.
Az árelképzelés tehát egy olyan ingatlanra született, ami papíron nem az volt, aminek látszott. A hirdetés elindult, az érdeklődők jöttek, aztán sorra álltak meg a dolgok.
Egy rendezetlen vagy terhelt ingatlannál mindig ugyanez a minta. Nem a hiba öli meg az ügyletet, hanem az, hogy menet közben derül ki.
Mikor hitelezhető mégis, és mikor nem
Ez a videó legértékesebb szakmai része, és sokan rosszul tudják.
Ha van egy hozzáépítés, ami nincs fent a térképmásolaton, az értékbecslő egyszerűen nem számol vele. Nem azt mondja, hogy rossz. Azt mondja, hogy nincs.
Ettől még az ingatlan hitelezhető maradhat. Két feltétellel:
- a fel nem tüntetett rész nem érint konyhát vagy fürdőszobát,
- és a hivatalosan meglévő alapterület elég nagy ahhoz, amit a vevő hitele megkíván.
Ebben az ügyben mindkettő teljesült. A hozzáépítés nem érintett olyan helyiséget, ami az életvitelhez nélkülözhetetlen, és 200 négyzetméter fölött voltak. Az ingatlan hitelezhető maradt.
Ha viszont a rendezetlen rész konyha vagy fürdőszoba, a bank nemet mond. A videóban ez így hangzik el: akkor még piaci hitelre sem nagy az esély, a kedvezményes konstrukciókat pedig el lehet felejteni.
Ez nem apróság. Ha az ingatlanod nem hitelképes, nem egy vevőt veszítesz el, hanem a vevők nagy részét.
130 vagy 160 millió? Amit a számok mutatnak
| Tulajdonosi árelképzelés | 200 millió fölött |
| Piaci realitás a felméréskor | kb. 200 millió |
| Hivatalos értékbecslés | 130 millió |
| Kialkudott vételár | 160 millió |
Az értékbecslés 30 millióval a tényleges eladási ár alatt lett. Ez nem az értékbecslő hibája: ő azzal nem számolt, ami papíron nincs ott.
A 200 és a 160 közötti különbség viszont már a piacé. Abban benne van a fel nem tüntetett hozzáépítés, a hiányzó dokumentáció, a túllépett beépíthetőség és a vezeték is.
És benne van az idő. Gyuri közel egy évig dolgozott ezen az ügyön. Nála egy ház általában fél év alatt elkel, lakásnál három-négy hónappal számol.
Ha most azon gondolkodsz, mennyit ér a te ingatlanod, egy értékbecslés önmagában nem fogja megmondani. Azt mondja meg, mivel számol a bank.
A leggyakoribb hibák eladóként
Árazás a hibák ismerete nélkül. Ez a legdrágább. Ha nem tudod, mi van a papírjaidon, akkor az árad egy olyan ingatlanra vonatkozik, ami nem létezik.
Abban bízni, hogy a fennmaradási engedély gyors. A hatóság ügyintézési határideje általános esetben 25 nap, szakhatóság bevonásával 35. Csakhogy ez csak az, amíg a hatóság dönt. Addig össze kell szedni a dokumentációt, kell hozzá tervező, és utána még a földhivatali átvezetés is idő. A videóban ezért hangzik el, hogy ez súlyos hónapokat jelent.
Azt hinni, hogy a hallgatás véd. Nem véd. Ezek a dolgok az adásvétel előtt kiderülnek, és akkor már te vagy rosszabb helyzetben. Gyuri ezért hívta fel a helyi főépítészt, és szerezte be a teljes dokumentációt. Egy 200 milliós ingatlant úgy megmutatni, hogy semmilyen papír nincs róla, nem bizalomgerjesztő.
A tulajdoni lapot nem nézni meg időben. A legolcsóbb lépés az egész folyamatban, és a legtöbben kihagyják.
Mit mondanak erről a YouTube-nézők?
@gerzsonka79: Ez tényleg állatorvosi ló esete volt. De tessék, mindent el lehet adni, ha az árazás reális.
Pontosan ezt látom én is. Nincs eladhatatlan ingatlan, csak rosszul árazott. A kérdés mindig az, hajlandó vagy-e azon az áron eladni, amit a piac ezért a portékáért ad.
@somogyiagnes4808: Eladáskor nalam is derült ki olyan h nem volt a terasz beépítés feltüntetve, amiről az ügyvédnél értesültem. Azóta bújom a térképmásolatot… Meg legalább megtanultam hogy kell fennmaradásit kérni…
Ez a tipikus forgatókönyv: az ügyvédnél derül ki, amikor már mindenki az aláírásra készül. Ilyenkor a legjobb esetben csúszik az ügylet, rosszabb esetben a vevő kihátrál. Egy térképmásolat lekérése a hirdetés előtt lényegesen olcsóbb ennél.
@mrkts4811: jézusom, ki vesz meg ilyent?
Az, aki pontosan tudja, mit vesz, és ezért cserébe jobb árat kap. Ebben az ügyben is ez történt: a vevő mindenről tájékoztatva volt, és ennek fényében döntött. Ez nem zsákbamacska, hanem tudatosan vállalt kompromisszum.
Gyakori kérdések a fennmaradási engedélyről
Akkor kell, ha egy építésügyi engedélyhez kötött építési vagy bontási munkát engedély nélkül, az engedélytől eltérően, vagy az engedély véglegessé válása előtt végeztek el. A kérelmet az építtető vagy a tulajdonos nyújthatja be az építésügyi hatósághoz.
A hatóság ügyintézési határideje általános esetben 25 nap, szakhatóság bevonásával 35 nap. Maga az eljárás nem illetékköteles, de a fennmaradási engedély megadásával egyidejűleg a hatóság építésügyi bírságot szab ki. A teljes folyamat ennél hosszabb, mert a dokumentáció összeállítása és a földhivatali átvezetés is időbe telik.
Sok esetben igen. Az értékbecslő azzal nem számol, ami nincs feltüntetve, de ha a hivatalosan meglévő alapterület elég, és a rendezetlen rész nem érint konyhát vagy fürdőszobát, az ingatlan hitelezhető marad. Ha ilyen helyiségről van szó, a bank nemet mond.
A hivatalos értékbecslésben annyit, amennyit a feltüntetett rész ér. Ebben az ügyben ez 130 millió forint volt, miközben a ház végül 160 millióért kelt el. A piac tehát fizethet többet a becslésnél, de csak akkor, ha a vevő pontosan tudja, mit vesz.
Ez súlyosabb eset. A videóban elhangzik, hogy ha a hozzáépítés tíz éven belül készült, bontható és bírságolható. A hatóság bontást rendelhet el, ha az építmény fennmaradása nem engedélyezhető; a szabályossá tételre vagy bontásra adott határidő legfeljebb hat hónap, ami indokolt esetben egyszer, három hónappal hosszabbítható.
Nem a ház volt problémás, hanem a sorrend
Ez az ügy nem arról szól, hogy egy ingatlan rossz volt. Arról szól, hogy a problémák rossz sorrendben derültek ki.
Minden hiba, ami ebben a házban volt, kezelhető volt. A hozzáépítés, a hiányzó papír, a beépíthetőség, még a vezeték is. Egyetlen dolog nem volt kezelhető: hogy mindez az árazás után jött elő, nem előtte.
Ha eladás előtt állsz, a legolcsóbb lépésed most az, hogy megnézed, mi áll a papírjaidon. Utána jöhet minden más.
Nézd meg a teljes videót
A teljes beszélgetés 13 perc. Gyuri sokkal részletesebben mesél arról, hogyan szerezte be a dokumentációt a főépítésztől, és hogyan szűrte telefonon az érdeklődőket.
Ingyenes árazást segítő tanácsadás
Van egy ingatlanod, amin van valami, ami papíron nincs rendben? Vagy csak nem tudod, mivel számol majd a bank, ha eladásra kerül a sor?
Egy rövid beszélgetésben megnézzük, hol van a döntésed valódi pontja: mi derül ki a tulajdoni lapodról és a térképmásolatodról, mit jelent ez az értékbecslésnél, és mit érdemes rendezni még a hirdetés előtt. Nem ígérek varázslatot. Azt viszont igen, hogy nem a fejedben lévő árból indulunk ki, hanem a piacból.
Források és háttéradatok
A cikkben hivatkozott adatok és piaci összefüggések értelmezéséhez ezeket a forrásokat használtuk:
A fennmaradási engedélyezési eljárás szabályairól, az ügyintézési határidőkről, az építésügyi bírságról és a bontás elrendeléséről a kormányhivatalok tájékoztatója a fennmaradási engedélyezési eljárás szabályairól alapján írtunk (a dokumentum 2023. május 10-i állapot). Ez támasztja alá a 25, illetve szakhatóság bevonásával 35 napos ügyintézési határidőt, az építésügyi bírság kiszabását és a legfeljebb hat hónapos szabályossá tételi vagy bontási határidőt.
Az ügy számai — a 130 millió forintos hivatalos értékbecslés, a 160 millió forintos kialkudott vételár és a közel egy éves értékesítési idő —, valamint a banki hitelezhetőség gyakorlati feltételei Mlinárik Márton és Herbály György beszélgetéséből származnak az ELADVA! sorozat első részében.
Jogi és pénzügyi nyilatkozat A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi, adó-, pénzügyi vagy befektetési tanácsadásnak. A cikkben szereplő eljárási határidők és jogkövetkezmények a hivatkozott kormányhivatali tájékoztató 2023. május 10-i állapotát tükrözik; az építésügyi szabályozás és a banki hitelezési feltételek azóta változhattak. Egyedi döntés előtt ellenőrizd az aktuális jogszabályokat, és kérj személyre szabott segítséget ügyvédtől, adószakértőtől vagy más illetékes szakembertől.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Mit csinálnék a helyedben?
Először lekérném a tulajdoni lapot és a térképmásolatot, és kimennék velük a házhoz. Nem a nappaliba. A kertbe, a toldáshoz, a melléképülethez.
Utána összevetném, mi van a papíron, és mi áll a telken. Ha eltérés van, megkeresném a helyi építéshatóságot vagy a főépítészt. Gyuri is ezt tette, és készségesen megkapott mindent.
Harmadszor megnézném, érint-e a rendezetlen rész konyhát vagy fürdőszobát. Ez dönti el, hogy a bank szóba áll-e az ingatlannal.
Negyedszer kiszámolnám, mennyit ér nekem a legalizálás. Ha hónapokat csúszik miatta az eladás, az a mai piacon árban is látszik.
És csak ezután áraznék.
Ez az ármaximalizálás első lépése: nem a hirdetés megírása, hanem annak a megértése, mit adsz el valójában. Amikor ez kimarad, akkor születik 200 milliós elképzelés egy 160 milliós ügyletre.
Ha végig akarsz menni egy listán, itt a 38 pontos ellenőrzőlista.