Ez az a pont az évben, amikor mindenki egyszerre szeretne okos lenni és óvatos. Karácsony után vagyunk, az év eleje mindig ilyen: kevesebb zaj, több gondolkodás. Pont ezért ülünk le ilyenkor lapszemlézni.
A kérdés pedig, amit egyre többször kapok: tényleg kifulladt az ingatlanpiac, vagy csak pihen egyet?
December: amikor senki nem kapkod
A december hagyományosan lassabb hónap, de 2025 végén ez különösen érezhető volt. Nem azért, mert baj van, hanem mert mindenki kivár. Vevők, eladók, bankok.
Ez nem pánik. Ez információhiány.
A piac most nem rohan, hanem figyel. És ez önmagában egy egészségesebb állapot, mint a vak roham.
Ha valaki az elmúlt hetekben kicsit elveszett volna a hírek, jóslatok és kommentháborúk között, annak érdemes egy lépést hátralépni, és megnézni az összképet. A friss trendeket és elemzéseket folyamatosan gyűjtöm az ingatlanpiac oldalon, itt most ehhez képest egy januári helyzetképet rakunk össze.
Kik voltak most velem a stúdióban?
Ezeket a lapszemléket nem egyedül szoktam végiggondolni – és ez nem véletlen. Az ingatlanpiac túl összetett ahhoz, hogy egy nézőpontból próbáljuk megérteni.
Most is két olyan kollégával beszélgettem, akik nem elméletből, hanem napi szintű terepmunkából látják a piacot.
Az egyik beszélgetőtársam Magyar Ferenc, aki aktív ingatlanközvetítőként napi szinten találkozik eladókkal, vevőkkel, bankokkal és ügyvédekkel. Az ő oldaláról mindig az a kérdés kerül előtérbe, hogy mi történik valójában az asztalnál, amikor döntést kell hozni – nem az, ami jól mutat egy statisztikában.
A másik vendég Kis László, aki szintén a frontvonalon dolgozik, és pontosan látja, hol akadnak el az ügyletek: hitelnél, földhivatalnál, jogi részleteknél vagy éppen az irreális elvárásoknál. Ő az, aki rendre visszahozza a beszélgetést a realitás talajára, amikor elszállnának az elképzelések.
Én pedig igyekeztem összefogni a képet budapesti ingatlanspecialistaként: mit mutatnak a számok, mit mutat a tapasztalat, és hol van az a pont, ahol érdemes megállni egy pillanatra gondolkodni, mielőtt valaki döntést hoz.
Ez a hármas nézőpont – statisztika, terep és józan ész – az, amire ezek a lapszemlék épülnek.
Megállt az áremelkedés Budapesten
Az egyik legfontosabb jelzés:
Budapesten havi szinten gyakorlatilag megállt az áremelkedés.
Nem estek az árak, csak elfogyott a lendület. Ez hatalmas különbség.
Az elmúlt években hozzászoktunk ahhoz, hogy az árak „maguktól” mennek felfelé. Most először hosszabb idő után azt látjuk, hogy a piac megkérdezi:
„Biztos ennyiért?”
Újépítésű lakások: sok hirdetés, kevés kulcs
Papíron rengeteg új projekt indul.
A valóságban viszont a legtöbb:
-
2027-es átadás,
-
előértékesítés,
-
sok bizonytalanság.
Ezért van az, hogy a használt lakás – különösen a panel – nem azért drága, mert „annyit ér”, hanem mert kész van, beköltözhető.
És amikor valakinek most kell lakás, az idő többet ér, mint az elméleti négyzetméterár.
Földhivatali valóság: lassabb, mint gondolnád
A videó alatt rengeteg komment érkezett a földhivatali ügyintézésről.
Egy néző így fogalmazott:
„Én szeptemberben vásároltam, és még mindig nem jegyeztek be…”
Ez ma már sajnos nem kirívó eset. A tanulság egyszerű:
háromszor annyi idővel számolj, mint amit hivatalosan mondanak.
Ez nem pesszimizmus, hanem túlélési útmutató.
A földhivatali csúszások és jogi anomáliák miatt ma már alapelvnek kellene lennie, hogy sem vevőként, sem eladóként nem lépünk tovább papírok nélkül. Az egyik legfontosabb lépés a tulajdoni lap lekérése, még mielőtt bárki foglalóról vagy szerződésről beszélne.
Otthon Start: életben tartja a piacot, de torzít
Ma Budapesten a vevők körülbelül 40%-a Otthon Startos, miközben a kínálat egyre kisebb része felel meg a feltételeknek.
Ha egy eladó kizárja:
-
a hiteles vevőket,
-
az Otthon Startosokat,
akkor a vevők többségét lövi ki egyetlen mondattal.
Ez már nem stratégia, hanem önszabotázs.
Az Otthon Start körüli bizonytalanság ma már nem csak politikai kérdés, hanem nagyon is gyakorlati probléma a piacon. A feltételeknek megfelelő kínálat szűkül, miközben a vevők jelentős része továbbra is ebben gondolkodik. Erről részletesebben is írtam egy korábbi anyagban, itt: Otthon Start lakáshitel és az ingatlanpiac buktatói.
Albérletpiac: túlkínálat, lefelé tartó árak
Három hónapja csökkennek a bérleti díjak, országosan és Budapesten is. Ennek oka egyszerű:
-
sok korábbi bérlő lett vevő,
-
rengeteg befektetési lakás került kiadásra,
-
a kereslet nem nőtt vele arányosan.
Ez nem tragédia, csak piaci korrekció. Most a bérlő diktál egy kicsit.
Kommentek a videó alól – amit érdemes komolyan venni
„Osztatlan közöst csak az vesz, aki a saját maga ellensége”
Kemény mondat, de érthető. Az osztatlan közös nem ördögtől való, csak nem kezdőknek való. A jogi és banki kockázatot érteni kell.
„Ez az egész támogatás választási osztogatás”
A stílus erős, de a kérdés jogos. A támogatás eszköz – nem garancia. Aki mindent erre épít, kiszolgáltatott.
Mielőtt bárki nagy következtetéseket vonna le, érdemes egy gyors valóságellenőrzést csinálni. Pár perc alatt kiderül, mi fér bele valójában, ha az ingatlan kalkulátorok segítségével kiszámolod a törlesztőt, önerőt és teljes költséget.
Számolós példa – mi számít ma igazán?
| Döntés | Ár | Eladási idő |
|---|---|---|
| „Tartom a tavalyi árat” | magas | 6–12 hónap |
| „Piacra igazítom” | reális | 1–3 hónap |
2026-ban az idő = pénz. És idegrendszer.
FAQ – Ingatlanpiac 2026
Mi várható az ingatlanpiacon 2026-ban?
Budapesten stagnálás, vidéken mérsékelt növekedés. Általános összeomlás nem látszik.
Csökkennek 2026-ban az ingatlan árak?
Egyes szegmensekben igen, főleg túlárazott lakásoknál.
Alkura igen, kapkodásra nem.
Reálisan árazni és figyelni a kereslet összetételét.
Befektetésként még működik az ingatlan?
Igen, de már nem „automata pénznyomda”.
Ingatlanpiaci lapszemle 2026 január (videó)
Itt tudod megnézni a teljes beszélgetést, ahol minden fenti téma részletesen szóba kerül.
Ha pedig szeretnéd követni, hogyan alakul mindez hónapról hónapra, a friss elemzések mindig felkerülnek az ingatlanpiac oldalra.
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Ha eladás, vásárlás vagy befektetés előtt állsz, és szeretnél reális, piacközeli visszajelzést, akkor 15 perc alatt rendbe tudjuk tenni az alapokat.
Nem jóslás, nem marketing – csak a piac, ahogy van.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások