Ha lenne egy forintom minden alkalomért, amikor az elmúlt hetekben megkérdezték tőlem, hogy „Marci, akkor most ingatlanbuborék van?”, akkor valószínűleg már én is vennék egy újépítésűt… tervasztalról, 2029-es átadással. 😄
A viccet félretéve: a kérdés teljesen jogos.
2026 eleje ugyanis olyan, mintha a piac egyszerre nyomná a gázt és a féket. És amikor ez történik, az ember reflexből buborékot kiált.
A videóban végigmentem ezen a témán: ciklusok, recesszió, árcsökkenés vs növekedés, túlárazottság, újépítésűek, túlkínálat és a buborék-kérdés. Most ebből csinálok egy olvasható, „kávé melletti” cikket.
Kezdjük a lényeggel.
Szereplők a videóban
Ebben a videóban én, Mlinárik Márton beszélek (Mlinárik Márton Ingatlanspecialista / Yhome) – ez most egy „one-man show” volt, amire egy kommentelő külön rá is érzett:
„Szia! Mennyire szakmai és élvezetes a videó mikor egyedül vagy a stúdióban!”
Köszönöm, és igen: néha én is úgy érzem, hogy kevesebb emberrel kevesebb a káosz. (Mondom ezt úgy, hogy ingatlanos csapatot vezetek. 😅)
Hol tartunk az ingatlanpiaci ciklusban 2026 elején?
Az ingatlanpiac nem egy egyenes vonal. Inkább olyan, mint egy rossz hullámvasút: amikor már azt hiszed, megnyugodtál, jön egy újabb kanyar.
A ciklusok általában így néznek ki:
-
fellendülés (optimista hangulat, növekvő árak)
-
csúcs / tetőzés (mindenki „már tegnapra” akar venni)
-
lassulás (kivárás, több hirdetés, hosszabb értékesítési idő)
-
korrekció (alkuk, árazási realitás, egyes szegmensekben csökkenés)
-
újraindulás (amikor megint „jó vételnek” tűnik a piac)
A 2026 eleji érzésem: nem pukkanásban vagyunk, hanem tetőzés–lassulás határán. A különbség óriási.
Recesszió: tényleg ettől kell félni?
A recesszió egy olyan szó, amitől mindenki úgy viselkedik, mint amikor a társasházban valaki kimondja, hogy „penész”.
Hirtelen:
-
mindenki megijed,
-
mindenki szakértő,
-
és senki nem akar elsőként beleszívni.
A recesszió ingatlanpiaci hatása jellemzően két csatornán jön be:
-
bizonytalanság → kevesebb döntés, kevesebb tranzakció
-
munkaerőpiac / jövedelem → ha baj van, kevesebb a hitelképesség
És itt jön a kulcsmondat: a piac nem attól áll meg, hogy rossz hírek vannak, hanem attól, hogy az emberek nem mernek dönteni.
Árcsökkenés vagy további drágulás 2026-ban?
A kedvenc kérdés. Mert mindenki úgy szeretné, hogy legyen egy egyszerű válasz: „igen” vagy „nem”.
Az igazság: szegmensenként más.
-
A jó lokáció + jó állapot + jó árazás hármasa továbbra is eladható.
-
A túlárazott, kompromisszumos ingatlanoknál viszont nő az értékesítési idő, és az alku szerepe.
Azt szoktam mondani: nem az a kérdés, hogy csökken-e az ár, hanem hogy mennyi idő alatt adod el, és mennyi ideged megy rá.
Ha ebben elakadsz, két hasznos belső oldal:
-
ingatlanpiac (friss helyzetképek, villámhírek)
-
ingatlan kalkulátorok (gyors számolás hitelre, törlesztőre, stb.)
Túlárazott a piac 2026-ban? Mit jelent ez valójában?
A „túlárazott” szóval az a baj, hogy mindenki mást ért alatta.
Vevőként azt, hogy „nem akarok ennyit fizetni”.
Eladóként azt, hogy „ne mondjátok már, a szomszéd is ennyiért hirdeti”.
Befektetőként meg azt, hogy „nem jön ki a matek”.
És itt jön a matek.
Mini számolós példa (befektetői józanodás)
Tegyük fel:
-
80 millióért veszel lakást
-
havi 280 ezerért adod ki (ez sok helyen már jó bérleti díj)
Éves bérleti díj: 280 000 × 12 = 3 360 000 Ft
Bruttó hozam: 3 360 000 / 80 000 000 = 4,2%
És még nem számoltuk:
-
üres hónapokat
-
felújítást
-
amortizációt
-
adózást
-
közös költséget
Ilyenkor szokott elhangzani az a kommenttípus, amit a videó alatt is láttunk:
„Gatya az ingatlan megtérülése bérleti díjból már MOST!”
A mondat nyers, de a kérdés jogos: ha a hozam alacsony, a befektető kivár – és ez önmagában hűti a piacot.
Újépítésűek: nő a beruházási kedv vagy túlkínálat jön?
Az újépítésű szegmens 2026-ban azért izgalmas, mert itt a „szándék” és a „valóság” gyakran két külön műfaj.
Van:
-
beruházási szándék (terv, bejelentés, marketing)
és van: -
átadás (kulcsátadás, használatbavételi, tényleges kínálat)
A kommentek között megjelent egy nagyon józan gondolat:
„Ha el is indul a nagy beruházás, akkor sem éri meg Otthon Start kompatibilis új lakást építeni… a keretet megemelik, a panel meg felkúszik.”
Ez tipikusan az a láncreakció, amit a piacon gyakran látunk: ha a szabályozás / támogatás mozgatja a keresletet, akkor az árak is igazodnak hozzá. Nem holnap, nem mindenhol – de előbb-utóbb.
Túlkínálat: mikor lesz belőle igazi?
A túlkínálat nem attól lesz túlkínálat, hogy sok hirdetés van.
Hanem attól, hogy sok a hirdetés ÉS kevés a döntés.
Ilyenkor jönnek a 5–6 hónapja hirdetett ingatlanok, amire egy kommentelő tökéletesen rávilágított:
„A 2. és 12. kerületben rengeteg 150–250 milliós lakás van, amit 5–6 hónapja hirdetnek… miért nehéz eladni?”
Mert ez a sáv egy „szűk csatorna”:
-
kevés a vevő,
-
a hitel is nagy,
-
az elvárások is magasak,
-
és a kompromisszumkészség gyakran alacsony.
Van-e ingatlanbuborék? – A rövid válasz
A buborékot általában onnan ismered fel, hogy:
-
irracionális a vásárlás („most veszek, mert holnap drágább”)
-
elszakad a jövedelmektől
-
és mindenki biztos benne, hogy „ez így marad”
A kommentek között sokan kimondták:
„Igen, ingatlanbuborék van.”
És jött egy másik, cinikusan pontos megfogalmazás:
„Baxhatjuk a statisztikát… ha az állam úgy dönt, akkor szevasz…”
Én ezt úgy fordítom le magunknak: Magyarországon a szabályozói kockázat valós tényező.
És ezért a buborék kérdése nálunk mindig kicsit „politika-független matek + politika-függő valóság” egyszerre.
Ha egy mondatban kell összefoglalnom:
a piac sok helyen túlárazottnak érződik, de a buborékpukkanás nem kötelező forgatókönyv.
Sokkal gyakoribb a hosszan elnyúló, szegmentált korrekció: egyes szegmensek korrigálnak, mások stagnálnak.
Checklist: mit tegyél 2026-ban vevőként / eladóként?
Ha vevő vagy
-
számolj törlesztőt és teljes költséget (ingatlan kalkulátorok)
-
nézd meg a dokumentumokat (pl. tulajdoni lap lekérése)
-
ne kapkodj: a kivárás most előny
Ha eladó vagy
-
árazásnál ne a „szomszéd hirdetése” legyen a benchmark, hanem a valós kereslet
-
készítsd fel az ingatlant a hiteles vevőkre (mert sok a hiteles)
-
ha költözöl tovább, tudd: a túl magas ár a legdrágább döntés (idő, stressz, elmaradt lehetőség)
FAQ – Ingatlanbuborék
1) Van ingatlanbuborék 2026-ban Magyarországon?
Sok szegmens túlárazottnak érződik, de a klasszikus „holnap pukkan” buborék helyett inkább szegmentált lassulás és korrekció valószínű.
2) Árcsökkenés várható 2026-ban?
Egyes szegmensekben igen (különösen túlárazott, kompromisszumos ingatlanoknál), összképben viszont sokkal inkább stagnálás + alku látszik.
3) Mitől függ legjobban a piac 2026-ban?
Bizonytalanság, munkaerőpiac, hitel/kamatkörnyezet és a szabályozói döntések.
4) Újépítésűből túlkínálat lesz?
Tervben sok minden van, a kérdés az átadás üteme. Túlkínálat akkor lesz, ha a kínálat gyorsabban nő, mint a fizetőképes kereslet.
5) Mit nézzek meg lakásvásárlás előtt?
Dokumentumok, tulajdoni lap, finanszírozás, és a teljes költségszint – nem csak a vételár.
Na jó, akkor mit kezdjünk ezzel 2026-ban?
2026 elején a piac nem egyetlen irányba megy.
Inkább olyan, mintha több kisebb piac lenne egymás mellett: más szabályokkal, más vevőkkel, más valósággal.
A buborék kérdése jogos – de a helyes döntéshez nem címek kellenek, hanem:
számolás, dokumentumok, és jó árazási realitás.
Hallgasd, nézd meg útközben – kocsiban, futás közben, háttérben
Ha szeretnéd, nézd meg a videót is, mert ott végigvezetem a ciklus-logikát, a recesszió lehetséges hatását, az újépítésű dilemmákat és a buborék-kérdést – egyszerűen, sallang nélkül.
https://www.youtube.com/watch?v=wCOLkNztRO8
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Ha eladnál vagy vásárolnál, és nem akarsz „vaktában” dönteni 2026-ban, kérj 15 perces ingyenes villámtanácsadást.
Ránézünk a helyzetedre, és kapsz egy tiszta, következő lépést.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások