Ha mostanában Budapesten próbálsz bérbeadással számolgatni, akkor nagyjából két dolog történik veled.
Az egyik: a négyzetméterárak már olyan magasságban vannak, hogy oxigénpalack kell hozzájuk.
A másik: a bérleti díjak nemhogy nem követik ezt, de néha még vissza is csordogálnak.
És akkor egyszer csak szembejön egy cím: „8%-os bérleti hozam Salgótarjánban”.
Na ilyenkor szoktak felcsillanni a befektetői szemek – majd rögtön jön a kérdés is: oké, de hol a csavar?
Erről beszélgettünk a videóban Tatár Tamással, aki salgótarjáni ingatlanosként nem Excelből, hanem napi tranzakciókból látja a piacot. Most pedig lefordítom neked az egészet emberi nyelvre.
Kik beszélgetnek a videóban?
Mlinárik Márton – budapesti ingatlanspecialista, aki az országos piacot figyeli, de Salgótarjánhoz személyes kötődése is van.
Tatár Tamás – salgótarjáni ingatlanos, több mint 15 éve a szakmában, jórészt helyben dolgozik, pontosan ismeri a város erősebb és problémásabb részeit. Ez azért fontos, mert Salgótarjánban nem lehet általánosságokkal dobálózni. Itt tényleg számít az utca is.
Salgótarján ingatlanpiaca röviden – miért más, mint Budapest?
Salgótarján egy klasszikus iparváros volt, nagyjából 60 ezer főre méretezett lakásállománnyal. A népesség viszont ma már jóval alacsonyabb, így az alapállapot inkább kínálati piac.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy:
-
sok az eladó ingatlan,
-
nem mindent visznek el automatikusan,
-
jó árazással viszont gyorsan lehet haladni.
Ha mélyebben érdekel, hogyan dől el egy piac jellege, ezt érdemes elolvasnod: Ingatlan vásárlás menete és buktatói – ezt mindenképp nézd meg, mielőtt aláírsz
Salgótarján bérleti hozam: honnan jön a 7–8%?
A videóban elhangzik: Salgótarjánban ma is elérhető a 7–8% körüli bruttó bérleti hozam.
Ez nem varázslat, hanem matek – csak nem mindegy, mit írsz be a képletbe.
Egy egyszerű, kávé melletti számolás
| Vételár | Havi bérleti díj | Éves bevétel | Bruttó hozam |
|---|---|---|---|
| 17 000 000 Ft | 115 000 Ft | 1 380 000 Ft | ~8,1% |
| 20 000 000 Ft | 120 000 Ft | 1 440 000 Ft | ~7,2% |
| 55 000 000 Ft (Bp.) | 220 000 Ft | 2 640 000 Ft | ~4,8% |
Papíron szép.
A valóságban viszont mindig számolni kell:
-
üresjárattal,
-
karbantartással,
-
adózással.
A lakáskiadás adózási részéhez itt van egy jó alap: Mit kell tudni a lakáskiadás és ingatlan bérbeadás utáni adózásról
A legnagyobb csapda: nem mindegy, hol veszel
Ez volt talán a videó legfontosabb mondata, még ha nem is így hangzott el szó szerint:
„Vannak nagyon olcsó lakások. Csak normális bérlőt nem találsz hozzájuk.”
És ez Salgótarjánban különösen igaz.
Lehet találni „brutál jó áras” hirdetéseket – csak aztán jön a meglepetés, amikor:
-
nem jelentkezik senki,
-
vagy jelentkezik, de nem az, akit hosszú távra szeretnél.
Itt jön képbe a helyismeret.
Otthon Start hatás Salgótarjánban – kicsiben, késéssel
A beszélgetésben szóba került az Otthon Start program hatása is.
A budapesti folyamatok késéssel, de lecsapódnak Salgótarjánban is: volt, ahol 15–20%-kal is megemelték az árakat – sokszor inkább hírek, mint valódi kereslet hatására.
Erről részletesebben itt írtam:
👉 Otthon Start lakáshitel és az ingatlanpiac buktatói
Kommentek a videó alól – és amit hozzátennék
💬 „Állampapír is hoz 7%-ot, akkor minek szívni az ingatlannal?”
👉 Jogos. Az állampapír passzív. Az ingatlan viszont adhat értéknövekedést és kontrollt – cserébe foglalkozni kell vele.
💬 „Oké, de ha el kell adni? Ki veszi meg?”
👉 Ez a legjobb kérdés. A hozam nem a belépéskor dől el, hanem kilépéskor. Ezért nem mindegy, mit és hol veszel.
💬 „Ez inkább annak jó, aki közel lakik.”
👉 Részben igaz. Távolról is működik, de akkor rendszer kell, nem remény.
Gyors checklist – kinek való a salgótarjáni bérbeadás?
-
Van helyi kontaktod (ingatlanos, kezelő)?
-
Tudsz üresjárattal számolni?
-
Nem csak a vételárat nézed, hanem a környéket is?
-
Ellenőrzöd a jogi alapokat (pl. tulajdoni lap)?
👉 Tulajdoni lap lekérése – lépésről lépésre
FAQ – Salgótarján bérleti hozam
Mennyi a reális salgótarján bérleti hozam 2025-ben?
Jó lakással, jó környéken 7–8% bruttó hozam reális lehet, de a nettó mindig alacsonyabb.
Miben más Salgótarján, mint Budapest?
Alacsonyabb belépési ár, magasabb hozam – viszont nagyobb szerepe van a helyismeretnek.
Aki nem akar foglalkozni vele, és azt hiszi, „magától megy”.
Megjelent, főleg turistás környéken, de még nem telített. Külön matek.
Olcsón venni rossz helyen – és azt hinni, hogy majd „valahogy kiadják”.
Videó: 8%-os bérleti hozam Salgótarjánban – teljes beszélgetés
Ha szeretnéd a teljes kontextust, a sztorikat és a konkrét helyi példákat, itt tudod megnézni a videót Tatár Tamással. Érdemes végignézni, mert sok olyan mondat hangzik el, amit nem lehet egy grafikonra felrajzolni.
https://www.youtube.com/watch?v=f8Z1aXIFQGo
15 perces ingyenes villámtanácsadás – budapesti ingatlanokra fókuszálva
Fontos tisztázni: mi kizárólag budapesti ingatlanokkal foglalkozunk.
Nem mindennel, nem mindenhol – Budapesttel nagyon.
Ha budapesti lakás eladásán, vásárlásán vagy befektetésén gondolkodsz, egy 15 perces beszélgetés sokszor bőven elég ahhoz, hogy kiszúrjunk egy rossz árazást, egy tipikus buktatót vagy egy elszalasztott lehetőséget.
Őszintén: egy negyedóra alatt simán spórolhatsz 1–1,5 millió forintot – csak azért, mert nem mész bele egy rossz döntésbe.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások