Tulajdoni lap - ha nem érted, nagy bajban vagy... - Mlinárik Márton
A haszonélvezeti jog bonyolult téma

Tulajdoni lap – ha nem érted, nagy bajban vagy…

A mai napig előfordul, hogy találkozom olyan eladóval / vevővel, akiknek fogalmuk sincs, hogy mi az a tulajdoni lap, illetve, hogy mit lehet kiolvasni belőle. Pedig komoly meglepetések érhetnek, ha anélkül kezdesz tárgyalni egy lakás megvásárlásáról, vagy ha anélkül kezdesz az értékesítéshez, hogy ellenőrizted volna a tulajdoni lapot.

Például ha előre nem jelezted, hogy vannak bizonyos jogi körülmények, vagy terhek, amik az ingatlannal kapcsolatos tulajdonszerzést befolyásolhatják, és ezek a dolgok az ártárgyalás során derülnek ki, drasztikusan rontod az alkupozíciódat. (A tárgyalástechnikáról szóló cikket ide kattintva érheted el.)

Sőt, a legtöbb vevő már akkor sarkon fordul, ha elhangzik az a szó, hogy “végrehajtás” vagy “osztatlan közös tulajdon”, holott ezek a dolgok egyáltalán nem megoldhatatlanok. Ezt egyféleképpen tudod kezelni: Ha pontosan tudod, hogy mit tartalmaz a tulajdoni lap, és azt előre kommunikálod.

Ebben a cikkben először tisztázzuk a tulajdoni lap értelmezéséhez szükséges alapokat, majd végig megyünk egy konkrét példán, és megmutatom, hogy mire kell figyelned.

A földhivatal – ahol a tulajdoni lap található

A földhivatal olyan állami hivatal, amely vezeti a magyarországi ingatlanok, illetve a hozzájuk kapcsolódó jelentős tények, nyilvántartását. Ezen kívül az ingatlanpiac informácios központja. Ide minden adásvétel és egyéb okirat befut, ami az ingatlanokhoz kapcsolódik.

  • Közhiteles, tehát a nyilvántartott adatokat mindenki tényként elfogadja
  • Nyilvános, tehát az adatok bárki számára lekérhetők.

Földhivatal nélkül káosz lenne. Bárki leállhatna vitatkozni veled, hogy az otthonod a tiéd-e valójában, vagy nem.

a tulajdoni lap a földhivatalból szerezhető be

A tulajdoni lap a földhivatalból szerezhető be

Tisztázzuk, hogy mi is az a tulajdoni lap?

A tulajdoni lap a lakásod forgalmi engedélye. Ez az a dokumentum, amivel igazolni tudod, hogy a lakásod valóban a tiéd. Illetve hogy van-e más, akinek van joga beleszólni az ingatlan sorsába.

Ezen kívül számos egyéb, rendkívül fontos információt tartalmaz, például:

  • Ingatlan típus – mit lehet építeni, mennyit lehet építeni, menni adót kell majd fizetni, lehet-e hitelezni
  • Van-e más ingatlan, helyiség, ami tartozék (alapito okirat szerint)
  • Széljegy
  • Tulajdonosok adatai
  • Egyéb jogosultak, pl haszonélvezők adatai
  • Az ingatlanhoz kapcsolódó terhek felsorolása
  • stb.

Tulajdoni lapon kívül tulajdonos??

Fontos tudni, hogy vannak esetek, amikor olyan személyek is tulajdonosai az ingatlannak, akik adatait nem tartalmazza a tulajdoni lap.

  • Házastársak esetén a házasságon belül szerzett vagyon közös, tehát bàr a férj/feleség nincs a tulajdoni lapon, mégis kell a hozzájárulása az eladáshoz.
  • Kiskorú tulajdonos esetén a gyámhatóság jár el
  • Gyámság alatt álló tulajdonos esetén pedig a gyám.

tulajdoni lap kiskorú tulajdonos

Ha a tulajdoni lapon kiskorú szerepel tulajdonosként, akkor a szülei fognak aláírni, illetve a gyámhatóság engedélye is szükséges.

Kiegészítő dokumentumok, amelyek kapcsolódnak a tulajdoni lap-hoz

1.) Társasház alapító okirat

A tulajdoni lapon ez szerepel: X nm, X szoba, plusz az alapító okirat szerint hozzá tartozó helyiségek. (Pl. Pince, garázs, padlás, tároló, mosókonyha, terasz, stb.)

Egy autóbeálló kapcsán pl. Igen fontos kérdés, hogy valóban a lakás tartozéka-e, vagy csak az eladó használja, mert 25 éve ő használja. És eddig senki nem kötött bele. De pl. a budapesti garázs-helyzetben igen valószínű, hogy ebből probléma lesz.

Ezen kívül általàban az elővásárlási jog is az alapító okiratban szokott kikötve lenni. Ez azért fontos, mert a földhivatal nem jegyzi be a tulajdonos változást, ha nincsenek meg az elővásárlási jogosultak lemondó nyilatkozatai.

Az alapító okiratot a közös képviselettől, vagy a földhivatalból tudod megszerezni.

Családi ház esetén nyilván nincs ilyen.

2.) Szervezeti Működési szabályzat

A tulajdonos társak együttélésnek, gazdálkodásának a szabályait tartalmazza a dokumentum.  Ez akkor lehet fontos, ha mondjuk airbnb-ben, vagy vendéglátásban gondolkozol, de a társasház szabályzata tiltja azt. Vagy olyan prózai esetben, amikor kutyát tartasz, de az szmsz tiltja azt, akkor szép kis vitatkozások elébe nézel.

Az szmsz szintén a társasháztól, vagy a földhivataltól szerezhető be, családi háznál nem játszik.

3.) Térképmásolat

A térképmásolat a környék felülnézeti képe, amin láthatók a telekhatárok, és a telken található épületek körvonalai.

A térképmásolatból kiderülhet pl hogy engedély nélküli épült a telken egy garàzs, az eredetileg épített házikóhoz hozzá építettek még 3 szobát, illetve hogyha a szomszédnak ajándékozták a telek egy részét 25 évvel ezelőtt, csak ezt elfelejtették bejelenteni a földhivatalba.

A valóság és a nyilvántartás különbsége lehet adminisztrációs hiba is, de többnyire inkább súlyos probléma.

Mert ugye lehet, hogy nincs használatbavételi engedély, és ez senkit nem zavart 20 évig. De ha te megveszed az ingatlant 50Mft-ért, és egyszer csak az önkormányzat megkeres egy bontási kötelemmel, akkor nem lesz őszinte a mosolyod.

A térképmásolat szintén a földhivatalból szerezhető be.

térképmásolat - a tulajdoni lap-ot kiegészítő dokumentum

4.) Építési dokumentáció, építési szabályzat

Építési tervek, építési engedély, használatba vételi engedély, fennmaradási engedély.

Az eladó jól felfogott érdeke lenne, hogy ezeket az iratokat megőrizze és elővegye, amikor az eladás szóba kerül. Persze vannak esetek, amikor ez nem megoldható, pl egy 40-50 éves családi háznál ez nem valószínű, hogy fellelhetők ezek a papírok. Ilyenkor a helyi önkormányzat levéltárából lehet beszerezni a hiányzó dokumentumokat.

5.) A tulajdoni lapon szereplő terhekhez kapcsolódó igazolások

Minden egyes jog / kötelezettség, amit a tulajdoni lap tartalmaz, korlátozhat téged abban, hogy rendelkezz a vagyonod felett, sőt, egy elidegenítési tilalom bejegyzése eladhatatlanná teszi a lakásodat.

Mi van, ha a tulajdoni lap és a valóság nem egyezik?

Sokszor előfordul az a furcsa helyzet is, hogy az ingatlan a valóságban nem ugyanaz, mint amit a tulajdoni lap tartalmaz. Ez azért jelent gondot, mert ami nincs nyilvántartva, az a jogszabályok szerint nem is vásárolható meg / adható el.

Előfordulhat, hogy pl. a telek kisebb a valóságban, mert a szomszéd valamikor réges régen úgy húzta meg a kerítést. Ez akkoriban senkit nem zavart, de most lehet belőle jó kis telekhatár-vitákat csinálni.

Sokkal gyakoribb, hogy az ingatlan a valóságban nagyobb, mint a nyilvántartásban. Ez azért fordulhat elő, mert a tulajdonos hozzá épített a házához valamit, amit elfelejtett engedélyeztetni. Utólag persze lehet büntit fizetni és ú.n. Fennmaradási engedélyt szerezni, de az is lehet, hogy a tulajdonost az adott épületrész bontására kötelezi az önkormányzat.

Nincs is annál nagyobb öröm, mikor megveszel egy házat garázzsal, majd jön a felszólítás, hogy légy szíves bontsd el a garázst mert nem lett engedélyezve. Arról nem beszélve, hogy ha nincs engedély, nem hitelezhető az ingatlan, és persze a csok sem műkődik. Ez pedig nagyon komoly érvágás. Főleg ha ez nem az elején derül ki, hanem a foglaló és a vételár 50%-ànak kifizetèse után…

tulajdoni lap - bontási kötelem

Ha az épület nem engedélyezett, és nem szerepel a tulajdoni lapon, akár bontási kötelmet is adhatnak ki.

A belvárosban, társasházaknál az osztatlan közös tulajdonban lévő épületrészek körül szoktak kialakulni furcsa helyzetek. Például a tulaj beépített valami osztatlan közös tulajdonban lévő folyosót, lichthofot, vagy közös wc-t. Lehet , hogy senki nem szólt neki, és nem is zavart senkit, mert meg van szokva hogy azt a részt ő hasznàlja, és pont.

A gond akkor van, amikor el akarja adni a lakást az oszatlan közös résszel együtt. Hiszen az az övé, ő hasznàlja…

Oszt mi van akkor ha nincs engedély…?

Az átlagos (vagy inkább átlag alatti) eladó ilyenkor ezt mondja:


“Oszt mi van akkor ha nincs engedély? Én így lakok benne 25 éve és semmi baj nem volt. És a szomszéd különbenis 100M-ért adta el az ővét. És az enyém sokkal jobb, tehát 150…”

Ember! Te megvennél 150 MFt-ért valamit, ahol akár csak felmerül a lehetősége annak, hogy bármilyen probléma lehet?

Akkor miért gondolod, hogy lesz majd olyan hülye, aki ezt megteszi?

A mai világban, ha problémás az ingatlanod (osztatlan közös, szolgalmi joggal terhelt, nincs csatorna, nincs parkoló, beàzás van, vagy akár csak egy repedés a falon), az nagyon komoly értèkcsökkentő tényező.

Ettől nem eladhatatlan az ingatlan.

De vagy megoldod a problémàt, vagy elfogadod, hogy a vevő a problémás ingatlanodért alacsonyabb árat ad. Vagy nem adod el.

Más választásod nincs.

Példa: Hogyan értelmezzük a tulajdoni lap tartalmát?

1.) A tulajdoni lap fejléce

tulajdoni lap fejléce

A tulajdoni lap fejlécéből az alábbi lényeges információkat olvashatod ki:

A lekérés dátuma – Ezen tudod ellenőrizni, hogy mikor az információ. Érdemes minél frissebb tulajdoni lap alapján tájékozódni.

  • Helyrajzi szám
  • Az ingatlan pontos címe
  • Széljegy – Azt jelenti hogy egy kérelem beadásra került az ingatlannal kapcsolatosan a földhivatalba, de a feldolgozás még nem történt meg, és nincs felvezetve a tulajdoni lapra. (Ebben az esetben egy végrehajtási jog törléséről beszélünk) Ez még nem végleges, mert ha pl. hiányzik valamilyen dokumentum, a földhivatal nem jegyzi be a változást.

Rá van írva a tulajdoni lapra, hogy “Nem hiteles”, valamint “Bizonyító erővel nem rendelkezik”. Ne törődj vele, semmi jelentőssége nincs. Csupán annyi a különbség, hogy a hiteles tulajdoni lap többe kerül. De még az ügyvédek is a nem hiteles verziót használják.

Tulajdoni lap 1. része

tulajdoni lap 1. rész - társasház lakás

A fenti tulajdoni lap egy társasházi lakásé. Az alábbi lényeges információk találhatók rajta:

  • megnevezése: lakás. Tehát lakóingatlan, és nem műhely, pince, üzlet, stb. Ez fontos pl. a cserét pótló vételre vonatkozó illetékkedvezmény miatt.
  • méret
  • szobaszám
  • eszmei hányad (a közös költség felosztásánál van jelentősége, egyébként nem lényeges)
  • tulajdoni forma: magántulajdon
  • Társasházról van szó

Szerepel egy mondat, miszerint az ingatlanhoz tartoznak az alapító okiratban meghatározott helyiségek. Tehát ez esetben mindenképpen beszerzendő a társasházi alapító okirat is.

Az alábbi tulajdoni lap részlet egy családi házé:

tulajdoni lap 1. rész családi ház

CSaládi ház esetén van némi különbség:

  • megnevezés: kivett lakóház, udvar (A “kivett” azt jelenti hogy mezőgazdasági művelés alól kivett terület”)
  • terület: a telek területe szerepel

Az épület mérete nincs feltüntetve a tulajdoni lapon. Tehát ez esetben az építési dokumentáció, használatba vételi engedély, és a térképmásolat lesz rendkívül fontos kiegészítő dokumentáció.

Tulajdoni lap 2. része

Tulajdoni lap 2. rész

A tulajdoni lap 2. része a tulajdonosok adatait tartalmazza.

Az is látszik, hogy egyes tulajdonosok a tulajdoni jog hányad részét birtokolják. Pl. ez esetben a 100/300 tulajdoni hányad azt jelenti hogy az adott tulajdonosé az ingatlan harmada. Ebben az esetben máris felmerülhet, hogy az ingatlan osztatlan közös tulajdon. És ha fizikailag is meg van osztva, akkor fontos kiegészítő dokumentum a használati megosztási szerződés.

Fontos, hogy a lap alján a “folytatás a következő lapon” felirat látszik. Erre figyelj oda, mert azt jelenti, hogy több oldala is van a tulajdoni lapnak. És ha esetleg nem kaptad meg a többit, akkor tűnjön fel a dolog.

Tulajdoni lap 3. rész – Teherlap

Tulajdoni lap teherlap

A tulajdoni lap 3. része az úgynevezett teherlap.

Itt vannak felsorolva az ingatlannal kapcsolatos kötelezettségek, tartozások, terhek.

Látható hogy

  • milyen teherről van szó (jelzálogjog)
  • Ki a jelzálog jogosultja – Ez azért fontos, mert a jogosultakat meg kell keresni, ha adásvételt tervezünk, és nyilatkoztatni kell tőlük a tartozás aktuális mértékéről, hiszen a terhek bejegyzésekor az eredeti kölcsönösszeg került feljegyzésre, és az változhatott, akár pozitív irányba is sajnos.
  • Mikor került fel az adott teher az ingatlanra

  • Elidegenítési és terhelési tilalom – ez a jelzálogjog biztosítására szolgál. Így az ingatlan gyakorlatilag forgalomképtelen, eladhatatlan. De azért ennyire szerencsére nem drámai a helyzet. Mindössze arról van szó, hogy a jelzálog jogosult engedélyére van szükség ahhoz, hogy az ingatlan eladható legyen. Tehát amikor a tartozásokról kérdezzük a bankot, arról is nyilatkoztassuk, hogy milyen feltételekkel törli az elidegenítési és terhelési tilalmat.

Végül itt a “Tulajdoni lap vége” felirat. Ez azt jelenti, hogy a történet végére értünk.

Ha tetszett ez az iromány, ne felejtsd el megosztani az ismerőseiddel, hogy nekik is segíthessek!

Köszönöm a figyelmet!

Szólj hozzá!

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.