Vajon hogyan alakul az ingatlanpiac 2024 -ben? Mi lesz az ingatlanárakkal a Covid, a rezsi-cirkusz, az építőanyagár-sokk, az inflációs sokk, és a kamatok illetve a hozamok egekbe szökését követően? Az emberek egy része (aki nem ingatlantulajdonos) drukkol, hogy omoljon össze a piac. A másik része (aki jelenleg az ingatlan vagyont birtokolja) azt várja, hogy az ingatlanpiac 2024 -ben újabb szárnyalásba kezd. Vajon kinek lesz igaza? A következő cikkben ezt a kérdést igyekszem megválaszolni.
Szertném felhívni a figyelmét minden kedves olvasónak, hogy nem foglalkozom pénzügyi tanácsadással, ez a cikk a véleményemet tartamazza a témáról. Ha leülnénk egy asztalhoz egy sör mellett, ugyanezt mondanám el. Azért írom le, mert unom ezerszer elmondani. Ha valakit érdekel, átküldöm a linket és kész. 🙂 …és igen, a cikket ÉN írtam, nem a ChatGPT. Vettem a fáradtságot és bepötyögtem. Remélem érdekesnek találod 🙂
Tisztázzuk: A Magyar ingatlanpiac nem egyedülálló
Ahhoz, hogy meg tudjuk jósolni, hogy alakul az ingatlanpiac 2024 -ben, mindenek előtt meg kell értenünk azt, hogy mi történt eddig az ingatlanpiacon. Mindjárt kezdjük is egy kis EU-kitekintéssel:
Mi magyarok (akárcsak minden nép) hajlamosak vagyunk azt gondolni, hogy körülöttünk forog a világ. Pedig a világ k*rva nagy (már bocsánat), és mi egy gombostűfejnyi ország vagyunk a térképen. Arról már nem is beszélve, hogy minden nép különleges, és nem csak mi.
De amiért leírtam le ezt a bevezetőt, az az a tény, hogy az osztrák-magyar monarchia csupán de jure bomlott fel. Nézz rá az alábbi térképre:
Láthatod, hogy ami nálunk történt, az nem egyedi. Hanem a Közép-Európai régióra jellemző tendencia, az ingatlanárak átlagos változása 2023 II.negyedévben kb mínusz néhány %. Ezt egészen nyugodtan lefordíthatjuk úgy, hogy ezer szálon kötődünk a régiónkhoz, és ami náluk történik, nagy valószínűséggel az lesz nálunk is. Csak pepitában.
Egy kis ingatlanpiaci történelemlecke
Menjünk tovább azzal, hogy megnézzük hogy kis hazánkban az ingatlanárak mit csináltak a múltban. Volt itt minden: Covid, rezsi-cirkusz, inflációs sokk, kamatemelkedés, háború… az árak meg csak száguldottak felfelé. Egészen 2022 végéig. Ott viszont valami megváltozott.
Az ingatlanpiac 2024 -ben is a híreket fogja követni és nem a tényeket
Egyszerre mintha minden összeesküdött volna az ingatlanpiac ellen, és a hatás nem is maradt el. A globális pénznyomda hatására iszonyú mennyiségű pénz volt már a rendszerben. Aztán a Covid miatt az ellátási láncok leállása áruhiányt, és ezzel kereslet oldali inflációt okozott. Majd a háború miatt az energia költségek, és az üzemanyag árak szöktek az egekbe, aminek hatására a jelzáloghitelek kamatai 3% körüli szintekről 10% fölé, azaz négyszeres szintre ugrottak, az állampapírok hozamai pedig 0 közeli szintekről az egészen hihetetlen 15%-os szintre emelkedtek.
A rossz hírek csak ömlöttek a médiából. Érdekes módon ez nem akasztotta el az ingatlanpiacot. Sőt, további lökést adott az áraknak. Hogy miért? Ha bemondják, hogy jövő héttől emelik a hitelek kamatát, akkor tömegek rohanják meg a bankokat, hogy még most gyorsan adósodjuk el olcsó hitellel. Ha bemondják, hogy inflációs sokk jön, akkor pedig a párnába dugdosott pénz, kezdi keresni a helyét a piacon. Viszont a befektetni való pénz előbb-utóbb elfogy. Ez történt 2023 végén.
Ingatlan áresés betiltva!
2023-ban 50%-kal kevesebb lakás cserélt gazdát. Az eladó lakások száma pedig háromszorozódott. És nem kell közgazdász professzornak lenni ahhoz, hogy kitaláljuk, mi történik azzal a dologgal, amiből marha sok eladó van, de vevő meg nincs rá: Az áraknak esniük kell. De érdekes módon az árak – legalábbis nominálisan – alig néhány százalékot estek. Igaz, a kép teljesen másképpen fest, ha az ingatlanárakat az inflációval korrigálva, reálértéken számoljuk. Mert akkor a korrekció messziről látható.
A 100 milla, az 100 milla, különben inkább felgyújtom!
A vevők tömegei várták, hogy végre korrigáljanak az árak, és összeomoljon a piac, hogy végre ők is vevőként tudjanak a piacra lépni. De az a helyzet, hogy az eladók marhára nem akarnak árat engedni. Ez magyarázza a tranzakciók drasztikus visszaesését. És azt is, hogy az árak tartják magukat.
De miért nincs ingatlanpiaci összeomlás?
Egy ingatlanpiaci összeomláshoz 1 dolog mindenképpen kell: frusztrált és motivált, bajban lévő eladók tömegei. Ha ez nincs, akkor a piac nem fog összeomlani. Ha semmi nem kényszeríti rá az eladókat, hogy olcsón szabaduljanak a lakásaiktól, akkor ők nem fognak árat engedni. Pont.
És hogy miért tudnak kitartani az eladók, miközben az ingatlanok nagy része komoly hitelekkel van terhelve? Ráadásul a hitelkamatok az egekbe emelkedtek!
Hát éppen ez az: Az új hitelek kamatai emelkedtek az egekbe. De a meglévő hitelek kamatai fixálva vannak hosszú távra. Ezáltal viszont a tulajdonosok szemében a meglévő ingatlanaik értéke nemhogy csökkent volna, hanem EMELKEDETT! Hiszen a meglévő hitelük olcsó. Ráadásul hatalmas infláció van. Ha van egy 4%-os hitelem, de az infláció 25%, akkor a TARTOZÁSOM inflálódik. Tehát megéri tartani a hitelt. És ha tartom a hitelt, akkor bizony nem adom el az ingatlant.
Arról nem beszélve, hogy az új vevők számára a hitelek megdrágultak, tehát egyre többen döntöttek a bérlés mellett. Ez pedig jócskán emelte a bérleti díjakat. Szóval a tulajdonosok számára az ocsló hitel mellé még a magas bérleti díj is társult. Teljesen logikus a gondolat: “Nem adtok 100 millát a lakásért? Semmi gond. Akkor kiadom bérbe, mert bőségesen tudom fedezni a bérleti díjamat…”
Ingatlanpiac 2024 – Meddig bírják még az eladók?
Felmerül hát a kérdés, hogy meddig bírják vajon az eladók? Az ingatlanpiac 2024 -ben összeomlik végre, és megint lesz olcsó lakás? Vagy az ingatlanárak 2024 -ben is tovább emelkednek?
Hozzá tenném, hogy a recessziót várók nem biztos, hogy annyira örülnének, ha valóban megtörténne az a bizonyos ingatlanpiaci összeomlás. Merthogy az ingatlanpiac összedőlése rend szerint magával rántja a teljes gazdaságot. Lásd: mi történik éppen Kínában. De az a helyzet, hogy úgy néz ki, nem jön el a várva várt 2000-es évek árszintje, merthogy…
Jóhír-dömpinggel indul a lakáspiac 2024 -ben
Miről szólt 2023?
- Kezdtük a rezsi-cirkusszal
- Majd a szeretett forintunk infarktust kapott.
- Inflációs sokk.
- Jelzáloghitelek kamatainak felrobbanása.
- Az alternatív hozamok egekbe szöktek.
- Nem lesz CSOK, babaváró, és egyéb támogatások
- Nincs EU-s pénz…
Ehhez képest az ingatlanpiac 2024 -ben a következő kilátásokkal indul:
- Az energia árak normalizálódtak.
- A forint stabil (…mint Deák Bill Gyula bácsi)
- Legyőztük az inflációt! (A francokat, az infláció azért áll meg mert az embereknek elfogy a pénzük. Az államnak rengeteg a tartozása, szóval ő valójában örült az inflációnak. De jól hangzott, hogy marhára küzdünk ellene, és majd ki tudjuk írni, hogy mekkora királyok vagyunk, az inflációt is legyőztük…)
- A jelzáloghitelek normalizálódnak
- A hozam szintek csökkennek (aki novemberig jegyzett állampapírt, az kap rá jövőre 18%-ot. De 2025-re az is drasztikusan csökken. Aki most jegyez, 9,9-et kap. Ami szintén komoly reálhozamot jelent. De 2025-re ez is leolvad majd)
- Lesz CSOK, Babaváró, és 10% önerő! (igaz, hogy ez így is jelentős szűkítés a támogatások terén, de akkor is LESZ! És eddig úgy tudtuk, hogy NEM lesz…)
- A nagyfőnök kapitulált, tehát megindult a lóvé az EU-tól! Juhéj!
Valóban túl van a mélypontján az ingatlanpiac?
Szóval csupa olyan hír jön, ami az ingatlanpiac 2024 -es alakulása szempontjából pozitív. A negatív hatások nagyjából mind kifutnak. És valóban ha megnézzük a tranzakciószám alakulását, valami mintha máris elindult volna:
Azért tisztázzuk: Az amit látunk, az a drasztikus tranzakciószám zuhanás az előző két évhez képest. De valóban, a mélypont többszöri érintése után augusztustól egy határozott emelkedés látszik. Ennek az oka pedig szintén egy hír: Bemondták, hogy januártól nem lesz CSOK. Aztán persze már tudjuk, hogy mégis lesz. De aki nem kapta össze magát és csok-képes volt, az mind megindult lakást venni. Plusz a hitelek is olcsóbbak lettek (már 7% alatti hiteleket is tudunk intézni, ha az információim helyesek). Szóval minden bizonnyal a legrosszabbon túl vagyunk mostanra.
A tranzakciószámok emelkedésével összhangban a DH barométerben szereplő vevői keresletindex szintén folyamatosan erősödő keresletet mér, aminek oka ugyancsak a CSOK-kal kapcsolatos hírek, a jelzáloghitel kamatok csökkenése, és az, hogy aki nem vásárolt az elmúlt évben, de egyébként meg motivált vásárló lenne, az már egy éve halasztja a vásárlást, és ezek az igények hasonló helyzetben rend szerint feltorlódnak, aztán mikor rászabadulnak a piacra, az hoz némi erősödést.
Nézzük, hogy milyen tényezők befolyásolják az ingatlanpiac 2024 -es alakulását
- foglalkoztatottság
- Jövedelem
- migráció, munkahelyek, tőkeáramlás
- infláció
- hozamok
- kamatok
- támogatások
- bérleti díjak
- nemzetközi helyzet
A fenti lista nyilván nem teljes. Hiszen számtalan dolog van, ami az ingatlanpiacot befolyásolja. Ilyen például a háború, amit mostanra megszoktunk. Van, de szinte egyáltalán nem hat ki az ingatlanpiacra. Szintén nem téma jelenleg a rezsi, pedig tavaly ilyenkor attól volt hangos a média, hogy most bezzeg mind megfagyunk! Aztán persze ezt is túléltük, mint 2020 óta annyi mindent… Node vegyük sorra a hatásokat
A foglalkoztatottság befolyása az ingatlanárak 2024 -es mozgására
Egy tipikus válsághelyzet jellemzője, hogy a cégek profitja csökkenni kezd, ezért elküldik az embereket, ami miatt nő a munkanélküliség. A munkanélküli embereknek nem lesz pénzük, ezért nem tudják fizetni a jelzáloghiteleiket, ér rákényszerülnek az ingatlanaik eladására. Ez az ingatlanpiac összeomlását okozza. És természetesen akinek nincs pénze, nem is vásárol, így a cégek bevételei méginkább csökkennek… És így kialakul egy lefelé menő spirál.
Ha rápillantunk a következő grafikonra, világosan látszik, hogy a jelenlegi helyzet nem egy tipikus válság-helyzet, hiszen a foglalkoztatottság történelmi csúcson van. Vagyis nem hogy nincs munkanélküliség, hanem mostanra még azok az emberek is dolgoznak, akiknek marhára nem volna szabad, merthogy nem alkalmasak munkavégzésre. És hiába tervezi az atyaúristen építész a házadat, ha a nógrádi tezsvéreim fogják végül felépíteni…
Tehát a fentiek alapján megállapítható, hogy a munkanélküliség nem fogja okozni mostanában az ingatlanárak összeesését, sőt, az, hogy mindenki dolgozik és mindenkinek van fizetése, egyre több embert tesz képessé arra, hogy ingatlant vásároljon. Legalábbis elvileg, hiszen tudjuk, hogy bérből és fizetésből nem lehet kigazdálkodni 50 milliót egy ingatlanra… Ha már itt tartunk, nézzük rá arra, hogy hány évig tart összeszedni egy ingatlanra valót:
A fenti ábrán láthatjuk, hogy a politico cikke szerint az EU fővárosaiban 75 nm-es átlagos lakás árának összerakásához hány év kell, figyelembe véve az adott városokban elérhető átlagos jövedelmi szinteket. Láthatjátok, hogy Budapesten ez annyi mint 18 év, ha nem veszel egy kiflivéget sem. Bár a lista elején helyezkedünk el, a dobogóról azért szerencsére lemaradtunk. És megint látható, hogy a régiónk fővárosaiban hasonlóan rossz (sőt, rosszabb) a helyzet, mert Prágában több, mint 25 évet kell gályázni…
Hogy ennek mi az oka? Ahogy mondtam már korábban, a monarchia utódállamainak sorsa valami miatt közös. Egy losonci ismerősöm azt mesélte, hogy 2022-ig Szlovákiában pl. 0,5% körüli kamatra adtak jelzáloghiteleket. Csoda, hogy az egekbe mentek az ingatlanárak? Bár Magyarország sem pite, de a szlovák helyzet sokkal inkább hasonlít egy ingatlanpiaci buborékra, mint ami nálunk van.
Akkor ki a fene fog ingatlant vásárolni ilyen árakon?
A kérdés jogos. De gondolkozz egy kicsit: Nem az ingatlan árát kell összerakni. Hanem csak az önerőt. És mindjárt jobban hangzik, ha 50M helyett 10M-t kell előteremteni. Vagy CSOK-kal csak 5-öt. A többit oda adja a bank. Tudom, tudom. Nem veszel fel hitelt, mert isten őrizzen, és soha ne tartozzál senkinek, mert már a szüleid se tartoztak soha senkinek, és különben is majd fizetheted 20 éven keresztül…
De azért felhívnám a figyelmedet arra az apróságra, hogy hitelt felvenni lapostévére, vagy arra, hogy eladd a kocsmában, teljesen más szituáció, mint ingatlant vásárolni belőle. Mert az ingatlantól Te több leszel. Ha veszel egy ingatlant 50M-ért, amibe 5M-t tettél, (azaz 45M hitel) és az ára 10%-ot emelkedik, akkor MEGDUPLÁZTAD a pénzedet. Mert ha eladnád, 10M-t tudnál kivenni belőle! Esésre pedig nem sok példa volt eddig az ingatlanpiacon…
Az ingatlanpiac 2024 -ben biztosan nem a jövedelmek miatt fog felrobbanni
Tehát tisztáztuk, hogy munka van, szóval hitellel terhelhető jövedelem is van, így kijelenthetjük, hogy az ingatlanpiac megtorpanását biztosan nem a munkanélküliség okozta, és az ingatlanpiac 2024 -es évében sem lesz ez másképpen.
De az, hogy sokan dolgoznak, csupán egy dolog a foglalkoztatottság kérdéskörében. Igen fontos tényező az is, hogy mennyit lehet keresni a munkával. Bár a lakásárak a béreknél sokkal nagyobb mértékben nőttek az elmúlt években, az jól látható, hogy a korábbi évek mindegyikében reál értelemben nőttek a bérek. Az elmúlt évben viszont az infláció miatt reálbér csökkenés következett be. És ez nyilván egy olyan tényező volt, ami 2023-ban visszafogta az ingatlanpiacot. Ha a reáljövedelem csökken, a lakosság jövőbe vetett bizalma csökken, tehát visszafogja a költéseit.
De a tendencia egyértelműen növekvő, és látva a kifeszített munkaerő-piaci helyzetet, a munkáltatók 2024-ben biztosan nem ússzák meg, hogy jelentős mértékben emeljék a béreket.
Ha a bérek valóban emelkednek jövőre, akkor több pénz tud összegyűlni önerőre, illetve magasabbak lesznek a hitelezhető jövedelmek, tehát több hitelt lehet felvenni. Ez nyilvánvalóan befolyásolja az ingatlanárak 2024 -es szintjét, és az is nyilvánvaló, hogy ez emelkedést jelent. De emiatt aligha lesz ingatlanár-robbanás…
Migráció, munkahelyek, tőkeáramlás hatása az ingatlanpiac 2024 -es alakulására
A migráció ez esetben nem azt jelenti, ami miatt 2015-ben zajlott az össznépi bekakkantás. Az országon belüli népességvándorlást jelenti, ami több mint 1000 éve, a honfoglalásunk óta K-Ny-i irányú, és egy centit nem változott. A magyar 2024-ben is Mátészalkáról Budapest környékére, Győrbe, vagy a Balatonhoz fog vándorolni. (Megjegyezném, hogy Debrecen jelenti a kivételt, hiszen oda csoportosulnak jelenleg az ország legnagyobb működőtőke beruházásai, ami nyilván meglátszik az ingatlanárak 2024 -es alakulásán)
Sajnos évtizedek óta zajlik a falvak és kisvárosok lezüllesztése, és a tőke, illetve a munkahelyek a fent felsorolt lokációkba csoportosulnak. Így mostanra a falvakban fiatal alig van, nincs orvos, nincs oktatás, és még azt is ellopják, ami oda van betonozva. Rengeteg falu van, ahol már a kocsma is bezárt. Az pedig a település végét jelenti. Az öregek még odafigyelnek, hogy rend legyen a portán, és a kertet virágok díszítsék. De az öregek helyére (szocpolitilag, vagy sokszor illegálisan) beköltöző “újmagyarok” szarnak rá mindenre. A átvitt értelemben és szó szerint is. Így aztán nem kell magyarázni, hogy értékesebb az ingatlan ott, ahol nem bömböl egész héten a kisgrófó.
Tehát ahogy mondtam, a migrációs hatás nem újkeletű, és megváltozni sem fog. Azért ejtettünk róla szót, mert azt mondom, hogy “lefelé mennek az ingatlanárak”, akkor rend szerint bejelentkezik egy-két kommentelő azzal, hogy “hát te hülye vagy, mert én Nagykovácsiban vennék, és folyamatosan felfelé megy minden”. Igen, Nagykovácsi extrém példa. De a fordítottja is igaz, Ipolytarnócon valószínűleg nem lesz a közeljövőben sem hatalmas ingatlanár-robbanás, bárhogyan is emelkednek az árak mondjuk Budapesten. Bár az alacsony bázis okozhat meglepetéseket, hiszen egy 5MFt-os ingatlan sokkal könnyebben duplázódik, mint egy 50MFt-os…
Az infláció beépül az ingatlanárakba?
Köztudott, hogy az infláció beépül az ingatlanok árába. Ez addig igaz, amíg az infláció egy normális, mérsékelt szinten marad. Az 5% alatti infláció beépül. De a 25% infláció nem. Főleg amikor a kenyér 100%-kal lesz drágább. Ennek oka, hogy a kaja, az üzemanyag, a fűtés sokkal fontosabb, mint az ingatlanvásárlás. És ha az előbbiek ára az egekbe szökik, akkor nyilván kevesebb jut önerőre, és törlesztőre. És az emberek elhalasztják az ingatlanvásárlásaikat.
De idén a nagyfőnök és csapata legyőzte az inflációt, amiért a jóisten okvetlenül áldja őket meg!
Zárójelben annyit tennék hozzá, hogy mivel a Magyar állam eladósodottsága szintén az egekben van, és az adósság jó részét a lakosság finanszírozza az államkötvény vásárlásokkal, forint alapon, szerintem különösebben nem igyekeztek letörni az inflációt. Hiszen az infláció annak jó, AKI TARTOZIK. Illetve bármilyen varázslás is folyik a háttérben, az inflációnak végül mindig egy dolog vet véget: az áremelkedés. Hogy olyan drága lesz minden, hogy az emberek nem vásárolnak, így végül megáll az emelkedés, és esetleg egy kicsit vissza is esnek az árak. Szóval ennyit az infláció elleni küzdelemről.
Az Infláció hatása az ingatlanpiac 2024 -es alakulására
De annyi biztos, hogy az infláció már régen elhagyta a csúcsot. És bár még a 7,9%-os infláció is nagyon magas, nyilván jobb, mint a 25%-os. És az is biztos, hogy jövőre tovább csökken majd. Bár én arra is fogadnék, hogy 2024-ben az átlagos infláció nem megy jelentősen 5% alá.
Az elmúlt évben az infláció erőteljesen visszafogta a forgalmat az ingatlanpiacon. Innentől viszont kezelhető szintre kerül, és a sokk, amit okozott, elmúlik. Az infláció nyilván szintén nem okoz árrobbanást, de a visszafogó hatása elmúlik, és nem jelenik meg akadályként az ingatlanárak 2024 -es alakulásában.
Az alternatív befektetések hozamainak hatása a lakásárak 2024 -es alakulására
Az inflációval általában együtt jár, hogy a kockázatmentesnek gondolt befektetési eszközök hozamai is emelkednek. Ez egészen csillagászatira sikerült, ugyanis az állampapírok hozama a 2022-ben elérhető 4,9%-ról (MÁP+) egészen 18%-ig (PMÁP) emelkedett, noha az utóbbi államkötvény sorozat már nem jegyezhető. De az biztos, hogy a pénz, ami bele lett locsolva, nem nagyon igyekszik onnan kifelé. És a helyette felajánlott 9,9%-os hozam szintén nem rossz, figyelembe véve, hogy az infláció biztosan alacsonyabb lesz, egy átlagos ingatlan bérbeadás pedig bruttó 5%-ot sem tud.
Az infláció mellett az alternatív befektetések hozama volt az, ami legnagyobb fékező erővel hatott az ingatlanpiaci keresletre. Hiszen mi a fenének vennél ingatlant, ha 9,9%-ot (vagy akár 18-at ha jó időben vásároltál) fizetnek a pénzedre, és nem kell vesződnöd ügyvéddel, bérlővel, felújító brigáddal?
Az ingatlanpiac 2024 -es alakulásában várhatóan szintén erőteljes “hűtést” biztosít majd az alternatív kamatok magas szintje, és ez ki is tart majd 2025-ig. Hacsak nem jön valami olyan lépés, aminek az előkészületeit máris láthatjuk:
Emberek, legyünk tisztában azzal, hogy az állam és a hatalmasok a saját érdeküket nézik. Nem az emberekét. Az csak duma, és lehet vele választásokat nyerni. Kinek érdeke, hogy 18% legyen az állampapírok hozama? Nyilván a lakosságé, akinek van ilyen papírja. És az állam mennyire örül ennek? Na, hát ezért azt a sorozatot máris nem lehet jegyezni, aminek 18% lett volna a hozama.
És azzal is legyünk tisztában, hogy az ,hogy jelenleg az államkötvényből bármikor kivehető a pénz mindössze 1% büntivel, az csupán az állam állam és a jegybank jófejsége. Költői kérdés: vajon miért kérezték meg, hogy tisztában vagy-e azzal, hogy bármikor változtathatják a feltételeket?
Félreértés ne essék, nem fogják benyelni a pénzt. Választásokat akarnak nyerni. Tehát teljesíteni fogják, amit ígértek. Azt ígérték, hogy megkapod a pénzed a hozamokkal együtt a lejáratkor. Ami mondjuk 7 év múlva lesz. És akkor megkapod most a 18%-ot, 2025-től pedig kapsz majd kemény 0,25% reálhozamot…
De egy biztos: Az ingatlanárak 2024 -ben még jelentősen vissza lesznek fogva, mivel a pénz szívesebben vándorol az állampapírokba, mint az ingatlanpiacra.
Mennyiért kapunk hitelt 2024-ben?
Az egyik legkomolyabb befolyást az ingatlanpiac 2024 -es alakulására a jelzáloghitelek ára, vagyis a kamatok szintje gyakorolja. 2022-ben még 3% körüli szinteken tudtunk eladósodni. De a kamat járt 10% fölötti szinten, tehát háromszorosában került a hitel, mint korábban. Csoda, hogy nem volt vevő az ingatlanokra?
Most viszont a legutóbbi információim szerint 6-ossal kezdődő %-on már tudunk hitelt intézni, és a fenti grafikont látva a tendencia itt is egyértelmű: jövőre a kamatok további mérséklődése várható. És ha olcsóbb a hitel, több a vevő.
Ingatlanpiac 2024 – az állami támogatások hatásai
2023-ban azt tudtuk, hogy ez az utolsó év, amikor elérhetők lesznek az ingatlanpiacot érintő állami támogatások (Legalábbis ami a városokat illeti). Majd kiderült, hogy jövőre is lesz babaváró és CSOK. Ezt a témát nem fogom most kifejteni. De rövidre fogva: habár a 2024-től elérhető támogatások tulajdonképpen megszorítások az eddigiekhez képest (ha kíváncsi vagy, ezt a témát kifejtem bővebben a YouTube csatornámon), az ingatlanpiac 2024 -es alakulását tekintve nem ez a lényeg. Hanem az, hogy LESZ támogatás. És a “nincs”-hez képest a “lesz” mindenképpen serkentőleg hat a piacra.
Bérleti díjak alakulása és hatás a Lakáspiac 2024 -es alakulására
Az ingatlanpiac 2024 -es fellendüléséhez elengedhetetlen lenne, hogy a befektetők tömegei forduljanak az ingatlanpiac felé. A 2023-as lassulást többek kötött az okozta, hogy a befektetők visszafogták a vásárlásaikat és inkább az eladó oldalon léptek piacra.
Viszont ahhoz, hogy a befektetőket visszacsábítsuk az ingatlanpiacra, egy normális, értelmezhető hozamot kéne hogy produkáljon az ingatlanbefektetés. A jelenleg ökölszámként emlegetett bruttó 5%-os éves megtérülés (faék egyszerűségű hosszútávú bérbeadásból) pedig nem mondható annak. Az alábbi ábrán viszont látható, hogy a bérleti díjak jelentőst emelkedtek, és a megtérülés javulása várható, amennyiben az árak a 2023-as szinten maradnak, vagy esetleg tovább csökkennek.
Nyilván itt van a mostanra széles körben ismert AirBnb, ahol kb 10% körüli hozamok érhetők el, illetve egy kis kreativitással hasznosíthatjuk számos más módon az ingatlanunkat, de mindhez erőfeszítés szükséges. Tehát én azt valószínűsítem, hogy a befektetők között még nem lesz sláger az ingatlanpiac 2024 -ben.
A nemzetközi helyzet fokozódik – Ingatlanpiac 2024
2023 úgy telt, hogy úgy tudtuk, nem kapunk EU-s támogatást. Ez egy újabb olyan tényező volt, ami miatt az emberek, de elsősorban a cégek és az állam visszafogta a költekezéseit. Ezáltal kevesebb pénz került a rendszerbe, tehát drasztikusan csökkent a vásárlóerő az ingatlanpiacon is.
De a legújabb hírek szerint a nagyfőnök kapitulált, tehát megkapjuk az EU-s támogatásokat. Ez 2024-ben nyilvánvalóan szintén pozitív irányba mozdítja majd az ingatlanárakat.
Összegzés
Tehát az mostmár nyilvánvaló, hogy 2022 végén az ingatlanpiac felért a csúcsára. És az is, hogy 2023-ban más szabályok érvényesültek, kereslet visszaesés, nominális stagnálás, reál értékben pedig jelentős visszaesés történt.
Viszont a gazdaság nem süllyedt (még) recesszióba, sőt, most úgy tűnik, hogy szinten az összes olyan hatás, ami 2023-ban visszafogta az ingatlanárakat, 2024-re csillapodik, vagy eltűnik. Ezek az infláció, a kamatok emelkedése, az EU-s támogatások befagyasztása, illetve lesz állami támogatás 2024-ben is.
Ezek miatt úgy tűnik, hogy az árak zuhanása, és az ingatlanpiac összeomlása bizony várat magára. Nem győzöm hangsúlyozni, hogy nem vagyok jövőbelátó. De a legvalószínűbb forgatókönyvnek most ez tűnik:
Tehát valószínűleg a “Semmi gáz, ez csak ideiglenes visszaesés”-ből a “Talány túl vagyunk nehezén…” szintre ugrunk.
Kedves Eladók, kéretik nem megőrülni!
Szeretném hangsúlyozni, hogy ez nem jelenti, hogy azt az ingatlant, amit az elmúlt évben nem sikerült eladni,mert drága volt, most meg kell emelni 50%-kal, mert “…háde lesz csok plusz…”
Idő lesz, mire a vevők feldolgozzák az elmúlt év sokkját, tehát az ingatlanpiac 2024 -ben biztosan nem produkál megint évi 50%-os áremelkedést. Én inkább továbbra is a stagnálásra, esetleg enyhe emelkedésre fogadnék.
Az MNB lakáspiaci jelentése szerint az ingatlanárak még mindig magasabbak, mint amit a gazdasági fundamentumok indokolnának. Tehát az okosok azt mondják, hogy további mérséklődésnek kéne jönnie. Ez nyilván nem csak úgy történhet, hogy a lakásárak csökkennek, hanem ha pl. a jövedelmek növekednek, akkor a fundamentumok javulnak a lakásárakhoz.
Én azt gondolom, hogy a befektetők számára továbbra is jobb alternatívák vannak más piacokon. Az állampapír hozamok magas szintje, és az a tény, hogy az állami támogatások tulajdonképpen megszorítást jelentenek a tavalyi állapotokhoz képest, én egyáltalán nem számítok árrobbanásra, ami az ingatlanpiac 2024 -es alakulását illeti. Ha valaki sikeresen szeretne ingatlant eladni 2024-ben, továbbra is kulcsfontosságú lesz a pontos árazás, az ütős marketing, és a kemény tárgyalástechnika.
Mi mindháromban tudunk segíteni, és állunk rendelkezésetekre 2024-ben is! Ha ingatlant adnál el, vagy vásárolnál, vedd fel velünk a kapcsolatot, és örömmel levesszük a nyakadból az egész procedúrát!
Ezt olvastad már: Ingatlaneladás külföldről irányítva
A cikk videós változatát eléred a YouTube csatornámon:
Legutóbbi hozzászólások