Ingatlan eladás külföldről [Teljeskörű útmutató] - Mlinárik Márton
ingatlan eladás külföldről

Ingatlan eladás külföldről [Teljeskörű útmutató]

Nem új az a jelenség, hogy magyarok tömegei mennek el nyugatra szerencsét próbálni. Akiknek sikerül megvetniük a lábukat, sokan úgy döntenek, hogy külföldön rendezik be az életüket, és belátható időn belül nem jönnek vissza… és ekkor felmerül a kérdés, hogy mi legyen az itthon maradt ingatlan vagyonnal? Vajon jó ötlet kiadni bérbe? De mi lesz, ha a bérlő lepusztítja? Akkor ráhagyjam az idős szüleimre? Ők nem biztos, hogy gondját tudják viselni. Esetleg egyszerűen bezárjam az ajtót és zsebre tegyem a kulcsot? De akkor miért áll benne a pénzem? …és aztán előbb-utóbb eljutunk az alábbi kérdéshez: Hogyan lehetne megoldani, hogy az ingatlan eladás külföldről flottul és probléma mentesen menjen?

Ingatlan eladás külföldről távirányítással

Nèhány hónappal ezelőtt kaptam egy mailt, amiben ez állt:

“Kedves Márton, egy Corvin-sétányon található ingatlan eladásában kérném a segítségedet. Ha felhívsz, az időeltolódás miatt kérlek 15:00 után tedd, mert az USA-ban vagyok.”

Mikor felhívtam, megkérdeztem, hogyan talált ràm. Ezt mondta:

“Mivel korábban rossz tapasztalatom volt ingatlanosokkal, úgy gondoltam, hogy ezt a lakást majd én eladom, és fogom tudni menedzselni úgy, hogy nem vagyok Budapesten. Elkezdtem infót gyűjteni arról, hogy mit is kène csinálnom, így találtam rád. Elolvastam néhány cikkedet, és rájöttem, hogy èn tutira nem tudom végig csinálni ezt. Úgyhogy írtam neked egy e-mailt…”

ingatlan eladás külföldről távirányítással

A lakás 2 hét alatt, alku nélkül került eladásra.

Mikor ezt a cikket írom, már 2 hónap telt el, és éppen a lakás birtokba adását szervezzük.

A tulaj felhívott, hogy akkor foglalná a repjegyét, hogy elintézze a birtokba adást és a közmű átírásokat. Nem is értettem, hogy mi a fenéért akar keresztül repülni a világon ezért, hiszen az én szolgáltatásomban a birtokba adás is benne van. Egy kis időbe telt, mire leesett neki, hogy nem kell jönnie, és ezért mérhetetlenül hálás volt.

Ekkor született meg bennem ennek a cikknek a gondolata, vagyis hogy megírom az útmutatót az “ingatlan eladás külföldről” témában.

Ingatlan eladás külföldről ingatlanos nélkül!?

Félreértések elkerülése végett ha eddig még nem jöttél volna rá, elmondom, hogy én ingatlanos vagyok. És, tudom: az ingatlanos egy gyökér, kíméljen és véletlenül se keressen, mert nem adok megbízást. De hadd mondjam el, hogy ha külföldön vagy, a legegyszerűbb és leginkább célravezető módja az ingatlan eladásnak, ha rábízod magad egy ingatlanosra. Cikk vége, köszönöm a figyelmet 🙂

Nyilván nem vagyok a magam ellensége. De ezúttal nem arra megy ki a játék, hogy előadjam, hogy én mekkora profi vagyok te meg mennyire inkompetens. (Valójában ha olvasod az írásaimat, vagy látogatod a YouTube csatornámat, szerintem tudod, hogy minél több tudást igyekszem átadni, azért, hogy megértsd a piacot, és akár egyedül is boldogulj)

Ebben a cikkben teljes útmutatót adok az ingatlan eladáshoz külföldről, ingyen és bérmentve. Használd bátran, bízom benne, hogy a segítségedre lesz ez az anyag a céljaid elérésében. Illetve egyúttal át fogod látni a feladat részleteit, és el tudod dönteni, hogy van-e szükséged segítségre, vagy sem.

Hogyan zajlik az ingatlan eladás külföldről?

Kezdjük a jó hírrel: Az ingatlan eladás külföldről teljes mértékben megszervezhető, és úgy is működik, hogy nem kell fizikailag itt lenned!

A Maximális eladási árhoz vezető lépéseket már korábban összegyűjtöttem egy cikkbe, javaslom, hogy olvasd el, mert a két írás erősen összefügg. Ha mégsem olvasnád el, íme a lényeg:

Az ármaximalizálás 12 lépése

  1. Tervezés
  2. Dokumentumok beszerzése
  3. Árazás
  4. Az ingatlan felkészítése
  5. Marketing anyag készítése
  6. Hirdetés
  7. Vevő szűrés
  8. Bemutatók
  9. Ajánlat
  10. Ártárgyalás
  11. Üzletzárás
  12. Birtokba adás

Beteszem ide az említett cikk videó változatát:

Íme az Ármaximalizálás 12 lépése videó formátumban

Ehhez képest van néhány különbség, hiszen Svájcból, Amerikából, vagy Németországból nem igazán fogod tudni megoldani a haza rohangálást, hogy bemutatókat intézz.  Mindjárt vegyük is ketté a listát:

Amit távolról tudsz intézni:

  • Tervezés
  • Doksik beszerzése (részben)
  • Hirdetés feladás
  • Hívások fogadása, vevőszűrés
  • Ártárgyalás
  • Adásvételi szerződés aláírása

Amihez személyes jelenlét szükséges

  • Dokumentumok beszerzése (Magyarországon ez még egyáltalán nem biztos, hogy megy, bár egyre több a pozitív tapasztalat)
  • Árazás (no nem úgy, hogy felcsapod az ingatlan.com-ot. Mit gondolsz, ha eladatlan lakásokhoz árazod a sajátodat, vajon a te lakásod el lesz majd adva?) 
  • Kiürítés, összepakolás, felújítás, home staging
  • Marketing anyagok elkészítése (fotó, vr túra, video)
  • Helyszíni szemlék, bemutatók (ki nyitogatja a lakás és kísérgeti az érdeklődőket)
  • Ajánlattétel (ez akár működhet távolról is, de mégis ide tettem. Hamarosan megtudod, hogy miért)
  • Birtokba adás

Amint látod, elég hosszú a lista, amihez jelenlét szükséges, tehát logikus, hogy kell majd valaki, aki helyetted intézkedik. Az emberek nagy része ilyenkor megbízza a nyugdíjas anyukáját / apukáját, más rokonát, vagy a szomszéd nénit.

Ez tulajdonképpen jó megoldás, amennyiben az illető rokon / ismerős megfelelően karakán, jól kommunikál és jó emberismerő, illetve ezen kívül terhelhető és hadra fogható. De érdemes átgondolni, hogy valóban akarjuk-e ugráltatni a rokonságot, és hogy valóban ők-e a legalkalmasabb ember a feladatra.

A továbbiakban végig nézzük, hogy az ingatlan eladás külföldről mennyiben más, mintha itthon vagy:

Mi a különbség, ha az ingatlan eladás külföldről történik?

1.) Tervezés

Először is gondold végig azt, hogy mit fogsz tenni akkor, ha sikerült eladni a lakást. Van egy mondás ami úgy hangzik, hogy

Az a pénz aminek nincs meg a helye, az nem fog beérkezni.

  1. Egyszerűbb lenne az életed ha nem lenne Budapesten Ingatlanod?
  2. Tudsz olyan helyet a pénznek, ahol többet tudna fialni, mint hogyha ebben az ingatlanban tartod?
  3. Javulni fog az életminőséged, ha külföldre tudod vinni ezt a vagyont? 

A fenti három kérdés egyikére sem igen a válasz, akkor inkább hagyd a fenébe az egészet, úgy sem fogsz beletenni annyi időt és energiát hogy sikerre vidd a dolgot.

Ha viszont a fentiek közül legalább egyre vagy súlyosabb esetben mondjuk mint háromra igen a válasz, akkor nincs más hátra lépned kell.

2.) Dokumentumok beszerzése

Íme a lista.

  • tulajdoni lap (a magyarorszag.hu-n, vagy földhivatalban tudod beszerezni)
  • alapító okirat (közös képviselet)
  • szmsz (közös képviselet)
  • térképmásolat (magyarorszag.hu, vagy földhivatal)
  • építési dokumentáció (ha nincs meg, akkor a helyileg illetékes építésügyi hatóságnál kérdezősködj)
  • energetikai tanúsítvány (írj nekem és segítek)
  • műszaki szakvélemény – erősen indokolt családi házak esetén, nagyon hasznos, ha a vevő alkudni akar a műszaki állapotra hivatkozva (írj nekem és segítek)
  • igazolások a fennálló terhekkel kapcsolatosan
  • utolsó közmű számlák

Ezen kívül ami speckó dolog, ha az ingatlan eladás külföldről történik:

Át kell gondolni, hogy hogyan történik majd az adásvételi szerződés aláírása. Erre alapvetően 3 mód van:

  1. Kell egy meghatalmazás, hogy helyetted valaki aláírhatja a szerződést és átveheti a pénzt. Ezt a konzulátuson tudod intézni, aztán haza kell postáznod, tehát időbe telik.
  2. Egyszerűbb megoldás ha amikor itthon vagy, elmész egy ügyvédhez a meghatalmazottaddal, és ott aláírjátok a szüksèges papírokat. Megjegyzem, hogy egyébént az ingatlan eladáson kívül is érdemes meghatalmazást hagynod valakinél szükség esetére.
  3. Illetve a szerződés (vagy a meghatalmazás) aláírása lehetséges skype-on keresztül is. Persze a posta ebben az esetben sem kikerülhető. Elég ha annyit tudsz, hogy lehetséges adásvételi szerződést aláírni skype-on, az ügyvéd majd elmondja a többit.

3.) Árazás

Biztos felmerült a kérdés hogy miért mondom, hogy az árazást nem lehet távolról megoldani.

Nem akarok senkit megsérteni, de a külföldre szakadt hazánk fiainál viszonylag sűrűn előfordul, hogy elmennek itthonról 5-10 évre, és elfelejtik, hogy Magyarország nem az USA, de nem is Svájc. Illetve sokan közülük marhára okosnak érzik magukat attól, hogy felcsapták a jófogást meg az ingatlan.com-ot, és megnéztek néhány hirdetést a környéken.

Tisztában vagyok vele, hogy mindenkinek a saját lakása a legdrágább, és senki nem akarja elkótyavetyélni, mert ugye nem kenyérre kell.

De két dolgot hadd jegyezzek itt meg:

  1. Ha a piaci érték megállapítása valóban ennyiből áll, akkor miért létezik az értékbecslő szakma?
  2. És egyébként ha a lakásodat olyan ingatlanokhoz hasonlítod, amik nincsenek eladva, akkor vajon a Tiéd el lesz-e majd adva?

Tehát én azt javaslom, hogy keress valakit, aki felbecsüli neked az ingatlant. És ne a haverokat, vagy a rokonokat kérdezd meg, hanem valaki olyat, aki ért is hozzá, és aki nem fog csak azért jó magas számokat mondani, mert jó akar lenni nálad.

Az ár az egyik legfontosabb marketing eszközöd, tehát erősen javaslom, hogy indulj ki egy reális értékbecslésből, és ne áltasd magad, mert azzal csak időt veszítesz. És az idő bizony pénz…

4.) Felkészítés

Ide kattintva eléred a cikket, amiben leírtam, hogy mi a home staging.

De a lényeget kiemelem:

  • Tüntesd el a “használtság” jeleit
  • Csillogjon-villogjon a portéka

Ha van érzéked a lakberendezéshez, megpróbálhatod megálmodni, hogy nézzen ki a kégli, aztán készíthetsz anyagkiírást a családnak, hogy mit honnan szerezzenek be, sőt, még a megrendelést is intézheted online. De azért lássuk be, hogy ez a lépés nemigen megy úgy, hogy ha nincs egy felelőse, aki ért is hozzá.

Ha érdekel a home staging, keress meg, segítek ebben is!

5.) Marketing anyag elkészítése

Ez általában úgy szokott történni, hogy a 4. lépés mindjárt nemes egyszerűséggel kimarad, aztán megkérem anyukámat, hogy lőjön már két homályos fotót a beépített szekrényről. Vagyis azt kértem, hogy a lakásról csináljon fotót, dehát így sikerült…

Megint azt mondom hogy kéne valaki, aki a felelőse a fotók elkészítésének. És nem csak fotókra van szükséged egy értékesebb ingatlan esetében, hanem VR túrára, és videóra is. Plusz kell egy jól célzott hirdetési szöveg és az alaprajz.

Ha szükséged van marketingesre, csak szólj!

ingatlan eladás külföldről marketing
Virtuális online-túra

6.) Hirdetés feladása.

Ezt valóban könnyedén meg tudod csinálni bárhonnan. (És légy szíves ne fizess érte 1,5% + áfát.)

Mostanra azt hiszem látod, hogy a lakás eladás nem csak egy hirdetés feladásából áll, és nem is az a legnehezebb része a folymatnak.

Valójában a hirdetés feladás csak a kezdet. Ez után minden nap figyelned kell, hogy változik körülötted a piac és a konkurens kínálat, illetve hogy látszol-e egyáltalán. Annyit tudj, hogy ha a keresési lista 4. oldalára az érdeklődők mindössze 12,5%-a jut el. SZóval itt már gyakorlatilag láthatalan vagy…

7.) Vevő szűrés

A telefont bárhol fel tudod venni tehát ez a része is menni fog a dolognak. Amit viszont tudnod kell:

A Budapesten dolgozó 5000 ingatlanos mindegyike fel fog hívni. 

És nemigen tudsz tenni ellene semmit. Hiába írod bele a szövegbe, hogy ingatlanosok kíméljenek.

Azt is kell tudod, hogy a vevők rafináltabbja, akik az évszázad üzletére hajtanak, direkt vadásszák a magánhirdetéseket, szóval az ő hívásaikra is felkészülhetsz.

Aztán ha valóban sok érdeklődőd van, akkor a rokonságot megkérheted, hogy költözzön oda a lakásba, mert majd az összes ingatlanturista látni szeretné az ingatlant. Persze megvan a módja a komoly vevők kiszűrésének, és ha ügyesen kérdezel, Te is meg tudod oldani. (a vevőszűréssel kapcsolatos anyagom készül, ha érdekel, iratkozz fel a blog értesítőre, és jelezni fogom, ha készen van)

8.) Bemutatók

Na ide mindenképpen kell valaki, aki nyitogatja az ajtót.

Ha jól kikérdezted a vevőt az ügyfélszűrés során, illetve beszereztél minden szükséges dokumentumot, szakvéleményt és információt, ezen kívül gondoskodtál arról hogy a megfelelő információk eljussanak az érdeklődőhöz, akkor itt valóban nincs sok dolgod.

De ugyanúgy mint egy ház kifestésénél sem maga a festés a nagy munka. Hanem az előkészítés, a pakolás, a maszkolás, az előző réteg levakarása, stb…

Ami miatt mégsem jó ötlet egy hozzá nem értőnek kiadni ezt a feladatot, az három dolog:

  • Egyrészt az, hogy merülhetnek fel olyan kérdések, amiket azonnal, a helyszínen kell lereagálni, különben üzletet veszítesz. 
  • Másrészt a személyes kapcsolat és szimpátia igen jól jöhet az ártárgyalás során
  • Harmadrészt kezelni kell tudni azt az egyébként igen kellemes helyzetet, amikor egy időben több vevő van jelen, és többen szeretnènek ajánlatot tenni. A nehézség ebben az, hogy ha nem tudod hogyan tálald a licithelyzet kialakulását a vevők felé, könnyen elveszítheted őket, és a vègèn mèg te fogsz kellemetlen helyzetbe kerülni. Merthogy két szék közül a padlóra esel…
ingatlan eladás külföldről bemutatók

9.) Az ajánlattétel.

No hát ennél a pontnál tényleg elég fontos lenne a személyes jelenlét. Merthogy elég komoly különbség van a telefonba beleböffentett “harmicmilla kápé” és egy pénzletéttel alátámasztott, komoly, írásos ajánlat között. Ezen kívül az a helyzet, hogy személyes kontakt nélkül elég nehezen tudsz letétet kérni a vételi ajánlat mellé. 

Felmerülhet a kérdes hogy miert nem lehet szóban egyzekedni? Lehet. Hiszen az értékesítés nem exakt tudomány. És lehet hogy sikerül. A kérdés nem ez.

Hanem az, hogy szerinted mikor van esélyed jobb árat kialkudni? Ha a vevő bemondott telefonon X millát minden súly nélkül

Vagy ha van egy leírt ajánlatod pontos ütemezéssel és feltételekkel, és van mellette mondjuk 1M Ft, ami azt jelzi, hogy a vevő szándéka valóban komoly és nem csak a levegőbe dumàl.

(Arrol már ne is beszéljünk, hogy az ajánlat nem csak egy szám. Hanem egy szám + hatáRidők + feltételek. Tehát nem elég a harminc milla. Ki kell egészíteni azzal, hogy a harminc millába mit gondoltál bele pontosan (garázs, konyhabutor, kanapé, stb), illetve hogy mikorra tudod kifizetni a teljes vételárat. Teljesen más a pozició, ha hitelből 2 hónapra, fundamentából 3 hónapra, esetleg egy másik lakás eladássból 6 honapra, vagy kp-ből azonnal tudsz fizetni.)

Illetve a pénzletét különösen fontos akkor, ha mondjuk több ajánlat van az asztalon, és meg akarod őket versenyeztetni. Biztosíték nélkül, ahogy azt már korábban mondtam, könnyen két szék között a padlón találod majd magad.

10.) Az ártárgyalás

Ezt valóban le lehet bonyolítani telefonon, vagy akár Skype, Zoom, vagy valami hasonló platformon keresztül. Végülis adásvételi szerződéseket is alá lehet írni Skype-os bejelentkezéssel. 

Lehet, hogy én vagyok régimódi, de hiszek a személyes találkozás varázsában. Bár ezt a hitemet erősíti az a tapasztalat, hogy amikor egy alku folyamat elakadni látszik és már minden puskaport ellőttünk, még mindig van egy utolsó szalmaszál: a személyes találkozó, ahol a felek leülnek egy asztalhoz, és megbeszélik a dolgokat. Az esetek 90%-ában úgy állunk fel az asztaltól, hogy egyesség született.

11.) Az üzletzárás

Ha eddig megvagyunk, akkor ez a lépés már nem szokott túl bonyolult lenni, főleg, ha a felkészülésnél beszereztél minden dokumentumot, és elvégeztél mindent, amit kellett. Igazából az tudja megnehezíteni dolgot, ha van az ügyletben egy (két) minden lében kanál ügyvéd. Nem mintha bajom lenne az ügyvédekkel, általában igen jó viszont ápolok velük. De bizony előfordult már, hogy a szerződés előkészítésénél hetekig ugráltunk a magyar nyelv szépségein és a fogalmazáson.

Tehát ez a lépés simán menedzselhető távolról is.

ingatlan eladás külföldről aláírás

12.) Birtokba adás

Ehhez mindenképpen kell valaki, aki elmegy a lakásba a vevővel, felveszi a birtokba adási jegyzőkönyvet, és átadja a kulcsokat. Persze nem feltétlenül kell, hogy ez Te legyél, tehát simán küldhetsz magad helyett bárkit.

A közműszolgáltatók felé a COVID járvány áldásos hatásai miatt végre lehet online eljárni, tehát nem szükséges 2 napi hidegélelemmel sorban állni, mailben minden elintézhető. És ráadásul a vevő felelőssége a dolog. Persze ha tutira nem akarsz a Díjbeszedő Holding hátralékkezelő osztályával levelezni, akkor jobb, ha rajta tartod a szemed a folyamaton, és meggyőződsz arról, hogy a vevő minden közműszolgáltatót lerendezett.

Zárás képpen már csak annyi van hátra, hogy kijelentkezz az ingatlanból, és ha esetleg valaki még van bejelentkezve azt is elintézd. Utolsó információim szerint a Kormányablakban még mindig személyesen lehet ezt intézni, tehát ezt nem úszod meg.  Bár ha jól tudom, meghatalmazással ez is elintézhető.

Mostmár látod, hogy az ingatlan eladás külföldről nem könnyű, de megoldható!

Na most értünk a végére.

Bízom benne, hogy a fentiek segítségével tisztán látod a feladat összetettségét, és ennek a tudásnak a birtokában el tudod dönteni hogy nekiállsz egyedül, merthogy van megbízható és hozzáértő segítséged itthon, vagy inkább keresel valakit, aki az egészet elintézi helyetted úgy, hogy neked tulajdonképpen semmit nem kell csinálnod.

Ha az utóbbi mellett döntesz, akkor én és a csapatom állunk rendelkezésedre, és garantáljuk, hogy a lehető legmagasabb árat fogjuk elérni, amit az adott piaci körülmények között lehetséges.


Szólj hozzá!

Az e-mail-címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük