Amikor a recesszió árnyéka vetül rá a piacra és ezért várhatóan árcsökkenésre kell számítani, különösen fontos megérteni, hogyan formálódhatnak az árak a jövőben.
Az ingatlanpiac mindig is egy olyan üzleti terület volt, ahol az árak sokszor irreális módon tudnak megváltozni, és ez bizony hatással van mind a befektetőkre, mind pedig azokra, akik saját otthont szeretnének vásárolni.
Mire számítsunk az ingatlanárak alakulása kapcsán recesszió idején?
Amikor a gazdaság lassulni kezd, akkor (tetszik, nem tetszik, de tudomásul kell venni, hogy) az ingatlanpiacon is változások várhatók. A korábbi években megtapasztalt lendületes áremelkedés után csökkenő tendenciák jelennek meg.
Ahogyan az alábbi grafikonon is látszik 2022 végén, 2023 első felében az addig évről-évre emelkedő árgörbe “tetőzött”, és a csúcs után lassú lejtmenetbe váltott.
Jó tudni ugyanakkor, hogy a használt és új építésű lakások piaca eltérően reagálhat a gazdasági helyzetre és a támogatásokra. Az új lakások ára, főleg Budapesten, továbbra sem csökken.
Az állami támogatások hatása gazdasági visszaesés idején
Mivel recesszió idején a gazdaság teljesítménye visszaesik, azaz az emberek reáljövedelme, valamint a jövőbe vetett bizodalma is csökken, így az állami támogatások, mint például a CSOK Plusz, a Babaváró kölcsön, a falusi CSOK, az Otthonfelújítási Program vagy a Zöld Otthon Program jelentősen befolyásolhatják az ingatlanpiacot. Ezek a támogatások ugyanis bizonyos mértékig mérsékelhetik az árcsökkenést, sőt, egyes szegmensekben akár áremelkedést is okozhatnak.
Mi ennek az oka?
Főként az, hogy a támogatások növelhetik az egyébként épp megtorpanó keresletet, hiszen az állami segítség miatt a vásárlók nagyobb vásárlóerővel rendelkezhetnek.
Az otthonteremtési támogatások várható hatása az előttünk lévő időkben
Arra lehet számítani, hogy az állami otthonteremtési támogatások továbbra is jelentős szerepet játszanak majd a magyarországi ingatlanpiacon. 2024-ben és 2025-ben várhatóan az alábbi tendenciák érvényesülhetnek:
- A CSOK Plusz és a Babaváró támogatás, amely kedvezményes hitellehetőséget biztosít a gyermekes vagy gyermeket vállaló családoknak, különösen a családosok körében népszerű, így főként a többgyermekes családok által preferált, nagyobb alapterületű, de elérhető árú ingatlanok piacán éreztetheti hatását.
- A támogatások hatása nem lesz egyenletes az ország területén. A falusi CSOK és az Otthonfelújítási támogatás miatt a vidéki területeken erőteljesebb élénkülés várható, már csak azért is, mert itt az ingatlanárak alacsonyabbak, vagyis a támogatások relatív értéke magasabb.
- Az új támogatási programok várhatóan ösztönzik majd az építőipart is. Így több új lakópark és családi ház építése indulhat el, ami növelheti a kínálatot, különösen 2025-re.
- Másodlagos piacra gyakorolt hatás: bár a támogatások elsősorban az új építésű ingatlanokra fókuszálnak, a használt lakások piacán is érezhető lesz a hatása. A kereslet egy része átterelődhet erre a szegmensre, különösen azoknál, akik nem jogosultak a maximális támogatásra.
- A támogatott hitelek mellett a kereskedelmi bankok is várhatóan új, versenyképes ajánlatokkal jelennek meg, ami élénkítheti a hitelpiacot.
- Energetikai korszerűsítések: a támogatások egy része az energiahatékonyság javítására irányul, ami növelheti a felújított, korszerűsített ingatlanok arányát és értékét a piacon.
Miért működik így az ingatlanpiac? Néhány alapvető dolog:
- Az ingatalanpiacon a kereslet véges.
Az ingatlanpiac esetében egy adott időpontban a kereslet véges, ami azt jelenti, hogy csak korlátozott számú vásárló van a piacon, akik lakást szeretnének vásárolni. Ennek a véges keresletnek a függvényében alakulnak az ingatlanárak és a keresleti szintek. A piacot persze lehet olcsó hitelekkel élénkíteni, de ezek nem hoznak mást, mint “előre hozzák” az egyébként egy későbbi időpontban esedékessé váló keresletet. Így az a vásárlóerő bizony a későbbiekben hiányozni fog.
- Az ingatlanpiacon nehezen reprodukálható a kínálat.
Az ingatlanpiac sajátos jellemzői miatt a kínálat nehezen reprodukálható. Például Budapest belvárosában már alig van szabad terület új építkezésekre, így az új kínálat létrehozása nehézkes és költséges. Ezenkívül az új építési projektek megkezdéséhez szükséges engedélyek beszerzése, a tervezési folyamat, az infrastruktúra és közművek (víz, villany, szennyvíz stb.) kiépítése szintén időigényes és költséges folyamat.
Az ingatlanfejlesztőknek gyakran jelentős pénzügyi befektetést kell eszközölniük az új projektek megkezdéséhez, és az ötlettől a tervezésen át a kivitelezésig évek telhetnek el, mire egy új ingatlan piacra kerül. Amikor a piac felpörög, és beindulnak az építkezések, akkor már nem lehet őket leállítani. Be kell fejezni az építésüket. Ez a hosszú időtartam különösen problémás lehet egy gyorsan változó piaci környezetben, hiszen ha eljön az a pillanat, amikor a piacon jelen lévő kereslet telítődik, akkor már nem tudja “felszívni” az új lakásokat.
- Spekuláció és piaci korrekciók recesszió alatt
Gazdasági visszaesés idején a spekulatív befektetések gyakran visszaszorulnak. A piac korrekciója természetes folyamat, amely során az árak a reális értékekhez igazodnak. Emellett a külföldi befektetők távolmaradása is jelentősen befolyásolhatja az ingatlanpiacot. A lakáskiadás hozamának csökkenése és az alternatív befektetési formák vonzereje miatt a befektetői kedv visszaeshet.
Mi lesz most a hazai ingatlanpiaccal?
Mi lenne? Semmi különös. Az ingatlanpiac természetes működéséhez hozzátartozik, hogy mind a vevők, mind az eladók az évszázad üzletére vadásznak. Az eladók jellemzően magasabb áron szeretnék értékesíteni ingatlanjaikat, míg a vevők alacsonyabb áron szeretnének vásárolni. Az elmúlt évek piaci dinamikája alapján az eladók hozzászoktak az évről évre növekvő árakhoz, azonban ez a tendencia most megtorpanni látszik.
A piacon mostanra egyre több hirdetett ingatlan található, mivel a piaci ár már nem éri utol a kínálati árakat. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosoknak csökkenteniük kell az általuk elképzelt árakat, hogy felkeltsék a vevők érdeklődését. Az ingatlanpiaci változásokat jelentős mértékben befolyásolja a tömegek pszichológiája: ha a többség úgy gondolja, hogy az ingatlanok drágák, akkor csökkenni fog a kereslet, ami stabilizálja vagy csökkenti az árakat.
Recesszió idején különösen fontos a megfelelő stratégia kialakítása.
Az eladóknak reálisan kell árazniuk ingatlanjaikat, míg a vevők számára a recesszió kedvező lehetőséget jelenthet az alacsonyabb árak kihasználására. Összességében a visszaesés természetes része az ingatlanpiac ciklusának, de megfelelő stratégiával minimalizálhatóak a negatív hatások és kihasználhatóak az ebből adódó lehetőségek.
A gazdasági nehézségek idején a hétköznapi vásárlók még nehezebben tudják megfizetni a magas árakat, ami árcsökkenéshez vezethet. Ezért a befektetőknek és otthonvásárlóknak egyaránt érdemes figyelemmel kísérniük a piaci trendeket és szakértői véleményeket, valamint az állami támogatások hatását az árak alakulására.
Ha szeretnél naprakész maradni a legfrissebb piaci fejleményekkel kapcsolatban, kövesd figyelemmel szakértői elemzéseinket és cikkeinket az ingatlanpiac oldalunkon!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások