Sok lakástulajdonos gondolja, hogy jobban jár, ha pénzt és energiát nem kímélve bevállalja a lakásfelújítást az eladás előtt. De az eladók legtöbbször ész nélkül vágnak bele a dologba, és így sajnos fölöslegesen dolgoznak és a felújítás nem fog megtérülni…
Ezt a cikket megtalálod videó formában a YouTube csatornámon is. Ha érdekel, kattints ide!
Nem minden lakásfelújítás térül meg!
Először is tisztázzuk: Nem minden lakásfelújítás térül meg.
Például emlékszem egy 39 nm-es, VII.kerületi, Dob utcai lakásra, amit teljesen felújítottak, de meghagyták a szoba – konyha elrendezést, és nem alakítottak ki benne egy külön hálószobát, holott lett volna erre lehetőség, és a hely is elegendő lett volna. Ezzel gyakorlatilag a legnagyobb értéknövelési lehetőséget hagyták ki a felújításból.
Aztán van aki borospincét épít például Budapesten, Pesterzsébeten, ami nem kimondottan egy borvidék. Így aztán nem is valószínű, hogy megtérül a befektetés. Ugyanilyen pénzkidobás a carrarai márvány burkolatot felrakni a Havanna lakótelepi panellakásba. Aztán itt van még a designer wc kefe, és ehhez hasonló agyatlanságok. Ha azt gondoltad, hogy nem lehet 50.000 Ft-ért WC kefét venni, akkor most szólok, hogy de… (A cikk írását követően még kutakodtam egy kicsit. A legdrágább WC kefe, amit találtam 117.000 azaz száztizenhétezer forint. Tiszta őrület… )
Nézzük meg, hogy miért nem térül meg minden lakásfelújítás:
1. A vásárláskor keletkezik a haszon.
Tehát ha én, mint befektető, azzal a céllal vásárolok meg egy lakást, hogy azt felújítsam, és tovább adjam, akkor a következő képpen számolok:
- Kiszámolom, hogy mennyiért fogom tudni felújítva eladni ezt a lakást
- Meghatározom, hogy mennyi profitot akarok
- Kiszámolom a felújítás költségét
- Valamint a járulékos költségeket (adó, illeték, ügyvéd, stb)
Ha megvannak a számok, így kalkulálok:
Várható eladási ár – (profit + felújítás + járulékos költségek) = A kifizethető maximális vételár
Nem meglepő, hogy az így kikalkulált vételár általában alacsonyabb, mint amire az eladó gondolt. Tehát nyomott áron kell vásárolnom ahhoz, hogy ez az egész matek működjön. Sajnos az egyik befektető sem népjóléti intézmény. Ha nem tud hasznot elérni, nem fog vásárolni és kész.
Ha te (vagy a családod) már régebb óta tulajdonoljátok az ingatlant, a szerzés értéke nem értelmezhető. Hiszen ahhoz, hogy ki tudd számolni a hasznodat, nyomott áron kellett volna vásárolni azt a lakást a jelenlegi piaci körülmények között… Így viszont ha a felújítandó piaci árhoz hozzá adod a felújítás költségét, fogod látni, hogy nem éri meg az egésszel foglalkozni.
Illetve attól, hogy a befektetők olcsón akarnak vásárolni neked nem kell minden áron olcsón eladnod. Hiszen nem csak befektetők vásárolnak, hanem végfelhasználók is. Ők pedig nem fognak szöszölni azzal, hogy megtérülést számolgatnak, így magasabb árat fognak adni.
Tehát jobban jársz, ha felújítandó állapotban adod el a lakásodat, mintha a felújítással bajlódnál.
(Egyébént Egy teljesen lepusztult lakásnál a legtöbb, amit tenni érdemes, az a kiürítés. Pont.)
2. A lakásfelújítás időbe telik.
Egy hideg piacon ez öngyilkosság.
2019 nyarán elérte a csúcsot a magyarországi ingatlanpiac. Nőnek az értékesítési idők, csökken az érdeklődés, nő az alku mértéke, és szépen lassan elkezdenek csökkeni az árak. Tehát ha belevágsz egy felújításba egy olyan piacon, ahol csökkennek az árak, akkor számolj azzal, hogy pusztán az idő múlásával csökkeni fog az elérhető eladási ár.
Vagyis az idő ellened dolgozik
3. És végül: Ha Még esetleg többért is tudod eladni felújítva, gondold át, hogy akarod-e az egész cirkuszt és idegeskedést, ami egy lakásfelújítással velejárója.
Ha nincs időd / energiád / pénzed, akkor ne akarj felújítani az eladás előtt. Hidd el, hogy egyszerűbb lesz az életed. Pont.
Ezen kívül azok az eladók, akik felújitásban gondolkodnak eladás előtt, általában azt gondolják, iszonyú nagy pénzt és energiát kell beleölni az eladásra történő felkészítésre és ezért rend szerint túlzásba esnek.
Most kapaszkodj: ez általában nem igaz.
Legtöbbször filléres átalakításokkal lehet komoly eredményeket elérni. Ilyenek pl.: a kiürítés, festés, szellőztetés, vagy a deperszonalizáció, vagyis a személytelenítés.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások