Megéri ma 100 milliót egy panellakás Budapesten? Egy független értékbecslővel beszélgettünk arról, hogyan alakulnak valójában az árak, mi torzítja a piacot, és mire figyelj, ha ingatlant vennél 2026-ban.
Van az a pillanat, amikor görgeted az ingatlan.com-ot, és egyszer csak megállsz.
Nem azért, mert szép a lakás.
Nem azért, mert különleges.
Hanem mert nem hiszed el, amit látsz.
Panellakás.
100 millió forint.
Őszintén? Pár éve még én is kiröhögtem volna.
Ma meg ott tartunk, hogy nem az a kérdés, hogy „ez most sok-e”…
hanem az, hogy miért ennyi – és miért fizetik ki érte.
Pont ezért hívtam meg Kovács Barnabást, aki értékbecslőként napi szinten látja a piacot – nem hirdetésekből, hanem valós számokból.
És amit mondott, az elég kemény volt.
Ha most gondolkodsz vásárlásban, érdemes végigolvasni ezt az útmutatót az ingatlan vásárlás menete és buktatói témában: https://mlinarikmarton.hu/ingatlan-vasarlas-menete-es-buktatoi/
Kik beszélnek a videóban?
👤 Mlinárik Márton – ingatlanspecialista, a műsor házigazdája
Márton azok közé az ingatlanszakértők közé tartozik, akik nem Excelből és statisztikákból próbálják megérteni a piacot, hanem ügyfelek százain keresztül.
Értékesítések, alkuk, elakadt tranzakciók, túlárazott ingatlanok, el nem adott lakások – ezekből rakta össze azt a képet, amit ma a piacon lát.
Nem befektetési tanácsadóként beszél, és nem is „mindentudó guruként”.
Sokkal inkább úgy, mint aki:
👉 már látott pár olyan üzletet, ami papíron jónak tűnt… aztán a valóságban mégsem lett az
👉 és találkozott olyan eladókkal is, akik évekig ragaszkodtak egy árhoz, amit a piac egyszerűen nem fogadott el
Az „Ingatlan Üzlet” beszélgetéseiben pont ez a cél:
nem a marketing, hanem a valóság megmutatása.
👤 Kovács Barnabás – független ingatlan értékbecslő
Barnabás egy egészen más nézőpontból érkezik.
Ő az, aki:
- nem hirdet
- nem értékesít
- nem „beszél rá” senkit semmire
👉 hanem számol.
Több mint 20 éve foglalkozik értékbecsléssel, és az egyik legérdekesebb benne, hogy kifejezetten kerüli a banki vonalat – így sokkal inkább a valós piaci helyzetekkel találkozik:
- válások
- öröklések
- vitás helyzetek
- túlárazott ingatlanok
- el nem adható lakások
Az ő munkája nem arról szól, hogy „mennyit szeretne kapni az eladó”, hanem arról, hogy:
👉 mennyi az az ár, amit a piac ténylegesen indokol
És itt jön az a pont, ahol a legtöbb embernek elkezd kényelmetlen lenni a beszélgetés.
„Szégyellek ráírni ilyen árakat…” – de mégis ennyi
Volt egy mondata Barnának, aminél én is hátradőltem:
„Egyre többször szégyellek ráírni bizonyos árakat… de egyszerűen ennyit ér a piacon.”
Na itt kezd érdekes lenni a történet.
Mert amit a legtöbben nem értenek:
az ár ≠ érték
Az ár az, amit valaki kér.
Az érték az, amit valaki kifizet.
És a kettő között néha brutális szakadék van.
Ár vs. érték – az ingatlanpiac legnagyobb félreértése
Nagyon sokszor látom ügyfeleknél:
- „A szomszéd ennyiért adta el”
- „A hirdetésekben is ennyi van”
- „Szerintem ez simán ér ennyit”
És ilyenkor mindig visszakérdezek:
„El is adták? Vagy csak hirdetik?”
Mert a valóság:
- a hirdetési ár ≠ eladási ár
- a tulajdonos elképzelése ≠ piaci realitás
- a felújított ≠ jó állapotú
- a „luxus” ≠ tényleges értéknövelő tényező
Ha kíváncsi vagy egy gyors becslésre, mennyit érhet valójában egy adott ingatlan, próbáld ki az ingatlan kalkulátort: https://mlinarikmarton.hu/ingatlan-kalkulator/
Hogyan számol egy értékbecslő?
Na itt jön a szakma.
Barna nem érzésből dolgozik, hanem:
- összehasonlít hasonló ingatlanokat
- Ft/nm alapon gondolkodik
- kiszűri a szélsőségeket
- képek alapján is validál
És ami fontos:
nem hasonlít össze almát körtével
- panelt panellel
- kádárkockát kádárkockával
- felújítandót felújítandóval
Ez triviálisnak hangzik…
de hidd el, a piacon nem az.
Amikor a tulajdonos a legnagyobb kockázat
Ez az egyik kedvenc részem volt.
Barna így fogalmazott:
az eladó maga is árképző tényező
És ez brutálisan igaz.
Mert:
- van, aki irreálisan magas árat kér
- van, aki megsértődik a realitáson
- van, aki évekig hirdeti ugyanazt
És közben nem veszi észre, hogy:
ő a legdrágább a piacon… 20%-kal
Mi hajtja fel a panel lakás árakat 2026-ban?
Na most jön a lényeg.
Miért kerül egy panel 100 millióba?
Nem egy oka van, hanem sok:
Fő hajtóerők
Fő hajtóerők- állami támogatások
- kedvezményes hitelek
- új építések hiánya
- befektetői kereslet
- külföldi vásárlók
- urbanizáció (mindenki városba akar költözni)
És ami a legfontosabb:
ezek egyszerre hatnak
Ha mélyebben érdekel, hogyan hatnak a támogatások a piacra, ezt érdemes elolvasni:
Otthon Start lakáshitel és az ingatlanpiac buktatói: https://mlinarikmarton.hu/otthon-start-lakashitel-es-az-ingatlanpiac-buktatoi/
Kétsebességes ország – és ez nem csak egy szófordulat
Az egyik legerősebb rész:
Budapest és vidék teljesen más világ
- Budapesten: brutális áremelkedés
- vidéken: stagnálás, néha évekig
Volt olyan példa:
6 év alatt semmit nem változott az ár
És közben Budapesten:
1,5–2x szorzó
Egy furcsa trend: a kert már nem érték?
Ez az a pont, ahol tényleg megálltam.
Régen:
nagy telek = érték
Ma:
nagy telek = gond
Miért?
- munka van vele
- idő kell hozzá
- az emberek kényelmesebbek
Sőt:
bizonyos esetekben értékcsökkentő tényező
Ez egy óriási szemléletváltás.
Számoljunk egyet – megéri 100 millióért panelt venni?
Vegyünk egy példát:
| Paraméter | Érték |
|---|---|
| Vételár | 100 millió Ft |
| Bérleti díj | 300 000 Ft/hó |
| Éves bevétel | 3,6 millió Ft |
| Bruttó hozam | 3,6% |
És ebben még nincs:
- üresjárat
- karbantartás
- adózás
Realitás:
2,5–3% hozam
Akkor ez befektetés?
Röviden:
nem igazán
Hosszabban:
- nem passzív
- alacsony hozam
- magas belépési ár
Barna elég keményen fogalmazott:
„Az ingatlan egy vállalkozás.”
És ebben nagyon sok igazság van.
Checklist – mielőtt panelt veszel
Nézd meg a környéket több napszakban Ne csak a hirdetést nézd Számolj Ft/nm-ben Ne szeress bele elsőre Nézd meg a konkurens lakásokat Kérj szakértői véleményt
Mit mondanak a kommentelők? És miért érdekes ez?
Az ilyen témáknál mindig érdemes lenézni a kommentekhez.
Őszintén? Sokszor ott van az igazi valóság.
És most is elég markáns vélemények jöttek.
„Ez már nem normális, ez lufi.”
Ez talán a leggyakoribb reakció.
Sokan érzik azt, hogy ami most történik a panel árakkal, az már elszakadt a realitástól.
És értem, miért.
Ha valaki 5–10 éve vett lakást, akkor most konkrétan azt látja, hogy:
👉 ugyanaz a lakás 2x annyiba kerül
Ez kívülről tényleg őrületnek tűnik.
De itt jön a csavar:
Attól, hogy valami soknak tűnik…
👉 még nem biztos, hogy lufi.
Lehet egyszerűen az új realitás.
„Ennyi pénzért már házat veszek, nem panelt.”
Ez is egy nagyon tipikus komment.
És papíron teljesen logikus.
Csak van egy apró probléma:
👉 nem ugyanazt hasonlítjuk össze.
- panel Budapesten
vs. - ház vidéken
Ez nem árkérdés. Ez életmód kérdés.
És amit Barna is mondott:
👉 egyre többen választják a kényelmet a munka helyett
Nincs kert.
Nincs fűnyírás.
Nincs felújítási projekt.
És ezért hajlandóak többet fizetni.
„Majd összeomlik a piac, csak idő kérdése.”
Ez a klasszikus várakozás.
És tudod mit?
👉 ezt már legalább 10 éve hallom.
Mindig van egy ok:
- válság
- kamatemelés
- háború
- infláció
És igen, voltak lassulások.
De teljes összeomlás?
👉 az eddig elmaradt.
Miért?
Mert közben:
- a kereslet nem tűnt el
- az építések nem pörögtek fel
- a pénz valahova menni akart
És az ingatlan maradt az egyik „biztonságosnak hitt” célpont.
„Ezt csak a támogatások fújják fel.”
Ez már egy árnyaltabb vélemény.
És van benne igazság.
👉 a támogatások és hitelek tényleg felfelé tolják az árakat
De nem egyedül.
Ez csak az egyik tényező a sok közül.
Amit sokan nem látnak:
👉 ha holnap megszűnne minden támogatás,
az árak akkor sem biztos, hogy összeomlanának
Maximum lassabban nőnének.
„Ennyiért nem éri meg kiadni sem.”
Na ez az a komment, amire szakmailag azt mondom:
👉 igen, itt már valami nem stimmel
És ezt Barna is megerősítette.
A hozamalapú számolás alapján:
- sok esetben a bérleti hozam már nem követi az árakat
- a megtérülés egyre gyengébb
👉 Magyarul:
nem minden lakás jó befektetés csak azért, mert ingatlan
Amit ezekből érdemes elvinni
A kommentekből nagyon jól látszik egy dolog:
👉 az emberek érzik, hogy valami megváltozott
Csak nem mindenki tudja pontosan megfogalmazni, hogy mi.
Van, aki lufit lát.
Van, aki lehetőséget.
Van, aki lemaradástól fél.
És közben a piac megy tovább.
Nem kérdezi meg, hogy szerinted sok-e.
Nem várja meg, hogy kényelmes legyen.
👉 egyszerűen csak alkalmazkodik a kereslethez.
Egy fontos, de alulértékelt tényező
Sokszor kimarad:
👉 jogi és tulajdoni háttér
Pedig rengeteget számít.
Erről itt írtam részletesen:
tulajdoni lap lekérése: https://mlinarikmarton.hu/tulajdoni-lap-lekerdezes/
És ha örökölt ingatlanról van szó:
örökölt ingatlan eladása: https://mlinarikmarton.hu/orokolt-ingatlan-eladasa/
Ha röviden össze kellene foglalnom:
👉 A panel ára nem „őrült”
👉 hanem következmény
A jelenlegi piac:
- keresletvezérelt
- támogatott
- és torzított
És amíg ez nem változik:
👉 nem az a kérdés, hogy drága-e
hanem hogy meg tudod-e fizetni
FAQ – panel lakás ára 2026
Mennyibe kerül egy panellakás 2026-ban?
Budapesten már gyakori az 1–1,5 millió Ft/nm ár, ami egy nagyobb lakásnál simán 80–100 millió Ft.
Mi határozza meg a panel lakás árát?
Elsősorban a lokáció, majd az állapot, emelet, kilátás és a piaci kereslet.
Van ingatlanpiaci buborék Magyarországon?
A jelenlegi helyzet inkább trend, nem klasszikus buborék – több tényező egyszerre hajtja az árakat.
Megéri panellakást venni befektetésnek?
Általában nem ideális, mert a bérleti hozam alacsony a magas vételárhoz képest.
Rövid távon lehet korrekció, de hosszú távon a jelenlegi trend inkább emelkedő.
Nem az a kérdés, hogy menő-e. Hanem hogy neked jó döntés-e.
A kádárkockák nem fognak egyik napról a másikra eltűnni a magyar ingatlanpiacról. Túl sok van belőlük, túl sok családi történet kapcsolódik hozzájuk, túl sok telekérték, lokáció és lehetőség ül bennük.
De attól, hogy még velünk maradnak, nem lesz mindegyik jó vétel.
A kádár kocka felújítás lehet jó döntés. Lehet rossz döntés is. A kettő között általában nem a szerencse dönt, hanem az, hogy mennyire józanul mész bele.
Ha csak beleszeretsz, baj lehet.
Ha csak spórolni akarsz, baj lehet.
Ha viszont pontosan tudod, mit veszel, mire vállalkozol, és mennyi tartalékod van, akkor ebből tényleg lehet jó otthon.
És őszintén? Sokszor ez már önmagában fél siker a mai piacon.
Ha valaki élethelyzet-váltás, öröklés vagy családi átrendeződés miatt kerül ilyen döntés elé, akkor érdemes kapcsolódó témákban is előre gondolkodni, például az örökölt ingatlan eladása vagy az örökösödési illeték kalkulátor kérdéseiben is.
Nézd meg a teljes beszélgetést
Ha érdekel a teljes kép, és szeretnéd hallani a nyers szakmai véleményeket is, nézd meg a videót.
https://www.youtube.com/watch?v=47B8aoeVxA0
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Nem vagy biztos benne, hogy jó áron vennél?
👉 Beszéljünk 15 percet, és megnézzük együtt:
- reális-e az ár
- van-e benne kockázat
- érdemes-e lépni
Külső források
A témához érdemes hivatalos és szakmai háttéranyagokat is figyelni, különösen építésjogi, statisztikai és finanszírozási kérdésekben. Hasznos kiindulópont lehet a KSH lakásépítési és lakáspiaci statisztikái, az MNB pénzügyi és hitelpiaci elemzései, valamint a szakmai építőipari hírek és a Portfolio ingatlanpiaci összefoglalói.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások