Ez volt 2022-ben és ez volt 2023-ban
Az ingatlanpiac folyamatos mozgásban és változásban van, melyet sokszor igen nehéz kiszámítani és követni. Az ‘egyszer fent, egyszer lent’ elve örök érvényű e szegmensre nézve és bizony, észnél kell lenni, ha valaki tisztán szeretne látni és jól befektetni vagy csak szeretne megmaradni a realitások talaján.
A 2023. első negyedévére vonatkozó elemzések a lakásárak, az ingatlanpiaci forgalom és a lakáscélú hitelezés kapcsán meglepőek voltak: a 2022 év végi ingatlanár-csökkenés után az adatok idén újra emelkedő tendenciát mutattak.
2022-ben szinte mindenhol csökkentek a lakásárak, év végén 3, 6 százalékkal lettek olcsóbbak az ingatlanok országos átlagban (az előző negyedévhez képest) az MNB lakásárindex és a KSH adatai alapján.
Felfelé vagy lefelé?
Éves szinten közel 10%-os mérséklődést tapasztalhattunk, ami jelentős részben az inflációnak is betudható volt.
A pozitív tendencia sajnos nem folytatódott, 2023 első negyedévében az ingatlanok összesített árindexe (használt és új lakásárak együtt) az előző időszakhoz képest 2,5%-kal nőtt.
A használt lakások ára mérsékelten (1,9%-kal), míg az új otthonok ára érdemben (6%-kal) lett magasabb egyetlen negyedév alatt.
Hol tartunk jelenleg?
Az előző év azonos időszakához képest a lakásár-növekedés üteme ugyanakkor folyamatosan csökken.
A csúcsnak számító, 2022. II. negyedévi 25%-os emelkedéshez képest az idei első negyedévben a használt és új ingatlanokat is felölelő árindex már kevesebb, mint 10%-kal haladta meg az egy évvel korábbi adatot.
Hosszabb távon vizsgálva ugyanakkor felettébb meglepő, hogy a használt lakások ára több, mint kétszeresére, az új ingatlanoké pedig közel háromszorosára nőtt ez idáig.
Az ingatlanár alakulása, mint gyakori kérdés
Az ingatlanárak alakulása egy gyakran felmerülő kérdés a hazai befektetők körében.
Ennek oka, hogy sokkal nagyobb hagyománya van az ingatlan befektetésnek hazánkban, mint például a részvények befektetésének.
Európai viszonylatban magas a saját tulajdonú lakásállomány aránya hazánkban, ráadásul az elmúlt évtizedben jelentős ingatlanpiaci áremelkedés zajlott le.
Ez népszerűvé tette a befektetők körében az ingatlanpiacot.
Ugyanakkor múltbeli példák azt mutatják, hogy az ingatlanárak nemcsak emelkedni tudnak: nem kevés példát láthattunk, amikor az ingatlanárak akár évtizedeken keresztül sem tudtak emelkedni.
Magyarországi és Európai körkép
A KSH 2023 első negyedévére vonatkozó elemzése alapján országos átlagban nem történt jelentős változás az új építésű ingatlanok átlagos árában és négyzetméter árában sem.
Ingatlanárak a fővárosban és vidéken
Az új lakások átlagos ára 55-60 millió forint, ez megegyezik az előző időszak adataival, Budapesten viszont átlagosan 1,2- 1,5 millió forinttal nőttek az árak.
A használt ingatlanok piacán a lakások átlagos nm ára minimálisan emelkedett.
Amíg a községekben minden tájegységen csökkentek az árak, a Balatonnál és a dunántúli többlakásos épületek esetében drágulást tapasztalhatunk.
Budapesten egy használt ingatlan átlagosan 45-50 millió forintba kerül, mérsékelt, 500-600 ezer forintos csökkenéssel az előző évhez képest.
A fővárosi családi házak nm ára 5,5-6%-kal csökkent, ezzel szemben a lakások négyzetméterre vetített díja 5%-kal emelkedett, ahogy a többlakásos épületekben lévő ingatlanok ára is emelkedést produkált, 5,3% körüli értékkel.
Hogy alakultak a lakásárak az EU-ban?
A tagállamokban és az eurózónán belüli összesített lakásárindex is mérséklődött az előző negyedévhez képest, azonban a csökkenés mindkét esetben lassult.
A környező országokhoz képest a magyarországi adatok lényegesen kedvezőtlenebb képet mutatnak.
Valós idejű statisztikák
A hazai lakáscélú hitelezésben tapasztalt lassulás összefüggésben van a lakásárak emelkedésével és a valós lakásár-csökkenéssel.
2022. első felében megindult a folyósított hitelek számának jelentős, 26%-os visszaesése, az elmúlt év második felében pedig már csak feleannyi kölcsönt folyósítottak, mint egy évvel korábban.
Ez a mutató a 2023-as évben is folytatódott.
A főbb okok:
A ‘Zöld Otthon Program 2022’ tavaszi kivezetése.
A lakáshitelek drágulása.
THM és egyéb támogatások
A THM mutatók meredeken emelkednek, a 2021-es évhez képest jelentősen kedvezőtlenebbül igényelhetünk lakáshitelt.
A lakáscélú támogatások szerepe továbbra is jelentős.
Az elmúlt évekre és napjainkra is jellemző, hogy számos család- és lakástámogatás segítheti az ingatlanvásárlókat, ami szintén komoly hatást gyakorol a lakossági hitelezésre.
Míg 2022 év végén több, eredetileg kivezetésre kerülő támogatás folytatásáról született döntés, a következők mégis jelen vannak a mai napig, sőt, a meghosszabbításukat is tervezik:
Babaváró hitel
Családi Otthonteremtési Kedvezmény
Kamattámogatott lakáshitel
Hogy és mint?
2024-től ezen családtámogatások folytatódhatnak ugyan, de sok esetben szigorúbb feltételekkel.
Ez nyilvánvalóan felhajtó erővel bír az év hátralévő részében történő lakossági kölcsönkihelyezésekre is.
Inflációs folyamatok
Kérdés, hogy az infláció és a hitelkamatok milyen ütemben rendeződhetnek vissza a kívánt szintekre.
Ennek fényében futhat fel újra a családok otthonteremtési, és egyéb lakáscélja, ami némiképp ellensúlyozhatja azt, hogy az új kormányrendelet értelmében jövőre már sokan elesnek a támogatásoktól.
Ingatlanárak változásának fő okai jelenleg
2022 második felében a gazdasági kilátások bizonytalansága, az infláció emelkedése, valamint a monetáris kondíciók szigorodása a lakáspiaci ciklus fordulópontját eredményezte.
A fordulat mind az adásvételek számában, mind a lakásárak csökkenésében tetten érhető volt.
Kereslet-kínálat és megint infláció
2023-ban a magas inflációs környezet miatt a háztartások reál értelemben vett rendelkezésre álló jövedelmének mérséklődése várható – csökken a fizetés vásárlóértéke – ami miatt fennmaradhat az alacsony kereslet, tovább hűtve a lakáspiacot – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakáspiaci jelentéséből.
A 2014 óta tartósan emelkedő lakásárak 2022 III. negyedévében 1,6%-kal csökkentek az előző negyedévhez képest, amit a IV. negyedévben országos átlagban 3,6%-os mérséklődés követett.
Gazdasági változások és külföldi befektetők
A gazdasági változások és válságok, illetve a külföldi befektetők természetesen szintén érzékeny és igen összetett, sok szegmensre kiterjedő hatással vannak és lehetnek az ingatlanpiacra.
Ennek folyamata mindig egyedi és változó, de kivétel nélkül komoly kihatással vannak eme jelenségek a szóban forgó területre.
Csökkenő dinamika
Ezzel 2022 végére az éves lakásár-dinamika 10,6%-ra lassult.
Területi alapon az árak csökkenése heterogén képet mutat, ami a Budapest és vidék közötti árolló tovább nyílását eredményezte.
Körkép
Negyedéves alapon a fővárosban 1,1%, a vidéki városokban 2,9%, a községekben pedig 6,6% volt a lakásárak csökkenése 2022 IV. negyedévében.
A mérséklődő lakásárak, valamint a bérek nominális növekedése, illetve a továbbra is feszes munkaerőpiac következtében összességében enyhült a lakásárak fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltsége.
Európában 2022 második felétől egyre több országban már a lakásárak mérséklődése volt megfigyelhető.
A régióra jellemző folyamatokba a hazai trendek mind a lakástranzakciók, mind az árak alakulása tekintetében beleillenek.
A Zöld Hitel még él?
Jelentős kedvezményekkel lehet számolni ingatlanvásárlásnál az energiatakarékosságot szem előtt tartó, piaci zöld hitelek igénylésénél
Bár ugyan a Növekedési Hitelprogramban (NHP) folyósított zöld hitelek igénylésének lehetősége véget ért, de bizonyos bankok továbbra is kínálnak kedvező feltételek mellett piaci zöld hiteleket.
Magyarországon továbbra is nagy számban találhatók rossz energetikai besorolású ingatlanok, ezért egyre sürgetőbb a lakásállomány zöldítése.
Ingatlankeresésnél egyre fontosabb az érdeklődők számára, hogy:
Milyen energetikai jellemzőkkel rendelkezik az adott ingatlan.
Mekkora befektetést jelentene egy nagyobb felújítás.
2023
2023. áprilisától a piaci zöld hitelek már elérhetőek Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel formájában is, továbbá a hitelcélok kibővítésével már nemcsak új lakás építésére, hanem használt ingatlan korszerűsítésére is igényelhető ez a kölcsöntípus.
A zöld hitelcélt energetikai tanúsítvány készítésével kell igazolni, amelynek díját például fogyasztóbarát hitel esetében a bank átvállalja.
A teljesítést a banknak 12 hónapon belül kell leellenőriznie, amit vagy helyszíni szemlével, vagy az elvégzett munkákról készült számlák bekérésével tehet meg.
Jövőképünk
Alaposan gondold át lépéseid, és derítsd ki, mennyit nyerhetsz a helyes időzítéssel!
A jelen
Idén abból a szempontból vagyunk jobb helyzetben, hogy előre tudható, milyen támogatási lehetőségeket használhatunk ki a következő évben és milyen feltételekkel.
Emiatt könnyebb lehet a családoknak tervezni.
Fontos megemlíteni, hogy a fentieknek természetesen csak addig van relevanciája, amíg nem következik be egy olyan esemény, amely hatással van a gazdasági helyzetre, ami befolyásolhatja az ingatlanárak alakulását is.
Az idei év második felében tehát még felfutás valószínűsíthető az ingatlanpiacon, az árak mérséklődésére ebben az évben nincs sok esély, vagy csak minimális csökkenés valószínűsíthető.
Az irányadó kamatok és az infláció is csak lassan rendeződhetnek a kívánt szintre, de ha 2024-ben már újra kedvezőbb szint alá süllyednek a mutatók, az új lendületet adhat az ingatlanpiacnak.
Kapaszkodni kell!
Mint látható, az ingatlanpiac leírhatatlanul szövevényes és összetett világa valóban nehezen követhető és komplex folyamatokkal írható le.
Valóban résen kell lenni és tudni kell kapaszkodni ezen a talajon.
MI azért vagyunk, hogy ezzel ne kelljen sokat törődni, csak élvezni a megvásárolt ingatlant vagy örülni az eladott ingatlan árának.
Tanácsainkkal és segítségünkkel könnyedén lehet helyes döntést hozni és rohamléptékekkel haladni előre.
Írj nekünk, vagy kérj személyes konzultációt a további előrelépéshez!
Ha szeretnél naprakész maradni a legfrissebb piaci fejleményekkel kapcsolatban, kövesd figyelemmel szakértői elemzéseinket és cikkeinket az ingatlanpiac oldalunkon!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások