Akár jelzáloghitellel vásárolsz otthont, vagy lakásodat nem készpénzes vevőnek adnád el, – az ingatlan értékbecslés a tranzakció kulcsfontosságú eleme. Akár vásárló, tulajdonos vagy eladó vagy- fontos, hogy megértsd, hogyan működik az értékbecslési folyamat, és hogyan határozza meg egy értékbecslő az ingatlan értékét.
Most mindent megtudhatsz az ingatlan értékbecslésről. Vágjunk is bele!
Mi az az ingatlan értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslés egy olyan elfogulatlan szakmai vélemény az ingatlan értékéről, ami minden olyan esetben használatos, amikor az ingatlan megvásárlásáról, vagy eladásáról van szó.
A szakképzett értékbecslő egy személyes ingatlan látogatás alapján készít jelentést, amely hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásai, a jelenlegi piaci trendek és az otthon jellemzői (például felszereltség, alaprajz, négyzetméter) alapján határozza meg az ingatlan értékbecslési értékét.
Tudtad? Ha az ingatlan értékbecslés értéke alacsonyabb a vártnál, a tranzakció késhet vagy akár el is maradhat!
Ingatlan értékbecslés adásvételi, és eladási ügyeknél
Az ingatlan értékbecslést szinte mindig használják az adásvételi és eladási ügyleteknél. Egy adásvételi tranzakció során az ingatlan értékbecslés annak meghatározására szolgál, hogy a lakás szerződéses ára megfelelő-e az otthon állapotát, elhelyezkedését és jellemzőit figyelembe véve.
Refinanszírozási ügylet esetén az ingatlan értékbecslés biztosítja a hitelezőt arról, hogy nem ad a hitelfelvevőnek több pénzt, mint amennyit a lakás ér. Miért? A hitelezők meg akarnak győződni arról, hogy a lakástulajdonosok nem vesznek-e fel túl nagy hitelt egy ingatlanra, mivel az otthon a jelzáloghitel biztosítékául szolgál. Ha a hitelfelvevő nem teljesíti a jelzáloghitelt és árverezésre kerül, a hitelező eladja a lakást, hogy visszakapja a kölcsönadott pénzt. Ilyen esetben az ingatlan értékbecslés segít a banknak megvédeni magát attól, hogy többet adjon kölcsön, mint amennyit ebben a legrosszabb esetben vissza tudna szerezni.
Amit a ingatlan értékbecslésről tudnod kell
A szakképzett ingatlan becslőnek engedéllyel vagy tanúsítvánnyal kell rendelkeznie. Pártatlannak kell lennie, és nem lehet közvetlen vagy közvetett érdekeltsége az adott ügyletben. Tehát nem becsülhet nagyon fölé, vagy alá annak érdekében, hogy a megbízó ezáltal jelentős haszonra tehessen szert.
Az ingatlan értékbecslés értékét a hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásai és az aktuális piaci trendek befolyásolják. Az otthon felszereltsége, a hálószobák és fürdőszobák száma, az alaprajz funkcionalitása és a négyzetméterek szintén kulcsfontosságú tényezők az otthon értékének megállapításakor. Az ingatlan értékbecslés során az értékbecslőnek teljes körűen szemrevételeznie kell a külső és belső tereket, illetve fel kell jegyeznie minden olyan körülményt, amely hátrányosan befolyásolja az ingatlan értékét, például a szükséges javításokat.
Az ingatlan értékbecslési jelentés mit takar?
Az értékbecslők általában egy hatályos lakossági értékbecslési jelentést használnak az ingatlanok esetében. A jelentés meghatalmazza az értékbecslőt, hogy írja le az ingatlan külső és belső jellemzőit, a környéket és a közeli összehasonlítható értékesítéseket. Az értékbecslő ezután a megfigyelései alapján elemzést készít és következtetéseket von le az ingatlan értékéről.
Az ingatlan becslési jelentésnek tartalmaznia kell:
● Az értékelt ingatlant és a felhasznált összehasonlítható eladásokat bemutató utcatérképet.
● Külső épület vázlatot.
● Magyarázatot a négyzetméterek kiszámításának módjára.
● Fényképeket az otthon elülső és hátsó részéről, valamint az utcaképről.
● Egyéb releváns információk – például piaci értékesítési adatok, nyilvános földhivatali nyilvántartások és nyilvános adóügyi nyilvántartások -, amelyekre az értékbecslőnek szüksége van az ingatlan valós piaci értékének meghatározásához.
Ingatlan értékbecslés: amit tudnod kell, ha lakást vásárolsz
Amikor lakást vásárolsz és szerződést kötsz, az ingatlan értékbecslés lesz az egyik első lépés a folyamat során. Ha az ingatlan értékbecslés a szerződéses árat eléri vagy meghaladja, a tranzakció a tervek szerint folytatódik. Ha azonban az értékbecslés a szerződéses ár alatt érkezik, az késleltetheti vagy meghiúsíthatja a tranzakciót.
Valószínű, hogy sem Te, sem az eladó nem akarja, hogy a tranzakció meghiúsuljon. Vevőként Te előnyben vagy, mivel az alacsony ingatlan értékbecslés tárgyalási eszközként szolgálhat, hogy meggyőzd az eladót az ár csökkentéséről. Tudnod kell, hogy a bank sem Neked, sem más leendő vevőnek nem fog többet kölcsönadni, mint amennyit a lakás ér.
Bár az ingatlan értékbecslés segít a vevőknek elkerülni a túlfizetést, az eladóként úgy érezheted, hogy az alacsony értékbecslés pontatlan, és vonakodhatsz az ár csökkentésétől. Ha egy rossz értékbecslés áll közted és a lakásvásárlás vagy -eladás között, akkor érdemes másodvéleményt kérni a becslésre vonatkozóan. Az értékbecslők is hibázhatnak vagy tökéletlen információkkal rendelkezhetnek, és az értékbecsléseket befolyásolhatja az elfogultság. Megpróbálhatsz tényszerű érveket is felhozni az eredeti ingatlan becslőnek egy magasabb érték mellett. Előfodulhat, hogy egyetértenek az álláspontoddal, és felülvizsgálják az értékbecslést.
Itt találsz útmutatót a lakásvásárláshoz
Ingatlan értékbecslés: amit tudnod kell, ha lakást adsz el
Eladóként ha alacsony értékbecslést tapasztalsz, akkor csökkentened kell az ingatlanod árát, hogy eladhasd azt. Ha olyan készpénzes vevőre vársz, aki nem követeli meg az értékbecslést a tranzakció befejezésének feltételeként, akkor valószínűleg nem fogsz magasabb eladási árat kapni. Senki sem akar túl fizetni egy ingatlanért.
Ha túlárazol, időt és pénzt is veszítesz. Itt olvashatod a tanulmányt, amelyből ez kiderül.
További negatív tényező, ha a környező területen a közelmúltban problémás eladások történtek, mivel ez csökkentheti ingatlanod értékbecslési értékét. Ha úgy érzed, hogy ingatlanod értékét a korábbi eladások árai lefelé húzták, talán meg tudod győzni az értékbecslőt arról, hogy otthonod többet ér, ha lényegesen jobb állapotban van, mint a korábban eladottak.
Tudtad? Az ingatlan értékbecslés akkor is szükséges lépés, ha a lakást egy családtagnak ajándékozod.
Hitellel terhelt ingatlan értékbecslése
Ha hagyományos jelzáloghitelt szeretnél finanszírozni, akkor egy alacsony értékbecslés megakadályozhat ebben. A hitel jóváhagyásához az ingatlannak legalább akkora értékbecslést kell kapnia, mint amekkora összeget szeretnél refinanszírozni.
Mennyi ideig tart egy ingatlan értékbecslés?
Az értékbecslési folyamat átlagosan hét-tíz napot vesz igénybe. Az értékbecslő felkeresi az ingatlant, és egy-két órát tölt azzal, hogy megvizsgálja az ingatlanod külső és belső tereit, felméri a négyzetmétert, és értékeli a lakás jellemzőit és berendezési tárgyait. Az értékbecslő összehasonlítja az ingatlant a környéken található hasonló, nemrégiben eladott ingatlanokkal. A fizikai és az összehasonlító vizsgálatok lefuttatása után az értékbecslő értékbecslési jelentést készít. Az egész folyamat időtartama az értékbecslés összetettségétől és az értékbecslő munkaterhelésétől vagy ütemtervétől függ.
Mennyibe kerül egy ingatlan értékbecslés?
Az ingatlanok értékbecslése általában xy és xy Ft közötti összegbe kerül, de ez rendkívül sok mindentől függ. Az otthon elhelyezkedése, mérete és állapota befolyásolja a költségeket, viszont nagy átlagban elmondható, hogy az értékbecslők leggyakrabban óradíjas alapon dolgoznak.
Tudtad? Ha az értékbecslő az otthonod értékének egy százalékát várja az eladás után, az etikátlan gyakorlatot jelezhet, amelyet jobb elkerülni!
Milyen tényezők csökkenthetik az ingatlan értékbecslés értékét?
Az otthon elhelyezkedése van a legnagyobb hatással az értékbecslésre. Az értéket negatívan befolyásolja például, ha az otthon nem kívánatos környéken található, vagy ha egy roncstelep, villanyvezetékek vagy forgalmas utca mellett helyezkedik el. Bár az ingatlan elhelyezkedésén nem tudsz változtatni, viszont tehetsz annak érdekében, hogy az ingatlant minél jobb színben tüntesd fel. Például feldobhatod a járdaszegélyt, gondoskodhatsz arról, hogy a ház tiszta és rendezett legyen.
Fentebb összefoglaltam a lényeget, amit tudnod érdemes az ingatlan értékbecslésről. Ugyan, ez egy összetett folyamat, mégis, ha minden zökkenőmentesen megy, az ingatlan értékbecslés csak egy újabb jelölőnégyzet lesz a listádon. Függetlenül attól, hogy milyen helyzetbe kerülsz a lakásvásárlás, -eladás vagy -hitelkiváltás során, az értékbecslési folyamat működésének alapvető megértése csak a Te javadra válhat, különösen, ha első ingatlanodról van szó.
Segítségre lenne szükséged ingatlan értékbecslés témakörben? Kérj tőlünk ingatlan értékbecslést még ma!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások