2022 szeptemberét írjuk. A világ és ezzel együtt az ingatlanpiac robog a következő gazdasági világválság felé. És ennek megfelelően a lakásárak 2022 -ben rendkívül változások előtt állnak. Ez tulajdonképpen nem nagy újdonság, hiszen amikor gazdasági fellendülésben vagyunk, minden pillanatban robogunk a válság felé, hiszen a gazdaság olyan mint egy szinuszgörbe.
Lakásárak 2022 - A politika ismét túltolta...
A politika túltolja a stimuláló eszközök használatát, mert ugye meg kell nyerni a választásokat, aztán túlpörög a gépezet, és be kell rántani a kéziféket. Akkor jön a kijózanodás, és a státusz cuo megváltozása. Majd a dolgok rendbe jönnek, mindenki megnyugszik… és kezdődik elölről minden.
Egy korábbi videó anyagomban már beszéltem az ingatlanpiaci ciklusokról, ha, kíváncsi vagy rá, itt megtalálod:
Én magam is eddig pesszimista voltam, hiszen a gazdasági ciklus végén jártunk. Most megyünk bele éppen a recesszióba, és egy darabig benne is leszünk. A jó hír, hogy én nézőpontot válthatok, mivel most a recesszió jön, és beszélhetek arról, hogy tartsál ki, mert a borúra derű fog jönni 🙂
Másrészt szintén elmondanám, hogy valószínűleg nem fogunk mind elpusztulni, hiába mondja ezt a média, és beszél erről mindenki. Nem pusztult el a világ a Covid alatt, 2008-ban, de még Budapest ostromát is túl lehetett élni. Persze ne adja isten, hogy megint végig kelljen csinálni valami hasonlót.
A lényeg, hogy lesz ez még így se, és lehetne sokkal rosszabb is, úgyhogy nem kell parázni. Bármi jön, ki fogjuk bírni, ebben biztos vagyok. És egy pár év múlva, visszanézve, egy sör mellett ülve fogunk nosztalgiázni, hogy ilyen is volt.
Node mi van azzal, akinek muszáj a lakáspiac 2022 -es viszonyai között eladnia? sor szövegét
Egyrészt ha ingatlan eladást tervezel, és nem tudod, hogyan fogj hozzá, tanácstalan vagy, esetleg nincs rá időd, energiád, hogy végigcsináld, vagy csak szeretnéd egy olyan partnert magad mellé, akinek komoly rutinja van az ingatlan ügyekben, fordulj hozzánk bátran, segítünk, az értékbecsléstől kezdődően, a home stagingen keresztül, a profi marketing, és a közművek átírásáig mindent megoldunk. A kapcsolatfelvételhez KATTINTS IDE!
És persze ha tetszi, amit csinálok, iratkozz fel a YOUTUBE csatornára, ha pedig támogatnád a munkámat, legyél csatornatag, hívj meg egy kávéra, vagy legyél VIP tag hogy elérd a VIP zárt tartalmakat.
Na szóval, eddig a marketing. Vissza a témára: Szóval ha most lépsz piacra, a következőket kell végig gondolnod:
1.) A lakásárak 2022 -ben a legtöbb szegmensben túl vannak a csúcson
Tudom, a portfólió azt írta, hogy “milyen áresés”. (A cikket elolvashatod, ha ide kattintasz.) De azt meg fogadd el nekem, hogy ezzel a piac az utolsókat rúgja. És Tudom, hogy a világ minden kincsét akarod a lakásodért. De a legtöbb szegmensben a csúcsot már lekésted. Szorri, de ez van. Az időgépet még nem találták fel, szóval jobb, ha elfogadod ezt a tényt. De azért nagyon nem kell sírni.
Nézd meg ezeket a grafikonokat:
Namost ha a lakásárak 2022 végére csökkennek és ebből egy kicsit vissza kell adni, az azért nem akkora tragédia, mint amekkorát az emberek általában csinálnak belőle.
2.) A kínálati lakásárak 2022-ben még nem változnak.
A kínálati árakban nem látszik a változás. És nem is fog még egy pár hónapig. Ettől függetlenül a piac már megváltozott. Ez teljesen logikus. Ha Te azt gondolod, hogy a lakásod 100MFt-ot ér, nagyon nehezen fogod elfogadni, hogy valójában csak 80-at adnak érte.
Annak ellenére, hogy
- megírja az újság,
- és hogy az ingatlanosod hétről hétre azzal hív fel, hogy sajnos nincs semmi haladás…
- VAgy jobb esetben sorra hozza az alacsonyabbnál alacsonyabb ajánlatokat,
- hogy Friderikusz is arról beszél, hogy mind meghalunk, TE azt mondod, hogy várjunk még, hátha megjön a vevő, aki megadja amit kérsz.
De sajnos a piac megváltozott. És az esélye annak, hogy megjön az őrült kínai, napról napra kevesebb. Merthogy az a kínai, akinek van pénze, az rend szerint nem hülye.
A vevők persze máris csinálok egy hátra arcot.
- Drága a hitel, és drasztikusan csökkent a hiteles vevők száma. Holott nemrég még 50% fölött volt az arányuk.
- Magas a kockázat mentes hozam, (minek szöszmötölnék ingatlanbefektetéssel)
- a megélhetési költségek az egekben, és emiatt nem az ingatlanvásárlás a legégetőbb kérdés a legtöbb családnál.
Mondják, hogy az infláció felfelé viszi az ingatlan árakat. Egy bizonyos szintig igen.
De amikor az emberek önerejét exponenciális mértékben darálja le a megélhetés költsége, akkor az infláció már nem felfelé hajtja az ingatlanárakat.
Az eladók tehát nem akarják tudomásul venni, hogy a piac megváltozott, és kitartanak. Nem csoda, hiszen Minden tulajdonos a hirdetési árakat nézi, mielőtt piacra lépne. Ezzel annyi a gond, hogy nem tényleges eladási árakat néz, hanem az eladók fejében lévő hülyeséget.Ami jelenleg sok esetben köszönőviszonyban nincs a valósággal.Ezek vágyálmok.
Azt, hogy a vevő mennyit adna a lakásért, azt nem lehet kiolvasni a hirdetési árakból.Ezt azok tudják, akik ingatlannal kereskednek, és napi szinten a piacon garázdálkodnak.
Én biztos vagyok benne, hogy a jelenleg a piacon lévő ingatlan állomány nagy része eladatlanul fog lekerülni a piacról. Sajnos azt kell mondjam, hogy a 2-3 hónapja megkötött megbízásaink esetében mi is tapasztaljuk, hogy bizony nem jönnek az érdeklődések, és nem haladunk. Túláraztunk.
És ha el akarjuk adni ezeket az ingatlanokat, bizony árat kell csökkentenünk.
3.) A túlárazás eddig nem volt akkora gond, mint amekkora mostantól lesz
Sokszor előfordul, hogy megkeres valaki, hogy segítsek neki beárazni a lakását. Kimegyek én, vagy a kollégáim, szemlézzük a lakást, elkészítjük az értékelést, prezentáljuk a tulajdonosnak… Majd ő megsértődik, és 30%-kal magasabban piacra lép.
Eddig, mivel ha visszanézünk, látjuk, hogy éves 20-25%-ot emelkedtek az ingatlanárak, csupán várni kellett. MErt a piaci ár előbb-utóbb elérte az elképzelésedet. Most viszont a piac lehülőben van.
Hogy ez mit jelent, azt már korábban elmondtam, az alábbi videóban megnézheted:
A lényeg, hogy ha piacra lépsz egy irreális árral, akkor a piac mostantól nem közelíteni fog az elképzeléseid felé, ezzel növelve az esélyedet az eladásra. Hanem távolodni fog tőled, és az esélyeid drasztikusan csökkennek.
Nem én mondom, az ingatlan.com mondja. (A cikket ide kattintva eléred). Szóval különösen fontos lenne, hogy pontosan árazz. Szívesen segítünk, ha szeretnéd, fordulj hozzánk bizalommal!
4.) A kínálat nő, a vevők száma csökken! Tehát a lakásárak 2022 végére csökkenésbe váltanak.
Ha valamiből sokat kínálnak eladásra, de a vevő meg nincs rá, annak az árával mi történik? Nyilván esik az ára, ugye?
Ha egy ingatlan típusból van mondjuk 100 db a piacon. Vevő meg van 10 db, akkor mit gondoltok, mennyire nehéz felkerülni arra a cetlire, amit a vevő ír magának, hogy melyik 5-6 lakást fogja megnézni?
Ehhez kell a profi marketing, egy komoly büdzsé, amit el tudsz költeni a hirdetésekre, de persze a legfontosabb a pontos árazás. De ha nem elég jó az ajánlatod, nem jönnek el megnézni a lakásodat. Hiába vagy professzor az ártárgyalásban, akkor nem lesz kivel tárgyalnod. És a lakás nem lesz eladva. Pont.
5.) Ha nem kell eladnod, akkor ne adj el.
Ha nem kell eladnod, akkor ne adj el. Dönts úgy hogy megtartod a kéglit. De tudj róla, hogy legalább 5 évet kell majd várnod, de az is lehet ,hogy 10-et, mire a piac új csúcsra megy. Ha ez bele fér, rendben. De ha mégis el kell adnod, akkor lépj minél előbb! Ne várd meg, míg rosszabb lesz a helyzet.
Most még csak kezdődik a válság.
- A kamatok még emelkedőben vannak,
- száguld az infláció, és nem lassul, hanem gyorsul
- egekben az élelmiszer, üzemanyag és energia árak (és még vannak árstoppok)
- az új rezsi-helyzetet még nem látjuk, hogyan tudjuk beépíteni az életünkbe
- még van hitelmoratórium, de már elkezdődtek az első hitel-nem-fizetések
- kifeszített a munkaerőpiaci helyzet, soha nem volt ilyen alacsony a munkanélküliség.
Ami jönni fog:
- munkahelyek fognak bezárni
- megnő a munkanélküliség
- tehát a munkaerő ára vagyis a fizetések elkezdenek majd esni
- az inflációval kombinálva az alacsonyabb fizetések elhozzák azt, hogy az emberek egyre kevesebbet tudnak költeni,
- ez letöri az inflációt
- és ha ez megvan, el lehet kezdeni kamatokat csökkenteni
…és valahol itt lesz majd a ciklus vége.
Mit tegyél, ha vevő vagy? Csökkennek a lakásárak 2022 -ben?
A vevőknek a következőt üzenem:
- Az ingatlanárak a legtöbb szegmensben már nem nőnek tovább.
- A licit helyét átvette az alku
- Nő a kínálat – ezelőtt évekig az volt a gond, hogy nincs eladó lakás. Most ez megváltozik.
Tudom, az a gondolat, hogy “hát még várok ,hogy hátha mennek lejjebb az árak…” És teljesen meg is értem.
De nem az az első kérdés, hogy hogyan fogod nyélbe ütni az évszázad üzletét. A kérdés az, hogy milyen célból vásárolsz? Ha saját célra vásárolnál, én azt mondom ,hogy ne sokat várj.
Igaz, hogy lehet, hogy esnek az ingatlan árak, és kedvezőbb áron juthatsz hozzá álmaid lakásához. De egyrészt az infláció 15% mostanra és emelkedik. Az élelmiszerek inflációja pedig 33%. Tehát ha vársz, felzabálja a pénzed az infláció.
A másik, hogy most még tudsz felvenni hitelt 8%-ért. Ez az év végére 12-13% lesz, ebben biztos vagyok.
Szóval a lakásárak 2022 végére LEHET hogy esnek. De az is lehet, hogy nominálisan nem fognak. Csak reálértékben. tehát a 100M ez után is 100M marad, csak az infláció 15% és a 100M ér kevesebbet. De ez csak lehetőség. Az viszont biztos, hogy a hitelek drágulni fognak.
Szóval az eladóknak azt üzenem, hogy itt az idő kijózanodni.
A vevőknek meg azt, hogy itt az idő vásárolni!
Ha szeretnél naprakész maradni a legfrissebb piaci fejleményekkel kapcsolatban, kövesd figyelemmel szakértői elemzéseinket és cikkeinket az ingatlanpiac oldalunkon!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások