Frissítve: 2026. október 13.
Lakást vennél? Vagy eladnál? Egy biztos, az ingatlan adásvételi szerződéssel találkozni fogsz. Nem árt tudni, hogy pontosan mit kell tartalmaznia a szerződésnek és milyen buktatókra kell odafigyelned.
A képlet pedig egyszerű.
Az eladó az ingatlan tulajdonjogának és az ingatlan birtokának átruházására készül. Ezért a vevőnek vételárat kell fizetnie. Ezt pedig mindkét fél írásba foglalja. Ha ezek a feltételek teljesülnek, akkor létrejön az ingatlan adásvételi szerződés.
Mikor nem beszélhetünk ingatlan adásvételi szerződésről?
– Ha csak szóbeli megbeszélés történt és a felek nem foglalják írásba.
– Ha e-mailben írják le egymásnak az ingatlan eladásával/vételével kapcsolatos hivatalos infókat.
– Ha megtörténik a megállapodás az ingatlan adásvételéről, de ebből a megállapodásból egyáltalán nem derül ki a vételár vagy nem azonosítható az ingatlan.
Mikor beszélhetünk ingatlan adásvételi szerződésről?
Amikor bejegyzik a vevő tulajdonjogát. Ehhez nyújthat segítséget az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, amely megfogalmazza a minimum követelményeket.
Ebben a cikkben megnézzük a legfontosabb részleteket, amivel tisztában kell lenned az ingatlan adásvételi szerződés kapcsán.
Mit tartalmazzon az adásvételi szerződés?
Először is a szerződő felek adatait és a persze a felek ügyleti minőségének megjelölését. Tehát eladóról, vevőről, ajándékozóról vagy megajándékozottról stb. van szó?
A szerződésnek tartalmaznia kell a település nevét és a helyrajzi számot, a felek állampolgársági nyilatkozatát.
A bejegyzési engedélyt: ez az eladó által aláírt, jellemzően külön okirat, amelyben a lakás tulajdonjogát feltétel nélkül és visszavonhatatlanul a vevőre ruházza át. Ezt a földhivatal részére szükséges benyújtani.
És persze az ügyvédi ellenjegyzésnek is szerepelnie kell a szerződésben.
Fontos: ha részletfizetésről van szó, akkor a bejegyzési engedély nem az adásvételi szerződésben, hanem külön okiratban szerepel, ami a teljes vételár megfizetéséig ügyvédi letétben marad.
Ingatlanos szakértői tipp az adásvételi szerződéshez
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt mindig ellenőrizd a tulajdoni lapot és az esetleges terheket. Egy jelzálog, végrehajtás vagy használati jog komoly hatással lehet a tranzakcióra.
Amivel mindenképp kalkulálj az adásvételi szerződésnél: A szerződési költségek
Számítanod kell az ügyvédi munkadíjra. Emellett ingatlan-nyilvántartási költségek is felmerülhetnek. A tulajdonjog vagy vevői jog bejegyzésének igazgatási szolgáltatási díja jelenleg 10 600 Ft ingatlanonként. A tulajdoni lap lekérésének is lehet díja (lásd lejjebb), és ház vagy telek vásárlásánál érdemes ellenőrizni a térképmásolatot is; a hivatalos térképmásolat díja jelenleg 5 000 Ft.
Ezeknek a költségeknek a felelőse általában a vevő. De a felek üzleti alkuját képezheti, hogy a felmerülő költségeket az eladó és a vevő megosztja vagy az eladó teljes mértékben átvállalja.
Tulajdoni lap
A magyarországi ingatlanokról minden lényeges adat az ingatlan-nyilvántartásból ismerhető meg. A tulajdoni lap elektronikusan is lekérhető a Földhivatal online rendszeréből.
Az e-hiteles tulajdonilap-másolat díja jelenleg 4 800 Ft. Természetes személy évente két alkalommal díjmentesen kérhet le e-hiteles tulajdonilap-másolatot a Földhivatal online rendszeréből. A tulajdonilap lekérésről itt írtunk bővebben.
Miből áll a tulajdoni lap?
Három részből áll, amit a tulajdoni lap I.-III-ig terjedő római sorszámokkal jelöl. Az első részen az ingatlan adatait, míg a második részen az ingatlanra bejegyzett jogokat, a harmadikon pedig a teherlapot (az ingatlanra bejegyzett terheket, tényeket rögzíti) találod.
Az ingatlan megvásárlásának alapvető feltétele, hogy a lakás/ház az eladó tulajdonában legyen. Ezért fontos, hogy az eladó az ingatlan-nyilvántartásban, a tulajdoni lapon tulajdonosként szerepeljen.
Vételi ajánlat
Ha a vevő egyoldalú nyilatkozatban kifejezi az ingatlan megvásárlására vonatkozó szándékát, akkor ez jogi értelemben vételi ajánlatot jelent. Ennek a vételi ajánlatnak az elfogadása létrehozza az ingatlan adásvételi szerződést.
Foglaló/előleg
Korábbi blogcikkemben már érintettem ezt a témát.
Akkor ezt írtam „róluk”:
Mindkettő pénzmozgással jár az eladó és a vevő között és mindkettőt valamilyen dokumentum alapján fizeti ki a vevő az eladónak. Ha az eladó mégsem akarja eladni az ingatlant, akkor az előleg visszajár, a foglalónak pedig a kétszerese vándorol vissza a vásárlóhoz. Ha azonban vevő áll el a vásárlástól, akkor csak az előleg jár vissza, a foglaló viszont nem.
Előszerződés
Elég szűk azon behatárolható esetek száma, ahol ténylegesen szükség van rá az ingatlan adásvételi szerződés kapcsán.
Az előszerződés a felek arra vonatkozó megállapodása, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Egyébként nem igényli ilyen előszerződés kötését az, hogy a felek foglalót szeretnének elszámolni, az ingatlanon teher van vagy a vevő hitelt vesz fel.
Széljegy és a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
Tegyük rendbe ezt a fogalmat is!
A széljegy a tulajdoni lap elején található felsorolás, hogy az ingatlannal kapcsolatosan a földhivatal előtt milyen eljárások vannak folyamatban. A széljegy a tulajdoni lap legfelső részén helyezkedik el és elintézetlen kérelmet jelöl.
A széljegyeket a földhivatal beérkezési sorrendben bírálja el. Ez a rangsor elve.
Mi váltotta fel a korábbi függőben tartást?
A korábban ismert függőben tartás helyett a hatályos ingatlan-nyilvántartási rendszerben a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése ad védelmet a vevőnek.
Ha ezt a vevői jogot bejegyzik a tulajdoni lapra, akkor a később érkező, az ingatlanra vonatkozó jogok és tények bejegyzésére irányuló eljárásokat az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog bejegyzéséig, de legfeljebb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított hat hónapig felfüggeszti.
Ez a megoldás azt szolgálja, hogy a vevő pozíciója a teljes vételár megfizetéséig és a tulajdonjog bejegyzéséig védettebb legyen. A konkrét szerződéses és földhivatali megoldást mindig az adásvételt készítő ügyvéddel érdemes egyeztetni.
Elővásárlási jog
Az ingatlan adásvételi szerződéshez gyakran hozzátartozik a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog. A Ptk. (Polgári törvénykönyv) szerint megilleti az elővásárlási jog a tulajdonostársakat, ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van. Pl. a társasházi alapító okiratban alapítható elővásárlási jog a társasházi külön tulajdonok tulajdonosai javára.
Mit foglal magában az elővásárlási jog? Miért ennyire fontos?
Az eladónak a vevőtől kapott, elfogadni szándékozott vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal közölnie kell. Ha ezt a vételi ajánlatot írásban elfogadja bármelyik elővásárlásra jogosult, akkor az adásvételi szerződés nem az eladó és a vevő, hanem az eladó és az elővásárlásra jogosult között jön létre.
Ingatlan adásvételi szerződés vételár
A vételárban megegyezés többet jelent az ingatlan vételárának egyszeri rögzítésénél.
Hogy történhet a vételárrészletek teljesítése?
Készpénzben vagy átutalással. Utóbbi, ajánlott esetben a felek között további átvételi elismervény kiállítására már nincs szükség. Ugyanis az adott összeg jóváírását szükség esetén a pénzt küldő személy és a pénzt fogadó bank tudja igazolni.
Hogy történjen a vételár ütemezése?
Általános esetben 10% foglaló átadása után a maradék teljes összeg átadására már csak az ingatlan birtokának átruházása során kerül sor.
Birtokátruházás – Így kerüld el a kiszolgáltatott helyzetet
A teljes vételár kiegyenlítését úgy érdemes ütemezni, hogy az a kulcsok átadásával azonos időben történjen. Amikor a vevő az utolsó vételárrészletet is átadta, védtelen lesz az esetleges eladói szerződésszegéssel szemben.
Ezért elfogadhatatlan az a feltétel, hogy pl. a teljes vételár kiegyenlítését csak egy nappal később kövesse a birtokátruházás.
De ha a vevő azt kéri tőled, hogy hadd költözhessen be fizetés előtt, akkor inkább várd meg, hogy az utolsó vételárat kifizesse! Így tuti nem kerülsz kiszolgáltatott helyzetbe.
Hitel és a teher
Az ingatlan adásvételi szerződés gyakori velejárója a banki hitel felvétele. A felvehető jelzáloghitel összegét több szabály és banki feltétel is befolyásolja. Az MNB adósságfék-szabályai szerint forint alapú jelzáloghitelnél a hitelfedezeti mutató főszabály szerinti felső korlátja 80%, vagyis általában legalább 20% saját forrással kell számolni. Bizonyos esetekben – például az arra jogosult elsőlakás-vásárlóknál, illetve egyes zöld hitelcéloknál – a korlát 90% is lehet. A bank ennél szigorúbb feltételeket is alkalmazhat, és a ténylegesen felvehető hitelösszeg az értékbecsléstől és a jövedelmi helyzettől is függ.
Mivel sokan hitelt vesznek fel a vásárláshoz, ezért nem meglepő, hogy a megvásárolni kívánt ingatlanok döntő többsége banki jelzáloggal terhelt. Vevőként nem kell megijedni ettől, ilyenkor egy jó ügyvéd remek szolgálatot tehet, hiszen már számtalanszor találkozhatott ilyen esetekkel.
Alapelvárás, hogy a tehermentesítéshez szükséges összeget a vevő nem az eladónak fizeti, hanem közvetlenül a bank részére.
Késedelmi kamat és kötbér
Az ingatlan adásvételi szerződés azt a kötelezettséget rója a vevőre, hogy a vételárat határidőben fizesse meg. Ahhoz, hogy ezt a határidőt betartsa, alapvető jogi eszköz a határidő elmulasztása esetére kikötött késedelmi kamat.
Az eladó pedig a teljes vételár kifizetése után köteles az ingatlan kulcsait a vevő rendelkezésére bocsátani. Ha ezt elmulasztja, akkor a napi fix pár ezer forintos összegű kötbér bírhatja jobb belátásra.
Elállás
Ez a legutolsó pont, amikor már nem nagyon látni esélyt a megállapodásra. Az elállás ugyanis a szerződés megszüntetésére irányuló egyoldalú nyilatkozat.
Ki tehet ilyen nyilatkozatot?
Csak az a szerződő fél, akivel szemben a másik fél szerződésszegést követett el.
Nyilatkozatot kizárólag az a szerződő fél tehet, akivel szemben a másik fél szerződésszegést követett el. Az elállásnak az a következménye, hogy a szerződés úgy szűnik meg, mintha azt a felek sohasem kötötték volna meg.
Mi történik az elállás után?
Az eladó szépen visszafizeti az átvett vételárrészleteket, a vevő pedig visszaszolgáltatja az ingatlant.
Összegzés – Adásvételi szerződés
Az ingatlan adásvételi szerződésnél jó pár szempontot, részletet érdemes figyelembe venni. Ezért ebben a cikkben érintettük a szerződés tartalmát, költségeit, tulajdoni lapot, vételi ajánlatot, foglalót, előleget, előszerződést, széljegyet, függőben tartást, elővásárlási jogot, vételárat, birtokátruházást, hitelt és terhet, késedelmi kamatot és kötbért és az elállást.
Ha még inkább bővítenéd ingatlanos tudásodat, ajánlom figyelmedbe a könyveimet, illetve ha ingatlanügyben szeretnél segítséget kérni, állok rendelkezésedre!
Mire figyelj az ingatlan adásvételi szerződés esetén? Olvasd el az erről szóló blogcikkemet!
Gyakori kérdések az ingatlan adásvételi szerződésről
Kötelező ügyvéd az ingatlan adásvételi szerződéshez?
Igen. Magyarországon az ingatlan adásvételi szerződés csak ügyvédi ellenjegyzéssel érvényes. Az ügyvéd készíti el a szerződést, ellenőrzi az adatokat és benyújtja a földhivatalhoz.
Mikor kerül a vevő nevére az ingatlan?
A szerződés aláírása után az ügyvéd beadja a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz. A tényleges tulajdonjog bejegyzése általában néhány héten belül történik meg.
Mi az a birtokbaadás?
A birtokbaadás az a pillanat, amikor a vevő ténylegesen átveszi az ingatlant – megkapja a kulcsokat, és onnantól ő használja a lakást vagy házat.
Mit érdemes ellenőrizni a szerződés aláírása előtt?
A legfontosabb a tulajdoni lap, az ingatlan pontos adatai, a vételár fizetési ütemezése és a birtokbaadás időpontja. Ezeknek mind egyértelműen szerepelniük kell a szerződésben.
Lehet módosítani az ingatlan adásvételi szerződést?
Igen, ha minden fél beleegyezik. Ilyenkor az ügyvéd készít egy módosítást vagy kiegészítő megállapodást.
Szerző: Mlinárik Márton budapesti ingatlanspecialista.
Utoljára frissítve: 2026. október
Fontos: A cikk általános tájékoztatást szolgál, nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. Konkrét jogi helyzetben érdemes ügyvéddel egyeztetni.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Egy válasz
Jó napot érdeklődnék hogy egy megállapodási szerződés meg kötése mennyibe kerülne?