Te kifizetnél 60 millió forintot egy olyan épületre, amire nincs engedély? Lehet, hogy most egyértelmű nem a válaszod, de azért a valóságban más a helyzet, főleg ha egy égetően fontos részlet felett elsiklasz. Erre a pontra szeretném ráirányítani a figyelmedet, egészen pontosan a térképmásolat ellenőrzésére, ami sok fejfájástól megkímélhet téged.
Tegyük fel, hogy megláttál egy ingatlant, amit szívesen megvennél! Ehhez a vételhez azonban szükséged van hitelre is a banktól, aki azonban megtagadja a hitel folyósítását. Hogy miért?
Mert jogilag nem tisztázott az épület, egyszerűen nincs rajta a térképen. Hogy lehet ez? Úgy, hogy a tulajdonos engedély nélkül építkezett.
Mielőtt ingatlant vásárolnál
Ellenőrizd pontosan, hogy vajon tényleg azé az ingatlan, aki el akarja adni? Van rajta haszonélvezeti jog? Esetleg elidegenítési tilalom?
És az egyik legfontosabb kérdés: A térképmásolaton rajta van az ingatlan?
Könnyen előfordulhat, hogy valami nincs feltüntetve a földhivatalnál. Arra meg még nagyobb az esély, hogy pl. Pista bácsi gondolt egyet és szépen felhúzott egy kis garázst az udvar végén, mondván, ugyan mi baj lehet belőle? Persze Pista bácsi erre nem kért használatbavételi engedélyt, ugyanis meghaladta a beépíthetőség százalékos értékét.
Hogyan tudod ingyenesen megoldani a térképmásolat lekérését?
Pofonegyszerűen. Felmész a www.magyarorszag.hu oldalra és az ügyfélkapu rendszeren keresztül (ehhez regisztráció szükséges, a kormányablaknál segítenek neked a regisztrációban), ami a földhivatal oldalára visz, lekérdezed a térképmásolatot helyrajzi szám vagy ingatlan cím szerint.
Kétféle tulajdoni lap van, a hiteles és a nem hiteles. Neked bőven elég a nem hiteles változat, majd ha kell, az ügyvéd és a bank szépen lekéri a hitelest. Pl. ha hitelről vagy CSOK-ról van szó.
A tulajdoni lap lekérdezésről korábban már írtam, most a térképmásolatról és annak fontosságáról lesz szó, ami a házaknál fontos igazán, a lakásnál nem kell.
Miért olyan fontos?
Mert a térképmásolat segítségével látod, hogy hivatalosan minek kell szerepelnie az ingatlanon és ezzel szemben mi a kemény valóság, tehát mi az, ami tényleg a telken van.
Mert lehet, hogy ház csak feleakkora a térképen, mint a valóságban. A Pista bácsis példát már ismered, az engedély nélküli építkezést. De az is lehet, hogy kibővítették a házat vagy egyszerűen csak lerombolták és újat építettek és erre nem kértek engedélyt.
Pl. ha nyelestelek (vagyis egy másik telek mögött van az ingatlan, amit venni akarsz), akkor az odavezető út fel van tüntetve?
De nemcsak ezekkel a kérdésekkel kell szembenézned, ha ingatlant vásárolnál, sőt ehhez lakáshitelt is szeretnél felvenni. Nézzünk meg néhány konkrét esetet, amikor valami nem szerepel a térképmásolaton!
Betonalap nélküli tároló
Könnyen megesik, hogy nem tüntetik fel a betonalap nélküli kerti tárolót, vagy olyat, ami bármikor elmozdítható. Ez nem akadálya annak, hogy megkapd a kért lakáshitelt.
Tehát egy kis faház, mobilgarázs és az ehhez hasonló dolgok nem engedélykötelesek, azoknak nem kell szerepelniük a térképen.
Betonalappal rendelkező tároló
Ha ez a tároló vagy akár garázs szilárd alapokon áll, nem mozdítható el és nem képezi a ház részét (vagyis teljesen különálló felépítmény), akkor minimálisan kevesebbre is értékelhetik az ingatlant az értékbecslés során, mint amennyiért meg akarod vásárolni.
Ez sem akadályozhatja a kölcsön felvételét. Csak abban az esetben csökkenhet az elérhető hitelösszeg, ha a bank által elvártnál (minimum 20%) kevesebb önerővel rendelkezel.
Az ingatlan elválaszthatatlan részét képező kazánház vagy terasz
Ha ezek nem szerepelnek, az nagy gondot okozhat. Ezek a részeket valószínűleg utólag építették az ingatlanhoz. Ebben az esetben lesznek olyan bankok, akik elutasíthatják a kérelmedet, de olyanok is, amelyek ezért a tényleges forgalmi értékénél kevesebbre értékelik az ingatlant. És mivel alacsonyabb az ingatlanérték, ezért a kért hitelösszeget esetleg nem kapod meg. Ez akkor arcpirítóan kellemetlen, amikor már kifizetted a foglalót és a hiányzó összeget nem tudod önerőből kiegészíteni. Tehát akár a foglalót is elbukhatod.
Mit tudsz tenni?
Pl. egy földmérő segítségével feltüntetheted a hiányzó részeket. Ha ez megvan, akkor a hitelbírálat gond nélkül mehet tovább. A térképmásolat módosítása azonban elég hosszadalmas folyamat lehet, ami miatt könnyen kicsúszhatsz a hitelbírálati határidőből. Ebben az esetben újra be kell adni az igénylést, vagyis szedheted újra össze a kért dokumentumokat.
Megjegyzés: Ha a terasz nem rendelkezik betonalappal és fából készült, akkor nem elvárás, hogy szerepeljen ezen a dokumentumon.
Lakófunkcióval rendelkező helyiségek
Szép kis összegtől eshetsz el, ha nem figyelsz erre. A lakáshitel mellett ugyanis akár a CSOK támogatást is bukhatod. Pl. akkor, ha egy 30 négyzetméteres kis ingatlant több évvel ezelőtt kibővítettek és már 90 négyzetméteres lakótérrel rendelkezik.
A CSOK igénylésének egyik feltétele a hasznos alapterületre vonatkozó minimális elvárás. Vagyis a térképmásolaton is feltüntetett minimum négyzetméternek már egy meglévő vagy vállalt gyermek esetén is el kell érnie legalább a 40 négyzetmétert. Ez az említett példa esetén nem áll fenn, ezért a CSOK-ra nem leszel jogosult.
Sőt, emiatt az illetékmentességtől is eleshetsz, ugyanis a vagyonszerzési illeték alapesetben az ingatlan értékének 4%-a szokott lenni.
Mi a helyzet a banki hitelbírálattal?
Akár a vételár 70%-át is bekérheti a bank önerőnek. Ez 25 millió forintos vételár esetén annyit jelenthet, hogy a maximálisan felvehető hitelösszeg 20 millió forint helyett csak 8 millió forint lehet. (Amennyiben abból indulsz ki, hogy a bank – igazodva a jogszabályi feltételhez – alapesetben a vételár 80%-át megfinanszírozza lakáshitelből.)
A telekhatár tévesen lett felrajzolva
Tehát nemcsak az ingatlan, hanem a hozzá tartozó részek is tévesen szerepelnek. A bankok többsége ugyanis nemcsak az ingatlan határaira, hanem a telek határaira is kíváncsi, tehát jogilag rendezett térképmásolatot fogad el.
Ha a telekhatár tévesen lett feltüntetve (olyanra is volt már példa, hogy az utca lakói egyöntetűleg „előbbre” építkeztek), akkor ezt mindenképp rendezni kell még a hiteligény beadása előtt. Mivel ez is hosszadalmas procedúra, ezért időben utána kell járni a térképmásolatra való feljegyzési folyamat hosszának, mielőtt az adásvételi szerződés aláírására kerül sor.
A ház és udvara elzárja a mögötte lévő ingatlant
Ez ritkább eset, de azért megtörténhet az is, hogy a megvásárolni kívánt ház és a hozzá tartozó udvar akadályozza a mögötte lévő ingatlan megközelíthetőséget. Ebben az érdekes esetben a hátsó szomszédnak biztosítania kell a bejárást a leendő ingatlanodon keresztül. Ez nem akadályozza a hiteligénylést és a CSOK támogatást, de azért komoly plusz kiadást jelenthetnek az ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett iratok, amelyek a jogi rendezettséghez szükségesek.
Az is előfordulhat, hogy az ingatlan vásárlása a fenti okok valamelyike miatt jelzáloghitellel nem finanszírozható meg, mégis szeretnéd megvenni. Lehetőséged van ilyenkor személyi kölcsönre vagy akár szabad felhasználású Babaváró hitelre, de azért mérlegeld alaposan a lehetőségeket!
Mit tehetsz, ha engedély nélküli építkezésről van szó?
Kérhetsz fennmaradási engedélyt, ha a szomszédok nyilatkoznak arról, hogy már tíz éve ott az ingatlan az adott állapotban és őket ez nem zavarja. Ha kiderül, hogy 10 éven belül építették a térképmásolaton nem szereplő ingatlant, akkor az önkormányzatnak joga van visszabontatni.
Ha ezt a „ráépítést” 10 éven túl veszi észre a hatóság, akkor meg szokták adni a fennmaradási engedélyt az ingatlannak.
Tipikus példa – Amire nagyon figyelj!
Ez főleg az 1990-es évek előtti házaknál fordul elő. Tehát felépítették a házat a 60-as években, amihez a 80-as években még hozzáépítettek bizonyos részeket. Természetesen ezek a részek nincsenek rajta a térképmásolaton, csak akkor szembesülsz vele, amikor kimész a telekre és látod, hogy az 500 négyzetméteres telken ott van a 300 négyzetméteres építmény, jelentősen túlépítve.
Ezeket az ingatlanokat jóval piaci ár alatt lehet eladni. Ha te vagy az újdonsült tulajdonos, benne laksz 20-25 évig a házban és csak később derül ki számodra ez a turpisság, akkor kénytelen vagy szembesülni vele, hogy megörökölted ezt a problémát. Így, ha el akarod adni, jelentősen áron alul tudod csak megtenni.
Mit tartalmaz a térképmásolat, milyen adatok szerepelnek benne?
· a település neve, az adott hely fekvésének megnevezése,
· a méretarányok és vetületi rendszerek
· a földrészlet helyrajzi száma
· a helyileg illetékes járási hivatal címbélyegzője
· a kiállítás dátuma
· a hiteles bélyegző és aláírás
· az igényelt földrész pontos területe
· az igényelt földrész környezete
· a hitelesítési záradék
Menyibe kerül a térképmásolat lekérése személyes ügyintézéssel?
Idézem a kormányablakot:
„A díj mértéke hiteles térképmásolat esetén 3000.-, a nem hiteles térképmásolat során pedig 2400.- forint.”
Mit tegyél, ha térképmásolatot szeretnél készíttetni?
A térképmásolatot az Állami ingatlan-nyilvántartási (térképi) adatbázisból, illetve különböző adatlapokból, állami adatokból készítik el a helyi (járási) földhivatalok.
A térképmásolat igénylését a területileg illetékes földhivatali osztályoknál beszerezhető formanyomtatványon nyújthatod be.
Ezeket a nyomtatványokat a hivatalok weboldalán is be tudod szerezni, nem kell tehát személyesen befáradni ezek eléréséhez.
Aranyszabályok
Ha nem akarsz magadnak felesleges fejfájást, akkor csak olyan ingatlant vegyél, ami hivatalosan is rendben van! Tehát ott van a ház és pontosan akkora, mint ahogy a hivatalos papírokon, a térképmásolaton is látható.
A tulajdoni lap és a térképmásolat nélkül ne adj pénzt, de még foglalót se! Intézze csak el az eladó a földhivatali bejegyzést és legyen a térképmásolaton is úgy szerepeltetve az ingatlan, ami a valóságot tükrözi.
Az ideális eset tehát a következő: a térképen minden a helyén van, hiszen nincs felesleges épület a térképhez képest, semmi sem nagyobb vagy kisebb, mint amiről a földhivatalnak tudomása van. Ráadásul minden tulajdonos az eladók között van, mindenki nagykorú és nincs haszonélvező.
Ha bármelyik pont nincs rendben, akkor bizony nagyon figyelj, hiszen komoly összegeket bukhatsz!
Ha szükséged lenne ingatlanügyeidben segítségre, útmutatásra, keress bátran!
Amennyiben ingatlanos tudásodat bővítenéd, akkor rendeld meg a könyvemet/könyveimet és legyél képben az eladásról vételről, befektetésről!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások