Ha lakásvásárlás előtt állsz, akkor nem árt tudnod, milyen költségek terhelhetnek a vételáron túl is. Bizony, hipp-hopp hozzáadódhat egy nem várt kiadás a tervezett költségekhez, te pedig döbbenten veszed tudomásul, hogy mennyi az annyi. Azonban ha ismered a vagyonszerzési illetékfizetés szabályait és képbe kerülsz a lehetséges kedvezményekkel kapcsolatban, akkor megkímélheted magad jó pár kellemetlenségtől. Ebben a cikkben megmutatom, mire figyelj vagyonszerzési illeték (szaknyelven visszterhes vagyonátruházási illeték) ügyben.
Először is kezdjük a szikár tényekkel: lakásvásárlás esetén ingatlan illeték/vagyonszerzési illeték fizetésével kell számolni. Csak úgy, ahogy a lakáseladás után is kell ingatlanadót (egészen pontosan személyi jövedelemadót) fizetned. De persze vannak olyan esetek is, amikor az ingatlan vásárlása illetékmentessé válik. Ehhez azonban tisztában kell lenni olyan „kiskapukkal”, infókkal, amelyek jól jöhetnek lakásvásárlás esetén. Na, vágjunk is bele!
Mennyi a vagyonszerzési illeték mértéke?
Jöjjön egy kis matek!
Ha ingatlant vásároltál, akkor alapesetben a vételár 4%-át kell az államnak fizetned. Tehát ha veszel egy 40 milliós lakást, akkor bizony 1 millió 600 ezer forint vagyonszerzési illetéket kell befizetned a nagy közös kasszába.
Persze, ennek is van határa, ugyanis ha pl. 1 milliárd forint feletti értékű ingatlant veszel, akkor erre a részre csak 2%-ot kell fizetni, vagyis a vagyonszerzési illeték maximum 200 millió forint lehet.
Amikor szembesülsz a nem várt összeggel
Tegyük fel, hogy kinézted álmaid lakását, sőt már az adásvételi szerződést írod alá!
Az ügyvéd szépen aláírat veled egy NAV adatlapot, amin bejelented a vagyonszerzést. A tulajdonjog bejegyzését követően pedig néhány hét múlva pedig küldik is neked a friss, ropogós csekket.
Tehát ha 40 milliós lakást vettél, akkor a fenti vagyonszerzési illeték összege (1 millió 600 ezer) láttán alaposan kikerekedhet a szemed. Igen, ez bizony elég sok pénz.
Mielőtt még szomorú búcsút intenél ennek az összegnek, megmutatom, hogy milyen lehetőségeid vannak, milyen opciók állnak rendelkezésedre a vagyonszerzési illeték csökkentése érdekében.
Mikor mentesülsz az illetékfizetés kötelezettsége alól?
Nem kell abban az esetben vagyonszerzési illetéket fizetned, ha a megvásárolt ingatlan ára alacsonyabb az előzőleg eladott ingatlanod áránál.
CSOK-os kérdések
2021. január 1-től az a szabály érvényes, hogy ha CSOK-ot (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) veszel fel a lakásvásárláshoz, akkor nem kell fizetned vagyonszerzési illetéket. Azonban, ha megelőlegező CSOK-ról van szó és a gyerekvállalás nem jön össze, akkor utólag kell befizetni a vagyonszerzési illetéket.
Aranyat érő rokoni kapcsolatok
Az egyenesági rokoni kapcsolat esetén nincs vagyonszerzési illetékfizetés. Kik azok az egyenesági rokonok? Egyenesági rokonság áll fenn az előd (szülők, nagyszülők, dédszülők) és utód (gyermekek, unokák, dédunokák) között.
„Illetékmentes” házastársi kapcsolat
Ez is egyértelmű. A házastársak közötti adásvétel teljesen illetékmentes. Sőt, a bejegyzett élettársakat is megilleti azon illetékkedvezmény és illetékmentesség is, amit az illetéktörvény a házastársakra vonatkoztat.
Telekvásárlási kedvezmény
Ha telket vásárolsz és 4 éven belül elkezded az ingatlan építését az adott területen, akkor nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned. Lényeges, hogy a maximálisan beépíthető terület legalább 10 százalékát ki kell kitöltenie az épületnek.
Állami/önkormányzati ingatlan vásárlása
Ha állami/önkormányzati lakást veszel, akkor sem kell vagyonszerzési illetéket fizetned.
Új lakás megvétele esetén
Mi számít új építésű lakásnak? Amit közvetlenül a beruházótól vásárolsz meg. Ha ilyen lakást veszel, akkor 15 millió forintos vételárig nincs ingatlan illeték. 30 milliós vételárig pedig csak a 15 millió forint feletti részre kell vagyonszerzési illetéket fizetned. Azonban ha több mint 30 millió forintért szeretnél lakást venni, akkor bizony az eredeti 4% „játszik”.
Ingatlan öröklése – Mielőtt a szívedhez kapnál
Ha öröklés útján jutsz hozzá egy ingatlanhoz, akkor a vagyonszerzési illeték helyett öröklési illetéket kell fizetned, amely 9 százalékot jelent. Mielőtt még a szívedhez kapnál, akkor a jó hír az, hogy nem kell ezt a hatalmas összeget kifizetned minden esetben.
Mentesülsz az örökösödési illeték alól, ha egyenesági rokontól örökölted az ingatlant, bejegyzett élettársad vagy házastársad hagyta rád az ingatlant, vagy olyan telekhez jutottál, amelyen 4 éven belül lakóingatlant húzol fel és persze az épület alapterülete eléri a maximális beépíthetőség 10 százalékát.
Hogyan tudod csökkenteni a vagyonszerzési illetéket?
Lakáscserével
Erről szól a cserepótló illetékkedvezmény. Miről is van szó pontosan?
Ha ingatlant adsz el és annak értékéből vásárolsz egy másik ingatlant. Abban az esetben kérelmezhető a kedvezmény, ha az az új lakás vásárlását megelőző 3 évben adtad el a korábbi ingatlanodat. És persze kevesebb pénzért (alacsonyabb vételáron) veszel lakást helyette.
Figyelj oda arra, hogy ez a kedvezmény csak akkor jár, ha kérelmezed és az adásvételi szerződésbe beleírod!
Árkülönbség
Pl. most egy 35 millió forintos ingatlanban élsz családoddal. Új házat szeretnétek venni, ezért eladjátok a jelenlegi ingatlant és egy tágasabb, 45 millió forintot érő ingatlant vásároltok.
Az árkülönbség tehát 10 millió forint, és ennek a 4 százalékát kell kifizetned vagyonszerzési illetékre, azaz 400 ezer forintot.
Hogy áll fordítva a helyzet? Ha egy 45 milliós ingatlant adsz el és veszel egy 35 milliós házat? Akkor nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned.
De nyilatkoznod kell a B400-as nyomtatványon az előző jogügyletről és csatolnod kell a korábbi adásvételi szerződést az iratokhoz.
A 35 év alatti fiatalok kérdése
Ebben az esetben az első lakástulajdonról (tulajdoni hányad) van szó. Ekkor a vagyonszerzési illeték felét (azaz a vételár 2%-át) kell csak befizetni az adóhatóság felé, de csak akkor, ha a lakás vételára nem haladja meg a 15 millió forintot.
Vagyis ha a lakás többe kerül 15 millió forintnál, akkor a kedvezmény nem vehető igénybe. Annyi könnyebbség mondjuk van, hogy az illetékre 12 havi pótlékmentes részletfizetés kérhető.
És ha már a részlefizetés szóba került, akkor jogos a következő kérdésed:
Fizethetem az illetéket részletekben?
Naná!
Az adóhatóságtól igényelheted a részletfizetést és akár az illeték összegének mérséklését is kérheted. Fontos infó, hogy csak az első lakásvásárlók esetén engedélyezik a részletfizetést, a 12 hónap kamatmentes.
De ha nem első lakásvásárlásról van szó, attól függetlenül be lehet adni a kérelmet, akár elengedésre vagy mérséklésre is. Mert az ügyintézés folyamatával akár hónapokat is nyerhetsz, igaz a végén úgy is be kell fizetned az illetéket.
Mondjuk a 22% inflációnál néhány hónap is rengeteget jelenthet.
Mikor engedik el az illetéket részlegesen vagy teljesen?
Akár részlegesen, sőt teljesen el is engedheti az adóhatóság az illetéket, pl. halál, súlyos betegség, rászorultság miatt. Tehát az adóhatóság akkor engedélyezheti a kérelmet, ha az rajtad kívül álló okok miatt nem tudod befizetni a vagyonszerzési illetéket.
Természetesen a kérelemben szereplő okokat igazolnod kell, pl. rezsiszámlákkal, betegségről szóló dokumentumokkal, halotti anyakönyvi kivonattal.
Mit tarts szem előtt?
Ha késlekedsz az illeték részleteinek befizetésével, vagy esetleg nem teljesíted a határozatban leírt valamelyik feltételt, akkor az illetéket egy összegben kell befizetned.
Mikor kerül sor a befizetésre?
Az ingatlanvásárlási folyamat végén, vagyis amikor a teljes vételárat kifizetted az eladónak. Ezután a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogodat, és miután új tulajdonosként felkerült a neved a tulajdoni lapra, az adóhatóság már ki is szabja az illetéket fizetési meghagyás formájában.
A vagyonszerzési illetéket pedig a fizetési meghagyás átvételét (ügyfélkapun keresztül a megküldés napját) követő 30. napig lehet késedelmi pótlékmentesen kifizetni.
Mire figyelj még oda?
A vagyonszerzési illetékkedvezményhez egyáltalán nem elég, ha megkötöd az adásvételi szerződést. Le kell zárni a teljes folyamatot az egyéves határidő végéig és a tulajdonjognak át kell szállnia az ingatlan új birtokosára.
Ez például akkor okozhat nehézséget, ha vevőként lakáshitelt veszel fel vagy esetleg részletekben tudod kifizetni ki a vételárat. Ilyen esetekben az eladók addig szokták fenntartani a tulajdonjogukat amíg kézhez kapják a teljes összeget.
Mit vesz figyelembe a NAV, ha több ingatlant adnál el?
Itt az eladás dátuma a döntő.
Ha az új lakásod megvétele előtti 3 éven több ingatlant is eladsz (ebbe a tulajdonosi hányad is beleszámít) és esetleg az ingatlanvásárlást követő egy évben kerül sor az értékesítésekre, akkor a NAV az ingatlanvásárláshoz legközelebb eső eladást fogja figyelembe venni a vagyonszerzési illeték kiszámításakor.
De pl. ha az egyik eladás az ingatlanvásárlás előtt, a másik pedig az ingatlanvásárlás után történik, akkor eldöntheted, hogy melyik ingatlant vegyék figyelembe a vagyonszerzési illeték megállapítása során.
Ha régi ingatlanodat 5 éven belül vásároltad és mondjuk több pénzért adtad el, akkor személyi jövedelemadót is fizetned kell.
Összegzés
Bízom benne, hogy az írásból kiderült számodra, hogy miért fontos tisztában lenni a vagyonszerzési illeték fogalmával, összegével.
Tehát alapesetben a vételár 4%-át kell az államnak fizetned ingatlan vásárlása esetén, de természetesen vannak olyan lehetőségek, amelyek mérsékelhetik ezt az összeget, sőt lehetővé teszik a vagyonszerzési illeték kifizetésének mentességét.
Ezeket a kedvezményeket, opciókat igyekeztem megmutatni ebben az írásban, érdemes szem előtt tartanod ezeket az információkat a tudatosságod érdekében.
Amennyiben ingatlanbefektetésben gondolkodsz vagy ingatlant vásárolnál, és érdekelnek a jövőbeni lehetőségek, akkor keress bátran!
Olvasd el a könyveimet, bővítsd az ingatlanos tudásodat!
Legutóbbi hozzászólások