Van az úgy, hogy az ember leül egy kávéval, és azt mondja:
„Na jó, elég volt! Most már aztán tényleg nem fogok többet az Otthon Startról beszélni.”
Aztán megjelenik egy újabb adat.
Egy friss panelár.
Egy Concorde-podcast.
Egy Lakatos Levente-sztori.
Egy kiposztolt 90 milliós gazdagréti panel.
Egy komment arról, hogy „bezzeg ha Vágási Feri tudta volna”.
És hirtelen ott találod magad, hogy mégiscsak erről beszélsz.
Nem tehetünk róla.
2025-ben minden út az ingatlanpiachoz vezet.
És néha az OnlyFanshez is. De erről később.
Most pedig jöjjön a lapszemle, amit végigvettünk a srácokkal – Ferivel és Lacival –, kávéval, grafikonokkal, néha fejfogással, néha pedig olyan röhögéssel, hogy az operatőr is lerakta a kamerát.
Kávé, három ember és egy túlpörgött ingatlanpiac
A lapszemlék belső mechanikája
Ha nem ismernél minket:
-
Magyar Feri hozza a számokat. Ha van egy Excel-táblázat Magyarországon, amit még nem látott, az véletlen.
-
Kiss Laci a józan realitás és a panelpszichológia embere. Ha valaki téglát mond, ő megkérdezi: „De mennyibe kerül a fűtés?”
-
Én (Márton) pedig összerakom a képet: hol a piac, merre tart, és mit jelent mindez annak, aki venni, eladni, befektetni vagy csak túlélni akar.
A teljes, hónapról-hónapra megjelenő ingatlanpiaci elemzéseinket itt találod: 👉 Ingatlanpiac – friss elemzések
OnlyFans, szexuális aktivitás és az „egyedül lakó generáció”
Ez a téma (amit mindenki a haverjától hallott nyilván) elsőre úgy hangzik, mintha rossz leágazásnál kanyarodott volna le az ingatlanlapszemle.
De nem.
A képlet:
-
OnlyFans → kevesebb kapcsolat
-
kevesebb kapcsolat → kevesebb együttélés
-
kevesebb együttélés → több egyedül lakó
-
több egyedül lakó → több kis lakás kell
-
több kis lakás → panelboom
-
panelboom → árrobbanás.
És 2024–2025-ben ez történt.
A társadalmi trend valóban belecsap az ingatlanpiacba.
Aki azt hiszi, hogy ez csak amerikai jelenség, az nézzen rá a budapesti panellakások árára.
Panelárak 2025-ben: amikor már a stúdió szigetelése se bírja és felszisszen
Hoztunk pár friss példát, és hát… igen.
A srácokkal egyszerre mondtuk azt, hogy:
„Ez most komoly?”
Íme néhány idei valódi hirdetés:
| Lakótelep | Méret | Ár | Nm ár |
|---|---|---|---|
| Havanna | 54 nm | 69,8 M Ft | ~1,3 M Ft/nm |
| Gyakorló utca | 54 nm | 70,9 M Ft | ~1,31 M Ft/nm |
| Füredi | 53 nm | 77,9 M Ft | ~1,45 M Ft/nm |
| Békásmegyer | 51 nm | 84 M Ft | ~1,65 M Ft/nm |
| Gazdagrét | 53 nm | 90 M Ft | ~1,7 M Ft/nm |
Igen, 90 milliós panel.
És nem a Várban. Nem a Bazilika mellett.
Hanem Gazdagréten.
Amitől Feri egyszer csak azt mondta:
„Ha ez egy akciófilm lenne, akkor a főhős most térne magához a zúzós akciójelenet után, és elkezdené a csendes bosszúját.”
Más kérdés, hogy a bosszú itt legfeljebb az áralkuban jelenhet meg. És ennél a pontnál érdemes főhősünknek vennie egy mély lélegzetet és elolvasnia ezt a cikket: 👉 Ingatlan vásárlás menete – gyakorlati útmutató
A homestaging szép… de az elektromos tábla úgyis mindent elmond
A videóban beszéltünk róla, hogy sok lakás ma már olyan szépen van „felöltöztetve”, hogy első ránézésre minden tökéletesnek tűnik.
Mi hárman mindig mosolygunk ezen: egy jó szőnyeg, egy új dekorfal és két szobanövény tényleg csodákra képes — de a villanyóraajtó mögött úgyis kiderül minden.
És gyorsan tisztázzunk is valamit:
Mi szeretjük a homestaginget – és aktívan használjuk is.
Sőt, ingyenes előzetes tanácsadást is adunk hozzá, hogy tud mire számíthatsz: 👉 https://mlinarikmarton.hu/ingyenes-home-staging-tanacsadas/
De nálunk a homestaging célja mindig ugyanaz: kiemelni a lakás valódi előnyeit — nem eltakarni a hibáit.
Miért?
Két egyszerű okból:
-
Hitelességből élünk.
Évről évre a szakmai ajánlások hozzák az ügyfeleink nagy részét.
Egy sumákolós, „fedjük el a konnektort, jó lesz az úgy” hozzáállással ezt egy nap alatt el lehetne égetni. -
Jogilag sem lenne értelme.
Egy szándékosan elhallgatott műszaki hiányosságért – a villanyvezetéktől az elöregedett strangokig –
perelhető az eladó és az ingatlanos is.
Mi pedig nem vagyunk azok, akik ilyesmivel játszanának.
Ezért mondtuk a videóban is: „A dekor szép. A műszaki tartalom számít.”
A homestaging nálunk nem smink, hanem kiemelés.
Nem eltakarás, hanem hangsúlyozás.
A jó lakást még jobbá tesszük.
Otthon Start 3%: felfújt kereslet → hirtelen padlófék (és a „bárban már nem kellett volna” pillanat)
Na, erről mondtuk a srácokkal, hogy EZZEL most már tényleg nem foglalkozunk.
Tényleg.
Eskü.
Aztán Feri bejött a stúdióba egy fél pendrive-nyi új adattal…
… Laci rám nézett, úgy ahogy csak ő tud („már előre sajnállak, Márton”),
… én pedig letettem a kávét, és kimondtam azt a mondatot, amit soha nem kellett volna:
„Na jó, még egy kört.”
Mintha ez egy péntek esti kimenő lenne a srácokkal, és ez pont az a kör lenne a bárban, amire másnap azt mondjuk:
„Na, ezt már tényleg nem kellett volna, de vitt a lendület.”
Pont ilyen volt a 3%-os Otthon Start is:
-
először csak egy kis löketnek tűnt,
-
aztán jött még egy kör,
-
aztán még egy,
-
és még egy,
-
és egyszer csak az ország felébredt arra, hogy a panelárak elszálltak az űrbe.
A kereslet úgy ugrott meg, mintha mindenki egyszerre kapott volna kedvet egy hirtelen lakásvásárláshoz. Mert ez történt.
Aztán amikor elmúlt a mámor, és az Excel újra éles fókuszba került, megjött a kijózanodás is:
→ 20–30% keresletvisszaesés szeptemberre.
Feri ezt úgy foglalta össze, amiért külön hálás vagyok:
„Ez az ingatlanpiac klasszikus másnapossága. Amikor előző este még nagyon jó ötletnek tűnt.”
Ez történt a piacon:
1) 5000 előrehozott tranzakció → 2 hónap alatt
Kicsit olyan volt, mintha a fél ország egyszerre döntött volna úgy, hogy „most vagy soha”,
és erre ráengedték a teljes lakossági megtakarítást.
2) Az árak 20–40%-kal megugrottak egyes szegmensekben
3) Szeptemberre a kereslet 20–30%-kal eltűnt
A padlófék ilyen hangot még az F1-ben sem ad ki.
Mit látunk most?
A túlkereslet után jött a hangover-effektus:
-
a téglalakások egy része már vállalhatatlanul túlárazott,
-
a panelek „relatíve olcsóvá” váltak, még 70–90 millió mellett is (igen, abszurd),
-
az albérletpiac pedig olyan gyengülést mutat, amire nem számítottunk.
És igen, a vásárlók egyre többször kérdeznek rá:
„Márton, most akkor érdemes várni?”
Erre az egyetlen őszinte válasz:
„Attól függ, milyen lakást nézel, milyen élethelyzetben vagy, és milyen hitellel számolsz.”
Ha te is számolnál, hogy neked mennyire „érné meg” még egy kör: 👉 Törlesztőrészlet kalkulátor
Albérletpiac: 2025 első csökkenése
A bérleti díjak országosan -1%, Budapesten -5% körüli csökkenést mutatnak.
Miért?
-
kevesebb bérlő (vásároltak)
-
több kiadó ingatlan (befektetők kiszállnak)
-
gyengébb reálbérek
-
több új lakás kerül vissza a hosszú távú piacra
Közben pedig a vásárlók ugyanazt kérdezik: „Mi lesz a következő 12 hónapban?”
A válasz:
Stagnálás.
Nem összeomlás.
De nem is további 30%-os növekedés.
A magyar lakosság eladósodottsága úgy alacsony, hogy közben mégis mindenki ideges
Magyarország lakossági GDP-arányos hitelállománya: 17%.
Ez:
-
az EU-átlag (44%) harmada,
-
a német szint fele,
-
a lengyel alatt,
-
a román közelében.
Ezért nincs klasszikus buborék.
Viszont van támogatás-buborék.
Ha ezeket visszavágnák → a kereslet megborulna.
Európai hitelkamatok: Magyarország papíron olcsóbb, mint fél Európa
| Ország | Átlagos lakáshitelkamat |
|---|---|
| Németország | 3,39% |
| Hollandia | 3,53% |
| Dánia | 4,76% |
| Anglia | 5,05% |
| Belgium | 2,89% |
| Eurózóna átlag | 4,35% |
| Magyarország (Otthon Start miatt) | 3% |
Ez torz kép: a magyar kamat nem piacgazdasági eredmény, hanem állami forráségetés.
Újépítésű piac: fejlesztők várakozó állásponton
A legnagyobb fejlesztők (Metrodom, Cordia, Biggeorge) azt mondják:
-
nagy a bizonytalanság,
-
lassú az engedélyezés,
-
nehéz kalkulálni,
-
a kereslet ingadozik,
-
magasak a költségek.
Ezért alig indul új projekt.
Következmény: a kínálat 2026–2027-ben is szűk marad → a panelárak nem fognak beszakadni.
Kommentek, amelyek a videó publikálása után érkeztek
Fontos: ezek a kommentek a videó után jöttek, tehát most, ebben a cikkben reagálok rájuk először.
💬 @szekreny0 – „Ha Vágási Feri tudta volna, hogy 70 millás panelbe fog lakni…”
Megjegyzésem:
A helyzet az, hogy a 70 milliós panel már nem is „drága panel”, hanem egy új kategória.
A nagyvárosokban a kislakások ára mindig jobban elszáll, és 2025-ben ez extrém módon történt meg.
💬 @alexsetler3943 – „Nagyon jó témák és nagyon igazatok van!”
Megjegyzésem:
A lapszemlék célja pont ez: nem csak az adatot nézni, hanem a mögöttes mozgatórugókat.
A piacot nem lehet egy grafikon alapján érteni.
💬 @sziklai1 – „A tégla irreális, a panel lassan ingyen van.”
Megjegyzésem:
Ez a paradoxon most valóban így néz ki:
a tégla elszállt, ezért a panel „jó vételnek tűnik”, még 70–90 millión is.
Torz, de valós helyzet.
💬 @kingkongmari4011 – „Ne kapkodjunk!”
Megjegyzésem:
A 2024 végi–2025 eleji rohanást most egy visszarendeződés követi.
Aki kivár, szerintem jobb alkupozícióban lesz.
Merre tart az ingatlanpiac a következő 6–12 hónapban?
-
Árak: stagnálás, apró korrekciókkal
-
Kereslet: alacsonyabb, mint a 3%-os boom alatt
-
Befektetők: kivárnak, állampapír felé fordulnak
-
Újlakások: nem lesz kínálatrobbanás
-
Panellakások: megmarad az 1,3–1,7M Ft/nm sáv felső része
Nézd meg a videót, vagy hallgasd a kocsiban
GYIK – A leggyakoribb aktuális kérdések a 2025-ös ingatlanpiacról
Attól függ.
Ha jó állapotú, jó helyen lévő lakást találsz reális áron, akkor most is jó döntés lehet.
Ha viszont „Otthon Start-áras” túlpörgetett lakást látsz, ott inkább várj — a „bárban még egy kört” érzés nem jó stratégia ingatlanvásárlásnál.
2025-ben a kivárás sokszor nem elveszett lehetőség, hanem jobb alkupozíció.
Két dolgot egyszerre:
-
előrehozott vásárlási rohamot,
-
majd 20–30%-os keresletvisszaesést.
Ezért szálltak el a panelek 1,3–1,7M Ft/nm-re, és ezért érezzük most a „kijózanodás” utóhatását.
Nem buborék, de nagyon erős támogatási torzítás — pont ezért kell óvatosan értékelni a piacot.
Nagy zuhanás nem valószínű.
A kínálat szűk, a kereslet visszaesett ugyan, de a panelek továbbra is:
-
olcsóbbak a téglánál,
-
jobban kiadhatók,
-
kisebbek (egyszemélyeseknek tökéletesen illenek).
Érdemi áresés ott lehet, ahol túlárazás volt (70–90M-s sáv teteje).
Általános „összeomlásra” viszont semmi jel.
A tapasztalataink alapján:
-
jó helyen lévő panelek nagyon stabilak,
-
nagy, 90–110 nm-es lakások most alulértékeltek (lassan érdemes figyelni őket),
-
újépítésűeknél nincs kínálatrobbanás, így ott sem várható esés,
-
túl homestagingelt, rossz műszaki állapotú lakásoknál jöhet korrekció.
Ha nem vagy biztos benne, melyik kategóriába esik a kiszemelt ingatlan, akkor jobb kérdezni, mint mellélőni.
Ez napi szinten 3–5 milliót jelenthet.
Kérj 15 perces villámtanácsadást
Nem tudod, hogy neked való-e az Otthon Start lakáshitel? Vagy kíváncsi vagy mi mit tennék a Te helyedben?
Foglalj egy 15 perces villámtanácsadást, ahol kollégáimmal együtt kimatekozzuk mi számodra a jó megoldás.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások