Kivonulnak a befektetők a hazai ingatlanpiacról? – Mit jelent ez a gyakorlatban, és merre tartanak a magyarok

Van az a pont, amikor az ember hátradől, meghallgat egy rádióinterjút, és azt mondja:
„Na jó, akkor erről igenis beszélni kell.”

Szerintem pont ilyen lett az a Jazzy Rádió HomeOffice rovatában adott interjúm, ahol arról beszéltem, mi történik éppen a hazai ingatlanpiacon — és miért érzi úgy egyre több befektető, hogy ideje továbbállni.

A téma komoly, a változás látványos, az irány pedig világos: a magyar tőke csendben, de határozottan megindult külföld felé.

És hogy miért? Erről szól ez a cikk.

Miért volt Magyarország évekig befektetési aranybánya?

Ha visszatekintünk 2014–2015 környékére, minden adott volt ahhoz, hogy a magyar lakáspiac robbanjon:

• A válság után az ingatlanárak mélyponton voltak.

• Ezzel egy időben berobbant az Airbnb.

• Az alternatív befektetések (Questor, Buda-Cash) megroppantak.

• A hatóságok alig tartották kordában a rövid távú kiadást.

• A megtérülés pedig akkora volt, hogy a mai napig nehezen hisszük el.

Nagy számot mondok?
20–25% éves hozam nem volt ritka. Nem egy-egy projektben — hanem a piacon.

És a hozamok csak beindították a lavinát.

Az árak elszálltak. És nem is kicsit.

2015 óta átlagosan 3–5×-ös emelkedés történt.
Vannak helyek, ahol többszörösére nőttek az árak:

👉 Őrmező, panel:
49 m² lakás – 2015-ben 12–14 millió.
Ma: 74 millió.

Ez 5–6-szoros növekedés tíz év alatt.

Nem meglepő, hogy a befektetők akkoriban tolongtak a magyar piac körül.

 

Miért fordult meg a trend? Miért adják el most sokan a budapesti lakásaikat?

A kérdés jogos. És a válasz több tényező együttállása:

1. A hozamok ma már jóval alacsonyabbak.

A szabályozások szigorodtak, az Airbnb-t erősebben kontrollálják, az adózás átalakult.

2. A forint hosszú távú leértékelődése sok befektetőt elbizonytalanított.

A nagyobb szereplők euróban gondolkodnak.
A lakásforint nem vonzó.

3. A hazai árak kezdik utolérni a régiós versenytársakat.

Prága, Pozsony, Bécs — a magyar árak már „nem olyan olcsók”.

4. És a legfontosabb:

Más országokban egyre jobb lehetőségeket találnak a magyarok.

 

Hová viszik ma a pénzüket a magyar befektetők?

A rádióinterjúban részletesen beszéltem arról, mely országok lettek népszerűek — és miért.

🇪🇸 Spanyolország – a nagy kedvenc

A legtöbb magyar ma ide vásárol.

Miért?

• kellemes klíma

• hosszú szezon

• stabil piac

• jó infrastruktúra

• rengeteg magyar közvetítő

🇭🇷 Horvátország – a „Balatonon túli” riviéra

Történelmi kötődés, közelség, autóval is elérhető — nem kell időzónát váltani.

🇮🇹 Olaszország – romantika + befektetés

Tengerparti lokációk, délebbi régiók, kulturális vonzerő.

🇦🇱 Albánia – a néhány éve indult rakéta

Szarandában 2023 → 2024 között 100%-os árnövekedés történt.
Idén lassulás látszik, de a potenciál még mindig nagy.

🇪🇬 Egyiptom – „garázsból tengerparti lakás” kategória

Amíg Budapesten 15 millió forint egy garázs,
ugyanennyiért Egyiptomban tengerparti lakást kapsz.

🇹🇷 Törökország

30–150 millió között már színvonalas lakóparkok,
tengerre néző kilátással, medencével, konditeremmel.

🇲🇽 Mexikó – a meglepő sztár

Erős felívelés, gyönyörű partok, rengeteg nemzetközi befektető.

🇰🇭 Kambodzsa – a „feltörekvő piacok Thaiföldje”

Nem mainstream célpont, de aki ott jár, az tudja: most olcsó és nagy potenciál van.

 

És mi a helyzet a kockázatokkal?

Mindenki szeret a hozamról beszélni.
Én szeretek a kockázatról is.

1. Más ország – más szabályok

Itthon követjük a híreket.
Albániában? Kambodzsában? Szaúd-Arábiában?
Ott sokszor azt sem tudjuk, mikor volt utoljára kormányváltás.

(Bulgáriában például egy év alatt négyszer volt.)

2. Infrastruktúra – víz, áram, víznyomás

Spanyolország egyes részein nyáron vízkorlátozás van.
Albániában víznyomás-probléma lehet.
Ezek mind befolyásolják a megtérülést.

3. Adók, illetékek, 4–5% közvetítői díj

Sokszor több, mint itthon.

4. Ügyintézés: nehéz, ha nincs helyi embered

Aki már vett külföldön ingatlant, tudja: ügyvéd, közjegyző, adóhivatal, társasház, helyi bank — ezekhez kapcsolatok kellenek.

És éppen ezért kulcskérdés, hogy olyanhoz forduljunk, aki évek óta ott él, és mindent elintéz.

**A legfontosabb tanács:

Ne az utolsó 30 millió forintodat vidd külföldre.**

A külföldi befektetés jó lehetőség — ha tudod, mit csinálsz, és ha van, aki fogja a kezed.

Ha nincs, akkor nagyon könnyű hibázni.

Konferencia – ahol mindezeket átbeszéljük

A Jazzyben is említettem: ez már a 3. Ingatlanbefektetés Külföldön Konferencia, és idén 16 ország szakértői érkeznek:

• Mexikó

• Szaúd-Arábia

• Kambodzsa

• Málta

• Thaiföld

• Horvátország

• Spanyolország

• Ausztria

• Németország

• … és még sokan mások.

Ez lesz az az esemény, ahol valódi, helyi, tapasztalati tudás érkezik — nem Google-ből, nem fórumokról.

• Ha gondolkodsz külföldi
• ingatlanon,
• ha diverzifikálnál,
• ha hozamot keresel,
• vagy csak szeretnél tisztábban látni:

 

👉 Ott a helyed. Személyesen vagy online.

🎟️ Itt tudod megnézni a pontos programot:
https://mlinarikmarton.hu/ingatlanbefektetes-kulfoldon-konferencia/

A rádióadást itt tudod meghallgatni