Zárt kert? Vagy inkább rejtett aknamező?

„Mert néha a legolcsóbb út vezet a legtöbb papírmunkához.”

Az utóbbi hónapokban újra megugrott az érdeklődés a zárt kertek iránt. Nem csoda. Az ingatlanpiacon manapság minden négyzetméter aranyáron megy, és sokan gondolják úgy, hogy egy kis “telek a város szélén” megoldhatja a lakhatási problémáikat.

De vajon tényleg olcsóbb? És mit kapsz a pénzedért? Spoiler: egy rakás kérdést, egy jó adag szabályozást – és ha szerencséd van, némi nyugalmat is.

Ki segít kibogozni ezt a témát?

Ebben a beszélgetésben Várhelyi Tibor építészmérnök a vendégem, akivel együtt néztük végig, mi mindenre kell figyelni, ha valaki zárt kert vásárlásán töri a fejét.
Tibor nap mint nap olyan projekteken dolgozik, ahol az álmok a szabályozások és valós költségek tengerén keresztül próbálnak partot érni. Pont ezért nem lakberendezős ábrándokat hoz, hanem kőkemény realitást.

Először is: mi a fene az a zárt kert?

Ez a fogalom még az előző rendszer öröksége. Eredetileg kiskerti művelésre – főleg gyümölcstermesztésre – szolgáló területek voltak ezek, nem lakóövezetek. Azóta persze sok minden megváltozott, de a szabályozás… hát, az kevésbé.

Tudni kell, hogy új zárt kertet ma már nem lehet kialakítani, de a meglévők még mindig léteznek, és egyre többen nézegetik őket lakhatási céllal.

Árban verhetetlen. De mi van mögötte?

Sok érdeklődőnek a fő motivációja az ár. És valóban: zárt kerteket gyakran harmadáron is meg lehet szerezni, mint egy belterületi építési telket.
Na de jön a csavar: közmű alig van. Se víz, se csatorna, néha még áram sem.
👉 Kutat fúratni? 2,5–3 millió Ft.
👉 Szennyvízkezelés? Bio WC vagy épp „pottyantós”, ha egyáltalán engedélyezik.
👉 Napelemes szigetüzem? Lehetséges, de költséges.

Hasznos lehet ilyenkor a kalkulátoraink, hogy ne csak hasraütésre számolj!

Egy valódi történet – A kunyhóból házacska lett (majdnem)

Egyik kommentelő írta a YouTube videó alatt, és muszáj megosztanom veled, mert annyira tipikus.

„Kivontam a zártkertet művelési ágból. Volt fennmaradási engedélyem a kunyhóra, amit szerettem volna térképen feltüntetni. Ehhez kellett földmérő, tervező, helyi építésvezető, földhivatal… majd jött a módosítás: kunyhóból házacska. Megint tervező, statikus, új beadvány. A beépíthetőség max. 3%, az is csak ha a tájképi illeszkedés stimmel. A csatornázás pedig tiltott – csak pottyantós WC. És miközben én mindent szabályosan csinálok, a szomszédok 90%-ban illegálban építkeznek.”

Ez nem egyedi eset. És pont ezért hangsúlyozom mindig: mielőtt belevágsz, tájékozódj alaposan.

Jog, papír, engedély – csak türelmeseknek

Amikor egy zárt kertet szeretnél lakhatási célra használni, az alábbiakkal biztosan szembetalálkozol:

• 💼 Művelési ágból kivonás

• 🧾 Építési szabályozások (pl. beépíthetőség max. 3%)

• 🏗️ Építésvezetői engedélyezés

• 📉 Infrastruktúra hiánya → alternatív megoldások

👉 Itt egy gyakorlatias útmutató, hogyan is néz ki mindez a valóságban: Ingatlanvásárlás menete – lépésről lépésre

Ami nem volt a videóban – de tudnod kell!

Zárt kertek lakói sokfélék: nyaralók, gazdák, leszakadt élethelyzetből érkezők, vagy alternatív életmódot választók.
Ez színessé teszi a közösséget… meg zajossá is.
Vasárnapi tuc-tuc buli, fűnyírás, stihl fűrész, aggregátor. A romantika mellé jön a valóság.

Most akkor megéri vagy sem?

A válasz: attól függ, hogy mit vársz tőle.
Ha egy természetközeli, csendes menedékre vágysz, ahol mindent te alakítasz ki, és van időd, pénzed és türelmed, akkor igen, megéri.

De ha azt gondolod, hogy ez lesz az olcsó kijárat a lakásproblémádból – akkor inkább kérdezz, mielőtt döntesz.

👉 Ebben is segítek: Budapesti ingatlanosként szívesen átbeszélem veled a lehetőségeket, kockázatokat és következő lépéseket.