Ki ne álmodott volna már arról, hogy egy szép nap kiderül, egy soha nem látott, távoli rokon pont ő rá hagyta kacsalábon forgó palotáját, vagy legalábbis a rózsadombi villáját. De az igazság az, hogy a legtöbb embert teljesen felkészületlenül éri az öröklés, és mivel nem tudják hogyan zajlik egy örökölt ingatlan eladása, ezért végül időt és pénzt is veszítenek. Sokan nem is keveset!
Mit kell tudni az öröklés útján szerzett ingatlan értékesítéséről és annak legfőbb csapdáiról?
Egy örökölt ingatlan eladása jogi, adózási és gyakorlati kérdéseket is felvet. Ha egy lépésről lépésre használható ellenőrzőlistát szeretnél, töltsd le az örökölt ingatlan eladásához készített ingyenes útmutatót. Ebben a cikkben pedig a leggyakoribb buktatókat vesszük végig.
Fontos pontosítás: a magyar öröklési jog szerint az örökös az örökhagyó halálával megszerzi a hagyatékot, a hagyatéki eljárás pedig azt tanúsítja, hogy ki és milyen jogcímen az örökhagyó jogutódja. Ingatlannál ezért az értékesítés előtt kulcskérdés a hagyatéki helyzet és az ingatlan-nyilvántartás rendezése. Folyamatban lévő vagy vitás hagyatéknál az adásvétel előkészítését érdemes ügyvéddel egyeztetni.
Hogyan zajlik egy hagyatéki eljárás ingatlanügyben?
A hagyaték fekvése szerinti illetékes közjegyző leltárba veszi a hátrahagyott vagyont, összegyűjti a szükséges iratokat (pl. végrendelet), aztán kitűzi a hagyatéki tárgyalás időpontját, amelyre meghívja az örökösöket, illetve minden esetleges egyéb érdekeltet (pl.: hagyatéki hitelező, vagy végrendeleti végrehajtó).
A tárgyalás során a feleknek lehetőségük van megegyezni az örökség sorsáról a közjegyző jelenlétében. Amennyiben sikerül megegyezniük, a közjegyző kiadja a hagyatékátadó végzést, ami alapján az ingatlan tulajdoni joga átszáll az örökös(ök)re. Ha viszont a hagyaték körül vita keletkezik, vagyis az örökösök nem tudnak megegyezni, akkor lehet menni a bíróságra pereskedni. Ez a forgatókönyv a legrosszabb, mert egyrészt a pereskedés számlája az ügy végén rendkívül fájdalmas lesz, másrészt a procedúra hosszú évekig is eltarthat.
Ez az első csapda, amibe nagyon sokan beleesnek. Pár millió, vagy akár pár százezer forint reményében vitáznak éveken át – ami idő alatt senki sem rendelkezhet az örökséggel. Majd a végén a hasznot elviszi a perköltség.
Mikortól lehetséges az örökölt ingatlan eladása?
Miután megszületik a hagyatéki végzés, és benyújtásra kerül a földhivatalba, az új tulajdonos az ingatlan tulajdoni lapján széljegyre kerül. Ekkor már lehet menni az ügyvédhez adásvételi szerződést kötni. Fontos, hogy tartsd magadnál a hagyatéki végzés eredeti, a földhivatal “érkeztetett” bélyegzőjével ellátott példányát, mert az ügyvéd kérni fogja.
A rossz hír viszont, hogy mire a hagyatéki végzés megérkezik nagyjából 4-6 hónap telik majd el. Ez nemcsak időpocsékolás, de minél tovább áll üresen egy ingatlan, annál nehezebb lesz utána eladni is. Számoljunk csak:
- Megjön a hagyatéki végzés: 4-6 hónap
- Megtalálod a vevőt: 3 hónap
- Majd még 3 hónap, míg megkapod a teljes vételárat
Ez összesen nagyjából 1 évet vesz majd igénybe, még jó esetben is, mire az ingatlanból a pénz felszabadítható.
A jó hír, hogy van megoldás!
Kevesen tudják ezért jó, ha megjegyzed: előszerződéssel lehetséges az örökölt ingatlan eladása a hagyatéki végzés megérkezése előtt is!
Ez annyit tesz, hogy a felek arra szerződnek, hogy majd egy későbbi időpontban végleges adásvételi szerződést fognak kötni. A felek megegyezésétől függően ilyenkor akár foglalót is lehet fizetni.
Fontos, hogy az előszerződéses konstrukció kizárólag abban az esetben alkalmazható, ha nincsenek bonyodalmak az öröklés körül. pl.: egy örökös van és fel sem merül, hogy valaki más is igényt támaszt az örökölt ingatlannal kapcsolatban.
Öröklési illeték: nem mindenkinek kell fizetnie
Az öröklési illeték általános mértéke 18%, lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó vagyoni értékű jog öröklésekor pedig 9%. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden örökösnek fizetnie kell: az egyenes ági rokon, a testvér, a házastárs és a bejegyzett élettárs öröklése illetékmentes. A részletes szabályokat és kivételeket az örökösödési illetékről szóló útmutatóban foglaltuk össze.
Adó az örökölt ingatlan eladásakor: az 5 éves szabály
Az örökölt ingatlan 5 éven belüli eladása sem jelenti automatikusan azt, hogy a teljes eladási ár után adózni kell. Először az értékesítésből származó számított összeget kell meghatározni a bevétel, a szerzési érték és az igazolt, elszámolható költségek alapján. Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
A számított összeg adóköteles része az idő múlásával csökken: a szerzés évében és az azt követő évben 100%, a második évben 90%, a harmadikban 60%, a negyedikben 30%, az ötödik évtől pedig 0%. Ha marad adóköteles jövedelem, annak személyi jövedelemadója 15%.
A részletes számítási szabályokat az örökölt ingatlan 5 éven belüli eladásáról szóló cikkben találod. Gyors becsléshez használhatod az örökölt ingatlan eladása utáni adózás kalkulátort is.
Érdemes-e felújítani az örökölt ingatlan eladás előtt?
Ha a hagyaték felújítandó, az örökösök fejében rendszerint megfordul a gondolat, hogy fel kéne újítani, és úgy piacra dobni. Hiszen egy felújított lakás mégiscsak többet ér… És ezzel be is sétáltak a következő csapdába.
Mert vajon megéri-e ez a rengeteg idegeskedést, utánajárást, időt és energiát? Találsz-e olyan kivitelezőt, aki jól dolgozik és nem ver át? Vajon megtérül-e a végén a beruházás?
Ha az értéknövekedés és a haszonnal történő eladás reményében újítasz fel egy ingatlant, soha ne feledd a következő törvényszerűséget:
A haszon a vásárláskor keletkezik!
Egy örökölt ingatlan esetén viszont nem értelmezhető a vásárláskori vételár…hiszen nem fizettél érte. Tehát nem mondhatjuk hogy jó áron jutottál hozzá. Illetve nem tudjuk, hogy mihez képest számoljuk a hasznot.
Ha ilyenkor kiszámolod, hogy mennyibe kerül a teljes felújítás, és ahhoz képest mennyiért tudod majd eladni, rájössz, hogy a befektetett időd és energiád nem fog megtérülni. Ha egy piacon lévő, hasonló felújítandó ingatlan árát megnézed, és ahhoz hozzáadod a felújítás költségét, a végeredmény sokszor magasabb lesz, mint amennyiért felújított ingatlanokat kínálnak a környéken. A várható haszon nulla, cserébe viszont dolgozhatsz vele hónapokig.
Szóval az én véleményem szerint akkor jársz a legjobban, ha felújítandó állapotban meghirdeted, jó értékesítési stratégiával eladod, és ráhagyod a felújítással járó cirkuszt a leendő vevőre.
Ha biztosan jó árat akarsz kapni egy felújítandó lakásért, a legjobban működő dolog, ami a tapasztalatok szerint be szokott válni az értéknövelés érdekében, az a teljes kiürítés.
Szeretnéd megtudni, mi a legjobb értékesítési stratégia a te környékeden? Ingatlant örököltél, és gondolkozol az eladásán? Fordulj hozzám bizalommal, segítek!
Szeretnéd pontosabban tudni, mennyit ér az örökölt ingatlan? Nézd meg az ingatlan értékbecslésről és a reális piaci érték meghatározásáról szóló útmutatót.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások