Az ingatlanpiac 2021 című videómra reagálva többen is kérdeztétek, hogy mit gondolok, mikor érdemes lakást venni? Megéri még kivárni, vagy itt az idő, és lépni kell? Esetleg máris késő? Ha komolyan foglalkoztat a lakásvásárlás kérdése, akkor az alapján, amit most elmondok neked, meg fogod tudni hozni a döntést.
Ezt a cikket videó formában megnézheted a YouTube csatornámon. Az eléréshez kattints ide!
Amit itt most leírok, nyilván nem a Mészáros Lőrinceknek és a hivatásos ingatlanbefektetőknek, vagy vagyonkezelőknek szól, hiszen nekik megvan a tudásuk, gyakorlatuk, rálátásuk, hogy időzíteni tudjanak. De azt kell mondjam, hogy ha Te, aki most olvasod ezt a cikket, a szó legkevésbé sem pejoratív értelmében „hétköznapi szereplő” vagy az ingatlanpiacon. Ha időzíteni próbálsz, vagyis megpróbálod elkapni a piac legmélyebb pontját, akkor az esélyeid sajnos nem jók, és nagy valószínűséggel megszívod majd.
Miért nehéz belőni, hogy mikor érdemes lakást venni?
1.) …ha olyan okos lennék előre, mint az anyósom UTÓLAG…
Persze, ha visszanézünk az árgörbére, már teljesen nyilvánvaló, hogy hol kellett volna eladni és hol kellett volna venni. Nem is értem, hogy miért nem csinálja mindenki ezt? Ha jól emlékszem, Hofinak volt az a mondása, hogy „Bár olyan okos lennék előre, mint az anyósom utólag…”
Fontos különbség, hogy most már látod az árgörbét. Ráadásul már nincs tétje a döntésednek, hiszen nem tudsz visszamenni az időben. Mostmár egyértelmű, hogy mit kellett volna tenni.
De teljesen más dolog 40-50M Ft sorsáról döntést hozni akkor, amikor még csak alakulóban vannak az események, és a média ezerrel nyomja, hogy „jajj mind meghalunk!!!”.
2.) Igazából a fene se tudja mi fog történni az ingatlanpiacon
Vannak nyilvánvaló és mérhető tényezők, amiktől függenek a lakásárak. Ilyenek pl.:
- a hitelkamatok,
- a munkanélküliségi adatok,
- a demográfia,
- az állami támogatások vagy
- az infláció.
Ezek felrajzolhatók grafikonra és bár a jövőbe ezek ismeretében sem fogunk látni, mégis le lehet vonni bizonyos következtetéseket.
Van viszont számos olyan tényező, amiknek a hatása nem mérhető és nem előre jelezhető. Ilyen például a befektetői hangulat, vagy az innovációk, amik kihatnak a piacokra. (Ilyen volt nemrég az Airbnb).
De vajon milyen grafikonról tudod leolvasni, hogy lesz-e mondjuk „Airbnb 2”?
És ha a befektetők inkább majd a kriptovaluták piacán, vagy neadj isten a tulipánhagyma piacon (nem vicc, volt már ilyen) fújnak majd egy újabb gazdasági buborékot? Vagy talán újra az ingatlanpiac felé fordulnak? És ha igen, vajon mikor teszik ezt meg?
Hát ezt a fene se tudja.
3.) Az átlagembereknek átlagos információik vannak, ezért nehéz eldönteniük, hogy mikor érdemes lakást venni
Már megint ez a hülye átlagember duma. Megismétlem, nem megbántani akarlak ezzel. De vedd észre, hogy ha makrogazdasági folyamatokról van szó, te és én, meg a lakosság többi 95%-a maga vagyunk az átlag. (Annyi előnyöm van hozzád képest, hogy nekem van a tarsolyomban 12 év Budapest ingatlanpiacán.)
Amire ki akarok lyukadni, az az, hogy nézzük meg, honnan szerezzük az információt. Az emberek nagy részére a tévéből, a facebookról, az instagramról ömlik az információ. Ezekből a forrásokból pedig rendkívül hasznos tudásra tehetünk szert: kinél mi volt az ebéd, koronavírus-hisztéria pro és kontra, valamint mostanában lehet kapni Szájer-mém hegyeket is. Ezek mind rendkívül hasznosak, pláne, ha azt akarjuk megtudni, hogy mikor érdemes lakást venni.
A régimódi népek esetleg még beszélgetnek is egymással és megtárgyalják a világ nagy dolgait. De lássuk be, hogy az is viszonylag ritka, hogy a nép egyszerű gyermeke valamelyik Orbán testvér társaságában sörözik és az ingatlanpiac alakulásáról beszélget esténként. Ha pedig a szomszéd Gizikével beszélgetsz, akkor nyilvánvaló, hogy neki is kb ugyanannyi (ha nem kevesebb) tudása lesz az ingatlanpiac jövőjéről, mint neked.
“De én figyelem a hirdetőportálokat és olvasom a szakportálokat”
Ha valóban komolyan foglalkoztat a dolog, figyelheted a hirdető portálok árait. Ezzel csak az a gond, hogy nem pillanatnyi piaci értéket látsz, hanem az eladók vágyálmait, vagyis, hogy mennyiért szeretnék eladni az adott lakást. És az eladók mindig fáziskésésben vannak.
Már 2019-ben elhagytuk a piac csúcspontját. De ezt az eladók nemigen akarták elfogadni, és a kínálati árak kb 6 hónapig alig változtak. Még most, másfél évvel a piaci csúcs után is vannak, akik teljes homályban vannak, és 35MFt-ért próbálnak eladni egy 25 nm-es garzont a Nyóckerben.
Amikor a piac elhagyja a mélypontot, ugyanezt fogod tapasztalni. Gondolj bele: Az eladók évek óta letargikus állapotban vannak, mert nem tudják eladni a lakásukat. Amikor megjön a vevő, aki végre megveszi a kéglit, örülnek, mint majom a farkának. Dehogy gondolnak ők arra, hogy „hát most akkor piaci fellendülés jön, és emeljünk árat”. Mire leesik nekik, hogy mi történt, eltelik egy év. És visszafelé pislogva mondogatják majd, hogy „bezzeg, ha még egy kicsit kitartottunk volna…” A lényeg, hogy mire a kínálati árakon is látod az emelkedést, már elment a vonat.
De még ha nagyon profi vagy, és az MNB lakáspiaci jelentését vagy a KSH eladási ár statisztikáját olvasva igyekszel döntés hozni, akkor is minimum 6 hónappal később jutsz hozzá az információhoz.
Szóval lássuk be, hogy mire az átlagember információs csatornáin elér hozzád az áremelkedés híre, már valószínűleg késő lesz.
A következő ábrán megmutatom, hogyan szokott lefutni általában egy gazdasági ciklus:
1.) Belép az okos pénz
Az első szakaszban az árak még alacsonyan vannak, és szinte senki nem tudja, hogy az ingatlan lesz az évtized biznisze. Mészáros Lőrinc itt vásárol. Neki nyilván megvannak a szükséges belső infói.
2.) Jönnek a befektetők
A második szakaszban belépnek a hivatásos befektetők, akik abból élnek, hogy ingatlanba fektetik a pénzüket. Ők az átlagnál sokkal jobban értik a piacot és van pénzük, és tudnak gyors döntést hozni. Itt már terjed az információ, de sokan nem mernek mozdulni, csak a partvonalról nézik az eseményeket.
3.) Mánia-szakasz
A harmadik szakaszban felkapja a témát a média. A csapból is az folyik, hogy emelkednek az ingatlanárak. Az árak már magasan vannak, de a hírverés hatására egyre több ember csap fel ingatlanbefektetőnek. Míg végül már a szomszéd Gizike is arról beszél, hogy lakást kéne venni. Az okos pénz és a hivatásosok itt már az eladó oldalon vannak. Ők realizálják a nyereséget és a recessziót már a hüttében forraltborozva fogják végig nézni.
4.) Összeomlás, és a pánik-szerű eladás
Ilyenkor van az, hogy a lakossági befektetők nagy része megszívja, hiszen az emelkedés végén vásároltak. Aki nullán vagy egy kis plusszal ki tud szállni, az szerencsésnek mondhatja magát, mert aki tényleg a csúcson vásárolt és nincs elég türelme vagy pénze, hogy tartsa az ingatlant, az csúnya bukót tud zsebre tenni. Az összeomlás oka az, hogy már minden lehetséges vásárló elköltötte a pénzét, és nincs egy még nagyobb hülye, aki még drágábban hajlandó megvenni azt az ingatlant.
Ha bővebben szeretnél olvasni a témáról, akkor nézd meg az ingatlanbuborékról szóló cikkemet.
No de akkor mégis mikor érdemes lakást venni?
A fent leírtak ellenére, ha még mindig tele vagy önbizalommal, megpróbálhatod elkapni a trendfordulót. Persze túlzok, de valami ilyesmi lesz az eredmény:
Vásárolj akkor, amikor már felfelé mennek az árak
Tulajdonképpen még így is viszonylag jól járhatsz, hiszen a beszállás után még mennek az árak fölfelé egy darabig, tehát csak annyi a dolgod, hogy jól időzítsd a kiszállást. (Bár az eddig elmondottak tükrében a piac csúcspontját sem lesz könnyű belőni)
De ebben az esetben hónapokig, évekig törpölhettél a lakásvásárlási projekteden, és bújhattad a szakportálokat, hogy vajon mikor jött el az idő a vásárlásra. (Ha ez a hobbid, persze semmi baj nincs ezzel, de ha van jobb dolgod is, akkor ez elég idegőrlő lehet…)
Vásárolj a pánik kitörése után
A fentiek ellenére azt javaslom, hogy ha megértetted, hogy valószínűleg nem tudsz jól időzíteni, akkor jobb, ha inkább meg sem próbálod.
Emlékszel arra az ábrára, amin az okos pénzről volt szó? Mikor vásárol az okos pénz? Amikor még szinte senki nincs tisztában azzal, hogy az ingatlan lesz a következő évtized slágere. Az öreg rókák a tőzsdén úgy szokták mondani, hogy „Vásárolj akkor, amikor vér folyik az utcán”
Ha az ábrán jelölt helyen szállsz be, akkor nem kell évekig keresned a beszállót. Beszálltál, és vársz. Ennyi.
„Fú de így marha sok időbe telik, amire megtérül a befektetésem…”
Ja, bocs. Ha eddig még nem mondtam, most szólok: Nem gyorsan kell meggazdagodni. Hanem nagyon. Ha a nagybefektetők hajlandók várni néhány évet, hogy betakarítsák a hasznot, neked miért nem felel ez meg?
Ha tudni akarod, hogy mikor érdemes lakást vásárolni, akkor figyelj, mert most jön a lényeg:
Mi folyik mostanában a médiából? Koronavírus-pánik, árzuhanás, komoly áralkuk…
Az ábrán jelölt X körülbelül most van !
„Jaj de lehet, hogy esnek még az árak, és így vásárolhatnék olcsóbban is”
Valóban. De ahogy mondtam, valószínűleg hiába akarod, nem fogod eltalálni a trendfordulót.
Nézzük meg, hogy a legutóbbi válság idején mennyi pénzt hagytál az asztalon, ha a pánik után nem sokkal vásároltál:
A teljes visszaesés mértéke 22% volt Budapesten 2008 és 2013 között.
- 1 és ¼ év alatt ment végbe a visszaesés 64%-a.
- A további 3 és ¼ év alatt pedig a csökkenés 36%-a volt realizálható.
Szóval jobban jártál, ha a pánik kitörése után nem sokkal vásároltál.
Jelenleg ott tartunk, hogy a csúcs 2019 nyarán volt. Azóta 1,5 év eltelt…
Tehát ha azt kérdezed, hogy mikor éri meg lakást vásárolni, akkor az a válaszom, hogy itt az idő. De mielőtt mindent eldobva viszed a zaciba a családi aranyat és rohansz a bankba hitelért, hogy lakást vegyél, még két dolgot kell tudnod:
1.) A döntést neked kell meghozni.
Újra szeretném hangsúlyozni, hogy nem vagyok isten, és amit elmondtam, nem minősül üzleti tanácsadásnak. Csupán összefoglaltam, amit a piacról tudok vagy tudni vélek, azért, hogy segítsek neked. Én mondhatok itt bármit, de a döntést Te hozod és a felelősséget is te vállalod majd érte.
2.) Az ingatlan befektetéseknél az ELADÁSKOR csenget a kassza.
Gyakorlatilag mindegy, hogy mikor szállsz be. Persze lehet jobban, vagy kevésbé jól. De az, hogy keresel a tranzakción, vagy nem, végeredményben egy dolgon múlik:
Hogy meg tudod-e választani, hogy mikor adod el az ingatlant, vagy nem.
Mert ha kényszerből adsz el, bukni fogsz. De ha nem nyom semmi, akkor legfeljebb kivárod majd a következő fellendülést és akkor adsz el.
Hát ennyi volt a mondani valóm a válság idején történő lakásvásárlás időzítéséről, remélem, hogy segítségedre volt, a kiselőadásom.
Ha szeretnél további hasznos infót kapni az ingatlanpiac működéséről, olvasd a blogunkat és kövesd a youtube csatornánkat, vagy a facebook oldalunkat.
Ha pedig lakást vennél vagy eladnál és úgy érzed, hogy elakadtál, keress minket bátran!
Addigis köszönöm a figyelmet, sziasztok!
Legutóbbi hozzászólások