Lakáscsere – Előbb vegyek vagy eladjak?

A lakáscsere sok kockázatot rejt magában, hiszen ebben az esetben az eladó vevővé válik, és 2 adásvételt kell lebonyolítani. Így megduplázódik a stressz, a hibalehetőségek száma, és a lehetséges bukás mértéke is. Ugyanakkor, ha jól csinálod, két lehetőséged van, hogy jól járj. Ha drágán adsz el és olcsón veszel, duplán nyerhetsz az ügyön. 

Ebben a cikkben segítek megválaszolni a lakáscsere kapcsán felmerült kérdéseidet, és a végén egy esettanulmányban bemutatom, hogyan zajlik le egy kettős adásvétel a gyakorlatban.

A lakáscsere az oka minden harmadik eladásnak

A fenti ábra mutatja a budapesti ingatlan vásárlások okait. A sötétkék grafikon a 2023 februári, a világos a 2022 februári állást jelzi. (forrás: DH barométer) Ha összeadjuk a “Nagyobba költözés”, a “Kisebbe költözés”, és a “Generációk különválása” adatokat, megkapjuk, hogy a vásárlások 36%-ánál a fő motiváció a lakáscsere. A “Válás” és a “Generációk összeköltöznek” nem feltétlenül jelent lakáscserét, de ha ezeket is hozzáadjuk, 40%-nál járunk. Tehát az eladók majdnem fele az alábbi kérdéseken rágódik:

“Kéne vennem egy másik lakást. De ahhoz, hogy ezt meg tudjam lépni, el kell adnom a mostanit. De melyikkel kezdjem? Előbb vegyek, vagy előbb eladjak? “

 

Ha van pénzed, vásárolj

Az a legkényelmesebb, ha van annyi pénz a zsebedben, hogy gond nélkül megveszed álmaid otthonát, a régi lakással meg ráérsz majd bíbelődni. De az ügyfeleink nagy részénél sajnos nem ez a helyzet. Sőt, előfordul, hogy az eladónak egy fillérje sincs, az új lakásra fordítandó összeg teljes egésze az eladásból lesz majd finanszírozva.  

Ha nincs pénzed, akkor sajnos nincs választásod sem

“Ha előbb eladom a régi lakást, nem lesz időm megkeresni a megfelelő ingatlant, ahová majd költözni fogok, és akkor mehetek a híd alá…”

Ez bizony benne van a pakliban. Azért a híd alá költözés általában nem szokott előfordulni, hiszen az eladó zsebében ott a vételár. Az viszont teljesen reális veszély, hogy ahogy közeledik a birtokba adás időpontja, az eladó egyre idegesebb, és végül magasabb árat fog fizetni egy az elképzelésénél rosszabb ingatlanért.  

Ha nincs meg a teljes vételár, de van némi pénzed, foglalózhatsz

“Ha előbb lefoglalózok egy lakást, és aztán nem sikerül időben eladni a régi otthonomat, akkor elveszítem a foglalót.”

Előszöris tisztázzuk, hogy mit jelent a “foglaló”: A papír, amit az eladó és a vevő aláír a foglalótól lesz adásvételi szerződés. A foglaló mértéke általában a vételár 10%-a. Ez az összeg biztosítja, hogy a felek állni fogják a szavukat. Ha vevő kifarol, a foglalót elveszíti, és az eladó megtartja azt. Ha az eladó lép vissza, duplán kell visszaadnia a foglalót. Enélkül a papír csak egy üres ígéret, amiből akkor lehet visszatáncolni, amikor a feleknek jól esik. Sajnos előfordulhat, hogy a régi lakásodat nem tudod időben eladni. Vagy bár a vevő időben megjön, de nem tud időben fizetni. Az eladó közben fenntartja neked a lakást, nem árulja, elküldi a többi érdeklődőt és számít arra, hogy fizetni fogsz határidőre. Valószínűleg azért, mert ő is felhasználná a vételárat valamilyen célra. Ha mégsem tudsz fizetni, akkor teljesen jogosan fogja azt mondani, hogy veszteséget okoztál neki és ezért megtartja majd a foglalót.   

A sikeres lakáscsere kulcsa: az idő

Az idő pénz. Ha nincs időd, akkor a végén kevesebb lesz a pénzed. Ha szorít az idő, kapkodni fogsz és elhamarkodott döntéseket hozol. Így nem fogod tudni kialkudni a legjobb árakat. De nézzük, hogy mit tehetünk:  

Nézelődj! De tudd, hogy a szerelemhez pénz kell

Ha megszületett a fejedben a lakáscsere gondolata, első lépésként tisztában kell lenned azzal, hogy az eladás után adót kell fizetned, a vásárlás után pedig vagyonszerzési illetéket. Aztán kezdd el figyelni a hirdetéseket, és esetleg menj is el megnézni 1-2 lakást, még akkor is, ha nincs pénzed. Tájékozódj! Legyen elképzelésed arról, hogy hová fogsz költözni, milyen lakást akarsz, és hogy ez mennyibe fog kerülni neked. Nem árt tudni, hogy van-e egyáltalán olyan lakás a piacon, amilyet szeretnél.

• Tudd, hogy bármit találsz, nem tudod megvenni, ezért ne álltasd magad. Csak térképezd fel a terepet!
• És ne vidd túlzásba, hiszen, ha nincs pénzed arra, hogy foglalót fizess, csak a drága idődet pazarlod azzal, hogy lakásokat nézegetsz.

Tehát megvan, hogy hová fogsz költözni. Most válaszúthoz értél. Döntened kell, hogy merre mész tovább. 

 

1. Adj el először, és biztosítsd, hogy nem bukod el a foglalót

Ha megtaláltad az álom-otthont, és le tudod foglalózni, akkor tedd meg. De készülj fel, és gondoskodj arról, hogy elegendő legyen az idő a régi lakásod eladására. A lakáscsere így lesz biztonságos.  

A felkészületlen eladó az alábbi hibákat követi el:

Az adásvételkor fizetési határidőt kell vállalnod. Ha kifutsz az időből, mert nincs meg a vevő, (vagy bár megvan a vevő, de a fizetési feltételi nem megfelelőek,) elveszíted a foglalót. És elveszíted a kiszemelt lakást. Számolj azzal, hogy

• Ha hiteles vevőd van, bár a bank általában 30-40 napon belül folyósítja a hitelt, a vevőd 60 napos fizetési határidőt fog vállalni.
• Ha fundamentás vevőd lesz, ő 90 napra tud majd fizetni.
• Ha van teher a lakásod tulajdoni lapján, készülj rá, hogy be kell szerezned a szükséges papírokat a banktól, végrehajtótól, stb, ami időbe telik majd. Illetve a gyorsított földhivatali eljárás 30 nap, és a vevőd nem fog fizetni, amíg nem tudsz mutatni egy tehermentes tulajdoni lapot.

Ha ma elindítjuk az eladási folyamatot, kicsi a valószínűsége, hogy holnap itt áll majd a vevő. Akár 90 napba is telhet. És a vevő lehet, hogy nem készpénzes, hanem hiteles, vagy fundamentás, tehát az adásvételtől számítva 90 napra tud majd fizetni. Fél évnél tartunk, igaz, hogy ez a legrosszabb eset. Ahogy közeledik a határidő, egyre jobban fog égni a lábad alatt a talaj, kényszerhelyzetbe kerülsz ès alacsonyabb ajánlatot fogsz elfogadni.  

Így biztosíts magadnak elegendő időt az eladásnál:

Hosszú távú fizetési konstrukció

A megvásárolandó lakás esetén alkudj ki minél hosszabb fizetési határidőt. Az optimális a 6 hónap. Ha az eladód ebbe bele megy, akkor bőven van időd a saját otthonod értékesítésére.

Áthidaló hitel

Nagy vonalakban arról van szó, hogy a bank megterheli az eladandó lakásodat és rendelkezésedre bocsátja a pénzt, amivel meg tudod venni az új ingatlant.  Így tudsz vásárolni, tudsz költözni, és bőven ráérsz eladni a régi otthonodat. Fontos tudni, hogy csak tehermentes ingatlan esetén fog működni. A bank felbecsülteti a lakásodat, és a forgalmi értékének a 80%-át adja majd oda neked. A futamidő általában 24 hónap lehet, és ez idő alatt csak kamatot kell fizetned. Amikor megvan a régi ingatlanod vevője, egy összegben törleszthetsz majd.   

2. Adj el először, és nyerj időt az új otthonod megtalálására

Ha nincs pénzed arra, hogy lefoglalózd az új lakásodat, akkor nincs más út, először meg kell találnod a vevőt a jelenlegi otthonodra.   

Ha nem gondolkozol előre, az alábbi hibába eshetsz bele:

Ha megvan a vevőd, az adásvételi szerződésben határidőt kell vállalnod arra, hogy mikor fogod átadni a lakásodat. Ha kifutsz az időből, kellemetlen helyzetbe kerülhetsz, mert sürgősen el kell költöznöd és az idővel való versenyfutás miatt nem a leginkább megfelelő lakást fogod választani, hanem a következőt. Aztán eladtad a régi otthonodat, amit szerettél és ott ülsz majd egy “szükséglakásban”, ami nem átgondolt választás volt, hanem kényszer. Ráadásul az alku-pozíciód is rosszabb lesz, hiszen az idő nyomása miatt nem tudsz jól alkudni az új otthonod esetén, ezért milliókkal többet fizethetsz a vásárláskor. Gondolnod kell arra, hogy esetleg az új otthonod eladói is meg kell hogy találják azt a lakást ahová majd költöznek, tehát szükségük lesz kb. 60-90 napra. Ha nem tudnak korábban költözni, akkor te sem tudsz.

• Ahogy telik az idő, azok a lakások, ahol az eladó egy másik lakást akar vásárolni, kiesnek a lehetőségek köréből. (Pedig ilyenből elég sok van)
• Aztán a terhelt ingatlanoknál az ügyintézési idő miatt nem jöhetsz szóba, mint vevő (ilyenből is elég sok van)
• Az új építésű (még épülő) lakások szintén kiesnek, mert az igért birtokba adási idő az esetek 99%-ában csúszni fog.

Tehát a piacon lévő ingatlanok nagy része nem felel meg neked, hiszen sem lakott, sem terhelt, sem készülő ingatlan nem jöhet már szóba. Kénytelen leszel a maradékból választani.  

Mit tehetsz, hogy ne kelljen a híd alá menned? 

Találj egy eladót, aki a “becsületszavadra” tartja neked a lakását,

Ebben azért ne nagyon bízz. A gond az, hogy ilyet nagy valószínűséggel barát, családtag, ismerős tesz meg, akit nem sürget semmi sem. Egy idegen nemigen bízik majd az istenbizonyban. Ha jön valaki, akinek van pénze, az ígéret semmit nem fog érni. 

Hosszú birtokba adás

A vevőddel egyezz meg egy hosszú birtokba adásban. A legjobb itt is a 6 hónap lenne, de számolj azzal, hogy a vevők nagy része a max. 90 napos birtokbavételt fogja tolerálni. Ha ettől hosszabb időt kérsz a kiköltözésre, az meg fog látszani a vételáron. Kevesebb lesz a potenciális vevőd, ami azt jelenti, hogy alacsonyabb lesz a várható eladási ár. Ha jól felkészültél, a 90 vagy max 120 nap itt már elég szokott lenni, hiszen a művelet fele készen van, a lakásod már el van adva, csak meg kell találni az újat. Ha már ki van nézve, hogy hol és milyen lakást fogsz majd venni, és még az árakkal is tisztában vagy, akkor innentől már pörögnek az események, és biztosan elég lesz az idő.

Visszabérlés 

Ez nem jelent mást, mint hogy az idődet pénzért megvásárolod. A vevő kifizeti a lakásod vételárát és ő lesz a tulajdonosa. Majd köttök egy bérleti szerződést, és bérlőként maradsz az ingatlanban, ameddig szükséges. És persze bérleti díjat fizetsz. Bár az óra továbbra is ketyeg, de a vételár a zsebedben van és így van időd nézelődni, és megkeresni a megfelelő otthont. 

Albérlet

Abban az esetben, ha a vevőd egy jó árat ajánl, de azonnali birtokba adást kér, nincs mese, költöznöd kell. Bérelj ki egy lakást 1 évre (ennél rövidebb időre nehezebben és drágábban fogsz találni), és ajánld fel, hogy rendezed az 1 éves bérleti díjat előre egy összegben. Megteheted, hiszen most adtad el a régi lakásodat. Így még alacsonyabb bérleti díjat tudsz kialkudni. Ideálisan olyan bérlakást kellene találnod, ahol nincsenek bútorok, hiszen valószínűleg a cuccaid is jönnek veled. Vagy szerezz egy raktárt, ahol a bútorok kihúzzák a következő évet. A legnagyobb hátulütője a dolognak, hogy kétszer kell költözni. Bár egy profi költöztető még a bepakolást-kipakolást is megoldja neked néhány tízezer forintért. De így ugyancsak a zsebedben a vételár, és bőven lesz időd megkeresni álmaid otthonát. Sőt, még kamatoztathatod is a pénzedet, ezzel növelve a vásárlásra valót.  

Hogyan csináltam egy lakásból két kicsit – Esettanulmány

A történet a XVIII. kerületben, a Ganz Ábrahám utcában játszódik. Anyuka és fia lakta az ingatlant, akik eldöntötték, hogy külön költöznek. Tehát adott volt a feladat: Lakáscsere, ahol egy ingatlanból kell kettőt csinálni. Ilyenkor különösen nagy felelősség van a vállamon, hiszen, ha túlbecsülöm az értékesítési időt, vagy az árat, kellemetlen helyzetbe hozhatom az eladót. Végül a vevő megtalálásához szükséges időt 90 napra, az árat pedig 39 – 40 millió forintra tettem.

Felkészültünk az ármaximalizálásra

A két új lakás még nem volt kinézve, de volt némi pénzük, amit foglalózásra tudtak fordítani, elküldtem őket nézelődni, nehogy úgy járjunk, hogy a vevő már megvan, de nincs hová költözni. Ne kelljen kapkodni. Ahhoz, hogy a lakáscsere során a maximális eredményt érjük el, némi home stagingre is szükség volt. Persze lakott lakásról volt szó, ami felújításra is szorult, így nem tudunk minden lépést végig csinálni. De a konyhában felrobbant egy kávéfőző, annak a nyomait el kellett tüntetni, egy alapos nagytakarítás, és némi lomtalanítás kellett, majd elkészítettük hirdetési anyagot és készen álltunk az eladásra.  Lekértem a tulajdoni lapot, amin

• jelzáloghitel,
• munkáltatói kölcsön,
• szocpol,
• plusz elidegenítési és terhelési tilalom volt bejegyezve.

Mindegyik teher rendezve volt anyagilag, de a papírmunka és a földhivatali ügyintézés elmaradt. Nekünk viszont tiszta tulajdoni lap kellett, ha gyorsan meg akarjuk kapni a vételárat. A terhek törléséhez be kell szerezni minden teher jogosultjától a törléshez szükséges dokumentumokat. Ez az eladók feladata volt. A földhivatali ügyintézést pedig én vállaltam.

Megvan az új lakás!

Még csak 2-3 héten és 4-5 bemutatón voltunk túl, amikor jött a telefon, hogy találtak egy megfelelő lakást. A kérdés az volt, hogy le merjék-e foglalózni. Mivel a érdeklődések mennyiségéből látszott, hogy az árat jól lőttük be, és a hirdetési anyagunk vonzóra sikerült, azt tanácsoltam, hogy foglalózzanak bátran. Tudtam, hogy meg lesz a megfelelő vevő 1-2 hónapon belül, és azt is tudtam, hogy a megbeszélt összeget ki tudom majd hozni az eladásból. A tulajdonosok pedig tudták, hogy rendben lesz az eladás, így a vételnél bátran alkudhattak. Mikor az eladók a második lakást megtalálták, már javában tárgyaltunk a vevővel, így már nem volt kérdés, bátran tettek ajánlatot és alkudtak ki egy jó árat maguknak.

A lakáscsere végeredménye:

• Eladási ár: 39,3MFt (Ez fedezte a két új lakás megvásárlását)
• 73 nap alatt sikerült aláírni az eladásról szóló adásvételi szerződést 
• Minden fizetési határidőt tartani tudtunk, amit az eladó vállat a megvásárolandó lakásoknál.

Happy end 🙂  

Ha lakáscserében gondolkozol, és biztosra akarsz menni, fordulj hozzám bátran, segítek!