Ki ne álmodott volna már arról, hogy egy szép nap kiderül, egy soha nem látott, távoli rokon pont ő rá hagyta kacsalábon forgó palotáját, vagy legalábbis a rózsadombi villáját. De az igazság az, hogy a legtöbb embert teljesen felkészületlenül éri az öröklés, és mivel nem tudják hogyan zajlik egy örökölt ingatlan eladása, ezért végül időt és pénzt is veszítenek. Sokan nem is keveset!
Mit kell tudni az öröklés útján szerzett ingatlan értékesítéséről és annak legfőbb csapdáiról?
Egy örökölt ingatlan eladása rendkívül bonyolult jogi, adóügyi és egyéb kérdéseket vethet fel, de a legfontosabb tudnivaló, hogy az örökölt ingatlan eladása nem lehetséges, amíg az nem a tiéd!
Egy ingatlan tulajdonjogával csak az rendelkezhet, aki a földhivatalban tulajdonosként be van jegyezve. Ha a tulajdonos elhunyt, akkor az ingatlan forgalomképtelen, hiszen nincs, aki aláírja az adásvételi szerződést. Ahhoz, hogy az ingatlan értékesíthető legyen, az örökösnek/örökösöknek meg kell szereznie/szerezniük az ingatlanra vonatkozó tulajdoni jogot. Erről gondoskodik a hagyatéki eljárás.
Hogyan zajlik egy hagyatéki eljárás ingatlanügyben?
A hagyaték fekvése szerinti illetékes közjegyző leltárba veszi a hátrahagyott vagyont, összegyűjti a szükséges iratokat (pl. végrendelet), aztán kitűzi a hagyatéki tárgyalás időpontját, amelyre meghívja az örökösöket, illetve minden esetleges egyéb érdekeltet (pl.: hagyatéki hitelező, vagy végrendeleti végrehajtó).
A tárgyalás során a feleknek lehetőségük van megegyezni az örökség sorsáról a közjegyző jelenlétében. Amennyiben sikerül megegyezniük, a közjegyző kiadja a hagyatékátadó végzést, ami alapján az ingatlan tulajdoni joga átszáll az örökös(ök)re. Ha viszont a hagyaték körül vita keletkezik, vagyis az örökösök nem tudnak megegyezni, akkor lehet menni a bíróságra pereskedni. Ez a forgatókönyv a legrosszabb, mert egyrészt a pereskedés számlája az ügy végén rendkívül fájdalmas lesz, másrészt a procedúra hosszú évekig is eltarthat.
Ez az első csapda, amibe nagyon sokan beleesnek. Pár millió, vagy akár pár százezer forint reményében vitáznak éveken át – ami idő alatt senki sem rendelkezhet az örökséggel. Majd a végén a hasznot elviszi a perköltség.
Mikortól lehetséges az örökölt ingatlan eladása?
Miután megszületik a hagyatéki végzés, és benyújtásra kerül a földhivatalba, az új tulajdonos az ingatlan tulajdoni lapján széljegyre kerül. Ekkor már lehet menni az ügyvédhez adásvételi szerződést kötni. Fontos, hogy tartsd magadnál a hagyatéki végzés eredeti, a földhivatal “érkeztetett” bélyegzőjével ellátott példányát, mert az ügyvéd kérni fogja.
A rossz hír viszont, hogy mire a hagyatéki végzés megérkezik nagyjából 4-6 hónap telik majd el. Ez nemcsak időpocsékolás, de minél tovább áll üresen egy ingatlan, annál nehezebb lesz utána eladni is. Számoljunk csak:
- Megjön a hagyatéki végzés: 4-6 hónap
- Megtalálod a vevőt: 3 hónap
- Majd még 3 hónap, míg megkapod a teljes vételárat
Ez összesen nagyjából 1 évet vesz majd igénybe, még jó esetben is, mire az ingatlanból a pénz felszabadítható.
A jó hír, hogy van megoldás!
Kevesen tudják ezért jó, ha megjegyzed: előszerződéssel lehetséges az örökölt ingatlan eladása a hagyatéki végzés megérkezése előtt is!
Ez annyit tesz, hogy a felek arra szerződnek, hogy majd egy későbbi időpontban végleges adásvételi szerződést fognak kötni. A felek megegyezésétől függően ilyenkor akár foglalót is lehet fizetni.
Fontos, hogy az előszerződéses konstrukció kizárólag abban az esetben alkalmazható, ha nincsenek bonyodalmak az öröklés körül. pl.: egy örökös van és fel sem merül, hogy valaki más is igényt támaszt az örökölt ingatlannal kapcsolatban.
Az öröklési illeték mértéke ingatlan esetén: 9%
Hát ez nem kevés. Egy 100 milliós családi ház esetén 9 millió Ft, amit bizony az államnak kell befizetni. A jó hír, hogy az egyenes ági rokonok (nagyszülő – szülő – gyermek), valamint a házastársak között az öröklés illetékmentes.
Az örökölt ingatlan eladásakor is fizetned kell!
Na itt a második csapda, amin szintén rengeteget lehet bukni! Amennyiben ugyanis a szerzés évét követő 5 éven belül kerül eladásra az örökölt ingatlan, akkor személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség is keletkezik. Egészen pontosan ilyenkor az ügyletből származó nyereség után kell adót fizetni. Ezt két példával világítjuk meg:
-
Fizettél öröklési illetéket
Ilyen esetben az illeték kiszabásakor meghatározták a szerzési értéket is. Pl. a hagyatéki leltárban az ingatlan értéke 30 millió Ft. Ha ennél magasabb áron adod el az ingatlant, (mondjuk 40 millió Ft-ert), akkor 10 millió Ft hasznod keletkezett, ami után adót kell fizetned.
- Az adó mértéke 15% (SZJA)
- Tehát 10 M Ft haszonnal számolva a fizetendő adó összesen : 1 500 000 Ft.
- Valamint kifizettél 30 M Ft után is 9%, azaz 2 700 000 Ft öröklési illetéket.
A teljes fizetendőd adóval és illetékkel együtt: 4 200 000 Ft.
Természetesen a szerzéshez kapcsolódó egyéb költségeket (illeték, ügyvédi díj, ingatlanközvetítő díja, felújítás, stb.) levonhatod az adóalapból.
-
Illetékmentesen örököltél
Ebben az esetben a hagyatéki végzésbe általában nem kerül be a szerzéskori érték. Így nem állapítható meg hogy mennyiért jutottál hozzá az ingatlanhoz. Ilyenkor az a szabály, hogy a mindenkori eladási ár 75% lesz szerzési érték, a 25%-a pedig a profit.
Tehát az előző példánál maradva;
- 40 M Ft az eladási ár
- Ennek a 25%-a = 10 M Ft (ez számít profitnak)
- Az adó mértéke a 10 M Ft 15%-a = 1 500 000 Ft.
A jó hír, hogy ezt az adófizetést meg lehet úszni, csak ki kell várni a szerzést követő 5 évet.
Érdemes-e felújítani az örökölt ingatlan eladás előtt?
Ha a hagyaték felújítandó, az örökösök fejében rendszerint megfordul a gondolat, hogy fel kéne újítani, és úgy piacra dobni. Hiszen egy felújított lakás mégiscsak többet ér… És ezzel be is sétáltak a következő csapdába.
Mert vajon megéri-e ez a rengeteg idegeskedést, utánajárást, időt és energiát? Találsz-e olyan kivitelezőt, aki jól dolgozik és nem ver át? Vajon megtérül-e a végén a beruházás?
Ha az értéknövekedés és a haszonnal történő eladás reményében újítasz fel egy ingatlant, soha ne feledd a következő törvényszerűséget:
A haszon a vásárláskor keletkezik!
Egy örökölt ingatlan esetén viszont nem értelmezhető a vásárláskori vételár…hiszen nem fizettél érte. Tehát nem mondhatjuk hogy jó áron jutottál hozzá. Illetve nem tudjuk, hogy mihez képest számoljuk a hasznot.
Ha ilyenkor kiszámolod, hogy mennyibe kerül a teljes felújítás, és ahhoz képest mennyiért tudod majd eladni, rájössz, hogy a befektetett időd és energiád nem fog megtérülni. Ha egy piacon lévő, hasonló felújítandó ingatlan árát megnézed, és ahhoz hozzáadod a felújítás költségét, a végeredmény sokszor magasabb lesz, mint amennyiért felújított ingatlanokat kínálnak a környéken. A várható haszon nulla, cserébe viszont dolgozhatsz vele hónapokig.
Szóval az én véleményem szerint akkor jársz a legjobban, ha felújítandó állapotban meghirdeted, jó értékesítési stratégiával eladod, és ráhagyod a felújítással járó cirkuszt a leendő vevőre.
Ha biztosan jó árat akarsz kapni egy felújítandó lakásért, a legjobban működő dolog, ami a tapasztalatok szerint be szokott válni az értéknövelés érdekében, az a teljes kiürítés.
Szeretnéd megtudni, mi a legjobb értékesítési stratégia a te környékeden? Ingatlant örököltél, és gondolkozol az eladásán? Fordulj hozzám bizalommal, segítek!
Szeretnéd pontosabban is tudni, mennyit ér a lakásod? És hogy mennyit fog érni később? Olvasd el a 2022-es ingatlanárak legfontosabb trendjeit itt!
Legutóbbi hozzászólások