Van az a pillanat, amikor az ember leül egy kávéval, ránéz a statisztikákra, megnézi a hirdetési portálokat, és azt mondja:
„Na jó… most tényleg valami változik.”
Az ingatlanpiac 2026 elején nem robban, nem száguld, nem licitál – hanem gondolkodik.
És ez önmagában már hír.
A februári lapszemlében Laci, Feri és én arról beszélgettünk:
vajon most jön el az a pont, amikor az eladók elengedik a 2025-ös eufóriát?
Spoiler: részben igen. De nem úgy, ahogy sokan szeretnék.
Mi történik most az ingatlanpiac 2026-ban?
Kevesebb a hívás.
Több a kivárás.
És egyre több a túlárazott hirdetés, ami egyszerűen nem mozdul.
De fontos:
A jó ingatlan jó áron továbbra is elmegy.
Ez nem közhely. Ez a terep.
A gond ott van, ahol az ár még mindig 2025-öt játszik, miközben a vevő már 2026-ban él.
Ha szeretnél tiszta képet a számokról, nézd meg az ingatlan kalkulátor oldalt – sokszor a matek segít kijózanodni.
Kommentek, amik tükröt tartanak
A videó alatti hozzászólások kifejezetten erősek voltak.
„Egy év alatt 38%-ot mentek a Bp-i lakásárak. Visszakorrigál 10%-ot, hurrá. Még mindig 28%-kal több.”
Ez egy fontos észrevétel.
Igen, a nominális árak még mindig magasak. De a piac nem százalékban él, hanem fizetőképességben.
Ha a vevő nem tudja kitermelni a törlesztőt vagy a hozamot, akkor a tranzakció nem jön létre.
„Nem lenne stagnálás, ha nem mentek volna fel az árak 40%-kal az elmúlt fél évben.”
Ez már a pszichológia része.
Amikor gyors az emelkedés, mindig jön egy levegővétel. Ez nem összeomlás. Ez konszolidáció.
„Felfújt ingatlan árak… sok esetben nem állapotot vásárolnál annyi pénzért.”
Ez viszont telitalálat.
A négyzetméterár önmagában semmit nem jelent.
Állapot, lokáció, társasház minősége, műszaki háttér – ezek döntik el a valódi értéket.
És itt jön be a szakma.
Egy jó budapesti ingatlanos nem csak fotóz és hirdet, hanem segít reálisan beárazni.
Befagyott az ingatlanpiac 2026?
Nem.
De kettévált.
1️⃣ Jó lokáció + jó adottság + reális ár
→ elmegy.
2️⃣ Túlárazott / hibás adottság
→ ül a piacon.
Ennyi.
Számolós példa – mi történik most az árakkal?
Tegyük fel:
| Hirdetési ár | Piaci realitás 2026 | Várható alku |
|---|---|---|
| 80 M Ft | 75–78 M Ft | 2–5 M |
| 80 M Ft (túlárazott) | 70–73 M Ft | 7–10 M |
| 80 M Ft (rossz adottság) | 65–70 M Ft | 10–15 M |
Ez nem összeomlás.
Ez kijózanodás.
Albérletpiac – itt is reped valami
A bérleti díjak elértek egy plafont.
A kommentek között volt egy nagyon őszinte mondat:
„Azért nincs önerőm, mert elmegy albérletre. Azért megy el, mert lakni kell valahol.”
Ez az ördögi kör.
És pontosan ezért nem lehet csak annyit mondani, hogy „vegyél sajátot”.
A matek számít.
Ha öröklésből, ajándékozásból, családi segítségből indulsz, az más történet. Ha most kapsz örökséget, az örökösödési illeték kalkulátor segít előre számolni – sokakat meglep az összeg.
Az állam, a támogatások és a realitás
CSOK, Babaváró, 3%-os hitelek…
Ezek valóban felfelé tolták az árakat.
A kommentek között volt egy keményebb hang is:
„Nem a 3%-os hitel baszik be, hanem 20 éve a seftelés tolja fel az árakat.”
A valóság az, hogy a támogatások mindig árba épülnek. Ez közgazdasági alapelv.
Ha többet akarsz érteni a makro háttérről, érdemes nézni az MNB és a KSH lakáspiaci jelentéseit is.
Földhivatal, csúszások és ideges vevők
A videóban beszéltünk a földhivatali ügyintézés lassulásáról.
Ez nem látványos téma, de nagyon fontos.
Ha csúszik a bejegyzés:
csúszik a folyósítás
csúszik a pénz
nő a feszültség
Egy jó ügyvéd ezt kezeli.
De ez most az ingatlanpiac 2026 egyik rejtett kockázata.
Checklist eladóknak – mit tegyél most?
✔ Nézd meg reálisan az árat
✔ Ne a legdrágább hirdetéshez hasonlíts
✔ Tedd rendbe az ingatlant (fotó, staging, tisztaság)
✔ Légy rugalmas alkuban
✔ Ne a 2025-ös hangulatból indulj ki
Ha nem mozdul a hirdetés 30–60 napig, az már üzenet.
FAQ – ingatlanpiac 2026
Nem. Lassult, szelektív lett, és erősödött az alku.
Egyes szegmensekben igen – főleg a túlárazott ingatlanoknál.
Ha saját célra veszel és találsz jó áron jó ingatlant, igen. Befektetésnél több matek kell.
Túlárazás, gyenge lokáció, rossz marketing vagy rossz időzítés.
Hosszú távon igen. Rövid távon hullámzás jön.
Videó – Ingatlanpiaci lapszemle 2026 február
Ha szeretnéd a teljes beszélgetést Laciékkal – Tenerife, földhivatal, belváros, támogatások, albérletpiac –, itt a teljes videó:
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Ha eladnál vagy vennél 2026-ban, és nem szeretnél mellényúlni, foglalj egy 15 perces villámtanácsadást.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások