Egy ingatlan eladása a legtöbb esetben már alapból is egy körülményes dolog, de ha az ingatlannak több tulajdonosa is van, akkor helyzet még további izgalmakat rejthet. Amin viszont egy okos vevő akár tízmilliókat is kereshet.
Kapcsolódó oldal: ingatlan- és tulajdonrész felvásárlás.
Hogy hogyan?
Erre a kérdésre, és a több tulajdonossal “terhelt” ingatlan eladásával kapcsolatos összes buktatóra (és nyerési lehetőségre) igyekszünk kitérni ebben a cikkben.
Ha egy ingatlannak több tulajdonosa is van, az nem feltétlenül jelent áthidalhatatlan gondot. Az igazán durva esetek akkor keletkeznek, amikor egy ingatlant nem lehet fizikailag megosztani.
Mit kell tudni az osztatlan közös tulajdon eladásáról?
Ha nem teljesen világos, mit jelent az osztatlan közös tulajdon, hogyan működik a használati megosztás, vagy milyen jogok illetik meg a tulajdonostársakat, először olvasd el az osztatlan közös tulajdonról szóló részletes útmutatómat. Ebben a cikkben kifejezetten arra koncentrálunk, hogyan lehet egy több tulajdonossal rendelkező ingatlant vagy annak egy tulajdoni hányadát értékesíteni.
Aki ingatlant keres használati célú vásárlás vagy befektetés céljából, az könnyen találkozhat olyan ingatlannal, amely több tulajdonos közös tulajdonában áll. Ezért fontos a vásárláskor a tulajdoni lap lekérése.
Tipikusan közös tulajdon jön létre például ikerházak esetében, amikor egy telken két lakóház épül. Ilyen esetben az ingatlannak csak egy helyrajzi száma van ugyan – de mivel az ingatlan teljesen szeparáltan megosztható, ezért ez sem a használatban, sem az értékesítésben nem jelent problémát.
Az egyik tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadát eladhatja, de ha azt harmadik személynek értékesíti, a többi tulajdonostársat főszabály szerint elővásárlási jog illeti meg. A teljes ingatlan közös eladásához viszont valamennyi tulajdonos együttműködése szükséges.
További fontos dolog, hogy a tulajdoni hányad értékesítése esetén a banki finanszírozhatóság külön kérdés. Osztatlan közös tulajdonnál sok bank kérhet ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási megállapodást, de a pontos feltételek pénzintézetenként és ingatlantípusonként eltérhetnek. Ezért hitelből vásárló vevő esetén már a meghirdetés előtt érdemes ellenőrizni a finanszírozhatóságot.
Osztatlan közös tulajdon esetén minden tulajdonostárs jogosult a dolog birtoklására és használatára, de ezt nem gyakorolhatja a többiek jogainak és lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Emiatt a tényleges használatot célszerű írásbeli megállapodással rendezni.
Mit tartalmazzon a használati megosztási szerződés?
- A használati megosztási megállapodásban a tulajdonostársak rögzítik, hogy az ingatlan mely részének használatára melyik tulajdonos jogosult.
- A megállapodásban meghatározhatják azokat a területeket is, amelyeket továbbra is közösen használnak. Például ilyen lehet tipikusan a gépkocsibejáró, vagy a lépcsőház, vagy a pince.
- A használati megállapodás rendezi még a közös használatú területek fenntartásával, állagmegóvásával kapcsolatos feladatokat és a költségek viselésének módját is.
Mi történik, ha az egyik tulajdonos nem akarja eladni az ingatlant?
Ez az egyik leggyakoribb konfliktusforrás a közös tulajdonú ingatlanok értékesítésénél. Ilyenkor először azt kell tisztázni, hogy a teljes ingatlant szeretnéd eladni, vagy kizárólag a saját tulajdoni hányadodat.
Ha a teljes ingatlant szeretnétek közösen eladni, valamennyi tulajdonostárs egyhangú döntésére van szükség. Ha az egyik tulajdonos nem működik együtt, a szokásos, közös adásvételt nem lehet egyszerűen nélküle lebonyolítani.
Ha viszont csak a saját tulajdoni hányadodat szeretnéd eladni, főszabály szerint rendelkezel ezzel a joggal. Amennyiben harmadik személynek értékesítenéd a részedet, figyelembe kell venni a többi tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot.
Persze attól, hogy jogilag eladhatod a tulajdoni hányadodat, még nem biztos, hogy könnyű lesz vevőt találni rá. A használati viszonyok, a többi tulajdonostárs hozzáállása és a finanszírozhatóság mind befolyásolhatják az elérhető árat.
Ha nincs megegyezés, érdemes először a tulajdonostársak közötti megállapodást vagy valamelyik tulajdonrész kivásárlását megvizsgálni. Végső esetben a közös tulajdon megszüntetését bíróságtól is lehet kérni.
Budapesti ingatlanosként gyakran találkozom olyan helyzetekkel, amikor a tulajdonosok között az eladás módja vagy a reális ár okoz konfliktust. Ilyenkor először azt kell tisztázni, milyen jogilag és piaci szempontból is megvalósítható lehetőségek állnak rendelkezésre.
El lehet-e adni egy ingatlant, ha nincs megosztási szerződés?
Először is, szögezzük le, ha nincs megosztási szerződés, az sem tragédia, mert utólag elvileg bármikor pótolható.
De ha tegyük fel készpénzes vevőként vásároltál ingatlant, és nem merült fel, hogy van-e megosztási szerződés, akkor tulajdonképpen megöröklöd a problémát.
A mindennapi használat megosztási megállapodás nélkül is működhet, amíg minden tulajdonostárs ugyanúgy gondolkodik arról, ki melyik részt használja. A gond általában akkor kezdődik, amikor eladás, hitelfelvétel, felújítás vagy egyszerűen egy tulajdonosi vita miatt pontosan tisztázni kell a használati viszonyokat.
Ha viszont használati megosztás nélküli osztatlan közös tulajdont szeretnél eladni, a hitelből vásárlók köre jelentősen szűkülhet, mert a bankok finanszírozási feltételei eltérnek. Ez nem jelenti automatikusan azt, hogy kizárólag készpénzes vevő jöhet szóba, de a bizonytalan használati helyzet csökkentheti a piacképességet és az elérhető árat.
A vevő számára az ilyen ingatlan lehet jó lehetőség, de csak akkor, ha pontosan érti a közös tulajdonból eredő kockázatokat. Arra nem érdemes automatikusan számítani, hogy később biztosan megtörténik az albetétesítés vagy a társasházzá alakítás; ennek műszaki, jogi és tulajdonosi feltételei vannak.
Hogyan lehet eladni egy ingatlan résztulajdonát?
Természetesen egy több tulajdonossal rendelkező ingatlanban lévő résztulajdon értékesítése is lehetséges, hiszen a tulajdonjog egy forgalomképes termék.
Ebből a szempontból még az is lényegtelen, hogy 1/2 vagy 1/10 000 tulajdoni hányadról beszélünk.
Azt viszont jó tudni, hogy egy önálló tulajdoni hányad piaci értéke nem feltétlenül arányos az egész ingatlan értékével.
Egy 50%-os résztulajdon ára a gyakorlatban sokszor diszkontált, de nincs általános 25–30%-os szabály. Az értéket erősen befolyásolja, hogy rendezett-e a használat, ki lakik az ingatlanban, finanszírozható-e a vásárlás, van-e vita a tulajdonosok között, és mennyire reális a közös tulajdon későbbi megszüntetése.
A cikkem alján a videóban részletesen is bemutatunk egy olyan valós esettanulmányt, ahol egy fizikailag megoszthatatlan ingatlant birtokolt ½ – ½ tulajdoni arányban két testvér.
Az örökölt lakásba az egyikük be is költözött, és azt a sajátjaként használta. A másik testvér szeretett volna hozzájutni az örökségéhez, de a testvérét sem arra nem tudta rávenni, hogy az megvegye az ő részét, sem arra, hogy ő fizethesse ki a testvére részét – és akkor egészben tudta volna értékesíteni a lakást.
A lakásban élő (birtokon belül lévő) testvért még arra sem lehetett rávenni, hogy legalább fizessen havi használati díjat a másik testvér 50% tulajdoni hányada után – hiszen ugye azt is ő használta azzal, hogy egyedül élt a lakásban.
Ha érdekelnek ennek a megtörtént esetnek a szaftos részletei is, amelyben hatalmas sértődésektől kezdve milliós költségekkel járó bírósági jelenetekig volt minden, ami egy brazil szappanoperához kell…
Az eset azért is tanulságos, mert a kérdéses ½ tulajdonrészt végül egy rámenős befektető vásárolta meg 25%-os árfolyamon, majd közös tulajdon megszüntetése iránti pert indított, aminek a végén a bíróság árverést rendelt el.
Az árverésen persze ez a befektető licitált egyedül, így nagyjából 75%-os áron lett végül övé a lakás… és keresett vele kb. 13 millió forintot.
Tehát, ha a kérdés az, hogy esetleg el lehet-e adni a fél tulajdont, a válasz az, hogy persze. De a töredék tulajdonnak töredékes töredék ára is lesz.
Ingatlan eladása több tulajdonos esetén: hogyan kezdj hozzá?
Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, az értékesítés előtt néhány alapvető kérdést érdemes tisztázni. Szerintem így lehet elkerülni, hogy már megvan a vevő, de az adásvétel az utolsó pillanatban akad el.
1. Ellenőrizd a tulajdoni viszonyokat!
Elsőként nézd meg a tulajdoni lapot. Hány tulajdonosa van az ingatlannak? Mekkora tulajdoni hányaddal rendelkeznek? Van-e az ingatlanon haszonélvezeti jog, jelzálogjog, végrehajtási jog vagy más olyan bejegyzés, amely befolyásolhatja az értékesítést?
A tulajdoni lap lekéréséről külön útmutatót is készítettem.
2. Tisztázd, hogy a tulajdonostársak mit szeretnének!
Az egész ingatlant közösen adnátok el? Az egyik tulajdonos kivásárolná a másikat? Vagy valaki csak a saját tulajdoni hányadát szeretné értékesíteni?
Ha ezt már az elején tisztázzátok, sok későbbi vitát és felesleges kiadást megspórolhattok.
3. Rendezzétek a használati viszonyokat!
Osztatlan közös tulajdon esetén különösen fontos, hogy a vevő pontosan tudja, az ingatlan melyik részét használhatja. Ha szükséges, készíttessetek megfelelő használati megosztási megállapodást.
Ha a tulajdonostársak között már vita van a használatról, érdemes ügyvéddel egyeztetni a lehetséges megoldásokról.
4. Ellenőrizd a finanszírozhatóságot!
Nem minden vevő készpénzből vásárol. Ha hitelből is szeretnéd értékesíteni az ingatlant, érdemes előzetesen ellenőrizni, hogy az adott ingatlan megfelelhet-e a banki finanszírozás feltételeinek.
Ez különösen fontos osztatlan közös tulajdonnál, ahol a használati megosztási megállapodás és az ingatlan egyéb dokumentumai is szerepet kaphatnak a hitelbírálat során.
5. Határozzátok meg a reális eladási árat!
Ha az egész ingatlant közösen értékesítitek, más lehet az elérhető ár, mint amikor valaki csak a saját tulajdoni hányadát kínálja eladásra.
Egy önálló tulajdoni hányad értékét jelentősen befolyásolhatja a használat rendezettsége, a tulajdonostársak közötti viszony és a potenciális vevők köre. Ezért a teljes ingatlan értékének egyszerű arányosítása nem minden esetben ad reális eredményt.
Ha eladáson gondolkodsz, érdemes az adott ingatlan és a konkrét tulajdoni helyzet alapján meghatározni az elérhető piaci árat.
6. Készítsétek elő az adásvételt!
Az adásvételi szerződés előkészítésébe időben vonjatok be ingatlanjogban jártas ügyvédet. A teljes ingatlan közös értékesítésénél valamennyi tulajdonostárs megfelelő közreműködésére szükség van.
Ha csak egy tulajdoni hányad kerül értékesítésre harmadik személy részére, az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos teendőket is rendezni kell.
Ne akkor derüljön ki, hogy hiányzik egy fontos dokumentum vagy tulajdonosi nyilatkozat, amikor a vevő már az adásvételi szerződés aláírására készül.
A közös tulajdon megszüntetése
A végeláthatatlan pereskedés helyett mi mindig azt szoktuk javasolni, hogy a közös tulajdon megszüntetését próbálják egymás között rendezni. Különben csak az ügyvédek járnak jól.
A közös tulajdon megszüntetésére egyébként többféle lehetőség is van. A bíróság sem automatikusan árveréssel kezdi: a körülményektől függően szóba jöhet természetbeni megosztás, valamelyik tulajdonostárs általi magához váltás, értékesítés, illetve megfelelő ingatlannál társasházzá alakítás is.
Természetbeni megosztás
Ha az ingatlan műszakilag és jogilag megosztható, ez lehet a közös tulajdon megszüntetésének egyik módja. Ingatlannál ennek telekalakítási, építésügyi és ingatlan-nyilvántartási feltételei is lehetnek.
A tulajdoni hányad kivásárlása
Ha a természetbeni megosztásra nincs lehetőség, akkor az ingatlant megfelelő ellenérték fejében a bíróság valamelyik tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez főszabály szerint a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges.
Az ingatlan közös értékesítése
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, a közös tulajdon tárgyait nyilvános licitálás során értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.
Társasház alapítása
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ennek nyilvánvaló feltétele, hogy a lakás természetben is megosztható legyen.
Ha ez a számos macerával járó sztori most elbizonytalanított, akkor sincs okod a pánikra! Először is igény esetén szívesen állunk rendelkezésedre profi ügyvédek bevonásával, másrészt szívesen levesszük az eladással járó teljes procedúrát is a nyakadból, és neked nem lesz gondod vele.
Mi elsősorban azért dolgozunk, hogy az ingatlan eladókat segítsük! Célunk, hogy többért, gyorsabban és kevesebb stresszel tudd eladni az ingatlanodat!
Igen, a jogi ügyektől kezdve az értékbecslésen és a home stagingen keresztül az ártárgyalásokig és a közművek átírásáig mindent intézünk.
Közös tulajdonú ingatlan eladása – lehetséges helyzetek és megoldások
| Helyzet | Eladható? | Mi a következő lépés? |
|---|---|---|
| Minden tulajdonos egyetért a teljes ingatlan eladásával. | Igen. | A közös értékesítés és az adásvételi szerződés előkészítése valamennyi tulajdonos közreműködésével. |
| Az egyik tulajdonos nem akarja eladni a teljes ingatlant. | A teljes ingatlan szokásos közös eladása így nem valósítható meg. | Megállapodás keresése, tulajdonrész kivásárlásának vizsgálata vagy szükség esetén a közös tulajdon bírósági megszüntetése. |
| Az egyik tulajdonos csak a saját tulajdoni hányadát szeretné eladni. | Főszabály szerint igen. | Vevő keresése, a tulajdoni és használati helyzet tisztázása, valamint harmadik személynek történő eladásnál a tulajdonostársak elővásárlási jogának figyelembevétele. |
| Több örökös közösen szeretné eladni az ingatlant. | Igen, megfelelő tulajdonosi együttműködéssel. | Az öröklési és tulajdoni helyzet rendezése, a közös értékesítés feltételeinek egyeztetése. |
| Az egyik tulajdonos kivásárolná a többiek tulajdoni hányadát. | Megállapodás alapján lehetséges. | Értékmegállapítás, az ellenérték és a fizetés feltételeinek egyeztetése, majd ügyvédi közreműködéssel a szerződés elkészítése. |
| A tulajdonostársak nem tudnak megegyezni, és bírósági eljárás indul. | A közös tulajdon bírósági úton is megszüntethető. | A bíróság az ügy körülményei alapján dönthet a megszüntetés módjáról, például természetbeni megosztásról, magához váltásról vagy értékesítésről. |
Gyakran ismételt kérdések – Több tulajdonosos ingatlaneladás
Eladható-e az ingatlan, ha az egyik tulajdonos nem ért egyet?
A teljes ingatlan közös eladásához minden tulajdonostárs együttműködése szükséges. Ettől külön kérdés, hogy egy tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadát – a többi tulajdonostárs elővásárlási jogának figyelembevételével – értékesítheti.
Mit tehetek, ha egy tulajdonostárs nem hajlandó eladni?
Elsőként érdemes egyeztetni és közvetítőt bevonni. Ha ez nem jár sikerrel, jogi útra terelhető a kérdés, például közös tulajdon megszüntetése iránti perrel.
Kötelezhető-e valaki az eladásra?
A teljes ingatlan közös eladására egy tulajdonostársat nem lehet egyszerűen „rákényszeríteni”. Ugyanakkor bármely tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését, és a bíróság az ügy körülményeitől függően többféle megszüntetési módot alkalmazhat; az értékesítés ezek egyike.
Nézd meg a videót: minden benne van, amit a közös tulajdonú ingatlan eladásáról tudni érdemes!
Ebben a videóban összefoglaltam a legfontosabb tudnivalókat arról, hogyan lehet eladni egy ingatlant, ha több tulajdonosa van. Mit tehet az, aki eladna, de a másik nem? Hogyan lehet megegyezni, és mik a leggyakoribb hibák, amiket el kell kerülni?
A teljes videóban lépésről lépésre végigmegyünk a jogi, gyakorlati és stratégiai szempontokon – legyen szó örökölt lakásról, válás utáni helyzetről vagy épp testvérként közös tulajdonban álló ingatlanról.
https://www.youtube.com/embed/dGyqKxQOJfE
Kérj ingyenes konzultációt, ha te is hasonló helyzetben vagy!
Nem kell egyedül döntened – egy rövid beszélgetés során kiderítjük, milyen megoldás lehet a legjobb számodra.
A közös tulajdonnal és a haszonélvezettel kapcsolatos rövid válaszokat az ingatlan tudásbázis Több tulajdonos, haszonélvezet, terhek részében találod.
Szerző: Mlinárik Márton budapesti ingatlanspecialista.
Utoljára frissítve: 2026. október
Fontos: A cikk általános tájékoztatást szolgál, nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. Konkrét jogi helyzetben érdemes ügyvéddel egyeztetni.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások