Ingatlan-piaci szempontból nézve a 2022-es év szédítőbb, mint a legdurvább hullámvasút. Miután az első félévben minden idők legnagyobb áremelkedése volt tapasztalható, októberben már satuféket és a piaci összeomlás jeleit vizionálják az elemzők.
Egy ilyen helyzetben egy laikus joggal kapkodhatja a fejét, ezért nekik készítettünk egy bővebb videós piacelemzést, amelyben alaposan végigvesszük, hogy mi is történik most valójában a magyarországi ingatlanpiacon, és mi jelenik meg ezekből a hírekben. Mi az ami tényleg fenyeget, mi az, ami csak felesleges pánikkeltés.
Ha érdekel a videó, akkor kattints az alábbi linkre:
Tény, hogy hazánkat is elérte a sokat emlegetett recesszió. Negatív hírdömping van minden csatornán, óriási az infláció és alaposan befékezett az ingatlanpiac is. Egy korábbi cikkünkben már jó előre kielemeztük, hogy “mit tegyünk, ha szeretnénk megkímélni magunkat az ingatlanpiaci összeomlás következményeitől?” – ez most időszerűbb, mint valaha!
Ráadásul a cikkben azt is megtudhatod, hogy melyek azok a vállalkozások, amelyekkel recesszió idején is nyerni lehet!
Ingatlanpiaci körkép 2022 őszén
Ha a teljes képet nézzük, egyértelműen nő a piacon lévő, tehát eladásra meghirdetett ingatlanok, ellenben drasztikusan csökken az érdeklődések száma.
Ugyanakkor fontos látni, hogy mégis vannak olyan piaci szegmensek, amik kivételt képeznek. Tehát amelyek iránt nagy az érdeklődés, amelyeket könnyű eladni, és amelyekre még árlicit is szervezhető! (A múlt héten is szerveztünk egy ilyet.)
De ezekről egy kicsit később!
A családi házak, nyaralók piacát két évvel ezelőtt a COVID hatalmasra fújta, de a rezsiárak elszabadulása miatt ezek piaca mostanra nagyon beszűkült. Ez sajnos tény. Akinek 1980-as években épült, 150-200 nm-es korszerűtlen, szigeteletlen családi háza van eladó, annak most nagyon nehéz dolga van.
Az ingatlan eladóknak ki kell józanodniuk!
Ha házat szeretnél eladni, akkor ennek a listának nem fogsz örülni, de ha tényleg szeretnél pénzt is látni, nem csak érdeklődőket, akkor jobb szembesülnünk vele:
- A hitel drága lett.
- A felújítás még a hitelnél is drágább lett.
- A rezsicirkusz súlyos.
- A legdurvább gázszámlák még csak ezután fognak megérkezni.
- 10% fölötti hozamot fizetnek az államkötvények.
- A hirdetett ingatlanok kínálata 60%-kal nőtt.
Mindezek következményeként ma csak akkor lehet eladni házat, ha a legjobb ajánlatot adjuk a piacnak. És nem mellesleg profi marketinggel kell megtámogatni az értékesítést.
Szerencsére a marketinget nem kell egyedül neked végigcsinálni, hiszen munkatársaimmal itt vagyunk, segítünk! Elérhetőségeinket a cikk alján megtalálod!
A belvárosi nagy lakások szintén bajban vannak.
Itt egyszerűen a fogyasztói szokások változtak meg. Ahogyan azt korábban Nyugat-Európában és más fejlett régiókban megfigyeltük, egyre kevesebben szeretnének lakni belvárosban.
A cityben nem laknak emberek. Ott irodák, turisták, bérlők, kereskedelmi, szórakoztató és vendéglátó helyek vannak.
Az emberek inkább a kertvárosban szeretnek lakni.
Korábban az Airbnb fűtötte a belváros piacát. A szemfüles vállalkozók gyorsan megvették, felújították őket. És már lehetett is kiadni.
De a felújítási költségek idén úgy elszálltak, hogy ma már ez sem igazán jó üzlet.
Persze ez nem azt jelenti, hogy nem lehet eladni belvárosi, felújítandó lakást. Lehet, csak jól kell meghatározni az árat. És ütős, profi marketinget kell mögé tenni.
Milyen ingatlanokat keresnek most a piacon?
Mint említettem, ugyan a teljes piac most már lefelé megy, de mégis vannak olyan szegmensek, amelyek iránt nagy az érdeklődés.
Ilyenek például a kis alapterületű társasházi lakások vagy a hőszigetelt panellakások.
Kis túlzással szólva, ha Budapesten vagy egy népszerű nagyvárosban van valamid, ami huszon-, vagy harmincvalahány négyzetméter, … vedd úgy, hogy el van adva.
Ezenkívül a prémium lokáció továbbra is menő, valamint az Airbnb-re alkalmas, kevés felújítást igénylő lakásokat is jól el lehet adni. A budai elitnegyedek vagy a Rózsadomb tekintetében még licit is bármikor szervezhető.
Meddig tart a piaci lejtmenet az ingatlanpiacon?
Ezt természetesen nagyon nehéz megjósolni, de az nagyon valószínű, hogy jövőre még mostaninál is biztosan magasabban lesznek a hitelkamatok.
Tehát még rosszabb lesz a helyzet.
Ha el akarsz adni, akkor most azonnal. Ha vevő vagy, akkor pedig lehet kezdeni nézelődni, hiszen most már lehet alkudni.
A földhivatal is árat emelt, drágább a tulajdoni lap letöltés
Eddig a nem hiteles tulajdoni lap letöltése 1000 Ft volt, az e-hiteles letöltés pedig 3600 Ft.
Mostantól viszont a nem hiteles tulajdoni lap letöltése megszűnt. Immár csak és kizárólag hiteles tulajdoni lapot lehet lekérni, aminek 3 000 Ft lesz az ára. Ez valójában tehát 200%-os áremelés a földhivatal részéről, hiszen a nem hiteles tulajdoni lap pontosan ugyanolyan jó volt, mint a hiteles.
Amiért eddig 1000 Ft-ot kellett fizetni, azért mostantól 3000 Ft-ot kell.
Sokkoló ábrákon a rezsiköltségek drágulása:
A rezsivel kapcsolatos számos bizonytalanság miatt jelen pillanatban az emberek óvatosabbak lettek és kivárnak. Vagyis ugyanúgy nézelődnek, mint korábban, csak most nem vásárolnak.
Ez vállalkozásokat hoz lehetetlen helyzetbe, a költségeket kiszámíthatatlanná teszi, viszont szakértőink szerint jövő tavaszig el fog múlni.
Ha ugyanis a gáz ára továbbra is magas lesz, akkor egyrészt az emberek jóval kevesebbet fognak fogyasztani, mert spórolni kezdenek. Másrészt viszont magas áron már nagyon szép extraprofittal lehet gázt hozni Európába.
Tehát a kínálat jelentősen emelkedni fog, a kereslet meg csökkenni. Vagyis előbb-utóbb szépen beáll majd egy új egyensúlyi helyzet.
Az ingatlanpiacot eddig sem tudta jelentősen megakasztani sem a Covid, sem a drága hitelek, sem a háború.
Figyelem, bennfentes információ következik:
Számos tranzakciót látunk jelen pillanatban is a piacon, ezek alapján azt látjuk, hogy drasztikus árcsökkenés egyelőre még nem történt, viszont az egyértelmű, hogy az alkupozíció erősödött a piacon.
Mibe érdemes fektetni most a pénzünket?
Természetesen mi nem befektetési bankárok vagyunk, hanem ingatlanspecialisták. Ezért konkrét befektetési tippeket nem szeretnénk adni, de a szakmai véleményünket kötelességünknek érezzük megjegyezni.
Hiszen mindenkit érdekel, hogy mibe fektesse a pénzét.
Most már 10 százalék felett fizetnek a garantált államkötvények, de a kamatemelés és az infláció miatt valószínűleg a hozam lesz még ennél magasabb is.
Jövőre akár 20% körüli hozamokat is láthatunk majd az államkötvényeknél.
De…
Én személy szerint nem adnám oda egy lakás árát az államkincstárnak.
Hogy miért?
Azért, mert az állam rossz gazda. Teljesen függetlenül annak színétől és pártállásától, eddig még semelyik kormány nem hordott vissza pénzt az államkincstárba, amikor elrontottak valamit.
Néhány évvel ezelőtt, amikor bevezetésre került a MÁP+ (5%-os kamattal) felmerülhetett a kérdés, hogy mi lesz, ha direkt az inflációra készülnek, hogy reál értéken minél kevesebbet kelljen visszafizetni… és látjuk, mi történt.
Ha szeretnél többet tudni arról, hogy az állam hogyan finanszírozza kiadásait, akkor ajánljuk még ezt a kis videót is:
Mire számítunk 2023-ban az ingatlanpiacon?
Hamarosan megjelenik a teljes 2023-as ingatlanpiaci előrejelzésünk és körképünk, amit természetesen ingyenesen is elérhetővé teszünk!
De addig is, jöjjön egy kis ízelítő:
Nem leszünk meglepve akkor sem, ha a havi 15 000 tranzakció lemegy 5000-re. Ami azt fogja jelenteni, hogy újra a vevőké lesz a piac.
De ez nem azt jelenti, hogy nem lehet eladni.
Mert 1 ingatlanhoz 1 vevő kell.
A tulajdonosoknak, ha el akarnak adni, be kell látniuk, hogy valóban jó ajánlatot kell adniuk a piacnak, amit szakmailag kifogástalan marketinggel (home staging, profi fotók, videók, 3D-látványtervek és hatásos szövegírás segítségével) kell “tálalniuk”.
Hozzátéve azt is, hogy most még mindig elég jó áron vagyunk ahhoz képest, ami jövőre lesz.
A piaci visszaesés és válság kapcsán ne feledjük Charlie Chaplin örökbecsű idézetét:
“Semmi nem tart örökké, még a problémáink sem.” (Charlie Chaplin)
Viszont mindazok számára, akik ingatlanbefektetésben gondolkodnak vagy pedig vásárolnának, de most még nem tudnak:
Érdemes figyelni a piacra, mert most valóban jó lehetőségek is fognak adódni!
A jó lehetőségekre pedig érdemes gyorsan lecsapni. Ha ez érdekel, keress bátran! Hiszen mi ezért dolgozunk. Ez a mi szakmánk, és mi ebben vagyunk profik.
Ha szeretnél naprakész maradni a legfrissebb piaci fejleményekkel kapcsolatban, kövesd figyelemmel szakértői elemzéseinket és cikkeinket az ingatlanpiac oldalunkon!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások