Kevés olyan téma van manapság az ingatlanpiacon, ami ennyire fel tudja pörgetni a szakmát, a vevőket és még a kommentelők fantáziáját is, mint a 3% ingatlan start hitel. A 2025. augusztusi ingatlanpiaci lapszemlén, állandó beszélgetőtársaimmal – Magyar Ferenccel és Kiss Lászlóval – körbejártuk, mit is jelent ez a lehetőség, és hogy a sok hangzatos ígéret mögött mi a valóság.
Már a nyitáskor érezhető volt, hogy a téma nem csak a számokról szól: a bejelentés óta érezhetően nőtt az érdeklődés a piacon. Az ingatlanközvetítők tele vannak új megkeresésekkel, főleg kisebb lakások iránt. Egy kolléga a kommentek között viccesen meg is jegyezte: „A 3% hitel olyan, mint a fesztiválon az ingyen sör – gyorsan elkapkodják, de nem mindenki bírja utána a tempót.”
A lelkesedés azonban nem egyenlő a fenntartható piacépítéssel. A jogszabálytervezet szerint a program elsősorban a fiatal, első lakást vásárló családoknak szól, de a tőkeerős befektetők is simán beférhetnek a feltételek közé (forrás: MNB Lakáspiaci Jelentés). . Sőt, sokan attól tartanak, hogy ők lesznek az igazi nyertesek, felverve az árakat, miközben a valóban rászorulók lemaradnak. Külföldi munkavállalóknál a két éves magyar TB-jogviszony kitétel már most heves vitákat generál.
Albérlet vagy saját lakás? – számokban a 3% hitel előnye
Az elmúlt időszakban a minket megkeresőkkel folytatott beszélgetések során sokszor elhangzott: „Inkább törlesztem a saját lakásomat, mint hogy kidobjam a pénzt albérletre.”
És ebben van logika – főleg, ha megnézzük a számokat.
Tegyük fel, hogy valaki 49 millió forint értékű lakást vásárol 20% önerővel, így 39,2 millió forint hitelt vesz fel 20 évre, 3%-os kamattal.
Havi törlesztőrészlet: kb. 217 000 Ft (forrás: MNB Hitelkalkulátor).
Budapesten egy 60–65 m²-es, jó állapotú lakás átlagos bérleti díja 220–250 ezer Ft/hó (forrás: KSH Lakbérindex).
Vagyis sok esetben majdnem ugyanannyiba kerül a törlesztés, mint az albérlet, de a végén a saját lakás marad a kezedben – nem a főbérlőé. Ez a számítás rengeteg vásárlót győz meg, és részben magyarázza a hitel körüli rohamot.
Nemzetközi buborékok árnyékában
A világpiacot figyelve is látható, hogy az olcsó hitelek gyakran buborékhoz vezetnek. Ferivel és Lacival felidéztük a legnagyobb nemzetközi példákat (forrás: OECD Housing Outlook), és nem tudtunk nem párhuzamot vonni a 2008-as subprime válsággal: könnyen elérhető, alacsony kamatú hitelek, korlátozott kínálat, hirtelen árrobbanás – majd a nagy kijózanodás. És bár nálunk 10% önerő is kell, ami komoly szűrő, ez önmagában nem zárja ki a túlzott kockázatot.
Túlárazás – mit mutat a DH Index?
A DH index friss adatai szerint a túlértékeltség mértéke a kamatemelések hatására jelentősen csökkent, de a piac még így is túlárazott. (forrás: Duna House Barométer).
Vagyis ha jön egy újabb árrobbanás, az már sokaknak elérhetetlenné teheti az otthonteremtést. A kommentek közt többen írták: „Ha így megy tovább, már nem csak a belvárosi újépítésű lesz luxus, hanem a panel is.”
Új támogatások és kínálati korlátok
A lapszemlében felmerült egy új támogatási forma lehetősége is: bizonyos közszolgálati dolgozók akár egymillió forintos egyszeri hozzájárulást kaphatnak lakásvásárlásra. Jól hangzik, de a szakma szerint önmagában nem oldja meg a kínálati problémát. Az építési kedv valamelyest élénkülhet, de a kínálat bővülése még így is lassú lesz, főleg a legkeresettebb környékeken.
Lakhatási válság – az olcsóság paradoxona
Közben ott van a lakhatási válság kérdése is. Magyarországon sok minden olcsó – főleg a szolgáltatások és az éttermek –, de az alacsony árak mögött sokszor alacsony jövedelmek állnak. Ez a „csóróság paradoxon”: ha keveset költünk, a másik oldalon kevés bevétel keletkezik, ami hosszabb távon a minőséget és a kínálatot is rontja. A kommentek között valaki frappánsan megfogalmazta: „A magyar olcsóság néha olyan, mint a Forma 1-es hamburger: vagy irreálisan drága, vagy feltűnően silány.”
Szegény ingatlanosok
És nem mehetünk el szó nélkül az ingatlanos szakma állapota mellett sem. Jelenleg körülbelül 10–11 ezer közvetítő dolgozik az országban, de az értékesítések 80%-át mindössze 20%-uk bonyolítja le. Az átlagos ingatlanos csak 5–8 havonta ad el egy ingatlant, ami üzletileg nehezen tartható. Ráadásul a képzésekből hiányzik a marketing és az ügyfélkezelés – ellenben a terrorizmus elleni jogszabályok ismerete kötelező tananyag. Mi nagyon büszkék vagyunk arra, hogy budapesti ingatlanosként mind a marketingre, ügyfélkezelésre, jogszabályi hátérre kiemelt hangsúlyt fektetünk.
Diszkrimináció vagy helyi érdekérvényesítés?
A beszélgetés végére áttértünk a helyi önazonosság védelméről szóló vitákra. Például Taktaharkány betelepülési feltételeket vezetett be: 50 ezer forintos hozzájárulás, középfokú végzettség, bizonyos szakmák előnyben. Ez heves vitát váltott ki: diszkriminációról vagy helyi érdekérvényesítésről van szó? És miért nincs hasonló szabályozás tehetősebb településeken is?
A kommentmező itt sem kímélte a témát: volt, aki szerint „jogos, ha egy közösség védeni akarja magát”, mások szerint viszont „ez inkább falusi kapuőrködés, ami nem oldja meg a valódi problémákat”.
Összességében a 3% ingatlan start hitel lehetőség, de nem csodaszer. Lehet belőle előnyt kovácsolni, de ehhez gyors döntés, tudatos pénzügyi tervezés és reális árérzékelés kell.
Ha szeretnéd megtudni, hogy a te helyzetedben érdemes-e belevágni, töltsd a cikk alján az űrlapot, és kérd a 15 perces ingyenes telefonos konzultációt. Lehet, hogy ez a beszélgetés többet hoz a konyhára, mint maga a kedvezményes hitel.
Nézd meg a videót a részletekért
A teljes beszélgetést Magyar Ferenccel és Kis Lászlóval itt nézheted meg: 👉
Kérdésed van?
Kérj egy ingyenes villámtanácsadást az alábbi űrlapon – röviden egyeztetünk, és segítünk, legyen szó a 3% start hitelről, vagy akár bármi másról.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások