Akik nem annyira értenek az ingatlanpiachoz, gyakran szokták mondani, hogy az ingatlan értékesítése kész művészet. Ez ugyan jól hangzik, de én személy szerint nem értek vele egyet. Az ingatlan értékesítés ugyanis nem művészet, hanem tudomány. A hatékony árazáshoz például a magas fokú piac-ismereten túl kőkemény matematikai számítások és statisztikai modellek alkalmazásával visz az út.
Az idő és a pénz kapcsolata az ingatlanárak terén
Szinte mindenki ismeri a már-már közhelynek számító mondást: az idő pénz. De vajon mégis mennyi idő = mennyi pénz? Azaz milyen összefüggés van az értékesítés során meghatározott árak (itt most az irányárakról beszélünk) és az értékesítés ideje között?
A kérdés különösen is fontos, mivel a lakások és a házak eladása során többnyire egy egész élet munkájáról beszélünk. De még ha olyan szerencsés vagy, hogy az eladni vagy megvenni kívánt ingatlan árát nem 30-40-50, hanem csupán 10-12 évi munkával meg tudod keresni, akkor is megegyezhetünk, hogy hatalmas summáról van szó.
Nagyon nem mindegy tehát, hogy végül mennyiért tudod eladni, illetve hogy mennyi idő alatt tudod eladni az ingatlanodat!
Figyelem, ha a téma bővebben érdekel, a cikket videó formában is megnézheted a YouTube csatornánkon. Az eléréshez kattints ide!
Az ingatlanpiac súlyosan bünteti a túlárazást!
Ha megvizsgáljuk, hogy a meghirdetett lakások az irányárhoz képest mekkora alkuval, és mennyi idő alatt találtak új gazdára, a következő, rendkívül érdekes megállapításokra jutunk:
- Minél tovább van egy lakás már meghirdetve a piacon, annál nagyobb áralkuval (engedménnyel) lehet csak eladni! Pl.: +2 hónap eltöltött idő -5%-ot jelent.
- Viszont ha alulárazzuk az ingatlant, azzal nem lesz gyorsabb az eladás!
Nézzük meg az alábbi grafikont, amely az ingatlan árának és az eladás időtartamának az összefüggését mutatja:
Aki lakáseladás előtt áll, az biztosan hallott már arról, hogy a túlárazás a lakás beragadását és elkerülhetetlen árengedményt okoz. Ezért aztán logikus eljárás, hogy ha a lécet a valós érték alá tesszük, a lakás gyorsabban fog elkelni.
De vajon mennyire bünteti a piac a túlzottan felfújt árat, és mennyire jelentős az alacsony ár esetén az eladási sebesség csökkenése?
Ha alaposan megnézzük az eladási statisztikákat, azt látjuk, hogy azoknál az ingatlanoknál, amik a piacra kerülést követően rövid időn belül elkeltek, átlagosan mindössze 1% volt az alku mértéke.
Viszont, ahol az értékesítés több mint 2 hónapig tartott, ott az alku mértéke már 5%-ra emelkedett.
Ez az arány nagyjából egyenletesen folytatódik: minél több ideje nem sikerül eladni egy ingatlant, annál nagyobbat kell engedni az eredeti elképzelésekből! Míg végül eljutunk oda, hogy a 11 hónapnál tovább a piacon lévő otthonok esetén a meghirdetett árnál már csak 12%-kal kevesebbért sikerül vevőt találni.
Tehát azok az ingatlanok, amelyeknek ára 10%-kal volt felülárazva induláskor, ötször lassabban keltek el.
Ugyanakkor, ami még érdekes: nem jár plusz idő-bónusz az alulárazásért! Nézzük meg alaposan az idő-ár összefüggást mutató 2. grafikonunkat:
Ebből kiderül, hogy azok az ingatlanok, amelyeknél a végső eladási ár 10%-kal a meghirdetett ár fölött volt (tehát a kezdeti árazás ennyivel a tényleges piaci érték alattról indult), nagyjából ugyanannyi időt töltöttek a piacon, mint azok, amelyeknél nem volt alku.
Ez azt jelenti, hogy a piac súlyosan bünteti a túlárazást, ugyanakkor nem jutalmazza különösebben gyorsabb eladási idővel azt, ha alulárazunk.
Ebből megállapíthatjuk, hogy a lakáseladásnak van egy olyan piac által meghatározott időkerete, ami egy adottság.
Időt tehát nem nyerhetünk, de pénzt igen!
Viszont, ha már extra időt nem nyerhetünk, legalább pénzzel még kárpótolhatjuk magunkat! Egy profi árazási és értékesítési stratégia láthatóan könnyedén elvezethet oda, hogy egy szándékosan alacsonyra árazott ingatlanra “licitháborút” alakítson ki a potenciális vevők között! Ilyenkor az eladó szó szerint begyűjti az ajánlatokat, majd egy későbbi időpontban bírálja el őket. Közben pedig a vevőjelöltek kénytelenek egymásra licitálva felverni az árat, ha biztosan meg akarják szerezni!
Jól hangzik ez az ingatlan árazási stratégia?
Egy dolgot viszont tudni kell: egy ilyen stratégia tűpontos kivitelezést igényel, amihez komoly felkészültség és rutin szükséges. És a matematikával sem árt jó barátságban lenned! Ha úgy gondolod, hogy ez neked még nem biztos, hogy megvan, és még segítségre lenne szükséged, akkor keress meg bátran, szívesen segítünk!
Ha szeretnél naprakész maradni a legfrissebb piaci fejleményekkel kapcsolatban, kövesd figyelemmel szakértői elemzéseinket és cikkeinket az ingatlanpiac oldalunkon!
Ha szeretnéd pontosabban is tudni, mennyit ér a lakásod, ajánljuk figyelmedbe átfogó riportunkat! Olvasd el a 2024-es inagatlanárak legfontosabb trendjeit itt!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
3 Responses