Miről szól ez a videó röviden?
A beszélgetésünk kiindulópontja az, hogy a lakáspiac több irányból is túlfeszült. Az ingatlanárak gyorsabban nőttek, mint a jövedelmek, ezért az első lakást vásárlók egyre erősebben függnek a támogatott hitelektől és a családi segítségtől.
Amikor újabb olcsó hitel érkezik a piacra, hirtelen több ember tud vásárolni. Csakhogy ettől nem jelenik meg másnap több tízezer új lakás. A plusz pénz egy része ezért beépül az árakba, és néhány hónap múlva ismét ott tartunk, hogy újabb segítség kellene a korábbi segítség miatt megemelkedett árak kifizetéséhez.
Szép kis körforgás. Csak kissé drága.
Arról is beszélünk, mikor egészséges döntés hitelből lakást venni, mekkora törlesztő feszíti már túl a családi kasszát, és miért nem ugyanaz az összeg, amit a bank hajlandó odaadni, mint amit neked nyugodt szívvel fel kellene venned.
Balázs a beszélgetésben azt a forgatókönyvet is felvázolja, hogy kedvező gazdasági folyamatok mellett a piaci lakáshitelek kamata 2027 közepére 5 százalék alá kerülhet. Ez szakértői várakozás, nem ígéret. Kamatpályára családi életet építeni körülbelül olyan, mint balatoni nyaralást szervezni egy három hónapos időjárás-előrejelzésből. Lehet, csak legyen nálad esőkabát.
Van az a pillanat, amikor a húr még nem pattant el, de már senki nem mer rajta húzni még egyet.
Szerintem most valahol itt tartunk az ingatlanpiacon.
Az eladó nézi a tavalyi árakat, és azt mondja: az én lakásom legalább ennyit ér. A vevő megnézi a fizetését, a szükséges önerőt és a várható törlesztőt, majd csendben becsukja a kalkulátort. A bank közben számol, az állam támogat, az ingatlan pedig pontosan ugyanott áll, ugyanazzal a fürdőszobával és ugyanazzal a harmincéves villanyvezetékkel.
Csak közben drágább lett húszmillióval.
Ezt mostanában egyre többször látom. Nem az történt, hogy eltűntek a vevők. Inkább megtanultak nemet mondani. Vagy legalábbis hosszabban gondolkodnak, mielőtt felvesznek egy akkora hitelt, amely mellett a következő huszonöt évben minden elromló mosógép kisebb családi válságot okoz.
Sándorfi Balázzsal, a Bankmonitor ügyvezetőjével arról beszélgettünk, meddig lehet még feszíteni ezt a húrt. És arról is, mi történne, ha az ingatlanpiacot egy időre egyszerűen hagynánk működni.
Ingatlanpiaci korrekció 2026
Az ingatlanpiaci korrekció 2026-ban várhatóan nem országos árzuhanást, hanem stagnáló vagy helyenként mérséklődő árakat, hosszabb értékesítési időt és nagyobb alku lehetőségét jelenti. Az MNB szerint 2025-ben országosan 23,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, miközben 2026 első negyedévében már 18 százalékkal csökkent a tranzakciók száma éves alapon. Ha nem érkezik újabb keresletélénkítő támogatás, az árak helyett egy ideig a jövedelmek zárkózhatnak fel. Ez időbeni korrekció: a lakás névleges ára alig változik, de reálértéken és a fizetésekhez képest fokozatosan olcsóbbá válik.
Az adatokat az MNB 2026. májusi Lakáspiaci jelentése tartalmazza. A folyamatot a magyar ingatlanpiac többi friss fejleményével együtt is folyamatosan követem.
Kik szerepelnek a videóban?
Mlinárik Márton az ingatlanpiac felől nézi ezt az egészet. Azt látja, hogyan változik a telefonhívások száma, mennyi ideig marad fent egy hirdetés, miből enged az eladó, és mikor fordul ki a vevő egy lakásból azért, mert a számok már nem állnak össze.
Sándorfi Balázs ugyanezt a történetet a finanszírozás felől látja. A Bankmonitor ügyvezetőjeként azt figyeli, milyen jövedelemmel, mennyi önerővel és mekkora hitelaránnyal érkeznek a vásárlók. Az egyikünk a lakás ajtajában áll, a másik a banki kalkulátor mellett, de furcsa módon ugyanazt látjuk: a rendszer az elmúlt években egyre több pénzzel próbálta utolérni az egyre drágább lakásokat.
A beszélgetés elején Balázs azt mondta, túlfeszült a húr. Ennél jobb címet én sem tudtam volna adni neki. Pedig általában szeretek beleszólni.
A legnagyobb félreértés: az olcsó hitel olcsóbbá teszi a lakhatást
Egy 3 százalékos hitel önmagában fantasztikus lehetőség annak, aki jogosult rá, jó ingatlant talál, és a törlesztést hosszú távon is biztonságosan vállalni tudja. Egyéni szinten teljesen érthető, ha valaki él vele. Én sem várnám el senkitől, hogy elvi tiltakozásból hagyjon az asztalon több millió forintot.
A piaci hatása viszont egészen más kérdés.
Az MNB adatai szerint a támogatott hitelek aránya 2026 első negyedévére 81 százalékra nőtt az új lakáshitel-szerződéseken belül. Az Otthon Startból 2026 márciusáig 33,2 ezer szerződés született, összesen 1161 milliárd forint értékben. A program hiteleinek 90 százaléka használt lakás megvásárlását finanszírozta.
Magyarul: rengeteg plusz pénz jelent meg egy olyan piacon, ahol a megvásárolható lakások száma rövid távon nem tudott hasonló tempóban nőni.
Az MNB maga is azt írja, hogy a program javította a jogosultak lakásvásárlási lehetőségét, ugyanakkor hozzájárult az árak emelkedéséhez. A KSH 2025. negyedik negyedévi lakásárindexe ugyanezt a történetet mutatja másik irányból: a támogatott lakáshitelezés hatása először főként a használtlakás-piacon jelent meg, ahol az árak éves alapon 23 százalékkal emelkedtek.
Ez a legnagyobb félreértés. Az olcsó hitel olcsóbbá teszi a finanszírozást, de nem feltétlenül teszi olcsóbbá a lakást.
A 3%-os Otthon Start hitel egy embernek lehet remek lehetőség. Ha viszont egyszerre sok tízezer ember kap ugyanilyen plusz vásárlóerőt, abból könnyen újabb árhullám lesz.
A piac nem hülye. Ha több pénzt teszünk ugyanannyi lakás mögé, egy idő után az eladó is észreveszi.
Mikor működik a lakáshitel, és mikor feszül túl a családi kassza?
A hitel nem ördögtől való. Hitel nélkül modern gazdaság sincs, és a legtöbb család saját otthona sem jöhetne létre.
A rossz kérdés az, hogy „ad-e a bank hitelt?”. A jó kérdés inkább az, hogy „én ezt akkor is tudom-e fizetni, ha az élet közben életként kezd viselkedni?”.
Balázs erre mondott egy fájdalmasan egyszerű tesztet. Ha a tervezett törlesztőd havi 200 ezer forint, nézd meg az előző hat hónapot. Félre tudtál tenni minden hónapban 200 ezret?
Ha igen, már van valamilyen bizonyítékod arra, hogy a családi költségvetés elbírhatja. Ha egyszer sem sikerült, akkor ne abból indulj ki, hogy a hitelszerződés aláírásának pillanatában hirtelen előbújik belőled a pénzügyi Batman.
Más a helyzet, ha most is 180–200 ezer forintos albérletet fizetsz, és ezt váltja fel a törlesztő. De még ekkor is kell tartalék. A lakás tulajdonosaként ugyanis a kazán nem a főbérlőt hívja fel, ha megadja magát.
Az MNB jövedelemarányos törlesztőrészletre vonatkozó szabályai hosszú kamatperiódusú vagy végig fix forinthiteleknél bizonyos esetekben a nettó jövedelem 50–60 százalékáig is engedhetik a havi törlesztést. Ez szabályozói plafon, nem életvezetési javaslat.
A bank azt vizsgálja, papíron hitelezhető vagy-e. Neked azt kell eldöntened, marad-e pénzed fogorvosra, autójavításra, iskolakezdésre és arra a bizonyos mosógépre.
A lakáshitel buktatói között éppen az az egyik legveszélyesebb, amikor valaki a banki maximumot összekeveri a saját biztonságos maximumával.
Mit mutatnak a számok?
A beszélgetésben elhangzó piaci tapasztalat szerint a hitelfelvevők átlagosan a jövedelmük körülbelül harmadát fordítják törlesztésre. Negyven százalék körül már elkezd feszülni a rendszer, ötven százaléknál pedig egy váratlan kiadás könnyen felboríthatja a családi kasszát.
Nézzük meg ugyanezt forintban:
Nettó havi jövedelem | 33%-os törlesztés | 40%-os törlesztés | 50%-os törlesztés |
500 000 Ft | 165 000 Ft | 200 000 Ft | 250 000 Ft |
750 000 Ft | 247 500 Ft | 300 000 Ft | 375 000 Ft |
1 000 000 Ft | 330 000 Ft | 400 000 Ft | 500 000 Ft |
A táblázat nem azt mondja meg, hogy mennyi hitelt kaphatsz. Azt mutatja meg, milyen gyorsan elfogyhat a mozgástér.
Egy nettó 500 ezer forintos jövedelemnél a 250 ezres törlesztő után ugyan marad 250 ezer forint, de ebből kellene megélni, rezsit fizetni, közlekedni és tartalékot képezni. Ha két kereső és stabil megtakarítás áll mögötte, más a kép. Ha egy fizetésből él a család, már egészen más filmet nézünk.
A saját számaid ellenőrzéséhez használd az ingatlan kalkulátorokat, de ne állj meg a havi törlesztőnél. Számolj a vételáron felüli költségekkel, a felújítással és legalább több hónapnyi vésztartalékkal is.
A leggyakoribb hibák
Láttam már olyat, hogy a vevőnek megvolt az önerő, a bank is adott volna hitelt, csak éppen a vásárlás után maradt volna körülbelül annyi tartaléka, amennyi egy komolyabb költöztetésre elég. Papíron működött. Az életben már az első váratlan javításnál recsegett volna.
A másik klasszikus hiba, amikor valaki azt mondja: ha a bank odaad negyvenmilliót, akkor biztosan ki is tudom fizetni. Nem. A bank kockázati modellt futtat. Nem ül ott veled vasárnap este, amikor a gyerek szemüvege, az autó kuplungja és a hűtő ugyanazon a héten dönt úgy, hogy közösen tesztelik a családi költségvetést.
Nemrég egy előadáson azt hallottam, hogy Budapesten már nem érdemes ingatlanba fektetni, Salgótarjánban viszont 4,5 millió forintért lehet házat venni. Rögtön feltettem a mancsomat.
Mert ez így jól hangzik. Csak előbb menj oda. Nézd meg az utcát, beszélj a szomszéddal, mérd fel, ki fogja kivenni, mennyiért, és hogyan szállsz majd ki belőle. Attól, hogy egy ingatlan olcsó, még nem biztos, hogy jó befektetés. Néha csak olcsó. Oka is van.
Ezt mostanában egyre többször látom a bérbe adott lakásoknál is. A vételár felment, a bérleti díj viszont nem tudta ugyanazt a tempót követni. A bérlő kiköltözik, festeni kellene, a fűtéshez hozzá kellene nyúlni, és máris eltűnik egy-két év hozama.
A friss piaci adatok is mutatják a fordulatot. A Portfolio 2026. júliusi összefoglalója szerint a budapesti lakáseladások 48 százalékát már korábbi befektetések értékesítése adta. A budai panelek átlagos eladási ideje 45 napról 81 napra nőtt, az alku pedig 2 százalékról 4 százalékra emelkedett.
Ez nem összeomlás.
De már nem is a „felteszem bármennyiért, valaki úgyis elviszi” korszak.
KOMMENT SZEKCIÓ
💬 „Ha nem tudsz magabiztosan kitermelni havi X összegű plusz pénzt, miért gondolod, hogy majd innentől harminc évig menni fog?”
Ez keményen hangzik, de nehéz vele vitatkozni. A hitel nem teremti meg a törlesztési képességet. Csak kötelezővé teszi, hogy minden hónapban legyen.
💬 „Ha nem képes fizetni az albérletet, jelentős veszteség nélkül kiszállhat, de ha a részlet nem érkezik be a bankhoz, akkor az egész ház elúszhat.”
A saját lakás és az albérlet összehasonlításánál ezt sokan elegánsan kihagyják. A törlesztés vagy albérlet kérdése nem pusztán matematikai feladat. A kockázat és a kiszállás ára is egészen más.
💬 „Év végére tippelek egy 6–7 százalékos korrekciót.”
Elképzelhető bizonyos városrészekben vagy ingatlantípusoknál, de országos átlagban én nem számítok látványos zuhanásra. Nincs olyan általános eladói kényszer, ami tömeges árcsökkentést indítana el. Inkább azt látom, hogy a jó lakás reális áron továbbra is elkel, a túlárazott pedig ül a polcon, mint a karácsonyi ajándék január közepén.
Mit csinálnék a helyedben?
Ha vevő lennék, nem azt kérdezném először, hogy most van-e a piac alja. Ezt majd néhány év múlva visszanézve mindenki megmondja, és akkor már roppant okos lesz.
Azt nézném meg, hogy legalább öt-tíz évre megfelelő-e az ingatlan, biztonsággal vállalható-e a hitel, és marad-e tartalékom a vásárlás után. Ha igen, egy jó lakást reális áron most is meg lehet venni. Főleg, hogy a vevői alkupozíció érezhetően javult.
Mielőtt foglalót adnék, végigmennék az ingatlanvásárlás menetén, és nem hagynám a hitelképesség ellenőrzését az utolsó pillanatra.
Ha eladó lennék, nem a tavalyi csúcsárhoz ragaszkodnék. Azt nézném meg, mennyiért kelnek el most a valóban összehasonlítható lakások, mennyi a kínálat, és hány komoly vevő van a piacon. A hirdetési ár nem piaci adat. Inkább egy kívánság, amit néha teljesít a piac, néha nem.
Ha befektető lennék, újra kiszámolnám a nettó hozamot. Nem csak a bérleti díjat osztanám el a vételárral, hanem levonnám az üresen állást, az adót, a karbantartást és a felújítást is. A fal nem hozam. A pénz, ami a végén megmarad, az a hozam.
És ha hitelt vennék fel, kérnék független hiteltanácsadást. Egy rosszul megválasztott bank vagy rosszul időzített foglaló nem tanulságos kis hiba. Milliós tétel.
FAQ – ingatlanpiaci korrekció 2026
Bizonyos településeken, városrészekben és ingatlantípusoknál már megjelenhet árcsökkenés, de országos, jelentős összeomlásra nincs egyértelmű jel. Valószínűbb a stagnálás, a hosszabb értékesítési idő és a növekvő alku. A túlárazott vagy gyenge adottságú lakások jobban megszenvedhetik a változást.
Azt, hogy az ingatlan ára névlegesen alig változik, miközben a bérek és az általános árszínvonal emelkedik. Egy ma 70 millió forintos lakás három év múlva is kerülhet 70 millióba, de addigra a jövedelmekhez képest kevésbé lesz drága. Ez is korrekció, csak nincs hozzá látványos piros mínuszjel.
A támogatott hitelek növelik a vásárlók fizetőképességét és rövid távon élénkítik a keresletet. Ha a kínálat nem tud gyorsan bővülni, a plusz vásárlóerő egy része megjelenik a lakásárakban. Így a támogatás segíti a jogosult vásárlót, közben viszont drágíthatja számára és mindenki más számára is a piacot.
Akkor lehet jó döntés, ha hosszabb távra vásárolsz, stabil a jövedelmed, megfelelő tartalékod marad, és a törlesztőt rosszabb hónapokban is ki tudod fizetni. Nem attól lesz jó a vásárlás, hogy olcsó a hitel, hanem attól, hogy az ingatlan, az ár és a finanszírozás együtt működik.
Nincs mindenkire érvényes százalék. A beszélgetésben említett gyakorlati átlag a nettó jövedelem körülbelül egyharmada, 40 százalék fölött azonban már sok háztartásnál elfogyhat a mozgástér. A legjobb próba, ha a tervezett törlesztő összegét hat hónapon keresztül valóban félre tudod tenni, miközben vésztartalékot is képezel.
Összegezve pár sorban
Én nem ingatlanpiaci összeomlást várok. Kijózanodást igen.
A vevők már számolnak. A befektetők egy része kiszáll. Az értékesítési idők nyúlnak, az alku nő, és egyre kevésbé működik az, hogy valaki a tavalyi árból kiindulva rátesz még tíz százalékot, mert csak.
Ha nem érkezik újabb mesterséges keresleti hullám, a piacnak lesz ideje helyretenni önmagát. Lehet, hogy nem az árak esnek nagyot, hanem a jövedelmek nőnek fel hozzájuk.
Ez kevésbé látványos, mint egy összeomlás.
Viszont sokkal egészségesebb.
Nézd meg a teljes videót
A teljes beszélgetésben részletesen végigmegyünk a támogatott hitelek hatásán, a lakhatási válságon, a biztonságos törlesztőn és azon is, milyen ingatlanpiac jöhet a következő egy-két évben.
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Lakást vennél, de nem tudod, reális-e az ár? Bizonytalan vagy abban, hogy most vásárolj, várj, vagy mennyit próbálj alkudni?
Egy rövid beszélgetésben megnézzük, hogyan áll össze nálad az ingatlan, az önerő és a hitel. Nem azt fogjuk mondani, amit hallani szeretnél, hanem azt, amit a döntés előtt jobb tudni.
Mert egy rossz ingatlanpiaci tipp legfeljebb bosszantó.
Egy rossz lakásvásárlás viszont húsz évig vonja a törlesztőt.
Források és háttéradatok
A cikkben hivatkozott adatok és piaci összefüggések értelmezéséhez ezeket a forrásokat használtuk:
MNB Lakáspiaci jelentés, 2026. május – lakásár-emelkedés, lakáspiaci túlértékeltség, tranzakciószámok, az Otthon Start hatása és a támogatott lakáshitelek aránya
KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2025. IV. negyedév – az új és használt lakások árának változása, lakáspiaci forgalom és a támogatott lakáshitelezés piaci hatása
MNB adósságfék-szabályok – HFM és JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet, jövedelmi küszöbértékek és a különböző kamatperiódusokhoz tartozó hitelkorlátok
Portfolio: Nagy fordulat a magyar lakáspiacon – a budapesti befektetők visszavonulása, hosszabb értékesítési idő, erősödő alku és a vevői összetétel változása
Fontos: Ez a cikk és a benne szereplő előadás nem minősül pénzügyi vagy befektetési tanácsadásnak. A piaci előrejelzések a megszólalók szakmai véleményét tükrözik, és nem garantálnak jövőbeli folyamatokat. Ingatlanügylet és hitelfelvétel előtt mindig kérj szem
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások