A klasszikus, hosszú távú lakáskiadás helyett sokaknak kecsegtetőbbnek, jövedelmezőbbnek tűnik a rövid távú, Airbnb lakáskiadás. Magyarországon még szinte gyerekcipőben jár ez a forma, mégis azzal a motivációval választják, mert több pénzt remélnek a rövid távú lakáskiadásból. Ha te is belevágnál az Airbnb kalandba, akkor fontos tisztában lenned az adózási tudnivalókról is.
Az Airbnb még „kiskorúnak számít az ingatlanpiacon.
2008-ban született meg a rövid távú lakáskiadás céljából, „amikor két, kiadó hellyel rendelkező dizájner vendégül látott három, szálláshelyet kereső utazót.” – olvasható a cég honlapján.
A szolgáltatás lényege az, hogy a kiadó lakással rendelkezők az Airbnb weboldalán meghirdethetik rövid távú lakáskiadás céljából az ingatlanukat.
Na de milyen feltételekkel, kiadásokkal, adózási kötelezettséggel jár az Airbnb lakáskiadás? Erről fogunk szót ejteni.
Az Airbnb lakáskiadás az ingatlanpiac Mekkája?
Sok ingatlantulajdonos komolyabb utánajárás nélkül már előre dörzsöli a tenyerét:
„Kiadom a belvárosi lakásomat 20 ezer forintért mondjuk havi 15 napra különböző turistának, és máris sokkal több lóvé üti markomat, mintha csak egyvalakinek adnám ki a lakást hosszú hónapokra.”
Pedig nem ilyen egyszerű a helyzet.
Az, hogy milyen telített a szállás, az az ingatlan elhelyezkedésétől is függhet és persze a szezonalitástól. Előfordulhat, hogy valaki csak egy, pár napra veszi ki az ingatlant, de van példa 4-7 napos foglalásokra is.
A nyári időszak pöröghet igazán az Airbnb lakáskiadás esetén, ekkor lehet több pénzre is szert tenni, hiszen a megugró rezsiköltségekkel sem kell számolni.
Ezek a lakások 50-70%-os kihasználtságot mutatnak, ami akár 3-400 ezer forintos havi bevételt is jelenthet, de az említett főszezonban ez akár félmilliós összegig is felkúszhat.
Airbnb lakáskiadás feketén?
„Adok ki lakást jó pénzért pár napra, oszt jóvan, minek bejelenteni.”
Vagyis az ingatlantulajdonos fejében megjelenik a feketézés gondolata, „úgy sem tudják meg” motivációval.
Pedig az Airbnb lakáskiadás feltételei intő jelek lehetnek a sötét oldalra vágyóknak is.
A képlet egyszerű:
Az Airbnb lakáskiadás szálláshely-szolgáltatásnak minősül, így be kell jelenteni az illetékes önkormányzat jegyzőjének. Ez kb. 3 ezer forint illeték befizetését és egy kérelem kitöltését jelenti.
Ehhez csatolni kell a tulajdoni lapot, több tulajdonos esetén pedig a többi tulajdonos hozzájárulási nyilatkozatát. (A tulajdoni lap lekérdezés -ről itt írtunk bővebben.)
Olyan kerületek is vannak, amelyek külön adót szednek be, aminek mindenképp után kell járni. Aztán ha megkapod az engedélyt, következik az idegenforgalmi adózás kérdése, ami Budapesten a szállásdíj 4%-a.
Tehát nem érdemes feketézni, főleg hogy az internetes hirdetés pofonegyszerűen visszakereshető.
Milyen kiadásokra lehet számítani?
Döntő tényező az ingatlan mérete, hogy mennyi embert lehet egyszerre elszállásolni.
Elsőre csábítónak tűnhet, hogy beleszuszakolsz egy szobába minél több ágyat, klasszikus koleszos stílusban, aztán csak felveszed a zsét.
Ez a tipikus tévút, hiszen az otthonos elszállásolás alapfeltétele a rövid távú lakáskiadásnak is.
Tehát lényegesek az igényes bútorok, a kialakítás és persze az alapfelszereltség. (pl. hajszárító, mosógép, mikró, wifi, tv stb.)
Aztán ott van a már említett rezsiköltség, ami főleg a hidegebb időszakokban kikerülhetetlen. Nem is beszélve az esetleges karbantartásról, javításról, cseréről és akár a takarításról.
Meg kell említeni a hirdetőportálokat is, amelyek nem fogják a két szép szemedért ingyen felrakni a hirdetésedet. (Erről később ejtünk szót.)
És akkor el is érkeztünk az adózás kérdéséhez.
Airbnb lakáskiadás utáni adózás
A rövid távú lakáskiadásnál 3 adózási forma közül lehet választani.
1. Tételes átalányadózás (maximum 3 ingatlan és évi 12 millió forintig).
2. Tételes költségelszámolás.
3. Tízszázalékos költséghányad alkalmazása.
A választást az is befolyásolja, hogy pl. egy évben hány napig vannak vendégek a lakásban, mekkora jövedelmed és költséged és persze, hogy mekkora a lakásod.
Tételes átalányadózás
Ezt az adózási formát akkor választhatod, ha az ingatlanodban egy vendég maximum 90 napig tartózkodik. Az adó mértéke így 38.400 Ft / szoba / év.
Ezzel le is tudtad a pénzügyi kötelezettségeket, ugyanis ez az összeg tartalmazza az átalányadót, a korábbi éveken fizetendő EHO összegét is, ugyanis ezeket 2017-től egybevonták.
Ez a költség nem számolható el, még számla ellenében sem.
Korábban ezt az adózási formát csak egy jogi személy egyetlen tulajdonában lévő ingatlan esetén választhatta, de 2018. január 1-től már 3 db tulajdonodban lévő ingatlannal is bejelentkezhetsz tételes átalányadózásra.
A tételes átalányadózásnál fontos, hogy magánszemélyként és nem vállalkozóként lehet kiadni legfeljebb 3 lakást.
A lakásnak a saját tulajdonodban kell lennie (nincs szükség 1/1-es tulajdoni hányadra) vagy haszonélvezeti joggal kell rendelkezned. Bérelt ingatlannál nem választhatod az átalányadózást.
Ugyanakkor lényeges szempont még, hogy a lakás nem szálláshely rendeltetésű.
Tételes költségelszámolás
Ha magasak a költségeid, akkor két úton indulhatsz el.
Az egyik út az, hogy bevételedből levonhatod az ingatlan fenntartásával kapcsolatos költségeidet, majd a fennmaradó összeg után 15 százalékos személyi jövedelemadót (szja) és 13 százalékos szociális hozzájárulást (szocho) kell fizetned.
Tízszázalékos költséghányad alkalmazása
A másik út: A 10% költséghányad pedig nem lehet túl előnyös, főleg, hogy a rövid távú lakáskiadás költsége rendszerint meghaladja a 10 százalékot. Ennél az adózási formánál a bevételből lehet levonni 10 százalékot és más egyéb költség nem számolható el.
A fennmaradó 90 százalék után 15 százalék szja-t és 13 százalék szocho-t kell fizetned.
Több lakás
Ha 3-nál több lakásod van, akkor az Airbnb lakáskiadás esetén csak a költségelszámolás és a tízszázalékos költséghányad lehetősége jöhet szóba, illetve még meg kell fizetned az áfát, amelynek mértéke 18%.
Az áfamentességre akkor kerülhet sor, ha 3 vagy annál kevesebb lakást üzemeltetsz és a rövid távú ingatlaneladásból befolyó jövedelmed nem haladja meg az évi 12 millió forintot.
Itt a teljes jövedelmet kell számolni, nem a költségekkel csökkentett jövedelmet.
Ha évente 12 milliónál nagyobb bevételt érsz el szálláshely szolgáltatásból, akkor már áfaköteles vagy, ennek értelmében a teljes bevétel után 5 százalékos áfát kell fizetned.
Hirdetőoldalak
Az airbnb.com, a booking.com és ehhez hasonló hirdetőoldalak lehetőséget kínálnak saját szállásunk meghirdetésére. Naná, hogy nem ingyen.
Az Airbnb.com-nál a szobaár 3%-a, a bookingnál 15%-a szolgáltatási jutalék, amely után ki kell csengetned szépen a 27 százalékos áfát, akkor is, ha szobakiadásra áfamentes vagy.
Idegenforgalmi adó – IFA
Az idegenforgalmi adót neked kell elkérni a vendégektől és bevallani, befizetni a következő hónap 15-éig. Budapesten nagyrészt ez a bevétel 4 százalékát jelenti, de van olyan kerület, ahol pár száz forint éjszakánként. Vidéken is a fejenként és éjszakánként kivetett IFA a jellemző.
Turizmusfejlesztési hozzájárulás – TFH
Ez az áfa nélküli ár 4 százaléka. Ezt bizony akkor is fizeted, ha áfás vagy és akkor is, ha áfamentes.
Ha nincs áfabevallási kötelezettséged, akkor a tárgyévet követő év február 25-ig kell bevallanod és befizetned az egész éves TFH-t.
Ha havi áfabevallást adsz be, akkor a TFH bevallásodat is havonta kell küldened és befizetned a tárgyhót követő hónap 20-ig.
Összegzés – Airbnb lakáskiadás
Ha úgy döntesz, hogy a rövid távú lakáskiadást részesíted előnyben és kiadod a lakásodat, szobádat Airbnb szállásként, akkor tisztában kell lenned az adózási formákkal, költségekkel, kiadásokkal.
Több adózási forma közül válaszhatsz.
Fontos tisztában lenned a kötelezettségekkel és a lehetőségeiddel, hiszen elsőre kecsegtetőnek tűnhet az Airbnb útja, de tudatosság nélkül könnyen pénzügyi slamasztikában találhatod magad a nem várt költségek miatt.
Ha segítségre lenne szükséged az ingatlanpiacon, eladnál vagy vennél házat, lakást, keress bátran!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások