Sziasztok! Ismét a gép előtt ülök, de gondolatban még mindig a Trend FM stúdiójában vagyok. Ahogy azt ti is tudjátok, minden hétfőn reggel 8:30-kor a Trend FM-en hallható az Ingatlanüzlet Mlinárik Mártonnal című műsorunk. Én imádom ezeket a reggeli beszélgetéseket, főleg ha egy olyan veterán kolléga ül velem szemben, mint Magyar Ferenc.
Ferivel 2011 óta koptatjuk együtt az ingatlanpiac padlóját – ő élt Thaiföldön, Észak-Írországban is, de szerencsére hazatért, hogy velem együtt tegye rendbe a fejekben lévő kuszaságot.
A legutóbbi adásban a téma húsbavágó volt: eladásgátló tévhitek. Azok a kis hangok a fejedben, amik azt súgják: „Jó lesz az úgy”, „Én építettem, ez aranyat ér”, vagy „Majd a 10. ingatlanos eladja”.
Spoiler: Nem, nem lesz jó úgy. Akár most tervezitek az ingatlan eladás folyamatát, akár már benne vagytok, de csak a tücskök ciripelését halljátok a telefonban a vevők helyett, akkor ez a cikk (és a műsorunk) nektek szól. Nézzük is, mik a legnagyobb buktatók!
Kik beszélgetnek a videóban?
Mlinárik Márton – budapesti ingatlanspecialista, az Ypsilon Home Kft. alapítója, a Trend FM-en hallható az Ingatlanüzlet Mlinárik Mártonnal műsorvezetője, számos ingatlanüzlettel kapcsolatos könyv szerzője.
Magyar Ferenc – Mlinárik Márton egyik legrégebbi munkatársa, számos ingatlanpiacról szóló videó állandó szereplőtársa.
1. „Úristen, győztünk!” – A túl gyors siker csapdája
Képzeljétek el: felteszitek a hirdetést, és másnap jön egy vevő, aki lerakja a foglalót. Mit csinál az átlag magyar eladó? Örül? Dehogy. Pánikba esik.
„Biztos túl olcsón adtam! Lehet, hogy milliókat hagytam benne?” – ez az első reakció.
Ilyenkor jön a visszakozás, az áremelés, és a vevő elhajtása. Pedig a jelenlegi, pörgős piacon – főleg a kisebb, befektetésre alkalmas slágerlakások esetében – ez teljesen normális. Én mindig azt mondom: ha az elején, amikor a hirdetésed „friss hús”, kapsz egy jó ajánlatot, azt meg kell becsülni. Ha elkezdesz variálni, a vevők elpártolnak, a hirdetésed pedig ott marad „szürkén” a portálokon, és máris nem akarnak rákattintani.
2. Az „IKEA-effektus”: Amikor a szíved áraz, nem a piac
Ez a kedvencem. Feri is megemlítette, és én is naponta látom. A vevő eljön, megnézi a lakást, ti pedig elkezditek mesélni, hogy hány év munkája van benne.
„Márton, ezt a házat én építettem a két kezemmel 1998-ban. Én talicskáztam a betont! Ez nem érhet csak ennyit!”
Megértem. Tényleg. De lássuk be: a vevőt nem érdekli a te véred és verejtéked. Őt az érdekli, hogy a ház 30 éves, energetikailag korszerűtlen, és rá kell költeni még 20 milliót, hogy lakható legyen. Ez a klasszikus ingatlan értékbecslés hiba.
Szakmai jótanács: A vevő nem a te emlékeidet veszi meg, hanem a falakat és a lehetőséget. Ha ragaszkodsz a "horgonyárhoz" a fejedben, az ingatlanod évekre beragadhat.
3. A „Mindenki az én lovamat árulja” tévhit
Sokan úgy gondolják, hogy ha kiadják a lakást 10 különböző ingatlanirodának (ez az ún. „általános megbízás”), akkor tízszer annyi esélyük van az eladásra.
Ezt azonnal le kell szögeznem: Ez a legnagyobb öngól.
Ha 10-en árulják, senki nem érzi a sajátjának. Senki nem fog pénzt és energiát tenni a profi fotókba, a hirdetés kiemelésébe vagy a home stagingbe. Mindenki csak várja, hogy „beesik-e” valaki. Ezzel szemben egy kizárólagos megbízott felelősséget vállal, és profi stratégiával áll neki a munkának.
4. A matek nem hazudik: 50 nm vagy 42 nm?
Emlékeztek Feri sztorijára a műsorból? Az eladó váltig állította, hogy a lakása 50 négyzetméter. A burkoló is annyit mondott, ő is annyinak vette. Kimentünk, lemértük lézerrel: 42 nm. A tulajdoni lap lekérése után feketén-fehéren ott volt: 42 nm.
A tulajdonos megsértődött. Ránk. Mert mi „nem jól beszélünk”. Pedig a 8 négyzetméter különbség a mai árak mellett akár 8-10 millió forint eltérést is jelenthet! Ha ez az adásvételi szerződés megkötése után derül ki, abból csúnya pereskedés lesz. Ez is mutatja, milyen fontos az ingatlan eladás menete során a precizitás.
5. Az “Olcsón venni, drágán eladni” illúzió
Ez a Szent Grál, amit mindenki keres. Eladni a 70-es években épült, felújítandó Kádár-kockát csilliárdokért, és venni belőle egy új építésűt – lehetőleg úgy, hogy még pénz is maradjon.
Lássuk be: ez nem fog menni. Az ingatlanpiac nem így működik. Ha te drágán akarsz eladni, számolnod kell azzal, hogy amit venni akarsz, az is drága lesz. Az eladó ingatlan általában felújítandó, a vásárolt pedig egy csilli-villi, problémamentes, kulcsrakész álom. De azt a különbséget valakinek ki kell fizetnie, és az te leszel. Érdemes lehet megnézni, hogy mekkora hitelre van szükség (pl. az ingatlan kalkulátor használatával).
Számoljunk: Mennyibe kerül a “Ráérek én”?
Sokan mondják: „Nem engedek az árból, ráérek!”. Nézzük meg, mennyibe kerül ez a „ráérés” valójában egy üresen álló, 60 milliós lakásnál, ha fél évig nem sikerül eladni a túlárazás miatt.
| Tétel | Azonnali eladás (60 M Ft) | Várakozás 6 hónapig (62 M Ft reményében) |
| Eladási ár | 60.000.000 Ft | 60.500.000 Ft (ha korrigálsz 6 hónap után) |
| Rezsi + Közös ktg. (6 hónap) | 0 Ft | – 300.000 Ft |
| Elmaradt hozam (pl. állampapír 6%) | + 1.800.000 Ft | 0 Ft |
| Idegeskedés, mutogatás | Nincs | 6 hónap stressz és takarítás |
| VÉGEREDMÉNY (Értékben) | 61.800.000 Ft | 60.200.000 Ft |
Konklúzió: Miközben te a +2 millióért küzdöttél fél évig, a rezsi és az elmaradt kamathozam miatt valójában buktál 1,6 millió forintot, és még az idegeidet is tönkretetted. Nekem nem éri meg!
FAQ – Gyakori kérdések az ingatlan eladás körül
Már a hirdetés feladásakor érdemes beszerezni, de legkésőbb az adásvételi szerződés megkötéséhez kötelező. Ne hagyjátok az utolsó pillanatra, mert befolyásolhatja a vevő döntését, sőt, alkualap is lehet, ha rossz a besorolás.
Ha jól van árazva, akkor Budapesten és a frekventált helyeken 1-3 hónap a reális. Ha fél éve hirdetitek és nincs érdemi jelentkező, akkor ott 99%, hogy árprobléma van.
Ez kizárólag a szerződéstől függ! Alapesetben a foglaló a vevő hibájából való meghiúsuláskor elveszik. De ha a szerződésbe beleírjátok, hogy hitel elutasítás esetén visszajár, akkor vissza kell adnotok. Ezért fontos a jó ügyvéd!
Tulajdoni lap lekérése! Ügyfélkapun keresztül a Földhivatal Online rendszeréből évi 2 alkalommal ingyenesen lekérhető a nem hiteles tulajdoni lap. Ez az első lépés a valósághoz.
Ahogy a Trend FM műsorban is mondtuk Ferivel: az ingatlan eladás nem csak matek, hanem kőkemény pszichológia. Ha el tudjátok engedni az érzelmi kötődést, hallgattok a piaci tényekre, és nem ellenségként tekintetek a vevőre (vagy az ingatlanosra), akkor nyert ügyetek van. Ha viszont a „tévhitek fogságában” maradtok, akkor sajnos a piac kegyetlenül be fog árazni.
Ne feledjétek: a cél nem az, hogy nektek legyen igazatok, hanem hogy sikeresen eladjátok az ingatlant és továbblépjetek!
Nézd meg, hallgasd meg a teljes beszélgetést!
A műsorban Ferivel még több sztorit és konkrét példát hozunk a piacról. Ha tetszett a cikk, garantálom, hogy imádni fogod a teljes adást!
Elakadtál? Segítek átlendülni!
Nem jönnek a vevők? Vagy csak bizonytalan vagy az árazásban, és nem akarod, hogy a burkoló mérése legyen a mérvadó?
Foglalj hozzánk egy 15 perces ingyenes villámtanácsadást! Átbeszéljük a stratégiádat, és megmondjuk őszintén, hol a hiba. Nincs mellébeszélés, csak szakmai tények.
Legutóbbi hozzászólások