Van az a pont, amikor az ember már nem azért kapja ugyanazt a kérdést ötödször, mert a világ megőrült, hanem azért, mert tényleg benne van a levegőben valami. Most pont ez van. Egyre többen kérdezik tőlem, hogy oké Márton, de akkor most mi lesz az ingatlanpiac sorsa a választások környékén?
Érdemes várni?
Érdemes még most vásárolni?
Eshetnek az árak?
Vagy megint jön valami támogatás, aztán mindenki fut a pénze után, mint pók a falon?
Na, akkor tegyük rendbe ezt a témát. Nem politikai oldalról, mert azzal tele a padlás. Hanem ingatlanpiaci, pénzügyi, józan paraszti ész alapú oldalról. Mert a lakásárat végső soron nem a kommentháború mozgatja, hanem a pénz, a hitel, a bizalom és az a bizonyos „majd meglátjuk” magyar néplélek.
És már az elején lelövöm a poént: az ingatlanpiac nem magára a választásra reagál. Az ingatlanpiac a bizonytalanságra reagál. A választás csak egy dátum a naptárban. A bizonytalanság viszont egy állapot. És az már tud rendesen kavarni.
Miről szólt a videó, és kik szerepeltek benne?
Ebben a Trend FM-es adásban egyedül voltam a stúdióban, tehát ez most nem vendéges beszélgetés volt, hanem egy szóló elemzés.
A videó fő kérdése az volt, hogy a 2026-os választások körüli politikai és gazdasági bizonytalanság hogyan hathat a lakásárakra, a hitelezésre, a vevői döntésekre és általában a magyar ingatlanpiac hangulatára.
Az ingatlanpiac nem a választásra reagál, hanem a bizonytalanságra
Ez az a pont, ahol sokan félrecsúsznak. Mert a közbeszédben úgy jelenik meg a dolog, mintha a választás napján reggel 8-kor még 100 millió lenne egy lakás, este 8-kor meg vagy 80, vagy 120. Hát nem. Ez nem így működik.
Az ingatlanpiac sokkal lassabb, komótosabb, sértődősebb műfaj. Olyan, mint egy rossz kedvű nagybácsi a családi ebédnél: nem szól rögtön, csak látod rajta, hogy valami nem tetszik neki, aztán egyszer csak leteszi a villát, és onnantól senkinek nincs jó napja.
A választásokkal kapcsolatban valójában nem maga a politikai esemény a lényeg, hanem az, hogy a vevők, eladók, befektetők és bankok mennyire érzik kiszámíthatónak a következő időszakot. Ha a levegő puskaporos, akkor halasztódnak a döntések. Márpedig az ingatlanvásárlás pont az a kategória, amit az ember nem szokott félvállról, csípőből, „na jó, akkor hozzuk el ezt is” alapon meglépni.
Mi mozgatja valójában az ingatlanpiacot 2026-ban?
1. A hitelkamatok
Ez az egyik legfontosabb tényező. Nem is kell túlbonyolítani. Ha drága a hitel, lassul a piac. Ha olcsó a hitel, élénkül a piac. Ennyi. A romantikát meg hagyjuk meg a Netflixnek.
Amikor a piac magas kamatokkal találkozik, akkor a vevők egy része azonnal visszalép. Nem azért, mert nem szeretne lakást, hanem mert a havi törlesztő hirtelen úgy néz ki, mintha egy kisebb család nyaralását, két kutya ellátását és a gyerek zongoraleckéjét egyszerre próbálnád belezsúfolni ugyanabba a pénztárcába.
És itt jön be a 3%-os támogatott hitel szerepe is. Rövid távon vevőket hoz a piacra, hosszú távon viszont az árak simán megeszik ezt az előnyt. Ezt már láttuk. Nem egyszer, nem kétszer.
2. A jövedelmek és a biztonságérzet
A másik kulcstényező az, hogy az emberek mennyire érzik biztosnak a saját helyzetüket. Van-e munkájuk. Lesz-e munkájuk. Ugyanennyi lesz-e a fizetésük fél év múlva is. Nem véletlen, hogy ahol leépítések, gyárleállások, gazdasági pangás jelei vannak, ott az ingatlanpiaci lendület is hamar elfogy.
Hiába mondja a hirdetés, hogy „remek lehetőség”, ha közben a vevő fejében az megy, hogy „jó, de mi van, ha két hónap múlva nekem is remek lehetőség lesz állásinterjúra járni?”
3. A forint ereje – vagy gyengesége
Erről kevesebbet beszélnek, pedig nem kellene. A magyar ingatlanpiac még mindig erősen forintban gondolkodik. Csakhogy attól, hogy egy lakás ára papíron ugyanannyi forint, még egy gyengülő forint mellett valójában csökkenhet az értéke euróban nézve.
Ez a befektetőknek fontos. A külföldi vevőknek fontos. De annak is fontos, aki mondjuk azt tervezi, hogy egyszer majd továbbáll, külföldön vesz valamit, vagy csak szeretné érteni, hogy a vagyona mennyit ér valójában, nem csak itthoni képzeletbeli dicsfényben.
4. A támogatások és a szabályozások
Az állam időnként úgy nyúl az ingatlanpiachoz, mint nagymama a leveshez: szeretettel, de néha túlsózva. Jön egy támogatás, megugrik a kereslet. Jön egy szabályozás, megáll egy szegmens. Jön egy új ötlet, mindenki találgat, aztán mire kiderül, mi is az, addigra már be is épült az árakba.
Ezért mondom régóta, hogy a támogatás rövid távon vevőt hoz, hosszú távon árat emel. Nem varázslat, matek.
Mitől érzékeny most különösen az ingatlanpiac 2026-ban?
Mert egyszerre több dolog rezgeti a rendszert.
Ott van a választási bizonytalanság. Ott van a költségvetési feszültség. Ott van a kérdés, hogy a mostani támogatások meddig maradnak velünk. Ott van a forint. Ott vannak a kamatok. És közben ott van az a magyar sajátosság is, amit nyugodtan nevezhetünk ingatlanfetisnek: ha van pénz, a magyar még mindig sokszor úgy van vele, hogy „inkább lakásban álljon, mint valami ködös pénzügyi izében”.
Ez részben érthető. Részben történelmi beidegződés. Részben önvédelem. Részben meg az, hogy sokan a tőzsdétől úgy félnek, mint gyerekkorban a matekdolgozattól.
Kommentek, amikbe érdemes belekapaszkodni
A YouTube-on publikált videó alatt rengeteg hozzászólás érkezett, és volt köztük több olyan is, ami nagyon jól megfogta a lényeget.
„Én jól emlékszem, hogy covid alatt mondtad, hogy MOST MINDENKI vegyen… 80 millióért egy 110 nm lakást Vizivárosban… életem egyik legjobb üzlete volt.”
Ez azért érdekes, mert jól mutatja: a piac sokszor nem akkor ad jó lehetőséget, amikor mindenki nyugodt és hátradől. Hanem akkor, amikor a többség fél, kivár, bizonytalan, és azt mondja, hogy „na, ebből én most kimaradok”.
„Győr környékén egyre több ember beszél erős gazdasági pangásról… már mérnökök és munkások is estek leépítés áldozatául.”
Ez pedig azért fontos, mert az ingatlanpiacról sokan úgy beszélnek, mintha egyetlen országos massza lenne. Pedig nem az. Más történik Budapesten, más egy iparilag kitett megyeszékhelyen, és megint más egy kistelepülésen. Egy ország, több piac. Ezt mindig érdemes fejben tartani.
„A podcast záró mondataid oktatni kellene.”
Ezt csak azért tettem ide, mert jólesik, na. De komolyra fordítva: sokszor tényleg a legegyszerűbb mondatok a legfontosabbak. Nem minden ingatlan értékálló, csak az, amit a piac szeret is. Ez az egyik ilyen mondat.
„Röviden összefoglalva: bármi lehet…”
Ez nyers, de nem hülyeség. Pontosabban úgy fogalmaznék: sok forgatókönyv lehet, de nem ugyanannyi valószínűséggel. Nem mindenből lesz katasztrófa, de a bizonytalanságot már önmagában is beárazza a piac.
Budapest, megyeszékhelyek, falvak: nem ugyanaz a játék
Budapest
Budapesten a jobb lokációjú, jól használható, kedvelt típusú lakások piaca még bizonytalan időszakban sem áll le teljesen. Lassulhat, lehet több alku, lehet válogatósabb a vevő, de a jó lakás jó helyen továbbra is érték marad.
Itt a befektetők gyorsabban reagálnak. Gyorsabban számolnak. Gyorsabban hátrálnak, de gyorsabban csapnak is le a jó lehetőségekre.
Megyeszékhelyek
Itt a támogatások nagyobbat szólnak. A végfelhasználók, családok, első lakásos vevők súlya nagyobb. Ha van elérhető hitel és van támogatás, pörög a piac. Ha a jövőkép meginog, akkor meg gyorsan jön a fék.
Falvak, kisebb települések
Itt még erősebben számítanak az állami programok. Sok helyen, ha nincs támogatás, akkor egyszerűen eltűnik a fizetőképes kereslet nagy része. Ez keményen hangzik, de ez van. A falusi ingatlanpiac sokkal sérülékenyebb, mint a budapesti belső kerületek világa.
Mi történhet a választások környékén? Röviden, emberi nyelven
| Forgatókönyv | Mi történhet az ingatlanpiacon? |
|---|---|
| Rövid bizonytalanság, gyors megnyugvás | Átmeneti kivárás, majd visszatérő kereslet. A jó lakások gyorsan újra piacra találnak. |
| Elhúzódó politikai és gazdasági idegesség | Kevesebb tranzakció, hosszabb értékesítési idő, nagyobb alkuk, kétsebességes piac. |
| Újabb támogatási hullám | Rövid távú keresletugrás, majd az árak beépítik az előnyt. Ismerős történet. |
| Költségvetési szigorítás, támogatások visszavágása | Fékeződő kereslet, gyengébb finanszírozás, érzékenyebb vevők, főleg a támogatásfüggő szegmensekben. |
Jöhet áresés 2026-ban?
Ez az a kérdés, amit mindenki szeret úgy feltenni, mintha létezne rá egyetlen nagy piros gombos válasz. Nincs.
Országos, brutális, mindent vivő összeomlást én továbbra sem látok alapforgatókönyvként. Viszont azt igen, hogy egyre jobban kettészakad a piac.
A jó lokáció, jó alaprajz, jó állapot, jó energetika, jól bérbeadható ingatlan maradni fog. A rossz lokáció, gyenge minőség, kompromisszumos használhatóság, túlárazott önképű lakás viszont egyre nehezebben fog vevőt találni.
Vagyis nem az lesz a kérdés, hogy „esik-e a piac”, hanem az, hogy melyik piac, melyik szegmens, melyik lokáció, melyik ingatlan.
Eladóként mit érdemes most csinálni?
Eladóként most szerintem három dolgot kell végre komolyan venni.
1. Ne várj csodára
Az a stratégia, hogy „majd még feljebb megy”, egyre kevésbé megbízható. Főleg nem minden ingatlannál.
2. Pozicionálj rendesen
Ha a piac bizonytalan, akkor a trehányságot még jobban bünteti. Ilyenkor még fontosabb a jó fotó, a normális hirdetési szöveg, a megfelelő ár, a célcsoport pontos belövése és az, hogy az ingatlan ne úgy nézzen ki, mint egy hétfő délutáni kompromisszum.
Ha kell, akkor nézd meg újra, hogyan számolsz egy ingatlan kalkulátor segítségével, és milyen valós árszintet mutat a piac, nem azt, amit a szomszéd sógora mondott a kerítésnél.
3. Készülj fel az alkura
Nem azt mondom, hogy szórd el. Azt mondom, hogy tudd, mi az a sáv, ahol még jó üzletet csinálsz, és ne ess hanyatt attól, ha a vevő nem rögtön a fantáziád tetejéről indul.
Vevőként mit érdemes most csinálni?
Vevőként viszont érdekesebb a helyzet. Mert bizonytalan piacon több lehetőség is nyílik.
1. Ne a hírektől rettegj, hanem számolj
Ha saját célra veszel, akkor a fő kérdés nem az, hogy mit ír a kommentmező, hanem az, hogy elbírod-e a törlesztőt, mennyire stabil a jövedelmed, és mennyire passzol az ingatlan a következő 5-10 évedhez.
2. Bátran tegyél ajánlatot
A bizonytalan időszak nem csak a gyáva eladók kora, hanem az okos vevőké is. Sok tulajdonosnak idő kell, mire kijózanodik, de aki már megérkezett ebbe a lelkiállapotba, annál igenis lehet normális áron vásárolni.
3. Ne csak a vételárat nézd
Ha örökölt ingatlanról van szó, vagy olyan vagyonmozgásról, ahol családon belüli rendezések is vannak, akkor például az örökösödési illeték kalkulátor is hasznos lehet, mert néha nem a vételár a legnagyobb meglepetés, hanem ami utána jön.
És mi van hosszú távon?
Hosszú távon továbbra is azt gondolom, hogy a jó ingatlan drágulni fog. Nem azért, mert ezt szeretnénk hallani, hanem mert az építési költségek, a munkaerő, a szabályozási környezet és az infláció ebbe az irányba tolják a rendszert.
De még egyszer: nem minden ingatlan drágul, hanem a jó ingatlan drágul.
Ez a különbség most lesz igazán fájdalmasan látványos. Aki ezt időben megérti, az jó döntéseket fog hozni. Aki nem, az meg majd megsértődik a piacra. A piac meg ezzel együtt is alszik tovább nyugodtan.
FAQ – választások hatása az ingatlanpiacra
Nem biztosan. A választások önmagukban nem okoznak automatikus áresést. A bizonytalanság, a hitelkamatok, a forint, a támogatások és a vevői bizalom együtt alakítják azt, hogy egy adott szegmensben mi történik.
Nem. Budapesten a jó lokációjú, jól használható, keresett ingatlanok piaca általában ellenállóbb. A gyengébb adottságú, túlárazott lakások viszont itt is gyorsabban beragadnak, ha bizonytalanná válik a környezet.
Igen, nagyon is. Ha egy támogatás bővül, az rövid távon keresletet és áremelkedést hozhat. Ha csökken vagy megszűnik, az főleg a támogatásfüggő szegmensekben okozhat lassulást.
Attól függ, miért vásárolsz. Saját célra vásárlóként a havi terhelhetőség, a stabil jövedelem és az ingatlan minősége fontosabb, mint a napi politikai zaj. Befektetőként viszont valóban lehet értelme türelmesebben nézni a piacot.
Sok esetben igen. A vidéki és kisebb települési piacok érzékenyebbek a támogatásokra, a helyi foglalkoztatásra és a lakossági jövedelmekre. Emiatt egy bizonytalan időszak ott hamarabb lassulást okozhat.
Nem a pánik a lényeg, hanem a pozíció
Ha egy mondatban kéne összefoglalnom, akkor ezt mondanám: a választások körüli időszak nem azért veszélyes az ingatlanpiacra, mert választás van, hanem azért, mert a bizonytalanság visszafogja a döntéseket.
De ettől még nem áll meg a világ. A jó lakás jó helyen továbbra is érték marad. A rossz lakás rossz helyen továbbra is szenvedni fog. Az eladónak most józanabbnak kell lennie. A vevőnek bátrabbnak. És mindkettőnek számolnia kell, nem jósolnia.
A választások hatása az ingatlanpiacra – nézd meg a videót is
Ha szeretnéd inkább videóban végighallgatni ezt a témát, akkor nézd meg a teljes adást is. Ott részletesebben végigmegyek a kamatok, a támogatások, a forint, a költségvetési megszorítások és a választási bizonytalanság lehetséges hatásain.
15 perces ingyenes villámtanácsadás ingatlanpiaci döntések előtt
Ha eladnál vagy vásárolnál Budapesten vagy a környékén, és szeretnéd tudni, hogy a te konkrét ingatlanodnál vagy élethelyzetednél mit jelent a mostani piaci helyzet, akkor kérj 15 perces ingyenes villámtanácsadást. Sokszor már egy rövid beszélgetésből kiderül, hogy érdemes-e most lépni, mennyit lehet alkudni, vagy éppen mennyire van elszállva az elképzelt ár.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások